Iroko Atlas

Investir dans une SCPI avec Iroko Atlas, c’est investir dans une SCPI fondée en 2025 par la société de gestion Iroko, dans la continuité du succès de Iroko Zen, première SCPI diversifiée de l'entreprise.Comme sa devancière, Iroko Atlas adopte un modèle sans frais de souscription, avec 100 % du capital investi. Elle a pour ambition d’offrir aux épargnants une diversification géographique et typologique à l’échelle internationale. Le portefeuille ciblera exclusivement des actifs hors de France avec des secteurs variés et des projets liés aux énergies renouvelables.

À fin 2025, les objectifs indicatifs restent inchangés : taux de distribution cible non garanti de 6,5 % net de frais par an (référence 2024) et TRI cible de 7 % sur 10 ans. Ces objectifs dépendront des conditions de marché, de la qualité des acquisitions et de l’exécution de la stratégie.

Conformément à la réglementation, les premières parts “sponsors” bénéficiaient d’une décote de 9 %, soit un prix de 182 € au lieu de 200 €, dans la limite de 20 M€, avec une inaliénabilité de 3 ans à compter de leur date de souscription.

À fin 2025, ce plafond de 20 M€ avait été atteint au 3e trimestre 2025, entraînant une pause temporaire de la collecte Iroko Atlas.

La phase 2, ouverte avec une décote de 4 % (soit un prix de 192 € par part), a également rencontré un vif succès et est désormais clôturée.

Comme Iroko Zen, Iroko Atlas a une fréquence de versement mensuelle, un choix attractif pour les investisseurs recherchant des flux réguliers.

Au 31 mars 2026, le prix de souscription des parts "classiques" s'établit à 200,00 € par part, avec un délai de jouissance de 4 mois (entrée en jouissance le 1er jour du 5e mois suivant la validation).

Fondée en 2020, la société de gestion Iroko s'est rapidement imposée sur le marché de la pierre-papier grâce au succès de sa première SCPI, Iroko Zen, qui a séduit les investisseurs avec un modèle innovant, sans frais de souscription et orienté vers une diversification sectorielle et géographique. Forte de cette expérience, Iroko élargit aujourd'hui sa gamme avec Iroko Atlas, un véhicule qui reprend les fondements de son aînée tout en renforçant son positionnement international.

L'ambition d'Iroko Atlas est claire : constituer un patrimoine immobilier 100 % hors de France, avec une stratégie opportuniste et granulaire déployée en Europe. Dès son lancement, la SCPI a multiplié les acquisitions dans plusieurs pays européens, constituant un portefeuille diversifié qui compte au 31 mars 2026 14 actifs répartis dans 6 pays (Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Irlande, Tchéquie) pour 20 locataires.

La SCPI mise sur une approche granulaire, privilégiant des actifs compris entre 1 et 10 M€, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels mais offrant des opportunités attractives « hors radar ». Cette orientation s'accompagne d'une diversification sur l'ensemble de la typologie tertiaire : bureaux, commerces, logistique, locaux d'activité, santé ou hôtellerie.

La performance future d'Iroko Atlas reposera sur une gestion active et une sélection rigoureuse des investissements, appuyées par une démarche ESG systématique. Fidèle à son ambition d'obtenir le label ISR immobilier, Iroko Atlas intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie, visant à améliorer la performance des bâtiments et le confort des occupants.

La stratégie d'Iroko Atlas repose sur une approche opportuniste et diversifiée, avec un positionnement 100 % international hors France, et une volonté de construire un portefeuille granulaire via des acquisitions unitaires majoritairement comprises entre 1 et 10 M€. Cette approche cible des actifs souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels, offrant des opportunités de rendement attractives dans des marchés plus segmentés.

Au 31 mars 2026, le patrimoine compte 14 actifs répartis dans 6 pays européens, avec la répartition géographique suivante (en valeur d'expertise hors droits) : Royaume-Uni 37,6 %, Pays-Bas 28,9 %, Espagne 10,8 %, Allemagne 10,2 %, Irlande 6,9 % et Tchéquie 5,7 %. Cette diversification géographique permet de profiter de dynamiques économiques variées et de mutualiser les risques locatifs et de marché.

Sur le plan sectoriel, le portefeuille est largement orienté vers le commerce au sens large : les commerces représentent 63,6 % du patrimoine, suivis de la santé, hôtellerie et divers (11,6 %), des entrepôts (10,1 %), des bureaux (9,0 %) et des locaux d'activités (5,7 %). La SCPI cible une large palette typologique incluant bureaux, commerces, logistique, locaux d'activité, santé, hôtellerie, mais aussi des infrastructures liées aux énergies renouvelables.

Chaque actif est évalué selon une grille ESG interne : les actifs classés "Best-in-class" répondent immédiatement aux critères du label ISR, tandis que les actifs "Best-in-progress" font l'objet d'un plan d'amélioration sur 3 ans. Iroko s'engage à les faire évoluer vers le niveau "Best-in-class" dans ce délai, conformément aux exigences du label ISR qu'Iroko Atlas ambitionne d'obtenir.

Au 31 mars 2026, la SCPI affiche un ratio d'endettement (LTV) de 0 %, témoignant d'une croissance entièrement financée par la collecte à ce stade, et une durée moyenne des baux (WALT) de 12,2 ans, avec un engagement ferme des locataires (WALB) de 10,7 ans en moyenne, deux indicateurs qui sécurisent la visibilité des revenus futurs.

Iroko Atlas présente plusieurs avantages clés pour les investisseurs en SCPI de rendement :

• Zéro frais de souscription : Comme Iroko Zen, Iroko Atlas n'applique aucun frais d'entrée. L'intégralité du capital investi est immédiatement placée, contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent souvent 8 à 10 % de frais. La rémunération de la société de gestion repose principalement sur la gestion des actifs et leur valorisation à long terme.
• Diversification géographique internationale : La SCPI investit 100 % hors de France, dans 6 pays européens au 31 mars 2026. Cette stratégie permet de profiter de cycles immobiliers différents et de mutualiser les risques locatifs et de marché.
• Granularité des acquisitionsIroko Atlas privilégie des actifs compris entre 1 et 10 M€, moins recherchés par les grands investisseurs institutionnels. Cette approche « hors radar » optimise le couple rendement/risque et permet une gestion plus fine du portefeuille.
• Baux longs et locataires engagés : Au 31 mars 2026, la durée moyenne des baux jusqu'à leur terme (WALT) est de 12,2 ans, et la durée d'engagement ferme des locataires jusqu'à leur prochaine possibilité de dénonciation (WALB) de 10,7 ans. Des indicateurs qui sécurisent significativement la visibilité des revenus sur le long terme.
• Gestion active et équipes qui se renforcent : Chaque actif est évalué selon une grille ESG interne (approche "Best-in-class" / "Best-in-progress"). Au T1 2026, Iroko a franchi une nouvelle étape avec le lancement d'Iroko UK et l'ouverture d'une présence dédiée à Londres, une structuration qui renforce la capacité de gestion sur le marché britannique, premier marché de la SCPI avec 37,6 % du patrimoine.
• Pas d'endettement à ce stade : Au 31 mars 2026, le ratio d'endettement (LTV) est de 0 %. La croissance du portefeuille est intégralement financée par la collecte. La société de gestion envisage à terme un recours prudent à la dette (cible 20-25 %, plafond 30 %), mais uniquement lorsque les conditions de marché le justifient.
• Fiscalité avantageuse à l'international : Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont généralement imposés dans le pays d'origine, avec souvent un crédit d'impôt en France, ce qui peut améliorer le rendement net pour les investisseurs fiscalisés.
• Complémentarité avec Iroko Zen : Iroko Zen incarne la stabilité et la maturité d'une SCPI établie (plus d'1,1 milliard d'euros de capitalisation à fin 2025). Iroko Atlas en est le pendant offensif : plus jeune, plus concentrée sur l'international, avec une dynamique de déploiement plus rapide.

Au T1 2026, Iroko Atlas franchit une étape structurante avec une capitalisation de 120 M€ et 3 502 associés, soit +38 M€ et +1 460 associés par rapport à fin 2025. Le portefeuille compte désormais 14 actifs et 20 locataires, avec un TOF de 99,93 % et 0 part en attente de retrait.

Sur le plan des acquisitions, le trimestre est plus sélectif : 2 opérations ont été finalisées pour un montant global de 10,1 M€ hors droits, à un taux de rendement acte en main moyen de 8,00 % (non garanti). La première porte sur un commerce loué à C&A à Assen (Pays-Bas) pour 3,18 M€, avec un engagement ferme du locataire de 5,9 ans. La seconde concerne un ensemble commercial à Newcastle (Royaume-Uni) pour 6,9 M€, loué à Deichmann et Cotswold Outdoor, avec un WALB de 5,92 ans. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 1,0 M€.

Côté distribution, le dividende brut du T1 2026 ressort à 4,83 €/part pour une part en pleine jouissance, soit 3,91 € net après impôt étranger prélevé à la source par Iroko Atlas.

Temps fort du trimestre : l'Assemblée Générale annuelle du 16 avril 2026, au cours de laquelle toutes les résolutions ont été adoptées. Parmi les points clés : approbation du dividende annuel 2025 à 15,49 €/part, augmentation du capital maximum de 100 M€ à 300 M€, et allongement à 6 ans du délai d'application des frais de sortie (effectif à partir du 1er septembre 2026).

Autre signal fort : le lancement d'Iroko UK, avec l'ouverture d'une présence dédiée à Londres et la nomination de Danny Al-Dilmi (anciennement Head of Asset Management UK chez Savills IM) comme CEO. Après 27 acquisitions réalisées au Royaume-Uni en 18 mois, cette structuration renforce la capacité de gestion locale sur le premier marché de la SCPI.

Les perspectives d'Iroko Atlas pour 2026 sont ambitieuses. La société de gestion a exprimé clairement son objectif : doubler la capitalisation de la SCPI sur l'année, en tirant parti de conditions de marché toujours favorables aux acheteurs dans plusieurs pays européens. Avec un capital maximum porté à 300 M€ suite à l'AG du 16 avril 2026, la SCPI dispose désormais du cadre réglementaire pour accompagner cette croissance.

La stratégie géographique continuera de s'élargir. Le Royaume-Uni, premier marché de la SCPI (37,6 % du patrimoine au T1 2026), bénéficie désormais d'une structure dédiée avec Iroko UK. D'autres marchés sont en cours d'exploration — l'Italie, le Portugal et la Pologne figuraient parmi les pistes de due diligence évoquées. L'exposition à plusieurs devises (livre sterling, couronne tchèque, zloty polonais…) reste un facteur de risque à intégrer, mais aussi un potentiel levier de performance selon les dynamiques de change.

Iroko Atlas se présente comme une SCPI de rendement ambitieuse, avec une stratégie orientée vers la diversification internationale et un modèle sans frais de souscription qui reprend les fondements de sa sœur aînée, Iroko Zen.

La gestion active et digitalisée constitue un vrai atout pour les investisseurs qui souhaitent suivre de près la performance de leur placement. Le succès d’Iroko Zen, qui a dépassé 1,1 milliard d’euros de capitalisation en 2025, laisse entrevoir de belles perspectives pour ce nouveau véhicule.

Pour autant, il est essentiel de mesurer les risques spécifiques à une SCPI nouvelle. La stratégie d’Iroko Atlas implique une exposition à plusieurs devises (euro, livre sterling, dollar américain, dollar canadien, couronne tchèque, zloty polonais…), dont les fluctuations peuvent impacter positivement ou négativement les rendements.

L’ouverture à des marchés d’Europe centrale, comme la Pologne ou la République tchèque, constitue une opportunité de croissance, mais nécessite également une vigilance face au contexte géopolitique, même si la Pologne reste un pays membre de l’OTAN et soutenu par une économie dynamique.

Enfin, les investisseurs doivent garder à l'esprit qu'une commission de sortie anticipée s'applique en cas de retrait avant 6 ans à partir du 1er septembre 2026 (contre 5 ans jusqu'à cette date), afin de couvrir les frais liés aux transactions et à la due diligence. Ces frais de sortie s'élèvent à 6 % TTC, contre 6 % TTC avant 3 ans pour Iroko Zen.

En résumé, Iroko Atlas est une option à considérer pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier à l’international avec un potentiel de rendement à long terme, mais elle doit être abordée avec une certaine prudence, en tenant compte de ses risques spécifiques liés aux devises, au contexte international et à sa jeunesse.