Présentation de Esprit Horizon
Investir dans une SCPI comme Esprit Horizon, lancée en septembre 2025 par Spirit REIM Services, permet d’accéder à une classe d’actifs à fort potentiel : les parcs et locaux d’activités.
Cette SCPI de rendement à capital variable vise à générer des revenus stables et réguliers, tout en maximisant le potentiel de valorisation à long terme.
Son objectif est clair : offrir une diversification patrimoniale aux investisseurs particuliers en s’appuyant sur le savoir-faire reconnu du groupe Spirit, leader des parcs d’activités en France.
Le prix de la part est fixé à 250 €, avec un rendement cible de 6 % net de frais de gestion et un objectif de TRI à 8 ans de 5,5 % (non garantis).Les parts sont à jouissance différée (6 mois) et la distribution est mensuelle.
Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
Frais de la SCPI
Avantages Louve Invest
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Origines et vision de Esprit Horizon
Un groupe solide à l’origine : Spirit REIM Services
La SCPI Esprit Horizon est gérée par Spirit REIM Services, société de gestion du groupe Spirit, acteur historique de l’immobilier depuis plus de 30 ans.
Le groupe, basé à Levallois-Perret, exerce plusieurs métiers complémentaires (promotion tertiaire, résidentielle et urbaine, gestion d’actifs, énergies renouvelables et solutions urbaines) ce qui lui permet de maîtriser toute la chaîne de valeur immobilière, de la conception à la gestion.
Avec près de 470 M€ de volume d’affaires et 294 M€ d’actifs sous gestion régulés, Spirit REIM s’est imposé comme un acteur reconnu du marché tertiaire français, en particulier dans les parcs et locaux d’activités, un segment sur lequel le groupe est parmi les plus expérimentés.
Sa connaissance fine du tissu économique local, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, constitue un avantage distinctif pour sourcer des actifs performants et souvent off-market (non accessibles au grand public).
Une continuité logique avec les fonds “Esprit”
Esprit Horizon s’inscrit dans la continuité des véhicules immobiliers déjà développés par la société :
- Esprit Pierre (2017) : parcs et locaux d’activités franciliens, 121 M€ de patrimoine, 100 % occupé ;
- Esprit Pierre Plus (2021) : extension nationale de cette stratégie, 128 M€ d’actifs, 92 % d’occupation moyenne ;
- Esprit Pierre Résidences (2022) : orientée résidences gérées, labellisée ISR.
Ces fonds ont permis à Spirit REIM d’acquérir une expertise sectorielle forte sur des classes d’actifs souvent délaissées par les grandes SCPI de bureaux ou de commerce.
Esprit Horizon reprend cette philosophie : investir dans l’économie réelle, soutenir les PME/PMI régionales, tout en cherchant à générer des revenus récurrents pour ses associés.
Une vision claire : relier l’immobilier aux territoires
L’ambition d’Esprit Horizon est de construire une SCPI connectée aux entreprises des territoires, en s’appuyant sur des actifs « utiles », c’est-à-dire des immeubles qui contribuent directement à l’activité économique locale (production, logistique légère, artisanat, technologie, services).
Cette approche “ancrée” diffère des stratégies purement financières : ici, l’investissement vise à favoriser le développement des tissus économiques régionaux, à créer de la valeur à long terme et à soutenir la transition énergétique grâce à des actifs modernes et performants sur le plan environnemental.
Une philosophie de gestion durable et transparente
Spirit REIM Services inscrit Esprit Horizon dans une démarche ESG (Article 8 SFDR), intégrant des critères de durabilité et de performance énergétique dans les décisions d’investissement.
La SCPI vise ainsi à aligner rentabilité et responsabilité, un positionnement cohérent avec la nouvelle génération de SCPI thématiques (à l’instar de Transitions Europe ou Remake Live) qui conjuguent rendement et impact local.
Chiffres clés des loyers
Chiffres d'expertise
Stratégie de Esprit Horizon
Une SCPI de rendement spécialisée dans les parcs et locaux d’activités
La stratégie d’Esprit Horizon repose sur une conviction forte : les parcs et locaux d’activités constituent aujourd’hui l’un des segments les plus résilients du marché immobilier professionnel.
Ce positionnement s’appuie sur le savoir-faire historique du groupe Spirit, déjà à la tête de plus de 50 parcs d’activités gérés en France, totalisant plus de 145 000 m² et 17 M€ de loyers annuels.
La SCPI cible donc en priorité :
- des parcs d’activités récents ou en développement, situés dans des zones dynamiques, souvent en périphérie de grandes métropoles ;
- des locaux d’activités polyvalents (production, logistique urbaine, artisanat, services techniques) ;
- des baux longs (6 à 9 ans) conclus avec des PME/PMI stables et ancrées localement.
Cette approche vise à garantir un revenu locatif prévisible, tout en limitant le risque de vacance grâce à une forte demande structurelle dans ce segment.
Une diversification opportuniste pour capter la valeur
Si le cœur de portefeuille est constitué de parcs d’activités, Esprit Horizon adopte une approche opportuniste et diversifiée en intégrant d’autres typologies d’actifs :
- bureaux (modernes et bien situés) ;
- commerces de proximité ;
- résidences gérées (étudiantes, seniors) ;
- hôtels urbains dans les zones touristiques ou d’affaires.
Cette ouverture permet de mutualiser les risques et de saisir des opportunités de valorisation selon les cycles immobiliers.
Cette stratégie “multi-segment” rapproche Esprit Horizon de certaines SCPI récentes comme Epsicap Explore, qui combine également une thématique principale (midcaps européens) avec des investissements de diversification, ou encore Remake Live, connue pour son allocation agile entre bureaux, commerces et logistique.
Une dimension européenne mesurée
Esprit Horizon a vocation à investir principalement en France, mais peut allouer jusqu’à 30 % de son patrimoine hors zone euro, dans des pays présentant des fondamentaux solides et une stabilité juridique.
Cette ouverture européenne permet :
- de diversifier les sources de rendement ;
- de profiter d’opportunités immobilières dans des zones à forte croissance (notamment en Europe du Sud et centrale) ;
- mais implique un risque de change, non systématiquement couvert, à prendre en compte.
Contrairement à des SCPI pleinement européennes ou internationales comme Iroko Atlas ou Principal Inside. La SCPI Esprit Horizon conserve un ancrage prioritaire en France, privilégiant la proximité et la compréhension fine du tissu économique.
Une gestion active, prudente et durable
Spirit REIM Services met en œuvre une gestion active du patrimoine, combinant :
- une sélection rigoureuse des actifs selon leur localisation, leur rendement net, leur potentiel locatif et leur efficacité énergétique ;
- une politique de travaux et de revalorisation encadrée par une commission spécifique (6 % TTC) pour maintenir la qualité du parc ;
- une analyse ESG intégrée, la SCPI étant classée Article 8 SFDR et orientée vers des actifs contribuant à la transition énergétique et à la vitalité économique locale.
Cette approche s’inscrit dans une logique de durabilité à long terme et de valorisation progressive du capital, dans la lignée de fonds tels que Activimmo, pionnier sur la logistique urbaine durable.
Répartition géographique des actifs
Patrimoine immobilier (types d'actifs)
Les atouts de Esprit Horizon
1. Une expertise immobilière éprouvée dans les parcs d’activités
L’un des principaux atouts d’Esprit Horizon est sa spécialisation dans les parcs et locaux d’activités, un segment où Spirit REIM Services dispose d’un savoir-faire historique.
Le groupe gère déjà plus de 50 parcs d’activités représentant 145 000 m² de surfaces tertiaires et 140 locataires pour environ 17 M€ de loyers annuels.
Cette expérience lui permet d’identifier et d’acquérir des actifs souvent off-market, c’est-à-dire négociés en amont des circuits classiques, un avantage décisif sur un marché devenu très concurrentiel.
📊 Comparaison : contrairement à Activimmo, centrée sur la logistique urbaine, ou à Remake Live, qui s’oriente davantage vers les bureaux et commerces à valeur ajoutée, Esprit Horizon se positionne sur un segment industriel intermédiaire, combinant rendement, stabilité et utilité économique.
2. Un couple rendement/risque attractif
Avec un taux de distribution cible de 6 % net de frais de gestion et un TRI prévisionnel de 5,5 % sur 8 ans (non garantis), Esprit Horizon se place parmi les SCPI les plus ambitieuses de sa catégorie, tout en maintenant une stratégie d’investissement prudente (diversification et endettement limité à 40 %).
Cette combinaison offre un rendement ajusté au risque particulièrement équilibré :
- supérieur à la moyenne du marché (autour de 4,5–5 % en 2024),
- mais soutenu par des actifs de nature opérationnelle et pérenne,
- sans dépendance excessive à la spéculation immobilière.
📊 Comparaison : le rendement cible est équivalent à celui d’Epsicap Explore (6 %) mais supérieur à celui de Remake Live (5,5 %) et Iroko Zen (5,2 %), tout en restant sur un profil de risque modéré (classe 3/7 sur l’échelle AMF).
3. Un positionnement sur l’économie réelle
Esprit Horizon ne se contente pas d’acheter de l’immobilier : elle accompagne la croissance des PME et TPE qui constituent le tissu économique français.
Les actifs choisis accueillent des entreprises productives, logistiques ou artisanales, avec des baux souvent longs et fermes (6 à 9 ans), gage de revenus stables.
Cette approche “connectée aux territoires” distingue Esprit Horizon des SCPI de bureaux classiques, souvent exposées à la vacance locative liée au télétravail.
📊 Comparaison : là où des SCPI ciblent la chaîne logistique du e-commerce, Esprit Horizon adopte une logique plus industrielle et locale, contribuant directement au développement des zones d’activités régionales.
4. Une gestion ESG intégrée
Classée Article 8 SFDR, Esprit Horizon intègre des critères environnementaux et sociaux dans ses décisions d’investissement.
L’objectif est de favoriser des bâtiments :
- à faible empreinte carbone,
- conformes aux normes énergétiques actuelles,
- et propices à la pérennité économique locale.
Cette démarche s’inscrit dans la continuité du travail déjà engagé sur les fonds Esprit Pierre Résidences, labellisé ISR Immobilier.
📊 Comparaison : si Remake Live et Transitions Europe ont également une démarche ESG affirmée, la SCPI Esprit Horizon se démarque par son ciblage d’actifs d’usage professionnel concret, favorisant à la fois durabilité et activité économique.
5. Une gestion prudente de la dette et de la liquidité
Esprit Horizon peut recourir à l’endettement, mais celui-ci est limité à 40 % des actifs immobiliers, garantissant une gestion mesurée du levier financier.
Les demandes de retrait sont traitées mensuellement, sous réserve de contreparties acheteuses, comme pour la plupart des SCPI à capital variable.
Ce cadre offre un équilibre entre flexibilité de souscription et stabilité structurelle, essentiel pour préserver la valeur des parts à long terme.
Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
Évolution du Taux de Distribution
Actualités sur Esprit Horizon
Avant même le lancement d’Esprit Horizon, le groupe Spirit REIM Services avait déjà démontré sa capacité à identifier et acquérir des actifs d’activité performants. En mars 2025, la société a finalisé, pour le compte de son fonds professionnel Esprit Mercure, l’achat d’un portefeuille de deux parcs d’activités totalisant près de 6 300 m², situés à Tourcoing (59) et Villebon-sur-Yvette (91). Ces acquisitions illustrent la maîtrise du groupe sur le segment des parcs d’activités, cœur de la stratégie d’Esprit Horizon, et confirment sa capacité à sourcer des opportunités off-market dans des zones à fort potentiel locatif.
Depuis son lancement officiel en septembre 2025, la SCPI Esprit Horizon bénéficie d’une phase sponsor actuellement en cours, durant laquelle les frais de souscription sont temporairement réduits à 3 % TTC (au lieu de 6 %). Cette offre vise à favoriser la collecte initiale et à permettre la constitution rapide du portefeuille d’actifs. Elle illustre la volonté de Spirit REIM Services d’impliquer dès le départ les premiers associés dans la dynamique de croissance de la SCPI et de lancer les premières acquisitions sous des conditions avantageuses.
Évolution du prix de la part
Perspectives de Esprit Horizon
Le lancement d’Esprit Horizon intervient dans un contexte particulièrement favorable à l’immobilier d’activité, considéré comme l’un des segments les plus dynamiques et résilients du marché professionnel.
Alors que les SCPI de bureaux ont subi des ajustements de valeur en 2024-2025, les parcs d’activités et locaux polyvalents continuent d’attirer les investisseurs grâce à des rendements supérieurs à la moyenne et une vacance structurellement faible.
Spirit REIM Services prévoit de constituer un portefeuille diversifié d’actifs en France et en Europe dès les premiers mois de commercialisation, en ciblant des zones logistiques régionales et métropolitaines où la demande des PME reste soutenue.
À court terme, la société de gestion vise une capitalisation initiale d’environ 20 millions d’euros, avant d’élargir progressivement la taille du portefeuille à plusieurs dizaines d’actifs répartis dans les principaux pôles économiques du territoire.
Cette montée en puissance devrait être portée par :
- la phase sponsor actuellement en cours, qui dynamise la collecte ;
- un flux d’opportunités off-market issu du réseau historique du groupe Spirit, déjà implanté dans plus de 50 parcs d’activités ;
- et une gestion ESG intégrée, qui positionne la SCPI dans les standards européens de durabilité (Article 8 SFDR).
Dans un environnement où les investisseurs recherchent à la fois stabilité, rendement et impact réel, Esprit Horizon coche toutes les cases pour s’imposer comme l’une des SCPI de nouvelle génération à suivre en 2026.
Avis Louve Invest sur Esprit Horizon
Esprit Horizon s’impose comme une nouvelle SCPI de rendement prometteuse, portée par un groupe expérimenté dans l’immobilier d’activités.
Son positionnement sur les parcs et locaux d’activités, un segment historiquement solide et en croissance, répond à une réelle demande de diversification sur le marché de la pierre-papier.
L’expertise du groupe Spirit REIM Services, déjà actif sur ce type d’actifs via ses fonds Esprit Pierre et Esprit Pierre Plus, apporte à cette jeune SCPI une légitimité et une profondeur opérationnelle rarement observées lors d’un lancement.
L’approche thématique (investir dans l’économie réelle, au plus près des PME et des bassins d’emploi) confère à Esprit Horizon une valeur d’usage et un ancrage territorial différenciant par rapport aux SCPI classiques centrées sur les bureaux.
Les revenus mensuels, la digitalisation complète de la souscription, et la phase sponsor actuellement en cours (frais d’entrée réduits à 3 %) rendent le produit accessible et attractif pour les investisseurs souhaitant entrer tôt dans la dynamique de la SCPI.
Néanmoins, en tant que véhicule récemment créé, Esprit Horizon doit encore faire ses preuves dans la durée : la constitution du portefeuille, la stabilisation de la collecte et la mise en location progressive des premiers actifs détermineront ses performances futures.
Comme pour tout investissement immobilier collectif, les épargnants doivent garder à l’esprit les risques de perte en capital, de liquidité et de vacance locative, inhérents à la nature des SCPI. Cette prudence est d’autant plus nécessaire que les rendements annoncés, bien qu’ambitieux, ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et de la réussite de la stratégie de Spirit REIM Services.
"Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Leur liquidité et leur rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Retrouver tous les risques d'un investissement en SCPI sur notre page dédiée."
Vidéo sur Esprit Horizon
Si vous souhaitez comparer Esprit Horizon à nos autres SCPI, vous pouvez revoir notre vidéo sur le classement 2025 des SCPI, basée sur les performances 2024.
Au programme :
- Retour sur le contexte 2024
- Classement des SCPI par TD
- Les SCPI jeunes tirent-elles leur épingle du jeu ?
- Les SCPI jeunes tirent-elles leur épingle du jeu ?
- Focus sur les performances des SCPI Européennes
- Classement par performance globale
- Perspectives 2025