SCPI Iroko Atlas

Investir dans une SCPI avec Iroko Atlas, c’est choisir une SCPI récente, investie exclusivement hors de France. La société de gestion Iroko l’a lancée dans la continuité d’Iroko Zen. Au 30 septembre 2026, après quelques trimestres d’existence, elle affiche une capitalisation de 218,83 M€ et compte 6 218 associés. Comme Iroko Zen, Iroko Atlas ne prend pas de frais de souscription, donc 100 % du montant versé est investi. Elle cherche à se diversifier par pays et par type d’immeuble, avec un placement immobilier multi-actifs réparti entre 8 pays européens.

Ses objectifs restent indicatifs et non garantis. Iroko vise un taux de distribution de 6,5 % net de frais par an et un TRI de 7 % sur 10 ans. L’assemblée générale du 16 avril 2026 a ajouté un objectif de performance globale annuelle (PGA) sur 10 ans. Elle a aussi relevé le capital maximum autorisé de 100 M€ à 300 M€, pour laisser la collecte continuer.

Au lancement, les premières parts dites « sponsors » étaient vendues avec une décote de 9 %, soit 182 € au lieu de 200 €. Elles étaient limitées à 20 M€ et bloquées pendant 3 ans après la souscription. Ce plafond a été atteint au 3e trimestre 2025, et la collecte a fait une courte pause. Une deuxième phase à 192 € (décote de 4 %) a suivi. Elle est désormais close.

Au 30 septembre 2026, une part classique coûte 200 € par part. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution était de 216 €, soit 8 % de plus que le prix de souscription. Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 5e mois qui suit la validation de la souscription. Iroko Atlas verse ensuite ses dividendes chaque mois. Depuis le 1er septembre 2026, une commission de sortie de 6 % s’applique en cas de retrait avant 6 ans de détention, contre 5 ans auparavant. La règle ne concerne que les parts émises à partir de cette date.

La société de gestion Iroko a été fondée en 2020. Elle s’est fait connaître avec sa première SCPI, Iroko Zen, qui a attiré les épargnants avec un modèle sans frais de souscription et une diversification par secteur et par pays. Iroko a ensuite élargi sa gamme avec Iroko Atlas. La nouvelle SCPI reprend les bases de son aînée, mais va plus loin à l’international.

Iroko Atlas vise un patrimoine situé à 100 % hors de France, avec une stratégie opportuniste en Europe. Dès son lancement, elle a acheté dans plusieurs pays. Au 30 septembre 2026, son portefeuille compte 27 actifs et 69 locataires, répartis dans 8 pays : Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Pologne, Allemagne, République tchèque et Portugal.

La SCPI mise sur des immeubles de taille moyenne, le plus souvent entre 1 et 10 M€. Les grands investisseurs institutionnels les regardent peu, ce qui laisse des occasions d’achat moins disputées. Elle couvre toute l’immobilier tertiaire, des bureaux aux commerces en passant par la logistique, les locaux d’activité, la santé et l’hôtellerie.

Iroko Atlas compte sur une gestion active et un choix rigoureux de ses immeubles, avec une démarche ESG appliquée à chaque actif. Chaque immeuble est noté sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance avant son achat, puis chaque année. Au 30 septembre 2026, la note ESG moyenne du patrimoine est de 52,9 sur 100. La SCPI vise le label ISR immobilier et cherche à améliorer la performance des bâtiments et le confort de leurs occupants.

La stratégie de la SCPI Iroko Atlas est 100 % internationale et opportuniste. Elle achète surtout des immeubles de taille moyenne, sur des marchés plus morcelés où les grands investisseurs vont moins.

Au 30 septembre 2026, le patrimoine compte 27 actifs répartis dans 8 pays européens. Le Royaume-Uni pèse 30,64 % de la valeur d’expertise hors droits, devant l’Espagne (19,87 %), les Pays-Bas (16,75 %) et l’Irlande (11,42 %). Suivent la Pologne (8,80 %), l’Allemagne (8,59 %), la République tchèque (2,23 %) et le Portugal (1,70 %). Les loyers viennent ainsi de plusieurs économies européennes, et les risques locatifs et de marché sont mieux répartis.

Les commerces représentent 39,49 % du patrimoine d’Iroko Atlas, les locaux d’activité 33,81 %, les bureaux 22,02 % et les hôtels 4,68 %. La SCPI peut aussi acheter de la logistique, de la santé ou des infrastructures liées aux énergies renouvelables.

Chaque actif reçoit une note ESG. Ceux qui atteignent 59 sur 100 sont classés « Best-in-class » et répondent déjà aux critères du label ISR. Les autres, classés « Best-in-progress », suivent un plan d’amélioration. Iroko s’engage à les faire passer en « Best-in-class » dans les 3 ans qui suivent leur achat, comme le demande le label ISR qu’Iroko Atlas vise. Au 30 septembre 2026, 6 actifs sont « Best-in-class » et 21 « Best-in-progress ».

Au 30 septembre 2026, le taux d’occupation financier (TOF) est de 96,65 % et le ratio d’endettement (LTV) de 0 %. La croissance est donc entièrement financée par la collecte. Les baux courent encore 9,03 ans en moyenne jusqu’à leur terme (WALT). Les locataires sont engagés de façon ferme pendant 7,51 ans en moyenne (WALB), c’est-à-dire jusqu’à leur prochaine possibilité de départ.

Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Atlas ? Voici les points forts qui la distinguent parmi les SCPI à fort rendement du marché.

• Aucun frais de souscription. Comme Iroko Zen, la SCPI Iroko Atlas ne prend aucun frais d’entrée, donc tout le capital versé est investi. Les SCPI classiques prélèvent souvent 8 à 10 % à l’entrée. Iroko se rémunère surtout sur la gestion des immeubles et sur leur valorisation dans le temps. En contrepartie, une commission de sortie de 6 % s’applique si les parts sont retirées avant 6 ans.
• Une diversification internationale. La SCPI investit 100 % hors de France, dans 8 pays européens. Elle profite ainsi de cycles immobiliers différents et répartit ses risques locatifs et de marché.
• Des immeubles de taille moyenne. Iroko Atlas cible surtout des actifs moins recherchés par les grands investisseurs institutionnels. Ces achats moins disputés peuvent améliorer le rapport entre rendement et risque, et la gestion du portefeuille se fait immeuble par immeuble.
• Des baux longs. Au 30 septembre 2026, les locataires sont engagés de façon ferme pendant 7,51 ans en moyenne, ce qui donne de la visibilité sur les loyers.
• Des équipes qui se renforcent. Avec le lancement d’Iroko UK et une équipe à Londres, la société de gestion suit de plus près le marché britannique, devenu le premier marché de la SCPI (30,64 % du patrimoine au 30 septembre 2026).
• Pas d’endettement pour l’instant. La croissance est entièrement financée par la collecte. À terme, Iroko envisage un recours prudent à la dette, avec une cible de 20 à 25 % et un plafond de 30 %, seulement si les conditions de marché s’y prêtent.
• Une fiscalité adaptée à l’international. Les loyers étrangers sont en général imposés dans le pays où se trouve l’immeuble, avec souvent un crédit d’impôt en France. Le rendement net peut s’en trouver amélioré pour les épargnants fortement imposés.
• Une SCPI complémentaire d’Iroko Zen. Iroko Zen est une SCPI plus ancienne et plus installée. Iroko Atlas est plus jeune, plus tournée vers l’international, et se déploie plus vite.

Au troisième trimestre 2026, la collecte nette d’Iroko Atlas a atteint 51,87 M€, et 137,19 M€ depuis le début de l’année. La SCPI a accueilli 1 523 nouveaux associés. Sur la période, 91 parts ont été retirées, et aucune n’est en attente de retrait au 30 septembre.

Iroko Atlas a acheté quatre immeubles ce trimestre, pour 41,28 M€ hors droits. Le rendement acte en main moyen est de 8,24 %.

• Pontyclun, au pays de Galles : un entrepôt de 11,10 M€ loué à AF Blakemore and Son, avec un engagement ferme de 20 ans (8,14 %).
• Lichfield, en Angleterre : des commerces de 11,13 M€, dont Halfords parmi les locataires (8,22 %, 4,5 ans d’engagement ferme).
• Portlaoise, en Irlande : un entrepôt de 15,02 M€ loué notamment à Tirlan, avec 6,3 ans d’engagement ferme (8,37 %).
• Hengelo, aux Pays-Bas : des commerces de 4,04 M€, dont Seats & Sofas et Fitwinkel (8,08 %, 5,2 ans d’engagement ferme).

Côté gestion locative, Iroko a renégocié le bail de Valeo à Sant Cugat, près de Barcelone. Valeo voulait réduire ses surfaces. Il regroupe désormais ses équipes sur un seul étage de 242 m², dont 75 m² étaient vides, et s’engage pour 3 années fermes de plus, sans période de vacance. À l’inverse, Hellweg a donné congé à Quedlinburg, en Allemagne, pour 6 287 m² à compter du 30 novembre 2026. Des équipes locales cherchent déjà un nouveau locataire.

Sur le trimestre, la SCPI a encaissé 3,10 M€ de loyers. Le dividende brut du T3 est de 4,55 € par part, dont 0,99 € d’impôt étranger payé par la SCPI, soit 3,56 € net de fiscalité étrangère. Depuis le 1er septembre 2026, les parts souscrites en nue-propriété bénéficient aussi de nouvelles clés de démembrement. Sur 10 ans, la nue-propriété vaut désormais 64 % de la valeur de la part.

Pour 2026, Iroko s’était fixé l’objectif de doubler la capitalisation d’Iroko Atlas sur l’année, en profitant de marchés européens plutôt favorables aux acheteurs. Fin septembre, l’objectif semble déjà dépassé. La SCPI a collecté 137,19 M€ net depuis janvier, et sa capitalisation atteint 218,83 M€. L’assemblée générale du 16 avril 2026 a porté le capital maximum autorisé à 300 M€, ce qui laisse de la place pour continuer à grandir. Les quatre achats du T3 affichent un rendement acte en main moyen de 8,24 %, contre 9,45 % au T2. Les prix d’achat restent intéressants, mais l’écart se resserre.

La carte des pays continue de s’élargir. La Pologne et le Portugal ont rejoint le portefeuille au deuxième trimestre 2026, ce qui porte la SCPI Iroko Atlas à 8 pays européens. Grâce à sa structure dédiée, Iroko UK, le Royaume-Uni est redevenu le premier marché au 30 septembre 2026, devant l’Espagne. D’autres pays sont à l’étude, dont l’Italie.

Deux points sont à suivre. Le premier est le change. La SCPI perçoit des loyers en livres sterling, en couronnes tchèques ou en zlotys polonais, ce qui peut aussi bien peser sur la performance que l’améliorer. Le second est la relocation des 6 287 m² que Hellweg libère fin novembre à Quedlinburg, en Allemagne.

Pour donner notre avis SCPI sur Iroko Atlas, nous avons étudié la stratégie, les premiers résultats et les risques de cette SCPI lancée par Iroko en 2025.

Points positifs

• Aucun frais de souscription. Comme Iroko Zen, la SCPI Iroko Atlas investit la totalité de l’argent versé dans l’immobilier. En contrepartie, un retrait avant 6 ans entraîne une commission de sortie de 6 % TTC, pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026.
• Des achats à rendement élevé. Les quatre acquisitions du T3 2026 affichent un rendement acte en main moyen de 8,24 %. En 2025, la SCPI a versé 15,49 € par part, mais sur une année incomplète, ce qui limite la portée de ce chiffre. La cible non garantie reste de 6,5 % net par an.
• Une diversification 100 % internationale. La SCPI Iroko Atlas détient 27 actifs dans 8 pays européens, sans aucun immeuble en France. Ses associés profitent d’une fiscalité souvent plus légère sur les revenus étrangers.

Points de vigilance

• Des frais de gestion élevés. Faute de frais d’entrée, Iroko Atlas prélève 14,4 % TTC des loyers en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro. C’est dans le haut de la fourchette habituelle des SCPI. Il faut en tenir compte pour estimer le rendement net.
• Peu d’historique. Lancée en 2025, la SCPI n’a pas encore traversé plusieurs cycles de marché. Sa croissance rapide (218,83 M€ de capitalisation au 30 septembre 2026) ne préjuge pas des performances futures. Le premier départ important d’un locataire, Hellweg à Quedlinburg fin novembre, montrera comment elle gère la relocation.
• Un risque de change. Une partie des loyers est perçue en livres sterling, en zlotys polonais ou en couronnes tchèques. Les variations de ces monnaies peuvent faire monter comme baisser les revenus des associés.
• Des marchés d’Europe centrale à suivre. La Pologne et la République tchèque offrent des rendements élevés, mais leur contexte géopolitique régional demande de la vigilance.

En résumé, notre avis sur la SCPI Iroko Atlas est favorable pour les épargnants qui cherchent une diversification purement internationale avec un potentiel de rendement élevé. Il faut accepter les risques liés à sa jeunesse, aux devises et à une durée de placement d’au moins 10 ans.

Pour qui est la SCPI Iroko Atlas ?

La SCPI Iroko Atlas s’adresse surtout aux épargnants qui connaissent déjà l’immobilier papier et veulent diversifier leur portefeuille à l’international, avec une SCPI 100 % hors France. Elle convient aux profils qui ont un horizon long (10 ans minimum), qui acceptent le risque de change et qui sont prêts à investir sur des marchés moins classiques, comme l’Europe centrale ou la péninsule ibérique. Elle peut compléter Iroko Zen pour ceux qui veulent associer une SCPI installée et une SCPI plus jeune, tournée vers l’international.

Iroko Atlas peut aussi être un premier placement en SCPI, à condition de bien comprendre ce que change l’exposition internationale, notamment le risque de change. Un échange avec un conseiller Louve Invest permet de vérifier si elle correspond à votre profil et à vos objectifs. La première souscription demande au moins 5 000 €.