Principal Inside

La SCPI de rendement Principal Inside est gérée par Principal Asset Management, société de gestion agréée par l'AMF. Ce groupe administre près de 600 milliards de dollars d'actifs à travers le monde, dont plus de 100 milliards dédiés à l'immobilier, et s'appuie sur une équipe de près de 475 spécialistes immobiliers répartis entre l'Europe et les États-Unis.

Le groupe, fondé en 1879 aux États-Unis, s'est imposé comme un acteur majeur de la gestion d'actifs fonciers. Sa philosophie repose sur un principe simple : n'investir que dans les zones où il dispose d'une présence locale. Cette approche permet à la SCPI d'identifier les opportunités les plus pertinentes, d'assurer un suivi direct des immeubles et de piloter le cycle complet de création de valeur, de l'acquisition à la gestion locative.

Au 30 juin 2026, Principal Inside est également la première SCPI avec une exposition américaine à obtenir le Label ISR, témoignant de l'intégration systématique des critères ESG dans ses processus d'acquisition et de gestion.

Avec Principal Inside, l'objectif est de mettre cette expertise institutionnelle à la portée des épargnants français. La SCPI se veut une porte d'entrée vers les grands marchés immobiliers internationaux, en particulier les États-Unis et l'Europe hors France, afin de combiner la stabilité d'actifs sélectionnés avec les dynamiques de croissance locales.

La vision portée par la société de gestion intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), désormais reconnus par l'obtention du Label ISR au 2e trimestre 2026, faisant de Principal Inside la première SCPI avec une exposition américaine à recevoir cette distinction. La SCPI applique une démarche d'amélioration continue : chaque actif est évalué sur une grille extra-financière, avec pour objectif de progresser d'au moins 20 points en trois ans ou d'atteindre un niveau de référence "best-in-class".

Enfin, Principal Inside se différencie des autres SCPI en allant au-delà du marché domestique. Là où la majorité des véhicules se concentrent sur la France ou l'Europe de l'Ouest, elle adopte une approche transatlantique inédite. Cette stratégie vise à offrir aux investisseurs une diversification rarement accessible dans les SCPI traditionnelles, tout en capitalisant sur la solidité du marché pierre papier américain et la profondeur des marchés européens.

Comme pour Iroko Atlas, la SCPI Principal Inside a pour ambition de déployer une stratégie d'investissement internationale, avec un objectif d'équilibre entre les marchés immobiliers des États-Unis et de l'Europe hors France (avec une exposition possible au Royaume-Uni). L'allocation cible communiquée est de 50 % outre-Atlantique et 50 % en Europe, sans que cette répartition ne soit contractuellement garantie.

Au 30 juin 2026, le portefeuille compte 4 actifs répartis entre les États-Unis (71,4 %) et les Pays-Bas (28,6 %). Les trois actifs américains acquis fin 2025 et début 2026 restent centrés sur la santé et l'éducation : une polyclinique à Osprey (Floride), un actif éducation / petite enfance à Kennedale (Texas, zone Dallas/Fort Worth), et un centre médical spécialisé à Plano (Texas, zone Dallas/Fort Worth). Au T2 2026, la SCPI a réalisé sa première acquisition en Europe : un actif mixte bureaux et data center à Utrecht (Pays-Bas), acquis le 29 juin 2026 pour 9,0 M€ HD, loué à RAM Mobile Data pour 8,5 ans fermes à un rendement initial de 8,18 %. Par typologie, le patrimoine se répartit entre santé (58,3 %), bureaux/data center (28,6 %) et éducation (13,1 %). Le TOF et le TOP sont à 100 %, avec un WALB de 14,4 ans.

La sélection des actifs repose sur des critères financiers et extra-financiers, avec un recours aux données locales et à des équipes spécialisées sur place. L'univers d'investissement reste volontairement large (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie-hospitalité, résidentiel, data centers, résidences étudiantes, locaux scientifiques…). Le pilotage intègre le suivi des marchés, le contrôle de l'endettement (plafonné à 40 % de la valeur d'expertise consolidée, actuellement à 9,5 %) et la gestion de l'exposition au risque de change. Les frais de gestion s'élèvent à 10 % des loyers et produits nets pour les actifs situés en Europe et au Royaume-Uni, et à 12 % pour ceux implantés aux États-Unis.

La SCPI Principal Inside, ouverte à la souscription dès le 1er octobre 2025, présente plusieurs points forts qui la distinguent sur le marché des placements collectifs immobiliers.

• Diversification mondiale : elle se positionne comme la première SCPI française à offrir une allocation équilibrée entre deux grands continents (l'Amérique du Nord et l'Europe hors France), permettant aux investisseurs de ne pas dépendre d'un seul pays ou marché.
• Expertise de gestion : elle bénéficie du savoir-faire d'un gestionnaire de dimension mondiale, appuyé sur près de 475 spécialistes immobiliers répartis dans les zones cibles. Cette présence locale permet d'identifier et de gérer directement les actifs, du sourcing à la valorisation.
• Innovation de marché : conçue comme une nouvelle offre, elle est la première à proposer aux épargnants français une stratégie immobilière transatlantique structurée, en capitalisant sur des dynamiques économiques complémentaires.
• Structure souple : sa forme en société civile à capital variable facilite les opérations de souscription et de retrait de parts, tout en offrant un cadre adapté aux placements de longue durée.
• Approche responsable : Principal Inside a obtenu le Label ISR au 2e trimestre 2026, devenant la première SCPI avec une exposition américaine à recevoir cette distinction. La démarche extra-financière vise à améliorer la note ESG de chaque actif d'au moins 20 points en trois ans, avec une intégration systématique des critères ESG à chaque acquisition.
• Fiscalité optimisée des revenus américains : les immeubles situés aux États-Unis sont détenus via une structure locale (LLC) qui s'acquitte directement de l'impôt sur place. Les revenus issus de ces biens sont donc imposés aux États-Unis à un taux d'environ 21 %, puis soumis à une retenue de 5 % sur les distributions, conformément à la Convention fiscale franco-américaine. Grâce à cette convention, les associés français ne sont pas imposés une seconde fois en France. Autrement dit, Principal Inside échappe à la "flat tax" de 30 % appliquée aux revenus financiers classiques, tout en bénéficiant d'un traitement fiscal favorable et d'une exposition immobilière internationale rare sur le marché français.

Au 2e trimestre 2026, Principal Inside a franchi deux étapes majeures. La SCPI a réalisé sa première acquisition en Europe : un actif mixte bureaux et data center situé à Utrecht (Pays-Bas), acquis le 29 juin 2026 pour 9,0 M€ hors droits, loué à RAM Mobile Data (filiale de RAM Infotechnology, spécialiste IT et cloud pour la santé) via un bail triple net avec 8,5 ans fermes et un rendement brut initial de 8,18 %. Cette opération porte le portefeuille à 4 actifs (3 aux États-Unis, 1 aux Pays-Bas), avec une valeur vénale totale de 31,6 M€ et un loyer annuel de 2,6 M€. Le TOF reste à 100 % et le WALB s'établit à 14,4 ans. La capitalisation atteint 35,5 M€ pour 901 associés.

La SCPI a également obtenu le Label ISR au cours du trimestre, devenant la première SCPI avec une exposition américaine à recevoir cette distinction. Elle a par ailleurs été récompensée à plusieurs reprises : prix de la "Meilleure SCPI Espoir" aux Victoires de la Pierre-Papier 2026, TOP d'Or 2026 de la meilleure communication (catégorie SCPI Diversifiée), et 2e place dans la catégorie "Jeunes Espoirs" aux Grands Prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent.

La distribution T2 s'élève à 5,00 € brut par part (4,11 € nets pour les résidents fiscaux français), versée le 29 juillet 2026. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 527 774 €.

Au T1 2026, la SCPI avait acquis un centre médical spécialisé à Plano (Texas, 7,8 % AEM, bail 17,23 ans fermes) et effectué sa première distribution (5,01 € brut / 4,03 € net, versée le 27 avril 2026), portant la capitalisation à 33 M€ pour 806 associés.

Le lancement de Principal Inside intervient dans un contexte immobilier mondial en cours de reprise. Si les ajustements de prix et la remontée des taux ont pesé sur les valorisations ces dernières années, le marché non coté a poursuivi son redressement au premier semestre 2026, avec des volumes de transactions en progression de 27 % sur un an au T1 2026 (huitième trimestre consécutif de croissance). Des écarts de performance significatifs subsistent toutefois entre typologies d'actifs, ce qui renforce la pertinence d'une sélection rigoureuse. Les tensions géopolitiques et les anticipations de nouvelles hausses de taux constituent des facteurs de risque à surveiller.

En ciblant à la fois les États-Unis et l'Europe hors France, la SCPI se place au cœur de deux zones complémentaires. L'acquisition de l'actif mixte bureaux/data center d'Utrecht au T2 2026 constitue une première validation concrète du volet européen de la stratégie, confirmant la capacité de la SCPI à identifier des actifs à revenus sécurisés en dehors des États-Unis. À ce stade, la répartition géographique s'établit à 71,4 % États-Unis / 28,6 % Pays-Bas, avec un objectif de rééquilibrage progressif vers 50/50.

À moyen terme, cette stratégie devrait permettre à la SCPI de capter la reprise progressive des marchés immobiliers professionnels, avec un potentiel particulièrement intéressant dans les segments de la logistique, de l'immobilier de santé et des data centers. Ces classes d'actifs, soutenues par des tendances structurelles mondiales (e-commerce, vieillissement de la population, digitalisation), offrent des perspectives de croissance durable.

La SCPI conserve également une gestion active du risque de change. Avec une exposition au dollar ramenée à environ 71 %, le rééquilibrage vers une diversification en devises se confirme, même si la variation de l'euro face au dollar reste un élément de vigilance pour les investisseurs. Les tensions politiques internationales constituent par ailleurs un facteur à prendre en compte, pouvant affecter directement la valorisation des actifs et les conditions de financement.

Enfin, l'obtention du Label ISR au T2 2026 marque une étape structurante dans la démarche extra-financière de la SCPI. En cherchant à améliorer les performances ESG de son portefeuille d'au moins 20 points par actif en trois ans, Principal Inside ambitionne de répondre aux attentes des investisseurs recherchant un placement aligné avec les standards de demain.

Les perspectives reposent alors sur trois piliers : l'accès à des marchés immobiliers internationaux de premier plan, une diversification entre deux grands continents, et une gestion rigoureuse pensée pour créer de la valeur sur une durée d'investissement longue.

Pour vous transmettre notre avis SCPI sur Principal Inside, la SCPI marque une étape importante dans l'univers des placements collectifs immobiliers. Elle n'est pas la première aux États-Unis, certaines SCPI pionnières comme Corum USA s'y sont déjà aventurées. Principal Inside apporte une approche intéressante sur le marché des SCPI : une stratégie pensée dès l'origine pour se construire entre les États-Unis et l'Europe (hors France, Royaume-Uni possible), avec une allocation cible 50/50 (non garantie). Au 30 juin 2026, le portefeuille compte 4 acquisitions : trois actifs aux États-Unis (santé et éducation/petite enfance) et un actif mixte bureaux/data center à Utrecht (Pays-Bas), acquis le 29 juin 2026. Le TOF est de 100 % et le WALB de 14,4 ans, avec une valeur de reconstitution (253,25 €) légèrement au-dessus du prix de souscription (250 €).

Nous considérons que Principal Inside peut constituer une solution de diversification pour les épargnants souhaitant s'exposer à l'immobilier international dans un cadre SCPI, à condition d'accepter les spécificités du véhicule : risque de change, risque de liquidité, variation de la valeur des parts et absence de garantie sur les revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.