Iroko Atlas

Investir SCPI avec Iroko Atlas, c’est investir dans une SCPI fondée en 2025 par la société de gestion Iroko, dans la continuité du succès de Iroko Zen, première SCPI diversifiée de l'entreprise.

Comme sa devancière, Iroko Atlas adopte un modèle sans frais de souscription, avec 100 % du capital investi. Elle a pour ambition d’offrir aux épargnants une diversification géographique et typologique à l’échelle internationale. Le portefeuille ciblera exclusivement des actifs hors de France avec des secteurs variés et des projets liés aux énergies renouvelables.

Au 3e trimestre 2025, les objectifs indicatifs restent inchangés : taux de distribution cible non garanti de 6,5 % net de frais par an (référence 2024) et TRI cible de 7 % sur 10 ans. Ces objectifs dépendront des conditions de marché, de la qualité des acquisitions et de l’exécution de la stratégie.

Conformément à la réglementation, les premières parts “sponsors” bénéficiaient d’une décote de 9 %, soit un prix de 182 € au lieu de 200 €, dans la limite de 20 M€, avec une inaliénabilité de 3 ans à compter de leur date de souscription. Au 3e trimestre 2025, ce plafond avait été atteint, entraînant une pause temporaire de la collecte Iroko Atlas.

La phase 2, ouverte avec une décote de 4 % (soit un prix de 192 € par part), a également rencontré un vif succès et est désormais clôturée.

Comme Iroko Zen, Iroko Atlas a une fréquence de versement mensuelle, un choix attractif pour les investisseurs recherchant des flux réguliers.

Au 3e trimestre 2025, le prix de souscription s’établit à 200,00 € par part, le délai de jouissance est de 4 mois, la capitalisation atteint 30,27 M€ et le portefeuille compte 1 actif.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Fondée en 2020, la société de gestion Iroko s’est rapidement imposée sur le marché de la pierre-papier grâce au succès de sa première SCPI, Iroko Zen, qui a séduit les investisseurs avec un modèle innovant, sans frais de souscription et orienté vers une diversification sectorielle et géographique. Forte de cette expérience, Iroko élargit aujourd’hui sa gamme avec Iroko Atlas, un véhicule qui reprend les fondements de son aînée tout en renforçant son positionnement international.

L’ambition d’Iroko Atlas est claire : constituer un patrimoine immobilier 100 % hors de France, principalement dans l’Espace Économique Européen, avec des opportunités ciblées également aux États-Unis et au Canada. Ce choix stratégique permet de capter les cycles immobiliers asynchrones entre zones géographiques et ainsi d’optimiser la diversification du portefeuille.

La SCPI mise sur une approche granulaire, privilégiant des actifs compris entre 1 et 10 M€, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels mais offrant des opportunités attractives « hors radar ». Cette orientation s’accompagne d’une diversification sur l’ensemble de la typologie tertiaire : bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, santé ou hôtellerie.

La performance future d’Iroko Atlas reposera sur une gestion active et une sélection rigoureuse des investissements, appuyées par une démarche ESG systématique. Fidèle à son ambition d’obtenir le label ISR immobilier, Iroko Atlas intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie, visant à améliorer la performance des bâtiments et le confort des occupants.

La stratégie d’Iroko Atlas repose sur une approche opportuniste, contracyclique et diversifiée, visant à capter les opportunités sur des marchés immobiliers présentant des cycles favorables. Fidèle à son positionnement 100 % international, la SCPI concentre ses investissements hors de France, avec une répartition cible au 3e trimestre 2025 d’environ 60 % en Europe de l’Ouest (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni, Portugal), complétée par des investissements en Europe centrale (Pologne et République tchèque), des positions opportunistes dans les pays nordiques, et une ouverture envisagée à terme en Amérique du Nord (États-Unis et Canada). L’ouverture d’Iroko Iberia facilite désormais les acquisitions au Portugal, un marché jusqu’ici plus complexe d’accès, et permet à la SCPI de profiter pleinement des opportunités locales.

Cette création récente, officialisée en septembre, reflète la volonté de l’équipe de gestion de proposer un véhicule toujours plus performant, capable de capter l’intérêt croissant des investisseurs.

Cette diversification géographique permet de profiter de dynamiques économiques variées et de mutualiser les risques. La SCPI cible une typologie large d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, mais aussi des infrastructures liées aux énergies renouvelables. L’approche est volontairement granulaire, privilégiant des actifs compris entre 1 et 10 M€, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels mais offrant un bon équilibre entre rendement et sécurité. La sélection des biens s’effectue avec rigueur, afin que les associés puissent bénéficier de localisations solides et de rendements qui, en moyenne, s’affichent à des niveaux compétitifs.

Au 3e trimestre 2025, le pipeline d’acquisitions illustre cette stratégie : un portefeuille de commerces de pied d’immeuble à Dublin, dont une cellule louée à TESCO avec un bail ferme de 13 ans visant un cashflow pérenne ; un portefeuille en Allemagne et République tchèque envisagé en « sale & lease back » partagé avec Iroko Zen ; ou encore un immeuble à Londres (quartier de Shoreditch), zone dynamique comparable au Marais à Paris. D’autres exclusivités sont en cours de finalisation en Allemagne et aux Pays-Bas.

Toutefois, cette stratégie internationale implique une exposition aux fluctuations des devises. Si l’impact des variations entre l’euro et des monnaies comme le dollar américain ou le dollar canadien reste significatif, il est encore plus marqué pour des devises locales telles que le zloty polonais ou la couronne tchèque, historiquement plus volatiles. Ce risque de change, inhérent à l’investissement à l’étranger, pourra être partiellement couvert, mais restera un facteur important à prendre en compte pour les investisseurs.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Iroko Atlas présente plusieurs avantages clés pour les investisseurs en SCPI de rendement :

• Zéro frais de souscriptionComme Iroko Zen, Iroko Atlas n’applique aucun frais d’entrée. L’intégralité du capital investi est immédiatement placée, contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent souvent 8 à 10 % de frais. La rémunération de la société de gestion repose principalement sur la gestion des actifs et leur valorisation à long terme.
• Diversification géographique internationale La SCPI investit 100 % hors de France, principalement en Europe de l’Ouest et centrale, et pays nordiques avec des opportunités ciblées en Amérique du Nord (États-Unis et Canada). Cette stratégie permet de profiter de cycles immobiliers différents et de mutualiser les risques.
• Granularité des acquisitions Iroko Atlas privilégie des actifs compris entre 1 et 10 M€, moins recherchés par les grands investisseurs institutionnels. Cette approche « hors radar » optimise le couple rendement/risque et permet une gestion plus fine du portefeuille.
• Gestion active et ESG Chaque actif est évalué selon une grille ESG interne : certains sont classés “Best in class”, d’autres “Best in progress” avec un plan d’amélioration sur 3 ans. En plus de l’article 8 SFDR, l’ambition est d’obtenir le label ISR immobilier, dans la continuité de la démarche responsable initiée par Iroko Zen.
• Fiscalité avantageuse à l’international Les revenus fonciers perçus à l’étranger sont généralement imposés dans le pays d’origine, avec souvent un crédit d’impôt en France, ce qui peut améliorer le rendement net pour les investisseurs fiscalisés.
• Complémentarité avec Iroko Zen
  • Iroko Zen incarne la stabilité et la maturité.
  • Iroko Atlas apporte une diversification plus internationale, plus dynamique et plus exposée aux devises (3 à 4 monnaies différentes). Les fluctuations de change sont considérées comme un levier de performance supplémentaire pour Iroko Atlas mais il faut considérer que les risques de change restent, néanmoins, présents.
• Dette maîtrisée Iroko Atlas vise un ratio d’endettement (LTV) compris entre 20 et 25 % (plafond fixé à 30 %). Cet effet de levier est, aujourd’hui, jugé positif grâce à un spread d’environ 4 % entre le rendement attendu des actifs et le coût de la dette (en gardant à l’esprit que l’évolution future peut être aussi bien positive que négative). La société de gestion bénéficie déjà d’un réseau bancaire solide avec plus de 14 partenaires identifiés grâce à l’expérience d’Iroko Zen.

Au 3e trimestre 2025, Iroko Atlas initie la constitution de son patrimoine avec une première acquisition à Dublin: un supermarché Tesco en rez-de-chaussée d’un immeuble résidentiel neuf à Citywest. La SCPI cible des actifs de proximité de taille intermédiaire, situés sur des segments moins fréquentés par les capitaux institutionnels, loués à des opérateurs de référence via des baux de longue durée.

Dans le prolongement de cette entrée en Irlande, les équipes étudient des dossiers en Europe centrale, notamment en Pologne et en République tchèque. Ces marchés, portés par un fort dynamisme et des infrastructures en développement, doivent renforcer la diversification géographique et la mutualisation des risques du portefeuille.

Côté collecte, la première phase « Sponsors » a réuni plus de 20 M€ en un délai très court, validant l’adhésion des investisseurs à la stratégie. Une nouvelle étape s’ouvre avec « Sponsors 2 », proposant une décote de 4 % et une enveloppe additionnelle de 20 M€.

Les perspectives d’Iroko Atlas s’appuient sur un modèle déjà éprouvé avec le succès d’Iroko Zen, qui a dépassé 1,1 milliard d’euros de capitalisation en 2025.

Au 3e trimestre 2025, Iroko Atlas maintient une durée de vie statutaire de 99 ans et un horizon de placement recommandé de 10 ans. Les objectifs restent un taux de distribution cible non garanti de 6,5 % net de frais (référence 2024) et un TRI cible de 7 % sur 10 ans.

Dès son lancement, Iroko Atlas affiche une ambition claire : générer de la performance rapidement. Le TRI cible à 1 an est fixé à 6,5 %, avec un premier dividende envisageable sur 2025, la SCPI ayant déjà engagé ses investissements afin de répondre à la demande croissante des épargnants pour ce type de produit.

Sa stratégie 100 % hors de France (Europe de l’Ouest, Europe centrale, Royaume-Uni, Suisse, et à terme Amérique du Nord) doit lui permettre de profiter de cycles économiques variés. Son exposition à 3 à 4 devises différentes représente un risque, mais aussi un éventuel levier de performance, chaque marché ayant sa propre dynamique et évoluant à son heure.

Au 3e trimestre 2025, le capital statutaire maximum est de 30 M€. Les premières souscriptions en phase “Sponsors” bénéficiaient d’une décote de 9 % (soit 182 € au lieu de 200 € par part), dans la limite de 20 M€ de collecte.

Ce seuil avait déjà été atteint grâce à un fort engouement, ce qui avait conduit à la mise en pause temporaire de la collecte d’Iroko Atlas. La phase 2, ouverte avec une décote de 4 % sur la part (soit un prix de 192 €), a elle aussi rencontré un grand succès et est clôturée elle aussi.

Au 3e trimestre 2025, la souscription est accessible dès 5 000 € minimum, au prix standard de 200 € par part.

Iroko Atlas confirme ainsi son positionnement comme une SCPI ambitieuse, susceptible de rejoindre prochainement le classement des meilleures SCPI du marché.

Iroko Atlas se présente comme une SCPI de rendement ambitieuse, avec une stratégie orientée vers la diversification internationale et un modèle sans frais de souscription qui reprend les fondements de sa sœur aînée, Iroko Zen.

La gestion active et digitalisée constitue un vrai atout pour les investisseurs qui souhaitent suivre de près la performance de leur placement. Le succès d’Iroko Zen, qui a dépassé 1,1 milliard d’euros de capitalisation en 2025, laisse entrevoir de belles perspectives pour ce nouveau véhicule. L’orientation 100 % internationale d’Iroko Atlas, couplée aux avantages fiscaux liés aux investissements hors de France, renforce son attractivité auprès des épargnants en quête de diversification.

Pour autant, il est essentiel de mesurer les risques spécifiques à une SCPI nouvelle. La stratégie d’Iroko Atlas implique une exposition à plusieurs devises (euro, livre sterling, dollar américain, dollar canadien, couronne tchèque, zloty polonais…), dont les fluctuations peuvent impacter positivement ou négativement les rendements.

L’ouverture à des marchés d’Europe centrale, comme la Pologne ou la République tchèque, constitue une opportunité de croissance, mais nécessite également une vigilance face au contexte géopolitique, même si la Pologne reste un pays membre de l’OTAN et soutenu par une économie dynamique.

Enfin, les investisseurs doivent garder à l’esprit qu’une commission de sortie anticipée s’applique en cas de retrait avant 5 ans, afin de couvrir les frais liés aux transactions et à la due diligence. Ces frais de sortie s’élèvent à 6 % TTC, contre 6 % TTC avant 3 ans pour Iroko Zen.

En résumé, Iroko Atlas est une option à considérer pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier à l’international avec un potentiel de rendement à long terme, mais elle doit être abordée avec une certaine prudence, en tenant compte de ses risques spécifiques liés aux devises, au contexte international et à sa jeunesse.