Epsicap Explore

Investir dans une SCPI comme Epsicap Explore, c'est placer son capital dans une nouvelle SCPI lancée par Epsicap REIM, positionnée sur le segment des midcaps immobilières européennes (immeubles d’une valeur unitaire intermédiaire). Elle se distingue notamment par la suppression des frais de souscription (0 %) et par des ambitions de rendement élevées sur le long terme. 

Sa vocation est de permettre aux investisseurs d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.) répartis à l’échelle européenne, avec une stratégie axée sur la valorisation patrimoniale et le rendement.

Epsicap REIM, anciennement connue sous le nom Epsilon Capital, a été fondée en 2021 par Andràs Boros (Président) et Léonard Hery (Directeur général). Basée à Bordeaux, la société de gestion est agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) sous le numéro GP-202165, et gère aujourd’hui plus de 192 millions d’euros d’actifs à fin septembre 2025.

Sa première SCPI, Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°), lancée en 2022, s’est positionnée sur le segment des smallcaps : des immeubles de plus petite taille, principalement situés en France et progressivement en Europe. Cette stratégie, fondée sur la réactivité et la diversification, a permis à Epsicap REIM de démontrer sa capacité à identifier des opportunités performantes sur des marchés de niche tout en maîtrisant le risque locatif.

Avec le lancement d’Epsicap Explore en octobre 2025, la société de gestion franchit une nouvelle étape de son développement. Après avoir capitalisé sur les smallcaps, elle s’attaque désormais aux midcaps immobilières européennes, c’est-à-dire des actifs de taille intermédiaire compris entre 10 et 20 millions d’euros.

Cette évolution traduit une montée en gamme et une ouverture géographique affirmée, puisque la SCPI a vocation à investir majoritairement hors de France, en Europe et potentiellement en Amérique du Nord.

Le lancement d’Epsicap Explore s’appuie également sur un socle d’investisseurs fondateurs solide : 65 associés ont constitué la SCPI avec un capital initial de 12,2 M€, dont 1 million d’euros investis personnellement par Andràs Boros et 20 millions d’euros souscrits au total par les associés fondateurs, démontrant leur engagement de long terme.

La vision d’Epsicap REIM repose sur quatre piliers :

1. Performance durable : offrir des rendements compétitifs à long terme grâce à une sélection rigoureuse des actifs.
2. Transparence et innovation : digitaliser la souscription et la gestion, tout en supprimant les frais d’entrée pour aligner la rémunération sur la performance réelle.
3. Solidité et alignement d’intérêts : les dirigeants et associés fondateurs investissent aux côtés des porteurs de parts, renforçant la confiance et la cohérence de gestion.
4. Responsabilité et impact : la société s’engage progressivement dans une démarche ESG, en intégrant des critères de durabilité dans la sélection des locataires, la gestion énergétique des immeubles et la contractualisation de baux à annexes environnementales

Epsicap REIM revendique ainsi une approche entrepreneuriale et engagée, où la performance financière s’accompagne d’une recherche de sens, de proximité avec les investisseurs et d’un impact environnemental mesuré.

La stratégie d’investissement de la SCPI Epsicap Explore repose sur un positionnement clair : cibler le segment des midcaps immobilières européennes, c’est-à-dire des immeubles de taille intermédiaire (entre 10 et 20 millions d’euros). Cette approche permet à la société de gestion de combiner rendement locatif attractif et potentiel de valorisation patrimoniale, tout en conservant une grande flexibilité dans la sélection des actifs. L’objectif est d’acquérir des immeubles tertiaires diversifiés : bureaux, commerces, locaux d’activités ou de logistique légère, situés dans des marchés dynamiques à l’échelle européenne.

La SCPI adopte un modèle sans frais de souscription, ce qui signifie qu’aucune commission n’est prélevée à l’entrée. Ce choix, inspiré des nouvelles générations de SCPI, vise à aligner pleinement les intérêts de la société de gestion et des investisseurs : la rémunération d’Epsicap REIM repose sur la performance réelle du patrimoine et non sur le volume collecté.En contrepartie, les frais de gestion atteignent 12 % HT (14,4 % TTC) des produits locatifs et financiers, un niveau supérieur à la moyenne du marché mais cohérent avec cette philosophie “à la performance”. Une pénalité de sortie de 5 % TTC s’applique en cas de retrait avant cinq ans, supprimée au-delà.

Dès son lancement, Epsicap Explore a choisi de s’ouvrir à l’Europe : la majorité de ses investissements sera réalisée hors de France, afin de profiter des dynamiques immobilières locales et d’une diversification géographique renforcée. La société de gestion cible des marchés européens stables et porteurs, où la demande locative reste soutenue.Ce positionnement vise un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI cible sur huit ans de 7,5 %, des objectifs non garantis mais ambitieux, reflétant la volonté d’Epsicap REIM d’offrir un rendement compétitif à long terme tout en maintenant une sélection rigoureuse des actifs.

Enfin, le lancement s’accompagne d’une offre préférentielle : un prix de part sponsor fixé à 242,50 € (contre 250 € en standard) pour les premiers investisseurs, sur une période de collecte initiale plafonnée à 10 millions d’euros. Ce dispositif permet aux souscripteurs précoces de bénéficier d’une décote immédiate tout en participant à la constitution du portefeuille initial de la SCPI.

Le lancement s’accompagne d’une offre préférentielle : un prix de part sponsor fixé à 242,50 € (contre 250 € en standard) pour les premiers investisseurs, sur une période de collecte initiale plafonnée à 10 millions d’euros. Ce dispositif permet aux souscripteurs précoces de bénéficier d’une décote immédiate tout en participant à la constitution du portefeuille initial de la SCPI.

💡 Une première phase “pré-sponsor” (13 au 27 octobre 2025) propose un prix exceptionnel de 237,50 € par part dans la limite de 5 M€ collectés.

Le minimum de souscription est fixé à 4 parts (soit 1 000 €) pour tout nouvel associé, et 1 part pour les réinvestissements. Les parts sont fractionnables (jusqu’au dix-millième), facilitant le réinvestissement automatique des dividendes et les parts des associés fondateurs sont inaliénables pendant 3 ans à compter du visa AMF, conformément à l’article L.214-86 du Code monétaire et financier

Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.

Epsicap Explore présente plusieurs avantages distinctifs qui la positionnent comme l’une des SCPI diversifiées les plus innovantes du marché. Sa conception allie transparence, rendement et discipline de gestion, dans un modèle sans frais d’entrée et à forte dimension européenne.

1. Alignement total entre la gestion et les investisseurs
   La rémunération d’Epsicap REIM dépend exclusivement des revenus générés par le patrimoine : 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers et produits financiers. Ce modèle incite à une gestion rigoureuse, sélective et orientée résultats. De plus, les dirigeants fondateurs sont eux-mêmes investisseurs : Andràs Boros a engagé 1 million d’euros à titre personnel dans la SCPI, et les 65 associés fondateurs ont souscrit ensemble 20 millions d’euros, dont les parts sont inaliénables pendant trois ans à compter du visa AMF. Cette implication directe des gérants renforce la crédibilité du projet et assure une parfaite symétrie d’intérêts entre la société de gestion et les investisseurs.
2. Des rendements cibles ambitieux mais réalistes
   La SCPI vise un Taux de Distribution cible de 6,5 % et un TRI cible de 7,5 % sur huit ans, selon le DIC publié le 14 octobre 2025. Ces objectifs ne sont pas garantis, mais ils reflètent une gestion tournée vers la recherche de performance nette et durable. Les revenus seront versés mensuellement, à partir de 2026, dès la mise en location des premiers actifs. ⚠️ Comme toute SCPI, Epsicap Explore comporte un risque de perte en capital et les rendements passés ou anticipés ne préjugent pas des performances futures.‍
3. Une stratégie résolument paneuropéenne
   Contrairement à de nombreuses SCPI d’abord centrées sur la France, Explore adopte dès sa création une stratégie paneuropéenne. La majorité des acquisitions seront effectuées hors de France, dans des marchés solides et diversifiés comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne, la Belgique ou l’Italie, avec une ouverture potentielle vers l’Amérique du Nord. Cette orientation permet de mutualiser les risques locatifs et de profiter des cycles immobiliers différenciés à travers plusieurs économies.‍
4. Une décote de lancement avantageuse pour les premiers investisseurs
   Les premiers investisseurs bénéficient d’un prix de souscription préférentiel à 242,50 €, contre 250 € en phase standard, soit une économie immédiate de 3 %. Cette phase sponsor est limitée à 10 millions d’euros de collecte et à une période de 6 mois renouvelable trois mois à compter du 28 octobre 2025. Une phase pré-sponsor, entre le 13 et le 27 octobre 2025, a même proposé un tarif exceptionnel de 237,50 € par part, pour un montant plafonné à 5 millions d’euros.  Cet avantage tarifaire temporaire récompense les investisseurs qui participent à la constitution du capital initial de la SCPI et à son lancement opérationnel.‍
5. Un positionnement sur le segment midcaps, à fort potentiel
   Epsicap Explore se concentre sur les immeubles de taille intermédiaire (10 à 20 M€), un segment souvent délaissé par les grands acteurs institutionnels, mais plus dynamique et rentable. Ces actifs offrent une meilleure flexibilité de gestion, des locataires de qualité PME/ETI, et un potentiel de revalorisation supérieur à celui des très gros ensembles. Cette stratégie “midcaps” constitue un juste équilibre entre risque maîtrisé et rendement ciblé.‍
6. Des solutions d’investissement souples et patrimoniales
   Epsicap Explore permet d’investir sous plusieurs formes adaptées à chaque profil : épargne programmée (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) disponible à partir de l’été 2026 ; réinvestissement automatique des dividendes pour capitaliser les revenus mensuels ; démembrement de propriété selon la clé officielle en vigueur au 28/10/2025, permettant d’investir en nue-propriété (à partir de 87 % sur 3 ans jusqu’à 54,5 % sur 20 ans).

Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.

En octobre 2025, Epsicap REIM a obtenu le visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour le lancement officiel de la SCPI Epsicap Explore. Cette autorisation marque une nouvelle étape dans le développement de la société de gestion, déjà connue pour sa première SCPI, Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°). L’objectif affiché est de lever rapidement 10 millions d’euros en parts « sponsors », avant de basculer sur une commercialisation grand public au tarif standard.

La période de souscription initiale est ouverte depuis le 28 octobre 2025, et s’accompagne d’une offre à tarif préférentiel réservée aux premiers associés. Dans le même temps, Epsicap REIM a renforcé ses fonds propres et refinancé 25 millions d’euros au profit de la SCPI Nano, confirmant la solidité de sa structure financière et sa capacité à gérer plusieurs véhicules immobiliers en parallèle. Cette dynamique de croissance s’inscrit dans la stratégie globale du groupe, qui vise à déployer une gamme complète de SCPI positionnées sur des segments de taille d’actifs complémentaires : smallcaps avec Nano et midcaps avec Explore.

La SCPI Epsicap Explore a obtenu son visa AMF n°25-17 le 9 septembre 2025 et a été constituée le 2 octobre 2025, avant l’ouverture de la collecte au public le 13 octobre 2025. Elle s’appuie sur une base solide, avec un capital initial de 12,2 millions d’euros réparti entre 65 associés fondateurs, dont 1 million d’euros investis personnellement par Andràs Boros, président d’Epsicap REIM.

À moyen terme, Epsicap Explore ambitionne de se constituer un portefeuille européen équilibré, avec une forte représentation hors de France. Les premières acquisitions sont prévues dès le début de l’année 2026, afin de permettre un versement potentiel de dividendes au premier trimestre 2026, sous réserve de la location effective des actifs. La société de gestion vise un rythme d’investissement soutenu, avec des opportunités réparties sur plusieurs marchés : Allemagne, Espagne, Benelux, Italie, et potentiellement Amérique du Nord.

Les perspectives de rendement sont prometteuses : la SCPI table sur un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI prévisionnel de 7,5 % sur huit ans, ce qui la placerait parmi les SCPI de rendement les plus ambitieuses de sa génération. Toutefois, ces objectifs dépendent de nombreux paramètres : évolution du marché immobilier européen, conditions de financement, taux d’occupation financier et stabilité locative.

La SCPI pourra recourir à l’endettement bancaire et non bancaire dans la limite de 40 % de la valeur d’acquisition des actifs, et jusqu’à 100 % pour un actif individuel, afin d’optimiser la performance tout en conservant une structure financière prudente. Ce levier mesuré contribue à soutenir la rentabilité cible sans compromettre la solidité du portefeuille.

Epsicap REIM met également l’accent sur la qualité des locataires et la pérennité des revenus, privilégiant des baux fermes et des actifs conformes aux normes environnementales. Bien que classée article 6 du règlement SFDR, la société s’engage dans une démarche ESG progressive : signature de baux à annexes environnementales, recours à des prestataires locaux responsables, et amélioration continue de la performance énergétique de son parc immobilier

En parallèle, Epsicap REIM souhaite capitaliser sur la notoriété acquise avec Epsicap Nano pour asseoir sa légitimité et attirer de nouveaux investisseurs institutionnels et particuliers. L’ambition à long terme est de faire d’Epsicap Explore un acteur de référence européen sur le segment midcaps, capable d’offrir un équilibre durable entre performance, diversification et transparence de gestion, dans le respect des standards de gouvernance et de durabilité attendus par les épargnants d’aujourd’hui.

L’équipe Louve Invest considère Epsicap Explore comme une SCPI de nouvelle génération, à la croisée entre innovation et tradition. Le modèle sans frais de souscription constitue un atout indéniable pour les investisseurs soucieux d’optimiser la rentabilité de leur mise dès le départ, tandis que l’alignement des intérêts entre la société de gestion et les porteurs de parts renforce la crédibilité du projet. Le positionnement sur les midcaps européennes est également pertinent, offrant une diversification équilibrée et une exposition à des marchés moins saturés que les grandes métropoles françaises.

Cependant, il convient de rappeler que la SCPI reste jeune : son historique de performance n’est pas encore constitué, et ses objectifs de rendement élevés demeurent des projections. Les frais de gestion (14 % HT) représentent aussi un élément à surveiller : s’ils traduisent la rémunération à la performance, ils pourraient peser sur les résultats nets si la conjoncture se dégrade. Enfin, la pénalité de retrait avant cinq ans impose une vision patrimoniale de long terme, plus adaptée à des épargnants stables qu’à des profils recherchant la flexibilité.

En résumé, Epsicap Explore s’impose comme une SCPI ambitieuse, sélective et tournée vers l’Europe, pensée pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans supporter de frais d’entrée, mais en acceptant une gestion plus exigeante et une durée de placement prolongée.