Mistral Sélection

‍Investir en SCPI avec Mistral Sélection, c'est investir dans une SCPI lancée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, un acteur reconnu avec de nombreuses années d'expérience dans la gestion d'actifs immobiliers.

Mistral Sélection est une SCPI 0 frais (0 % de frais d'entrée), qui se veut diversifiée et européenne. C'est pour ces raisons que cette SCPI se dit "agile", parce qu'elle va :

• saisir les meilleures opportunités sur les pays européens (en priorité sur la France, l'Espagne, l'Italie, le Portugal)
• se positionner sur les secteurs porteurs, qui ouvrent à de nouvelles perspectives (surtout à l'aube d'un nouveau cycle immobilier)
• être très accessible grâce à son faible minimum de souscription, avec un prix de part de 180 €, couplé à des frais de souscription inexistants

Julien Guillemet, Responsable de la gestion des Fonds Grand Public chez Swiss Life Asset Managers France est le mieux placé pour parler de la vision de Mistral Sélection :

"Les territoires sont en mutation. Les métropoles, les villes moyennes ou les petites communes se mobilisent pour réorganiser les centres-villes afin de les rendre plus dynamiques, recréer un lien social et apporter des services."

"Le cœur de la stratégie de la SCPI Mistral Sélection est d'identifier les territoires en mutation au regard des nouveaux modes de travail et de consommation. Notre objectif est d'investir sur des typologies d'actifs immobiliers et dans des localisations qui seront, demain, au centre de ces changements."

Mistral Sélection a à cœur de trouver les pépites immobilières. Grâce à son expertise pointue et son réseau de qualité, cette SCPI à capital variable déniche les meilleures opportunités sur le marché de l'immobilier professionnel français et européen.

Plutôt que de se cantonner à un secteur ou une région, Mistral Sélection joue la carte de la diversification. Elle investit uniquement dans les pays de la zone euro, notamment mais non exclusivement en France, en Espagne, en Italie, au Portugal.

Son équipe de gestion traque les bonnes affaires dans tous les secteurs. La répartition de ses actifs immobiliers est ainsi très élargie, et Mistral Sélection ne se fixe pas de barrière sectorielle : elle s'autorise toutes les opportunités immobilières comme les bureaux, les commerces (des commerces de pied d'immeuble aux centres commerciaux), les parkings, les centres de logistique urbaine et entrepôts, le résidentiel (logements classiques, coliving, résidences étudiantes), les actifs de santé non médicalisés, les résidences de services pour seniors, et l'hôtellerie (classique et hôtellerie de plein air).

Une forte volonté de diversification, qui s'accompagne d'une stratégie de sélection rigoureuse pour atteindre son objectif de se constituer un patrimoine immobilier locatif solide et rentable pour ses associés.

Au 31 mars 2026, le patrimoine compte 10 immeubles, 21 locataires et 101 624 m² de surfaces, répartis entre la France (48,65 %), l'Italie (37,30 %) et le Portugal (14,05 %). Par secteur, les commerces représentent 52,44 %, l'hôtellerie 25,70 %, les bureaux 13,79 % et la logistique 8,07 %.

Les acquisitions illustrent cette dynamique de diversification :

• Parc commercial du Vignoble à Valenciennes
  • Date d'acquisition : juin 2024
  • Typologie : commerce
  • Rendement : 7,32 %
  • Surface : 7 224 m²
  • Nombre de locataires : 7
• Bureaux de JOTT à Marseille (28 rue Arago)
  • Date d'acquisition : novembre 2024
  • Typologie : bureaux
  • Rendement : 7 %
  • Surface : 1 598 m²
  • Locataire unique
• Parc commercial d'Ermesinde (Portugal)
  • Date d'acquisition : mars 2025
  • Localisation : à 13 km au nord-est de Porto
  • Surface : 7 604 m²
  • Taux d'occupation : 100 %
  • Nombre de locataires : 7
  • Rendement cible : > 7 %
  • Typologie : commerces de proximité (Be Fit, Hôma, Radio Popular, Kiwoko, Farmacia Palmilheira, Chave da Beleza, Quiosque In)
• Hôtel de plein air à Viserba (Rimini), Italie
  • Date d'acquisition : mars 2026
  • Localisation : front de mer, au cœur de Rimini, Émilie-Romagne
  • Typologie : camping 4 étoiles
  • Prix d'acquisition AEM : 9,5 M€
  • Rendement : 7,76 %
  • 278 hébergements, 1 locataire (Club del Sole, leader national des villages de plein air)
  • Bail : 20 ans restant à courir
  • Cette acquisition marque l'entrée de la SCPI dans l'hôtellerie de plein air et renforce la présence en Italie, qui représente désormais 37,30 % du portefeuille.

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Mistral Sélection a choisi de diversifier ses investissements sur différents marchés géographiques, mais uniquement sur l'Europe, afin de bénéficier d'un large éventail d'opportunités, tout en limitant son exposition au risque de change. Étant une SCPI Européenne, elle pourra aussi apporter à ses associés les avantages fiscaux qu'offrent les conventions bilatérales.

Cette SCPI cible en priorité des actifs immobiliers dits de "rendement", n'oublions pas que sa rentabilité repose principalement sur les conditions locatives du marché (niveaux et évolutions des loyers, taux de vacance). De plus, cette SCPI n'écarte pas la possibilité de revaloriser certains biens.

Grâce à sa flexibilité géographique et sectorielle, Mistral Sélection constitue un patrimoine diversifié en saisissant les meilleures opportunités offertes par le marché à n'importe quel moment, sans être dépendante d'un cycle de marché immobilier local ou d'un cycle lié à des secteurs d'activités spécifiques.

L'un des points forts de Swiss Life Asset Managers France est sa solidité opérationnelle : l'entreprise compte 280 collaborateurs et gère près de 61,8 milliards d'euros d'actifs. Ce niveau d'encours constitue un gage de confiance particulièrement pertinent pour une SCPI encore jeune comme Mistral Sélection.

Au 31 mars 2026, Mistral Sélection affiche une capitalisation de 59,4 M€ pour 4 196 associés, soit une progression de +29 % depuis le 1er janvier 2026. Le portefeuille compte désormais 10 immeubles, 21 locataires et 101 624 m² de surfaces exploitées. Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 97,88 %, avec un TOP de 100 %, un taux de vacance nul et une franchise de loyer limitée à 2,12 %. Les loyers encaissés au 1er trimestre 2026 s'élèvent à 648 800 €. La durée moyenne des baux restant à courir atteint 7,64 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs.

L'événement majeur du trimestre est l'acquisition en mars 2026 d'un hôtel de plein air 4 étoiles à Viserba (Rimini), en Émilie-Romagne. Cet actif situé en front de mer est exploité par Club del Sole, leader national des villages de plein air, dans le cadre d'un bail de 20 ans restant à courir. Le prix d'acquisition AEM s'élève à 9,5 M€ pour un rendement de 7,76 % et 278 hébergements. Cette opération fait entrer l'hôtellerie de plein air dans le portefeuille et porte la part des actifs hors de France à 52 %, dont 37,30 % en Italie et 14,05 % au Portugal, le solde de 48,65 % restant en France.

La répartition sectorielle reflète cette évolution : les commerces représentent 52,44 % du portefeuille, suivis de l'hôtellerie (25,70 %), des bureaux (13,79 %) et de la logistique (8,07 %).

Le dividende net distribué au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 2,34 € par part (brut : 2,46 €), versé le 24 avril 2026. Au titre de 2025, le taux de distribution s'établit à 8,07 % et la PGA à 8,07 %. À noter que 17,29 % des revenus distribués en 2025 sont de nature non récurrente. Le TRI depuis l'origine de la SCPI atteint 9,88 %. Aucune part n'est en attente de retrait, témoignant d'une très bonne liquidité du fonds.

Mistral Sélection vise un Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans de 6,4 %, objectif qui repose sur une sélection rigoureuse d'actifs à rendement attractif. Au 31 mars 2026, le TRI depuis l'origine de la SCPI atteint déjà 9,88 %, porté par la qualité des acquisitions réalisées depuis son lancement en avril 2024.

Cette sélection s'appuie sur les équipes d'experts de Swiss Life AM, habituées à étudier les dynamiques économiques dans les différentes régions européennes. Transformations structurelles, démographiques et sociétales, évolutions technologiques et environnementales : tout est analysé pour anticiper les tendances et choisir les actifs qui répondront aux besoins actuels et futurs des territoires. Un actif immobilier qui répond à un fort besoin saura être attractif et maintenir un bon rendement dans la durée.

Les thématiques portées par Mistral Sélection restent porteuses, notamment :

• des immeubles de bureaux centraux, accessibles et adaptés aux nouveaux usages du monde du travail,
• des actifs de logistique urbaine permettant des livraisons éco-responsables grâce à une stratégie du dernier kilomètre,
• des actifs dans les secteurs de l'hôtellerie et des activités de plein air, qui bénéficient d'un tourisme robuste lié aux affaires et aux loisirs, comme l'illustre l'acquisition du camping 4 étoiles à Rimini,
• des actifs répondant aux besoins des marchés de services et des commerces de proximité.

Ces objectifs ne sont pas garantis et sont susceptibles d'évoluer dans le temps.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Mistral Selection, elle se distingue par des performances remarquables pour une SCPI aussi jeune : un taux de distribution de 8,07 % au titre de 2025, une PGA identique et un TRI depuis l'origine de 9,88 %. La collecte reste très dynamique (+29 % au seul 1er trimestre 2026), aucune part n'est en attente de retrait, et le portefeuille affiche un TOF de 97,88 % avec 0 % de vacance. L'absence de frais de souscription et le prix de part de 180 € en font l'une des SCPI les plus accessibles du marché.

Plusieurs points méritent cependant attention. La SCPI n'a que deux ans d'existence, ce qui limite le recul disponible pour juger de la solidité de sa stratégie sur un cycle complet. Par ailleurs, 17,29 % des revenus distribués en 2025 sont de nature non récurrente : le TD de 8,07 % ne peut donc pas être considéré comme entièrement pérenne. La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 s'établit à 171,18 €, soit en dessous du prix de souscription de 180 €. Enfin, la forte concentration sur les commerces (52,44 %) et sur l'hôtellerie de plein air (25,70 %) via un unique actif à Rimini introduit un risque de dépendance sectorielle à surveiller dans la durée.