SCPI Epsicap Explore

Investir dans une SCPI sans frais de souscription est possible avec Epsicap Explore. La SCPI a été lancée en octobre 2025 par Epsicap REIM. Elle investit hors de France, sans limite de taille par immeuble.

Elle vise un portefeuille diversifié d’actifs en Europe. Bureaux, commerces, locaux d'activités, logistique et hôtellerie sont possibles.

La part coûte 250 €. Le taux de distribution cible est de 6,5 % par an, et le TRI cible de 7,5 % sur huit ans. Ces objectifs ne sont pas garantis.

Epsicap REIM, anciennement Epsilon Capital, a été fondée en 2021 par Andràs Boros (président) et Léonard Hery (directeur général). La société de gestion est basée à Bordeaux. Elle est agréée par l'AMF sous le numéro GP-202165.

Sa première SCPI, Epsicap Nano, anciennement Epsilon 360°, achète des immeubles de 1 à 10 M€. Ce plafond est inscrit dans sa note d'information. Epsicap s'est engagée à ne pas le relever, même si la collecte augmente fortement. La société de gestion n'exclut pas de fermer la collecte de Nano si besoin.

Epsicap Explore est née de cette limite. En cherchant des immeubles pour Nano, l'équipe voyait passer des dossiers de 10, 15 ou 20 M€. Ils étaient intéressants, mais trop gros pour Nano. Explore peut les acheter.

Le visa AMF n° 25-17 a été obtenu le 9 septembre 2025. La SCPI a été constituée le 2 octobre 2025.

Epsicap Explore n'a pas de plafond de taille par immeuble. Elle peut acheter des actifs de 10 à 20 M€, mais aussi plus petits. Cette liberté ouvre des typologies difficiles d'accès avec de petits tickets. L'hôtellerie en fait partie, car les hôtels se vendent rarement sous 10 M€.

Tout le patrimoine est situé hors de France. Au 30 juin 2026, il se trouve au Royaume-Uni et en Pologne. L'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas et peut-être l'Amérique du Nord sont les prochaines cibles.

Le Royaume-Uni est le plus gros marché immobilier d'Europe en volume d'investissement. Il est aussi plus ouvert et plus volatil que les autres. Quand les taux ont monté, le marché français s'est figé. Le marché britannique a continué d'enregistrer des transactions. Selon Epsicap, les SCPI y pèsent peu (environ 4 Md€) face à un marché d'environ 60 Md€. Il reste donc de la place pour choisir ses immeubles.

Attention, une partie des loyers est perçue en livres sterling. Le taux de change peut faire varier les revenus et la valeur du patrimoine.

La SCPI ne prélève aucun frais de souscription. Ce choix la distingue aussi d'Epsicap Nano, qui applique des frais d'entrée réduits. Les frais de gestion sont de 12 % HT (14,4 % TTC) des produits locatifs et financiers. Ce niveau est supérieur à la moyenne du marché. Une pénalité de 5 % TTC s'applique en cas de retrait avant cinq ans.

Le lancement s'est fait en deux phases à prix réduit. La phase « pré-sponsor » s'est tenue du 13 au 27 octobre 2025, à 237,50 € la part, dans la limite de 5 M€. La phase « Sponsor » a suivi à 242,50 € la part, dans la limite de 10 M€. Elle a pris fin le 31 décembre 2025 à minuit. Depuis le 1er janvier 2026, la part coûte 250 €.

Le minimum de souscription est de 4 parts, soit 1 000 €, pour un nouvel associé. Il est d'une part pour un réinvestissement.

L'endettement est nul au 30 juin 2026, pour un plafond statutaire de 40 %. Pour Epsicap, la dette sert à acheter au bon moment en attendant la collecte. Elle ne sert pas à gonfler le rendement.

Aucun frais à l'entrée

Epsicap Explore ne prélève aucun frais de souscription. Prenons 10 000 € investis. Ils achètent 40 parts à 250 €. Avec 12 % TTC de frais d'entrée, seuls 8 800 € auraient été placés dans l'immobilier.

La société de gestion se paie sur les loyers et les produits financiers encaissés, à 12 % HT (14,4 % TTC). C'est plus que la moyenne du marché. Si un locataire ne paie pas, Epsicap REIM touche moins.

Les fondateurs ont souscrit 20 M€, dont 1 M€ par Andràs Boros à titre personnel. Leurs parts restent bloquées 3 ans à compter du visa AMF. Elles représentaient près de la moitié du capital au 30 juin 2026.

Un retrait avant cinq ans coûte 5 % TTC, soit 500 € sur 10 000 €.

Des revenus dès janvier 2026

L'équipe a cherché ses premiers immeubles dès l'été 2025, avant le lancement. Les achats ont été signés fin 2025. Au 31 décembre, toute la collecte était investie, soit une trentaine de millions d'euros. Les loyers et les distributions ont démarré en janvier 2026.

Depuis, la SCPI verse 4,38 € par part et par trimestre, en trois acomptes mensuels de 1,46 €. Sur un prix de 250 €, cela fait 7 % en rythme annuel. Un associé qui détient 40 parts touche 58,40 € par mois.

Ce niveau dépasse l'objectif long terme de 6,5 % parce qu'il profite d'un effet de lancement. Avec un délai de jouissance de 5 mois, l'argent des nouveaux associés est investi avant qu'ils ne touchent leurs premiers revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une part moins chère que le patrimoine

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution atteint 259,59 € par part. La part coûte 250 €, soit 3,69 % de moins. Epsicap garde volontairement cet écart. Sur Nano, il a servi d'amortisseur quand les expertises ont baissé en 2022 et 2023. Une hausse future du prix de part n'est pas garantie pour autant.

Royaume-Uni et Pologne

Au 30 juin 2026, le patrimoine se partage entre le Royaume-Uni (54 %) et la Pologne (46 %). En 2022, quand les taux ont monté, le marché britannique a continué d'échanger des immeubles. Le marché français, lui, s'est presque arrêté. La Pologne apporte de la logistique, avec la plateforme de Poznań.

Les locataires restent engagés 7,1 ans en moyenne avant de pouvoir partir (WALT). À Harrow, acheté en juillet 2026, Asda et The Gym Group le sont pour 8,4 ans.

Attention, une partie des loyers est perçue en livres sterling. Le change peut faire varier les revenus et la valeur des parts.

Décimalisation et nue-propriété

Depuis l'assemblée générale du 28 avril 2026, les parts sont décimalisées. L'épargne programmée démarre à 50 € par mois, et les dividendes peuvent être réinvestis automatiquement.

En nue-propriété, la part coûte entre 87 % de sa valeur sur 3 ans et 54,5 % sur 20 ans. Sur 20 ans, 10 000 € donnent droit à environ 18 349 € de parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne touche pas de revenus pendant cette période et n'est pas imposé dessus.

Au deuxième trimestre 2026, la capitalisation atteint 39 M€ pour 1 000 associés. La collecte nette du trimestre est de 5,2 M€, en nette hausse par rapport au trimestre précédent.

Aucun achat ni aucune vente n'a eu lieu sur le trimestre. Le patrimoine compte toujours les trois actifs achetés fin 2025 :

• l'hôtel Premier Inn de Preston, au Royaume-Uni (11,3 M€)
• la plateforme logistique de Poznań, en Pologne (12,7 M€)
• 50 % d'un actif à Aberdeen, loué à Forum Energy Technologies (3,8 M€)

L'hôtellerie pèse donc encore lourd, autour de 38 % du patrimoine à ce stade. Cette part baissera avec les prochains achats.

Le taux d'occupation financier est de 98,83 %, et le taux d'occupation physique de 98,99 %. La valeur d'expertise du patrimoine atteint 29,6 M€. Les loyers annuels s'élèvent à 2,5 M€, dont 601 k€ encaissés sur le trimestre.

La valeur de reconstitution est de 259,59 € au 30 juin 2026. Le prix de 250 € se situe donc 3,69 % en dessous. Aucune part n'est en attente de retrait.

En juillet 2026, Epsicap Explore a acheté son quatrième actif, un commerce de 2 867 m² à Harrow, au nord-ouest de Londres. Le site est à trente minutes de la gare de St Pancras en transport en commun. Asda et The Gym Group y sont locataires, pour une durée ferme restante de 8,4 ans. Le prix est de 6,67 M£, soit 7,79 M€. C'est le premier commerce du portefeuille, après l'hôtellerie à Preston, la logistique à Poznań et les locaux d'activités à Aberdeen.

Epsicap apprécie le commerce quand l'emplacement et les locataires sont solides. Elle évite les enseignes fragiles, comme une partie du prêt-à-porter et de la chaussure. Elle privilégie les enseignes discount, aux perspectives plus stables.

La société de gestion prévoit de dépasser en 2026 son objectif de taux de distribution de 6,5 % (non garanti).

Les perspectives de rendement reposent sur un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI de 7,5 % sur huit ans. Ces objectifs ne sont pas garantis. Ils dépendent du marché européen, des conditions de financement, du TOF et de la stabilité des locataires.

Selon Epsicap, beaucoup de SCPI récentes affichent plus de 7 % grâce à des effets de lancement. Elles investissent leur collecte avant l'entrée en jouissance des nouvelles parts. Une fois ces effets passés, Epsicap estime que le marché revient vers 5,5 à 6,5 % de taux de distribution.

La SCPI vise 45 à 50 M€ de capitalisation fin 2026. En juin et juillet 2026, la collecte a dépassé 2 M€ par mois, pour 1,5 M€ prévus au départ. Cette collecte doit maintenant être investie dans de nouveaux immeubles, dans d'autres pays et d'autres secteurs.

La SCPI est classée article 6 du règlement SFDR. Epsicap signe des baux avec annexes environnementales et fait appel à des prestataires locaux. Elle travaille aussi la performance énergétique de ses immeubles.

Dans notre avis SCPI sur Epsicap Explore, le premier point porte sur les frais. Sans frais de souscription, tout le capital est investi dès le départ. En échange, les frais de gestion de 14,4 % TTC sont élevés, et une pénalité de 5 % s'applique avant cinq ans.

Explore complète Epsicap Nano plus qu'elle ne la remplace. Nano reste sur les immeubles de 1 à 10 M€. Explore achète plus gros. Elle est donc exposée à d'autres cycles immobiliers.

Le rythme de 7 % du premier semestre profite des conditions de lancement. Epsicap estime elle-même qu'environ 6 % est un rendement durable pour le marché. L'objectif de 6,5 % nous paraît le bon repère.

La SCPI reste jeune, avec moins d'un an d'historique. Son patrimoine compte quatre immeubles, et l'hôtel de Preston pèse encore lourd. L'actif d'Aberdeen est loué à une entreprise liée à l'industrie pétrolière offshore. Selon Epsicap, la zone se tourne vers la transition énergétique et les locataires ont des activités diversifiées. Le change sur la livre sterling ajoute une autre variable.

Le prix de 250 € reste 3,69 % sous la valeur de reconstitution de 259,59 €. Aucune part n'est en attente de retrait et l'endettement est nul.

Epsicap Explore s'adresse plutôt à un épargnant prêt à rester au moins cinq ans, qui cherche à diversifier hors de France.