Epsicap Explore

Investir dans une SCPI comme Epsicap Explore, c'est placer son capital dans une nouvelle SCPI lancée par Epsicap REIM, positionnée sur le segment des midcaps immobilières européennes (immeubles d’une valeur unitaire intermédiaire). Elle se distingue notamment par la suppression des frais de souscription (0 %) et par des ambitions de rendement élevées sur le long terme.

Sa vocation est de permettre aux investisseurs d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.) répartis à l’échelle européenne, avec une stratégie axée sur la valorisation patrimoniale et le rendement.

Epsicap REIM, anciennement connue sous le nom Epsilon Capital, a été fondée en 2021 par Andràs Boros (Président) et Léonard Hery (Directeur général). Basée à Bordeaux, la société de gestion est agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) sous le numéro GP-202165, et gère au 30 juin 2026 une capitalisation de 39 M€ sur Epsicap Explore, avec 1 000 associés.

Sa première SCPI, Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°), lancée en 2022, s'est positionnée sur le segment des smallcaps : des immeubles de plus petite taille, principalement situés en France et progressivement en Europe. Cette stratégie, fondée sur la réactivité et la diversification, a permis à Epsicap REIM de démontrer sa capacité à identifier des opportunités performantes sur des marchés de niche tout en maîtrisant le risque locatif.

Avec le lancement d'Epsicap Explore en octobre 2025, la société de gestion franchit une nouvelle étape de son développement. Après avoir capitalisé sur les smallcaps, elle s'attaque désormais aux midcaps immobilières européennes, c'est-à-dire des actifs de taille intermédiaire compris entre 10 et 20 millions d'euros.

Cette évolution traduit une montée en gamme et une ouverture géographique affirmée, puisque la SCPI a vocation à investir majoritairement hors de France, en Europe et potentiellement en Amérique du Nord.

Le lancement d'Epsicap Explore s'appuie également sur un socle d'investisseurs fondateurs solide : 65 associés ont constitué la SCPI avec un capital initial de 12,2 M€, dont 1 M€ investis personnellement par Andràs Boros et 20 M€ souscrits au total par les associés fondateurs, démontrant leur engagement de long terme.

La vision d'Epsicap REIM repose sur quatre piliers :

1. Performance durable : offrir des rendements compétitifs à long terme grâce à une sélection rigoureuse des actifs.
2. Transparence et innovation : digitaliser la souscription et la gestion, tout en supprimant les frais d'entrée pour aligner la rémunération sur la performance réelle.
3. Solidité et alignement d'intérêts : les dirigeants et associés fondateurs investissent aux côtés des porteurs de parts, renforçant la confiance et la cohérence de gestion.
4. Responsabilité et impact : la société s'engage progressivement dans une démarche ESG, en intégrant des critères de durabilité dans la sélection des locataires, la gestion énergétique des immeubles et la contractualisation de baux à annexes environnementales.

La stratégie d'investissement de la SCPI Epsicap Explore repose sur un positionnement clair : cibler le segment des midcaps immobilières européennes, c'est-à-dire des immeubles de taille intermédiaire (entre 10 et 20 millions d'euros). Cette approche permet à la société de gestion de combiner rendement locatif attractif et potentiel de valorisation patrimoniale, tout en conservant une grande flexibilité dans la sélection des actifs. L'objectif est d'acquérir des immeubles tertiaires diversifiés : bureaux, commerces, locaux d'activités ou de logistique légère, situés dans des marchés dynamiques à l'échelle européenne.

La SCPI adopte un modèle sans frais de souscription, ce qui signifie qu'aucune commission n'est prélevée à l'entrée. Ce choix, inspiré des nouvelles générations de SCPI, vise à aligner pleinement les intérêts de la société de gestion et des investisseurs : la rémunération d'Epsicap REIM repose sur la performance réelle du patrimoine et non sur le volume collecté. En contrepartie, les frais de gestion atteignent 12 % HT (14,4 % TTC) des produits locatifs et financiers, un niveau supérieur à la moyenne du marché mais cohérent avec cette philosophie « à la performance ». Une pénalité de sortie de 5 % TTC s'applique en cas de retrait avant cinq ans, supprimée au-delà.

Dès son lancement, Epsicap Explore a confirmé son orientation européenne : 100 % de ses actifs sont situés hors de France (Royaume-Uni et Pologne au 30 juin 2026), afin de profiter des dynamiques immobilières locales et d'une diversification géographique renforcée. La société de gestion cible des marchés européens stables et porteurs, où la demande locative reste soutenue, avec une ambition d'élargissement vers l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas dans les prochains mois.

Enfin, le lancement s'est accompagné d'une offre préférentielle en deux temps. Une première phase « pré-sponsor » s'est tenue du 13 au 27 octobre 2025, avec un prix exceptionnel de 237,50 € par part dans la limite de 5 M€ collectés. Elle a été suivie d'une phase « Sponsor » à 242,50 € par part, limitée à 10 M€, qui a pris fin le 31 décembre 2025 à minuit. Depuis le 1er janvier 2026, la souscription s'effectue au prix standard de 250 € par part.

Le minimum de souscription est fixé à 4 parts (soit 1 000 €) pour tout nouvel associé, et 1 part pour les réinvestissements. Suite à l'Assemblée Générale du 28 avril 2026, la décimalisation des parts a été officiellement adoptée, permettant désormais l'épargne programmée (à partir de 50 €) et le réinvestissement automatique des dividendes, en pleine propriété comme en nue-propriété. Les parts des associés fondateurs demeurent inaliénables pendant 3 ans à compter du visa AMF, conformément à l'article L.214-86 du Code monétaire et financier.

Epsicap Explore présente plusieurs avantages distinctifs qui la positionnent comme l'une des SCPI diversifiées les plus innovantes du marché. Sa conception allie transparence, rendement et discipline de gestion, dans un modèle sans frais d'entrée et à forte dimension européenne.

1. Alignement total entre la gestion et les investisseurs : la rémunération d'Epsicap REIM dépend exclusivement des revenus générés par le patrimoine : 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers et produits financiers. Ce modèle incite à une gestion rigoureuse, sélective et orientée résultats. De plus, les dirigeants fondateurs sont eux-mêmes investisseurs : Andràs Boros a engagé 1 M€ à titre personnel dans la SCPI, et les 65 associés fondateurs ont souscrit ensemble 20 M€, dont les parts sont inaliénables pendant trois ans à compter du visa AMF. Cette implication directe renforce la crédibilité du projet et assure une parfaite symétrie d'intérêts.
2. Des rendements cibles ambitieux, avec un premier exercice encourageant : la SCPI vise un Taux de Distribution cible de 6,5 % et un TRI cible de 7,5 % sur huit ans. Sur le premier semestre 2026, elle a distribué 8,76 € brut par part en jouissance (4,38 € par trimestre), soit un taux de distribution semestriel de 3,50 %, toujours au-dessus de l'objectif long terme annualisé. Sur l'ensemble de 2026, la société de gestion prévoit de dépasser cet objectif. Les revenus sont versés mensuellement.
3. Une stratégie résolument paneuropéenne, déjà déployée : contrairement à de nombreuses SCPI d'abord centrées sur la France, Explore adopte dès sa création une stratégie 100 % hors de France : le portefeuille au 30 juin 2026 est déployé au Royaume-Uni (54 %) et en Pologne (46 %), avec des cibles d'élargissement vers l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas et potentiellement l'Amérique du Nord. Cette orientation permet de mutualiser les risques locatifs et de profiter des cycles immobiliers différenciés à travers plusieurs économies.
4. Un positionnement sur le segment midcaps, à fort potentiel : Epsicap Explore se concentre sur les immeubles de taille intermédiaire (10 à 20 M€), un segment souvent délaissé par les grands acteurs institutionnels, mais plus dynamique et rentable. Ces actifs offrent une meilleure flexibilité de gestion, des locataires de qualité PME/ETI, et un potentiel de revalorisation supérieur à celui des très gros ensembles.
5. Des solutions d'investissement souples et patrimoniales : suite à l'Assemblée Générale du 28 avril 2026, la décimalisation des parts permet désormais l'épargne programmée à partir de 50 €, le réinvestissement automatique des dividendes, ainsi que le démembrement de propriété (nue-propriété à partir de 87 % sur 3 ans jusqu'à 54,5 % sur 20 ans).

Au 2e trimestre 2026, Epsicap Explore poursuit sa montée en puissance avec une capitalisation de 39 M€ et 1 000 associés, pour une collecte nette trimestrielle de 5,2 M€, en nette progression par rapport au trimestre précédent. Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée sur le trimestre, le portefeuille restant constitué des trois actifs acquis fin 2025 : l'hôtel Premier Inn de Preston (Royaume-Uni, 11,3 M€), la plateforme logistique de Poznań (Pologne, 12,7 M€) et la quote-part de 50 % dans l'actif d'Aberdeen loué à Forum Energy Technologies (3,8 M€).

Sur le plan opérationnel, le taux d'occupation financier se maintient à 98,83 %, pour un taux d'occupation physique de 98,99 %. La valeur d'expertise du patrimoine s'établit à 29,6 M€, pour des loyers annuels de 2,5 M€ et 601 k€ de loyers encaissés sur le trimestre.

La distribution du 2e trimestre 2026 s'élève à 4,38 € brut par part (trois acomptes mensuels), identique au trimestre précédent, portant le cumul semestriel à 8,76 € brut par part, soit un taux de distribution semestriel de 3,50 %. Sur l'ensemble de l'exercice 2026, la société de gestion prévoit de dépasser son objectif de taux de distribution long terme. La valeur de reconstitution au 30 juin 2026 s'établit à 259,59 €, soit une décote de 3,69 % par rapport au prix de souscription (250 €) : les nouveaux souscripteurs bénéficient donc d'un point d'entrée encore favorable par rapport à la valeur patrimoniale réelle. Aucune part n'est en attente de retrait.

Le mois de juillet 2026 marque une étape de diversification typologique pour Epsicap Explore avec sa quatrième acquisition depuis le lancement : un actif commercial de 2 867 m² situé à Harrow, en périphérie nord-ouest de Londres, à trente minutes en transport en commun de la gare de St Pancras. L'actif accueille deux locataires de premier plan (Asda et The Gym Group) pour une durée ferme résiduelle de 8,4 ans, et est acquis pour 6,67 M£ / 7,79 M€. Première incursion dans la typologie commerciale après l'hôtellerie (Preston), la logistique (Poznań) et les locaux d'activités (Aberdeen), cette opération illustre l'ambition d'Epsicap REIM de construire un portefeuille résolument paneuropéen en combinant plusieurs secteurs d'activité.

La SCPI Epsicap Explore a obtenu son visa AMF n°25-17 le 9 septembre 2025 et a été constituée le 2 octobre 2025. Son premier exercice complet confirme sa solidité opérationnelle : sur le 1er semestre 2026, la société de gestion prévoit de dépasser son objectif de taux de distribution long terme de 6,5 % (non garanti) sur l'ensemble de 2026.

À moyen terme, Epsicap Explore ambitionne d'atteindre une capitalisation de 45 à 50 M€ d'ici fin 2026, une trajectoire rendue crédible par l'accélération de la collecte : en juillet 2026, la collecte mensuelle a dépassé les 2 M€ pour le deuxième mois consécutif, soit un rythme nettement supérieur aux 1,5 M€ anticipés initialement. La priorité des prochains mois est de déployer cette collecte dans de nouvelles acquisitions pour poursuivre la diversification géographique et sectorielle du portefeuille, avec des cibles identifiées en Espagne, Italie, Pays-Bas et potentiellement en Amérique du Nord.

Les perspectives de rendement restent prometteuses : la SCPI table sur un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI prévisionnel de 7,5 % sur huit ans (objectifs non garantis). Ces projections dépendent de nombreux paramètres : évolution du marché immobilier européen, conditions de financement, taux d'occupation financier et stabilité locative. À ce stade, la SCPI affiche un ratio d'endettement de 0 % au 30 juin 2026, bien en deçà du plafond statutaire de 40 %, ce qui lui confère une grande flexibilité pour accompagner sa montée en puissance.

Epsicap REIM met également l'accent sur la qualité des locataires et la pérennité des revenus, privilégiant des baux fermes et des actifs conformes aux normes environnementales. Bien que classée article 6 du règlement SFDR, la société s'engage dans une démarche ESG progressive : signature de baux à annexes environnementales, recours à des prestataires locaux responsables, et amélioration continue de la performance énergétique de son parc immobilier.

L'ambition à long terme est de faire d'Epsicap Explore un acteur de référence européen sur le segment midcaps, capable d'offrir un équilibre durable entre performance, diversification et transparence de gestion, dans le respect des standards de gouvernance et de durabilité attendus par les épargnants d'aujourd'hui.

En nous fondant sur notre avis SCPI sur Epsicap Explore, l'équipe Louve Invest considère cette SCPI comme une SCPI de nouvelle génération, à la croisée entre innovation et tradition. Le modèle sans frais de souscription constitue un atout indéniable pour les investisseurs soucieux d'optimiser la rentabilité de leur mise dès le départ, tandis que l'alignement des intérêts entre la société de gestion et les porteurs de parts renforce la crédibilité du projet. Le positionnement sur les midcaps européennes est également pertinent, offrant une diversification équilibrée et une exposition à des marchés moins saturés que les grandes métropoles françaises.

Les premiers résultats sont encourageants : 8,76 € bruts distribués sur le 1er semestre 2026 (taux semestriel de 3,50 %, toujours au-dessus de l'objectif long terme de 6,5 % annualisé), un TOF de 98,83 %, et aucune part en attente de retrait. La valeur de reconstitution au 30 juin 2026 s'établit à 259,59 €, soit au-dessus du prix de souscription (250 €). Cette décote de 3,69 % constitue un point d'entrée favorable pour les nouveaux souscripteurs.

Il convient toutefois de rappeler que la SCPI reste très jeune avec moins d'un an de track record, et que ses objectifs de rendement élevés demeurent des projections. Les frais de gestion (12 % HT, soit 14,4 % TTC) représentent aussi un élément à surveiller : s'ils traduisent la rémunération à la performance, ils pourraient peser sur les résultats nets si la conjoncture se dégrade. Enfin, la pénalité de retrait avant cinq ans (5 % TTC) impose une vision patrimoniale de long terme, plus adaptée à des épargnants stables qu'à des profils recherchant la flexibilité.

En résumé, Epsicap Explore s'impose comme une SCPI ambitieuse, sélective et tournée vers l'Europe, pensée pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans supporter de frais d'entrée, mais en acceptant une gestion plus exigeante et une durée de placement prolongée.