Mistral Sélection

Choisir d'investir en SCPI avec Mistral Sélection, c'est investir dans une SCPI lancée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, un acteur reconnu avec de nombreuses années d'expérience dans la gestion d'actifs immobiliers.

Mistral Sélection est une SCPI 0 frais SCPI (0 % de frais d'entrée), qui se veut diversifiée et européenne. C'est pour ces raisons que cette SCPI se dit "agile", parce qu'elle va :

• saisir les meilleures opportunités sur les pays européens (en priorité sur la France, l'Espagne, l'Italie, le Portugal)
• se positionner sur les secteurs porteurs, qui ouvrent à de nouvelles perspectives (surtout à l'aube d'un nouveau cycle immobilier)
• être très accessible grâce à son faible minimum de souscription, avec un prix de part de 180 €, couplé à des frais de souscription inexistants

Julien Guillemet, Responsable de la gestion des Fonds Grand Public chez Swiss Life Asset Managers France est le mieux placé pour parler de la vision de Mistral Sélection :

"Les territoires sont en mutation. Les métropoles, les villes moyennes ou les petites communes se mobilisent pour réorganiser les centres-villes afin de les rendre plus dynamiques, recréer un lien social et apporter des services."

"Le cœur de la stratégie de la SCPI Mistral Sélection est d'identifier les territoires en mutation au regard des nouveaux modes de travail et de consommation. Notre objectif est d'investir sur des typologies d'actifs immobiliers et dans des localisations qui seront, demain, au centre de ces changements."

Mistral Sélection a à cœur de trouver les pépites immobilières. Grâce à son expertise pointue et son réseau de qualité, cette SCPI à capital variable déniche les meilleures opportunités sur le marché de l'immobilier professionnel français et européen.

Plutôt que de se cantonner à un secteur ou une région, Mistral Sélection joue la carte de la diversification. Elle investit uniquement dans les pays de la zone euro, notamment mais non exclusivement en France, en Espagne, en Italie, au Portugal. Son équipe de gestion traque les bonnes affaires dans tous les secteurs. La répartition de ses actifs immobiliers est ainsi très élargie, et Mistral Sélection ne se fixe pas de barrière sectorielle : elle s'autorise toutes les opportunités immobilières comme les bureaux, les commerces (des commerces de pied d'immeuble aux centres commerciaux), les parkings, les centres de logistique urbaine et entrepôts, le résidentiel (logements classiques, coliving, résidences étudiantes), les actifs de santé non médicalisés, les résidences de services pour seniors, et l'hôtellerie (classique et hôtellerie de plein air).

Une forte volonté de diversification, qui s'accompagne d'une stratégie de sélection rigoureuse pour atteindre son objectif de se constituer un patrimoine immobilier locatif solide et rentable pour ses associés.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 13 immeubles, 25 locataires et 106 668 m² de surfaces, répartis entre la France (40,13 %), l'Italie (31,76 %), l'Espagne (16,29 %) et le Portugal (11,82 %). Par secteur, les bureaux représentent 43,76 %, les commerces 21,79 %, les loisirs 16,29 %, l'hôtellerie 11,00 % et la logistique 7,16 %.

Les acquisitions illustrent cette dynamique de diversification. Le Parc commercial du Vignoble à Valenciennes (juin 2024, 7 224 m², 7 locataires, rendement 7,32 %) et les bureaux de JOTT à Marseille (28 rue Arago, novembre 2024, 1 598 m², locataire unique, rendement 7 %) constituent les premiers actifs français du portefeuille. En mars 2025, le parc commercial d'Ermesinde au Portugal (à 13 km au nord-est de Porto, 7 604 m², 7 locataires dont Be Fit, Radio Popular et Kiwoko, taux d'occupation 100 %, rendement cible >7 %) a élargi la présence européenne de la SCPI. L'hôtellerie de plein air a fait son entrée en mars 2026 avec l'acquisition d'un camping 4 étoiles à Viserba (Rimini) en front de mer : 9,5 M€ AEM, 278 hébergements, bail de 20 ans avec Club del Sole (leader national des villages de plein air), rendement 7,76 %.

Au T2 2026, Mistral Sélection a franchi une nouvelle étape géographique avec l'acquisition de trois salles de sport Basic-Fit en Espagne (Murcia, Granada, La Coruña), pour une superficie totale d'environ 5 000 m² et un rendement à l'acquisition supérieur à 7 %. L'Espagne devient ainsi le 4e pays d'investissement de la SCPI, portant à 60 % la part des actifs situés hors de France.

Mistral Sélection a choisi de diversifier ses investissements sur différents marchés géographiques, mais uniquement sur l'Europe, afin de bénéficier d'un large éventail d'opportunités, tout en limitant son exposition au risque de change. Étant une SCPI Européenne, elle pourra aussi apporter à ses associés les avantages fiscaux qu'offrent les conventions bilatérales.

Cette SCPI cible en priorité des actifs immobiliers dits de "rendement", n'oublions pas que sa rentabilité repose principalement sur les conditions locatives du marché (niveaux et évolutions des loyers, taux de vacance). De plus, cette SCPI n'écarte pas la possibilité de revaloriser certains biens.

Grâce à sa flexibilité géographique et sectorielle, Mistral Sélection constitue un patrimoine diversifié en saisissant les meilleures opportunités offertes par le marché à n'importe quel moment, sans être dépendante d'un cycle de marché immobilier local ou d'un cycle lié à des secteurs d'activités spécifiques.

L'un des points forts de Swiss Life Asset Managers France est sa solidité opérationnelle : l'entreprise compte 280 collaborateurs et gère près de 61,8 milliards d'euros d'actifs. Ce niveau d'encours constitue un gage de confiance particulièrement pertinent pour une SCPI encore jeune comme Mistral Sélection.

Au 30 juin 2026, Mistral Sélection affiche une capitalisation de 71,5 M€ pour 4 454 associés, soit une progression de +55,26 % depuis le 1er janvier 2026. Le portefeuille compte désormais 13 immeubles, 25 locataires et 106 668 m² de surfaces exploitées. Le taux d'occupation financier (TOF) progresse à 98,78 %, avec un TOP de 100 %, un taux de vacance nul et une franchise de loyer réduite à 1,22 %. Les loyers encaissés au 2e trimestre 2026 s'élèvent à 683 760 €. La durée moyenne des baux restant à courir atteint 8,04 ans, offrant une excellente visibilité sur les revenus futurs.

L'événement majeur du trimestre est l'entrée de la SCPI sur le marché espagnol avec l'acquisition de trois salles de sport exploitées sous l'enseigne Basic-Fit à Murcia, Granada et La Coruña. Leader européen du fitness avec plus de 2 000 clubs et 5 millions de membres, Basic-Fit poursuit une expansion soutenue en Espagne. Ces actifs représentent environ 5 000 m² et affichent un rendement à l'acquisition supérieur à 7 %. Avec cette opération, l'Espagne devient le 4e pays d'investissement de la SCPI, portant la part des actifs hors de France à 60 %, répartis entre l'Italie (31,76 %), l'Espagne (16,29 %) et le Portugal (11,82 %), le solde de 40,13 % restant en France.

La répartition sectorielle reflète cette évolution : les bureaux représentent désormais 43,76 % du portefeuille, suivis des commerces (21,79 %), des loisirs (16,29 %), de l'hôtellerie (11,00 %) et de la logistique (7,16 %).

Le dividende net distribué au titre du 2e trimestre 2026 s'élève à 2,37 € par part (brut : 2,57 €), versé le 24 juillet 2026. Au titre de 2025, le taux de distribution s'établit à 8,07 % et la PGA à 8,07 %. À noter que 17,29 % des revenus distribués en 2025 sont de nature non récurrente. Le TRI depuis l'origine de la SCPI atteint 9,44 %. Aucune part n'est en attente de retrait, témoignant d'une très bonne liquidité du fonds.

Mistral Sélection a par ailleurs été distinguée cette année par deux récompenses : le prix de la "Meilleure SCPI sans frais" décerné par Gestion de Fortune lors des Victoires de la Pierre Papier, et un SCPI Award 2026 décerné par Finance Héros. L'assemblée générale mixte s'est tenue le 25 juin 2026 ; l'ensemble des résolutions a été adopté avec un taux de validation supérieur à 99 %.

Mistral Sélection vise un Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans de 6,4 %, objectif qui repose sur une sélection rigoureuse d'actifs à rendement attractif. Au 30 juin 2026, le TRI depuis l'origine de la SCPI atteint 9,44 %, porté par la qualité des acquisitions réalisées depuis son lancement en avril 2024.

Cette sélection s'appuie sur les équipes d'experts de Swiss Life AM, habituées à étudier les dynamiques économiques dans les différentes régions européennes. Transformations structurelles, démographiques et sociétales, évolutions technologiques et environnementales : tout est analysé pour anticiper les tendances et choisir les actifs qui répondront aux besoins actuels et futurs des territoires. Un actif immobilier qui répond à un fort besoin saura être attractif et maintenir un bon rendement dans la durée.

Les thématiques portées par Mistral Sélection restent porteuses. La SCPI s'intéresse aux immeubles de bureaux centraux, accessibles et adaptés aux nouveaux usages du monde du travail, aux actifs de logistique urbaine permettant des livraisons éco-responsables grâce à une stratégie du dernier kilomètre, aux actifs dans les secteurs de l'hôtellerie et des activités de plein air (comme l'illustrent l'acquisition du camping 4 étoiles à Rimini et celle des salles de sport Basic-Fit en Espagne), ainsi qu'aux actifs répondant aux besoins des marchés de services et des commerces de proximité.

Ces objectifs ne sont pas garantis et sont susceptibles d'évoluer dans le temps

Pour vous donner notre avis SCPI sur Mistral Sélection, elle se distingue par des performances remarquables pour une SCPI aussi jeune : un taux de distribution de 8,07 % au titre de 2025, une PGA identique et un TRI depuis l'origine de 9,44 %. La collecte reste très dynamique (+55,26 % depuis le 1er janvier 2026), aucune part n'est en attente de retrait, et le portefeuille affiche un TOF de 98,78 % avec 0 % de vacance. L'absence de frais de souscription et le prix de part de 180 € en font l'une des SCPI les plus accessibles du marché. La SCPI a par ailleurs été récompensée par deux distinctions en 2026 : "Meilleure SCPI sans frais" aux Victoires de la Pierre Papier et SCPI Award par Finance Héros.

Plusieurs points méritent cependant attention. La SCPI n'a que deux ans d'existence, ce qui limite le recul disponible pour juger de la solidité de sa stratégie sur un cycle complet. Par ailleurs, 17,29 % des revenus distribués en 2025 sont de nature non récurrente : le TD de 8,07 % ne peut donc pas être considéré comme entièrement pérenne. La valeur de réalisation au 30 juin 2026 s'établit à 172,02 €, inférieure au prix de souscription de 180 €. La montée en puissance du poids des bureaux (43,76 % du portefeuille) constitue un nouveau point de concentration à suivre.