Principal Inside

Investir dans une SCPI comme Principal Inside, c’est investir dans une SCPI de rendement récente, pensée pour offrir aux épargnants une exposition immobilière diversifiée de part et d’autre de l’Atlantique. Sa stratégie repose sur un équilibre entre les marchés européens (hors France), le Royaume-Uni et les États-Unis, afin de combiner des dynamiques économiques complémentaires.

En investissant dans cette SCPI, les associés accèdent à un patrimoine constitué de typologies variées d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, etc.), avec l’objectif de générer des revenus réguliers tout en bénéficiant d’une diversification géographique inédite.

Conçue par Principal Real Estate, filiale de Principal Asset Management, la SCPI s’adresse aux investisseurs souhaitant diversifier leur épargne dans l’immobilier international, tout en profitant de l’expertise locale d’équipes implantées dans les zones ciblées.

Comme tout investissement en SCPI, Principal Inside présente un risque de perte en capital, de liquidité et de variation du prix de part. Les performances passées ou les objectifs annoncés ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI de rendement Principal Inside est gérée par Principal Real Estate, société de gestion agréée par l’AMF et filiale du groupe international Principal Asset Management. Ce dernier administre près de 600 milliards de dollars d’actifs à travers le monde, dont plus de 100 milliards dédiés à l’immobilier, et s’appuie sur une équipe de près de 475 spécialistes immobiliers répartis entre l’Europe et les États-Unis.

Le groupe, fondé en 1879 aux États-Unis, s’est imposé comme un acteur majeur de la gestion d’actifs fonciers. Sa philosophie repose sur un principe simple : n’investir que dans les zones où il dispose d’une présence locale. Cette approche permet à la SCPI d’identifier les opportunités les plus pertinentes, d’assurer un suivi direct des immeubles et de piloter le cycle complet de création de valeur, de l’acquisition à la gestion locative.

Avec Principal Inside, l’objectif est de mettre cette expertise institutionnelle à la portée des épargnants français. La SCPI se veut une porte d’entrée vers les grands marchés immobiliers internationaux, en particulier les États-Unis et l’Europe hors France, afin de combiner la stabilité d’actifs sélectionnés avec les dynamiques de croissance locales.

La vision portée par la société de gestion intègre également des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Sans revendiquer de label ISR, la SCPI applique une démarche d’amélioration continue : chaque actif est évalué sur une grille extra-financière, avec pour objectif de progresser d’au moins 20 points en trois ans ou d’atteindre un niveau de référence “best-in-class”.

Enfin, Principal Inside se différencie des autres SCPI en allant au-delà du marché domestique. Là où la majorité des véhicules se concentrent sur la France ou l’Europe de l’Ouest, elle adopte une approche transatlantique inédite. Cette stratégie vise à offrir aux investisseurs une diversification rarement accessible dans les SCPI traditionnelles, tout en capitalisant sur la solidité du marché pierre papier américain et la profondeur des marchés européens.

Comme pour Iroko Atlas, la SCPI Principal Inside a pour ambition d’offrir une stratégie d’investissement internationale, en visant un équilibre entre les marchés immobiliers des États-Unis et de l’Europe hors France, avec également une exposition possible au Royaume-Uni. Cette approche transatlantique constitue une première française, en permettant aux investisseurs particuliers d’accéder à deux zones économiques majeures au sein d’un même véhicule.

Au moment de son lancement, la SCPI prévoit une allocation cible de 50 % outre-Atlantique et 50 % en Europe, sans que cette répartition ne soit contractuellement garantie. 

Pour la partie européenne, les investissements pourront être réalisés dans plusieurs pays majeurs tels que l’Allemagne, l’Espagne, l’Irlande, l’Italie, le Portugal, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. Côté américain, la SCPI a déjà concrétisé une première acquisition à Chicago, un actif sécurisé par un bail ferme de 15 ans . Plus largement, elle vise les grands marchés institutionnels des États-Unis, reconnus pour leur profondeur et leur dynamisme immobilier.

La sélection des actifs repose sur des critères financiers et extra-financiers précis, avec un recours systématique aux données locales pour identifier les meilleures opportunités. L’ancrage dans chaque marché se fait par l’intermédiaire d’équipes spécialisées sur place, véritables relais locaux et partenaires stratégiques de la société de gestion.

L’univers d’investissement couvre un large éventail de typologies : bureaux, commerces de proximité, logistique, immobilier de santé, hôtellerie-hospitalité, résidentiel, data centers, résidences étudiantes ou encore locaux scientifiques. Cette ouverture reflète une vision mondiale qui va au-delà des SCPI traditionnelles.

La stratégie tient également compte des évolutions de marché et du contexte financier. Le suivi des taux immobiliers, le contrôle du niveau d’endettement (limité à 40 % de la valeur d’expertise consolidée) et la gestion de l’exposition au risque de change sont au cœur du pilotage. Chaque acquisition s’accompagne d’une analyse approfondie de l’incertitude, afin d’équilibrer recherche de performance et protection des intérêts des clients investisseurs. 

Les frais de gestion s’élèvent à 10 % des loyers et produits nets pour les actifs situés en Europe et au Royaume-Uni, et à 12 % pour ceux implantés aux États-Unis.

Principal Inside se présente donc comme une nouvelle offre d’investissement stratégique, pensée pour élargir l’horizon des épargnants français en leur donnant accès à des marchés immobiliers porteurs et diversifiés à l’échelle mondiale.

La SCPI Principal Inside, ouverte à la souscription dès le 1er octobre 2025, présente plusieurs points forts qui la distinguent sur le marché des placements collectifs immobiliers.

• Diversification mondiale : elle se positionne comme la première SCPI française à offrir une allocation équilibrée entre deux grands continents – l’Amérique du Nord et l’Europe hors France –, permettant aux investisseurs de ne pas dépendre d’un seul pays ou marché.
• Expertise de gestion : elle bénéficie du savoir-faire d’un gestionnaire de dimension mondiale, appuyé sur près de 475 spécialistes immobiliers répartis dans les zones cibles. Cette présence locaux permet d’identifier et de gérer directement les actifs, du sourcing à la valorisation.
• Innovation de marché : conçue comme une nouvelle offre, elle est la première à proposer aux épargnants français une stratégie immobilière transatlantique structurée, en capitalisant sur des dynamiques économiques complémentaires.
• Structure souple : sa forme en société civile à capital variable facilite les opérations de souscription et de retrait de parts, tout en offrant un cadre adapté aux placements de longue durée.
• Approche responsable : la SCPI applique une démarche extra-financière avec pour objectif d’améliorer la note ESG de son portefeuille d’au moins 20 points en trois ans. Cette orientation s’inscrit dans une vision durable, pensée pour des investisseurs recherchant un placement immobilier porteur dans le temps.

En septembre 2025, Principal Asset Management a annoncé le lancement de sa première SCPI destinée aux investisseurs particuliers : Principal Inside. La société de gestion a confirmé que cette nouvelle SCPI sera investie uniquement hors de France, avec une répartition cible de 50 % aux États-Unis et 50 % en Europe (y compris Royaume-Uni). Cette stratégie transatlantique, pensée dès la conception du véhicule, en fait une offre inédite sur le marché français.

Le lancement de Principal Inside intervient dans un contexte immobilier mondial marqué par des ajustements de prix et une remontée des taux. Cette conjoncture crée des opportunités pour les acteurs capables de se positionner avec des liquidités disponibles et une vision de long terme. En ciblant à la fois les États-Unis et l’Europe hors France, la SCPI se place au cœur de deux zones complémentaires : un marché américain dynamique, fortement institutionnalisé, et un marché européen plus fragmenté mais porteur d’opportunités dans plusieurs pays.

À moyen terme, cette stratégie devrait permettre à la SCPI de capter la reprise progressive des marchés immobiliers professionnels, avec un potentiel particulièrement intéressant dans les segments de la logistique, de l’immobilier de santé ou encore des data centers. Ces classes d’actifs, soutenues par des tendances structurelles mondiales (e-commerce, vieillissement de la population, digitalisation), offrent des perspectives de croissance durable.

La SCPI a également vocation à se démarquer par sa gestion active du risque de change. Bien que l’exposition au dollar puisse atteindre 100 % dans les premiers mois, le rééquilibrage visé à 50/50 permettra aux investisseurs de bénéficier d’une diversification en devises, facteur de résilience dans un contexte financier volatil. Toutefois, la variation de l’euro face au dollar reste un élément de danger, tout comme les éventuelles incertitudes liées à certains marchés européens où la stabilité économique ou réglementaire peut varier d’un pays à l’autre.

Par ailleurs, les tensions politiques internationales constituent également un facteur à prendre en compte. Elles peuvent affecter directement l’activité immobilière, la valorisation des actifs et les conditions de financement, tant aux États-Unis que dans certaines zones d’Europe.

Enfin, la démarche extra-financière mise en avant par le gestionnaire laisse entrevoir une montée en puissance des critères ESG dans la valorisation des actifs. En cherchant à améliorer les performances environnementales et sociales de son portefeuille, la SCPI ambitionne de répondre aux attentes des investisseurs recherchant non seulement un revenu locatif, mais aussi un placement aligné avec les standards de demain.

Les perspectives de Principal Inside reposent alors sur trois piliers : l’accès à des marchés immobiliers internationaux de premier plan, une diversification entre deux grands continents, et une gestion rigoureuse pensée pour créer de la valeur sur une durée d’investissement longue.

La SCPI Principal Inside marque une étape importante dans l’univers des placements collectifs immobiliers. Elle n’est pas la première aux États-Unis – certaines SCPI pionnières comme Corum USA s’y sont déjà aventurées – mais elle se distingue en étant la première SCPI française construite dès son lancement autour d’une allocation transatlantique équilibrée. Là où d’autres véhicules ont ajouté progressivement des actifs outre-Atlantique, Principal Inside intègre cette dimension internationale au cœur même de sa stratégie.

Pour les épargnants, cela signifie l’accès à un patrimoine immobilier mondial reposant sur deux zones économiques complémentaires :

• le marché américain, mature et institutionnalisé, avec un fort historique de résultat et une profondeur unique,
  
• et le marché européen (hors France et Royaume-Uni inclus), plus fragmenté mais riche d’opportunités sectorielles.

à Louve Invest, nous considérons que Principal Inside peut constituer une nouvelle solution stratégique pour les épargnants souhaitant élargir leur horizon d’investissement au-delà des frontières françaises. Sa dimension internationale, son ancrage local fort et son cadre juridique éprouvé en font une offre crédible pour diversifier son patrimoine.

Toutefois, il est essentiel de rappeler que ce type de placement comporte des risques : variation de la valeur des parts, absence de garantie sur les revenus locatifs, exposition aux fluctuations de devises, mais aussi incertitudes économiques ou politiques dans certains pays. Ce produit s’adresse donc majoritairement aux investisseurs recherchant une diversification à long terme, capables d’immobiliser une partie de leur épargne sur une durée significative.