Investir sur les meilleures SCPI du marché

Pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Comment comparer efficacement des SCPI ?
‍Bien que le taux de distribution soit le critère le plus regardé par les experts, il existe des indicateurs tout aussi pertinents, comme le taux de rendement interne, le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution (avec sa potentielle revalorisation) et la capitalisation de la Société Civile de Placement Immobilier.
Pour vous faire une meilleure idée des SCPI les plus performantes du marché sur tous ces critères, notre classement SCPI regroupe les 20 meilleures du marché.
Vous pouvez aussi obtenir un aperçu des SCPI principales du marché en consultant notre liste SCPI. Elle rassemble tous les indicateurs qui vous sont utiles pour prendre des décisions.
Enfin, n'oubliez pas qu'investir en SCPI comporte des risques, qu'il faut consulter.

Parmi les SCPI (aussi dénommées Pierre-Papier), il existe trois grandes catégories : les SCPI de rendement, de capitalisation et fiscales.
La SCPI de rendement cherche à maximiser le revenu immédiat de ses investisseurs. La plupart des SCPI entrent dans cette catégorie-là et c'est de ce type de SCPI que nous parlons en règle générale.
La SCPI de capitalisation cherche à optimiser la plus-value de ses investisseurs à terme. Les performances de rendement espérées ne sont donc pas concentrées sur les loyers perçus, mais sur le montant de revente des parts. Parmi les SCPI de capitalisation, nous retrouvons Patrimmo Croissance.
Enfin, la SCPI fiscale a pour objectif de permettre à ses investisseurs de réaliser une économie d'impôt. Nous avons déjà expliqué que ce n'est pas toujours un bon calcul, car cette économie d'impôt se fait généralement au détriment de la liquidité et/ou de la performance.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier les plus performantes figurent presque toujours parmi les plus diversifiées. En effet, la diversification en SCPI est un gage de réussite. De plus en plus de sociétés de gestion font ainsi le choix d’élargir leurs critères d’investissement et décident de se constituer un patrimoine d'actifs immobiliers composé de biens provenant de toutes catégories d’actifs (bureaux, hôtels, commerces, santé, logistique…).
Dans cette catégorie, nous retrouvons notamment la SCPI Epargne Foncière, Interpierre France ou encore Cristal Life et la petite dernière Remake Live. La SCPI Corum XL fait aussi partie de cette catégorie. Nous avons aussi Génépierre (SCPI de la Société Générale).
Ces dernières années, les SCPI “à la mode” sont celles qui ont opté pour des stratégies d’acquisition particulièrement innovantes, comme par exemple Iroko Zen, qui a créé un portefeuille reflétant pleinement les usages de demain (crèches, entrepôts logistiques, commerces essentiels, etc.) afin de rompre avec la dépendance à l’immobilier d’entreprise.

Le marché immobilier regorge de Société Civile de Placement Immobilier en tout genre ! On retrouve les plus classiques, comme les SCPI de commerces (comme Cristal Rente) ou les SCPI de bureaux dont fait notamment partie la SCPI Primopierre, aux performances parmi les plus solides.
D’autres sortent leurs épingles du jeu, comme les SCPI résidentielles, à l’image de la SCPI Kyaneos Pierre ou Novapierre Résidentiel, grandes gagnantes de la crise sanitaire.
Plus récemment, de jeunes SCPI ont fait le choix de se spécialiser dans des secteurs porteurs comme les SCPI logistique (Activimmo) et les SCPI santé (contenant notamment des EHPAD) représentées par deux pionnières : la SCPI Pierval Santé et la SCPI Primovie. Enfin, PF Hospitalité Europe permet d’investir dans les secteurs de l’hospitalité à travers toute la zone euro.
D'autres SCPI de bureaux : Elialys, NovaPierre 1, Selectinvest 1, PFO
‍D'autres SCPI de commerces : Patrimmo Commerce
‍D'autres SCPI résidentielles : Primofamily (de Primonial)
D'autres SCPI de santé : LF Avenir Santé

Les stratégies d’investissement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier reposent sur deux critères majeurs : le type d’actif et le positionnement géographique. Certaines ont donc défini leur politique d’acquisition en fonction de l’emplacement des biens, comme par exemple les SCPI étrangères et notamment les SCPI européennes. Au niveau de la fiscalité, ces dernières offrent un intérêt indéniable, à l’image de Immorente, Efimmo 1, Coeur d’Europe, Eurovalys, LF Europimmo, et des SCPI Allemandes comme Novapierre Allemagne 1 et 2.
Cette diversification géographique existe également au sein même du territoire français, comme le montre la distinction entre les SCPI régionales (Vendôme Régions, Coeur de régions ou Coeur de Ville) et les SCPI concentrées autour de l’Ile-de-France (Rivoli Avenir Patrimoine, PF Grand Paris, LF Grand Paris Patrimoine).

Depuis le 23 octobre 2020, les SCPI sont éligibles au Label ISR ou Investissement Socialement Responsable. Ce label récompense les investissements qui réussissent à allier résultat économique et impact social et écologique. Ainsi, quatre critères extra-financiers entrent en jeu pour décrocher le label ISR : l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains. Parmi les SCPI labellisées ISR, on retrouve tout aussi bien des classiques comme Epargne Pierre que des plus récentes comme Iroko Zen ou Pfo2.

Il existe deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. La distinction entre les deux est plutôt instinctive : on parle de capital variable lorsque le nombre de parts qui composent le capital de la SCPI est variable. Autrement dit, l’offre de part n’est pas limitée. A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est fixé préalablement par les statuts. Si toutes les parts d’une SCPI à capital fixe ont été vendues par la société de gestion, il faudra passer par un marché secondaire à la cotation fixée par les particuliers vendeurs.

Si vous savez dans quelle Société Civile de Placement Immobilier vous souhaitez investir, rien de plus simple ! Louve Invest a une offre de SCPI complète qui vous permet de choisir parmi une cinquantaine de références, à crédit ou démembré.
La souscription se fait en ligne, en maximum 10 minutes, via un parcours 100% digitalisé, ce qui offre un gain de temps considérable par rapport aux canaux d’investissement classiques comme les sociétés de gestion et les banques.
Vous bénéficierez enfin d’un accès à un tableau de bord de vos performances qui vous permettra de suivre vos rendements, votre diversification et vos plus-values potentielles.
Si toutefois vous ne savez pas comment choisir, nos conseillers financiers sont à votre disposition. Notre mission est de faire de votre investissement en SCPI un succès !

Il existe quelques Sociétés Civiles de Placement Immobilier réservées à des investisseurs avertis disposant d’une épargne suffisante pour atteindre le montant minimum de souscription, égal au nombre minimum de parts exigé pour tout nouvel associé multiplié par le prix de la part. Et, à l’inverse, il existe également des SCPI qui offrent un ticket d’entrée très abordable ! 
À titre d’exemple, parmi le catalogue proposé par Louve Invest, vous pourrez investir en SCPI avec 200 € minimum (mais vous n'achèterez dans ce cas qu’une seule part). 
Nos experts conseillent néanmoins d’investir un certain montant pour pouvoir profiter des performances et de la puissance des placements en SCPI. En investissant un montant trop faible d’épargne, vous ne recevrez (assez logiquement) que de faibles revenus…

Revenus, prime, salaire, héritage, don, vente, gain… Toute cette épargne disponible ne doit absolument pas rester dormir sur un compte courant. Mais, alors, que faire de cet argent ? Les SCPI font justement partie des supports de placement d’épargne disponible les plus faciles d’accès, mais aussi des plus rémunérateurs ! Et oui, si vous décidez d’acheter des parts de SCPI au comptant, vous pouvez tout simplement le faire par virement bancaire.
L’investissement “cash” en SCPI convient donc parfaitement à l'investisseur disposant d’une épargne immédiatement disponible, comme lorsqu’un particulier souhaite placer son argent après une vente immobilière par exemple.
Attention néanmoins, cette méthode d’investissement est à privilégier pour les épargnants faiblement imposés.

Si vous ne disposez pas d’un montant conséquent d’épargne, il peut être tout aussi intéressant d’investir en SCPI à crédit, en contractant un prêt avec une banque traditionnelle ou un acteur en ligne. En optant pour des placements en SCPI avec emprunt, vous optimisez vos performances sur ces investissements grâce à un double effet de levier, à la fois financier et fiscal.
D’un côté, l’écart positif entre le coût de l’emprunt et le rendement de l’investissement en SCPI vous permettra de rembourser une partie des mensualités dégagées par le crédit. D’un autre côté, la déductibilité des intérêts d’emprunts permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers.
Néanmoins, ne sous-estimez pas les risques liés à un crédit, il vous engage, et vous devez le rembourser chaque mois.

Il est tout à fait envisageable d’investir dans une SCPI sans aucun apport : il suffit d’acheter des parts de la SCPI à crédit. Obtenir un financement à crédit lors de l’acquisition de parts n’est pas plus compliqué que lors d’un investissement immobilier classique.
Que vous cherchiez un crédit auprès d’une banque traditionnelle ou d’une banque en ligne, ce sont les mêmes critères qui vont être étudiés, à savoir : votre capacité de remboursement, votre taux d’endettement ainsi que votre situation professionnelle. Plus l’apport sera faible, plus l’effet de levier sera important et par conséquent, plus l’investissement sera intéressant.

Les taux d’intérêt actuels des prêts ne cessent d'augmenter. Qu’il s’agisse d’un financement par prêt amortissable ou d’un prêt in fine, les taux d’intérêts sont généralement situés aux alentours de 4,5% sur 20 ans, moins si vous financez une partie avec un apport !
Grâce à nos partenaires, nous proposons d’acquérir des parts de SCPI avec un prêt in fine (consultez notre infographie offre de financement). Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez bien les conditions et les frais applicables avant tout investissement à crédit.

Pour acquérir des parts de SCPI à crédit, des solutions de financement sont possibles, soit en passant par les banques traditionnelles, soit par le biais de banques en ligne.
La première option n’est pas celle à privilégier : les banques sont souvent frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition de parts de SCPI qui ne sont pas “maison” (c’est-à-dire qu’elles n’appartiennent pas à la banque en question). Ce n’est pas le cas des banques en ligne, qui font preuve de plus de flexibilité quant au financement et offrent, qui plus est, des taux compétitifs et fixes.
‍Simulez ici votre prêt SCPI le plus accessible grâce à Louve Invest !

Les pratiques de cashback, qui visent à récupérer un pourcentage du montant investi, sont assez rares quand il s’agit d’acheter des parts de SCPI. Louve Invest est la première plateforme de SCPI à offrir 2,5% de cashback pour toute souscription de parts sur plus de 50 SCPI, et ce, dès 200 € d’investissement (sur les SCPI éligibles et hors usufruit) !
Cette offre est rendue possible par les économies réalisées grâce à la digitalisation des opérations sur le site Louve Invest. Rassurez-vous, le cashback au bénéfice du client est bien une pratique légale.

Si vous souhaitez investir dans des actifs immobiliers indirectement et à plusieurs, vous pouvez tout à fait opter pour un investissement en SCPI via une SCI familiale, qu’il s’agisse d’une Société Civile Immobilière déjà existante ou d’une SCI créée pour l’occasion.
Cette technique d’acquisition dispose de nombreux atouts juridiques et fiscaux. En particulier, acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI familiale peut s’avérer être intéressant dans le cadre d’héritage et de transmission de parts sociales en pleine propriété ou en démembrement.
Par rapport à la fiscalité, l’investissement en SCPI depuis une SCI familiale offre des réductions d’impôt ainsi que la possibilité de procéder à des donations échelonnées grâce à la politique française d'abattement renouvelées tous les 15 ans.

L’une des autres options à considérer lors de placements en SCPI est l’investissement dans l’assurance-vie. En effet, les SCPI peuvent tout à fait être choisies comme unités de compte d’un contrat d’assurance-vie ! Si cette pratique offre un avantage fiscal, il existe néanmoins quelques désagréments qui vous pousseront sûrement à privilégier l’investissement en direct : frais de gestion supplémentaires, contraintes imposées par les banques et les assureurs, choix de SCPI très limité, etc. Retenez donc que l’investissement en direct est souvent bien plus intéressant !

Il n’est pas possible d’investir en SCPI depuis un PEA. De son côté, le PEA, ou Plan Epargne Actions, est un produit financier d’épargne qui permet de disposer d’un portefeuille constitué d’actions ou d’obligations tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (exonération d’impôts sur les gains notamment, sous condition). En tant que valeur mobilière, les SCPI ne correspondent donc pas du tout aux produits éligibles au PEA.

Les placements en SCPI sont l’option la plus accessible parmi les opportunités d’investissements immobiliers locatifs. Si la plupart des sociétés de gestion exigent un minimum de souscription de parts pour tout nouvel associé pouvant aller jusqu’à 50, il en existe quelques-unes qui offrent la possibilité d’investir à partir d’une unique part.
En revanche, un associé qui a déjà investi dans une SCPI peut souscrire à de nouvelles parts sans aucune condition minimale. Dans tous les cas, il faut compter un prix minimum de 200€ pour acheter une seule part. Un ticket d’entrée très abordable, certes, mais cela ne signifie pas pour autant que fournir le minimum d’effort d’épargne est une bonne idée.
Louve Invest recommande d’investir entre 4 000 et 5 000 euros pour que vos placements en SCPI génèrent une rentabilité attractive.

Il est recommandé d’investir en SCPI dans une perspective de long terme, avec un horizon de placement de plusieurs années. Une durée de détention trop courte peut s’avérer moins intéressante au regard des frais de souscription.
Il n’existe pas vraiment de “bon timing” pour investir en SCPI : vous pouvez acheter des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier quand vous voulez, à n’importe quel moment de l’année. Bien évidemment, il vaut mieux placer son argent dès qu’il est disponible plutôt que de le laisser dormir sur un compte non rémunérateur.

La SCPI est un investissement locatif immobilier. Le revenu de ce placement locatif est historiquement indexé sur l'inflation. Si les prix montent, les loyers perçus montent aussi !
D'autre part, le fait de n'être pas coté en Bourse (à l'inverse des SIIC ou REITS) protège les SCPI des mouvements de marchés inquiets des perspectives économiques. La valeur des parts a donc très peu de chance de diminuer du fait de l'inflation. Le revenu suit des indices sur l’évolution des prix calculés par l’INSEE.
‍SCPI et inflation font donc très bon ménage !

Si vous envisagez d’investir dans des actifs immobiliers de manière régulière, optez pour les versements programmés en SCPI ! Le versement programmé est une solution qui permet à l’épargnant d’accéder aux placements en SCPI tout en choisissant le rythme de ses prélèvements (mensuel, trimestriel ou annuel).
À titre d’exemple, Louve Invest permet de programmer des versements de 200 € à un rythme mensuel ou trimestriel. Attention, cette option n’est pas possible pour toutes les SCPI. Vous pouvez vérifier que la SCPI dans laquelle vous souhaitez acheter des parts est éligible aux versements programmés dans notre base de données SCPI.

Il est difficile de faire une comparaison entre ces 2 options d’investissement en SCPI. Il n’y a pas de meilleure solution universelle, car cela dépend de votre objectif d’investissement, de votre situation (imposition, capacité d’emprunt, etc), et du niveau de risque et d'engagement que vous êtes prêt à prendre. Néanmoins, les taux de crédit élevés font pencher la balance du côté de l'investissement en versements programmés, qui permet de faire de petits investissements "cash" répétés.
Si vous souhaitez étudier de façon plus approfondie les 2 possibilités, d'investir à crédit ou de faire des versements programmés en immobilier, vous pouvez consulter notre article où vous trouverez une infographie de comparaison, ainsi que des simulateurs.

Les placements en SCPI peuvent être effectués soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire. Cette méthode d’investissement permet de séparer la nue propriété (i.e. les murs du bien) de l’usufruit (i.e. les loyers issus de la location du bien) sur une durée fixée par un contrat et située entre 3 et 20 ans.
Dans le cadre de la SCPI, la durée recommandée de démembrement se situe entre 7 et 10 ans. Opter pour des parts en démembrement offre de nombreux atouts, que vous endossiez le rôle de nue-propriétaire ou d’usufruitier.

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via la nue-propriété est intéressant pour un investisseur qui souhaite bénéficier de décotes sur le montant investi.
Si vous optez pour la nue-propriété, nous vous recommandons d’être attentifs à la clé de démembrement (c’est-à-dire le ratio entre nue-propriétaire et usufruitier), la stratégie de revalorisation des parts de la SCPI ou d’autres critères comme les frais de souscription et la dynamique d’acquisition de la société de gestion.
Pour acheter des parts en nue-propriété, la procédure est tout aussi simple : il vous faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription.

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via l’usufruit est intéressant pour l'investisseur qui privilégie le taux de distribution du montant investi. La souscription en usufruit temporaire permet effectivement de maximiser les performances des revenus locatifs tout en s’assurant un rendement stable et régulier.
L’achat de parts de SCPI en usufruit est aussi intéressant pour les entreprises. Elles peuvent amortir l’achat d’usufruit et ainsi réduire mécaniquement leur imposition sur les loyers perçus.L’achat en usufruit est en règle générale compliqué, car il implique de trouver un nu-propriétaire.
Avec Louve Invest, vous n’avez plus à vous soucier de ce problème : nous disposons d’une place de marché d’usufruit sans frais et accessible à tous les épargnants !

Deux options sont possibles pour une SCPI démembrée : le démembrement temporaire ou le démembrement viager. La première option, le démembrement temporaire, sépare la nue-propriété et l’usufruit sur une durée fixe alors que la seconde option, le démembrement viager, offre la possibilité d’étaler ce démembrement jusqu’à la disparition de l’usufruitier.
Ce mécanisme est intéressant dans le cadre d’une transmission de patrimoine au sein d’une même famille. Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va anticiper sa succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de sa vie. À son décès, le nu-propriétaire va bénéficier de la revalorisation des parts et recevoir un héritage plus important.

Les SCPI offrent aux investisseurs 3 grandes stratégies différentes : la recherche de rendement, la défiscalisation ou la capitalisation.
Lorsque vous privilégiez les rendements immédiats au détriment de la fiscalité ou de la plus-value à terme, choisissez les SCPI de rendement. L’objectif principal des gestionnaires de ces SCPI n’est autre que la distribution de revenus élevés et réguliers.

Certaines SCPI disposent de caractéristiques particulières, comme par exemple les SCPI dïtes "fiscales". Elles ont pour but d’apporter des avantages fiscaux aux épargnants les plus imposés. Ces SCPI fiscales reposent sur un principe simple : elles investissent dans de l’immobilier neuf ou entièrement réhabilité et éligible aux lois défiscalisantes comme les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.
Cela permet aux associés de la SCPI de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 20% du montant investi. De telles économies d’impôt cachent néanmoins deux contreparties : des performances plus faibles (avec un taux de distribution plus bas) que les SCPI classiques et une illiquidité des parts accrue, la revente des parts étant régie par la société de gestion.
Chez Louve Invest, nous pensons qu’un investissement ne doit jamais être motivé uniquement par l’avantage fiscal qu’il procure.