Définition SCPI : tout comprendre sur cet investissement

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.
Pas de panique ! Derrière ce sigle se cache un placement qui permet d'investir dans la pierre avec un petit capital de départ, toucher des loyers et bénéficier à terme d'une plus-value.
Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie que leur fonctionnement est encadré de manière à protéger les intérêts des investisseurs.
La SCPI est une alternative à l'investissement immobilier locatif classique.

Lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts d'une société (la SCPI) qui détient des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers. Vous en devenez l'associé.
En tant qu'associé, vous percevez des dividendes, grâce notamment aux loyers générés par les biens détenus. Au moment de revendre vos parts, vous profiterez aussi d'une éventuelle augmentation de la valeur de ces biens.
‍Investir en SCPI revient donc à investir en immobilier. On peut même parler d'investissement en immobilier fractionné.
Vous connaissez sans doute le principe d'acheter un appartement pour le mettre en location et espérer le revendre plus cher quelques années plus tard ? Les SCPI vous permettent de faire exactement la même chose sur des dizaines de biens immobiliers à la fois sans avoir à investir des centaines de milliers d'euros.

Une SCPI est une société qui possède des biens immobiliers. Ces actifs sont gérés au quotidien par un expert (la société de gestion) qui est chargé d'entretenir les biens et de trouver des locataires.
Le capital de la SCPI est divisé en parts que des personnes physiques, comme vous, ou morales (entreprises), achètent pour devenir associés. C'est la société de gestion qui se charge de distribuer les dividendes aux associés et de fixer le prix des parts de la société.
La SCPI permet donc d’investir dans de l’immobilier, toucher des loyers et profiter de la plus-value immobilière, sans les inconvénients de l’immobilier locatif (sélection des biens, gestion des locataires, conduite des travaux, recherche de location, etc.). Suivez notre guide SCPI pour commencer à investir !

L’investissement en SCPI apporte un rendement stable et intéressant : entre 3 % et 7 % par an. La SCPI fait partie des placements les plus sûrs grâce à la mutualisation des risques, elle-même garantie par la taille des parcs immobiliers et les stratégies de diversification des sociétés de gestion.
En plus d’être un investissement rentable, la SCPI dispose de deux atouts compétitifs de taille par rapport à l'immobilier locatif direct : elle est accessible dès 187 € et est un investissement passif. C’est donc un placement idéal pour les épargnants qui n’ont pas le temps de gérer un bien locatif et souhaitent minimiser leur prise de risque.

Comme tout placement, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques : baisse du marché de l’immobilier, poids de la fiscalité, érosion du rendement, etc..
Ces risques peuvent toutefois être relativisés. En effet, les SCPI sont notées 3/7 sur l’échelle de risque des placements financiers (modérément risquées) quand les actions en Bourse sont notées 7/7 (très risquées).
Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement à risque modéré et au rendement intéressant (4,5% par an en moyenne). Elles permettent de générer des compléments de revenu réguliers, grâce aux loyers qui sont versés. Elles permettent aussi de réaliser une plus-value immobilière si la valeur des parts que vous avez achetées augmentent. Idéal pour se bâtir un patrimoine sur la durée !

Les associés sont propriétaires des parts de la SCPI mais ne sont pas impliqués dans la gestion de la société. En effet, le rôle de gérant de la SCPI est assuré par une structure experte en gestion de fonds plus connue sous le nom de « société de gestion ».
Les sociétés de gestion ne sont pas propriétaires des actifs détenus par la SCPI, par conséquent, elles agissent uniquement dans l’intérêt des associés. La société de gestion affiliée à une SCPI doit être désignée dans les statuts de cette dernière et obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Parmi les sociétés de gestion, on retrouve Paref Gestion, Norma Capital, La Française, la société de gestion Corum, Altixia Reim, Advenis Reim, Aestiam, Consultim, Amundi Immobilier, Atland Voisin, BNP Reim, AEW, Euryale AM.

Si vous désirez acheter des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous. Historiquement, les SCPI sont distribuées par des banques (Crédit Agricole, Caisse d’épargne, Crédit Mutuel, BNP, la Banque Postale, LCL, Banque Populaire, etc.), des conseillers en gestion de patrimoine ou même les sociétés de gestion elles-mêmes.
Ces dernières années, de plus en plus de plateformes comme Louve Invest voient le jour et proposent des alternatives innovantes pour investir en SCPI. Ces nouvelles plateformes sur Internet offrent un accès à l’investissement en SCPI encore plus facilité grâce à des démarches en ligne rapides et efficaces.
Louve Invest est toutefois le seul distributeur à réduire massivement les frais d'investissement sur plus de 50 SCPI.
En savoir plus sur les frais des SCPI.

Pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Comment comparer efficacement des SCPI ?
‍Bien que le taux de distribution soit le critère le plus regardé par les experts, il existe des indicateurs tout aussi pertinents, comme le taux de rendement interne, le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution (avec sa potentielle revalorisation) et la capitalisation de la Société Civile de Placement Immobilier.
Pour vous faire une meilleure idée des SCPI les plus performantes du marché sur tous ces critères, notre classement SCPI regroupe les 20 meilleures du marché.
Vous pouvez aussi obtenir un aperçu des SCPI principales du marché en consultant notre liste SCPI. Elle rassemble tous les indicateurs qui vous sont utiles pour prendre des décisions.
Enfin, n'oubliez pas qu'investir en SCPI comporte des risques, qu'il faut consulter.

Parmi les SCPI (aussi dénommées Pierre-Papier), il existe trois grandes catégories : les SCPI de rendement, de capitalisation et fiscales.
La SCPI de rendement cherche à maximiser le revenu immédiat de ses investisseurs. La plupart des SCPI entrent dans cette catégorie-là et c'est de ce type de SCPI que nous parlons en règle générale.
La SCPI de capitalisation cherche à optimiser la plus-value de ses investisseurs à terme. Les performances de rendement espérées ne sont donc pas concentrées sur les loyers perçus, mais sur le montant de revente des parts. Parmi les SCPI de capitalisation, nous retrouvons Patrimmo Croissance.
Enfin, la SCPI fiscale a pour objectif de permettre à ses investisseurs de réaliser une économie d'impôt. Nous avons déjà expliqué que ce n'est pas toujours un bon calcul, car cette économie d'impôt se fait généralement au détriment de la liquidité et/ou de la performance.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier les plus performantes figurent presque toujours parmi les plus diversifiées. En effet, la diversification en SCPI est un gage de réussite. De plus en plus de sociétés de gestion font ainsi le choix d’élargir leurs critères d’investissement et décident de se constituer un patrimoine d'actifs immobiliers composé de biens provenant de toutes catégories d’actifs (bureaux, hôtels, commerces, santé, logistique…).
Dans cette catégorie, nous retrouvons notamment la SCPI Epargne Foncière, Interpierre France ou encore Cristal Life et la petite dernière Remake Live. La SCPI Corum XL fait aussi partie de cette catégorie. Nous avons aussi Génépierre (SCPI de la Société Générale).
Ces dernières années, les SCPI “à la mode” sont celles qui ont opté pour des stratégies d’acquisition particulièrement innovantes, comme par exemple Iroko Zen, qui a créé un portefeuille reflétant pleinement les usages de demain (crèches, entrepôts logistiques, commerces essentiels, etc.) afin de rompre avec la dépendance à l’immobilier d’entreprise.

Le marché immobilier regorge de Société Civile de Placement Immobilier en tout genre ! On retrouve les plus classiques, comme les SCPI de commerces (comme Cristal Rente) ou les SCPI de bureaux dont fait notamment partie la SCPI Primopierre, aux performances parmi les plus solides.
D’autres sortent leurs épingles du jeu, comme les SCPI résidentielles, à l’image de la SCPI Kyaneos Pierre ou Novapierre Résidentiel, grandes gagnantes de la crise sanitaire.
Plus récemment, de jeunes SCPI ont fait le choix de se spécialiser dans des secteurs porteurs comme les SCPI logistique (Activimmo) et les SCPI santé (contenant notamment des EHPAD) représentées par deux pionnières : la SCPI Pierval Santé et la SCPI Primovie. Enfin, PF Hospitalité Europe permet d’investir dans les secteurs de l’hospitalité à travers toute la zone euro.
D'autres SCPI de bureaux : Elialys, NovaPierre 1, Selectinvest 1, PFO
‍D'autres SCPI de commerces : Patrimmo Commerce
‍D'autres SCPI résidentielles : Primofamily (de Primonial)
D'autres SCPI de santé : LF Avenir Santé

Les stratégies d’investissement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier reposent sur deux critères majeurs : le type d’actif et le positionnement géographique. Certaines ont donc défini leur politique d’acquisition en fonction de l’emplacement des biens, comme par exemple les SCPI étrangères et notamment les SCPI européennes. Au niveau de la fiscalité, ces dernières offrent un intérêt indéniable, à l’image de Immorente, Efimmo 1, Coeur d’Europe, Eurovalys, LF Europimmo, et des SCPI Allemandes comme Novapierre Allemagne 1 et 2.
Cette diversification géographique existe également au sein même du territoire français, comme le montre la distinction entre les SCPI régionales (Vendôme Régions, Coeur de régions ou Coeur de Ville) et les SCPI concentrées autour de l’Ile-de-France (Rivoli Avenir Patrimoine, PF Grand Paris, LF Grand Paris Patrimoine).

Depuis le 23 octobre 2020, les SCPI sont éligibles au Label ISR ou Investissement Socialement Responsable. Ce label récompense les investissements qui réussissent à allier résultat économique et impact social et écologique. Ainsi, quatre critères extra-financiers entrent en jeu pour décrocher le label ISR : l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains. Parmi les SCPI labellisées ISR, on retrouve tout aussi bien des classiques comme Epargne Pierre que des plus récentes comme Iroko Zen ou Pfo2.

Il existe deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. La distinction entre les deux est plutôt instinctive : on parle de capital variable lorsque le nombre de parts qui composent le capital de la SCPI est variable. Autrement dit, l’offre de part n’est pas limitée. A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est fixé préalablement par les statuts. Si toutes les parts d’une SCPI à capital fixe ont été vendues par la société de gestion, il faudra passer par un marché secondaire à la cotation fixée par les particuliers vendeurs.

L’avantage n°1 de la SCPI par rapport à l’investissement locatif est son aspect passif : finies les contraintes de gestion locative, les problèmes d’impayés, les charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation. Le placement en SCPI offre par ailleurs une bonne mutualisation des risques, une meilleure diversification et, très souvent, une meilleure rentabilité. Enfin, acheter des parts de SCPI est plus abordable (à partir de 200€ ) et plus simple qu’acheter un bien immobilier en direct.

Pendant très longtemps, il était possible d’investir via les fonds euros des assurances-vie en d’en tirer un rendement garanti très intéressant. Depuis quelques années, ce n’est plus possible. Pour générer un rendement au moins supérieur à l’inflation, il est nécessaire d’ajouter à son contrat d’assurance-vie des unités de compte (UC), présentant pour les UC actions un risque maximum.
Désormais, les SCPI peuvent se vanter de générer un rendement nettement supérieur à celui des assurances-vie investies uniquement en fonds euros (de l’ordre de 4%).
Il est tout à fait possible d’investir en SCPI via une assurance-vie. Si cela permet d’augmenter la liquidité des parts et de moduler la fiscalité, cela génère bien souvent de nombreux frais supplémentaires.

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) font partie de la grande famille de la pierre papier, comme les SCPI. Alors que faut-il choisir : SIIC ou SCPI ?
Les SIIC sont cotées en Bourse, leur cours peut donc évoluer fortement à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible d'avoir de meilleurs rendements qu'avec des SCPI. Il est aussi possible d'essuyer de plus grandes pertes. Les SCPI permettent donc d'espérer un rendement plus stable sur la durée que les SIIC.

Les 2 permettent de faire un placement dans la Pierre, mais à des étapes et des modalités complètement différentes.
Le Crowdfunding permet de participer à une levée de fonds pour un projet immobilier contre des intérêts. Des promoteurs achètent un bien immobilier, puis le fractionnent en des centaines de titres de propriétés. Ces titres peuvent alors être rachetés sous la forme d’un placement obligataire. La SCPI permet, elle, d'acquérir des parts de sociétés immobilières contre des loyers réguliers.
Alors SCPI ou Crowdfunfding ? Le choix est à étudier en fonction de vos objectifs, de votre fiscalité...
Il est aussi possible de coupler les 2, car ces placements sont complémentaires (plutôt à court terme pour le Crowdfunding, et plutôt à moyen - long terme pour la SCPI).