Remake UK

Investir en SCPI avec Remake UK, c'est investir dans une SCPI diversifiée à capital fixe et “millésimée” gérée par Remake Asset Management.

C’est le premier fonds de la nouvelle gamme “Focus”, une architecture pensée pour saisir une fenêtre de marché précise, sur une durée bornée (un horizon cible est 7 ans, avec possibilité de prorogation statutaire de 2 ans). Le périmètre d’investissement est 100 % Royaume-Uni.

Cette SCPI se positionne comme un véhicule opportuniste et tactique : la période de souscription est limitée, l'enveloppe de capital est cadrée (puisque c'est à capital fixe) et le déploiement sera concentré sur un cycle immobilier britannique identifié. La logique “Focus” vise à agir vite et à viser juste, sans les contraintes d’une collecte permanente propres aux SCPI à capital variable — un format devenu la norme lors des derniers lancements — ce qui rend ce millésime à capital fixe d’autant plus singulier.

L’ambition chiffrée communiquée par la société de gestion est un TRI cible > 9 % sur 7 ans, dont 6,5 % d’objectif de distribution — des objectifs indicatifs, non garantis.

Pourquoi maintenant ? Remake part du constat que l’immobilier d’entreprise britannique sort d’un cycle de correction : à titre indicatif, les bureaux ont reculé d’environ -26 % à Londres City et -38 % dans les Docklands depuis 2022 ; la logistique se traite encore ~-18 % sous ses niveaux 2022 et le commerce de pied d’immeuble environ -44 % sous son pic de 2017 (sources citées par Remake d’après CBRE). Si la détente des taux se confirme, la recompression des rendements pourrait soutenir une revalorisation des actifs. Le marché britannique offre en outre des baux commerciaux longs (souvent > 10 ans), apportant de la visibilité sur les loyers (non garantis).

La philosophie “Focus” de Remake inaugure une gamme de fonds thématiques à durée de vie bornée, dédiés à un territoire ou à une thèse précise. L’idée est de calibrer la collecte, cibler des actifs générateurs de revenus (bureaux, commerces, activités, hébergement géré, santé, éducation, etc.), et arbitrer en fin de cycle d’investissement. Remake UK 2025 est le premier opus de cette gamme, exclusivement exposé au Royaume-Uni et à la livre sterling. La SCPI est enregistrée comme Article 6 (SFDR).

Au sujet du cadre et de la gouvernance de la SCPI, elle a reçu le visa AMF n° 25-11 en date du 22 juillet 2025. Remake Asset Management gère le véhicule (agrément AMF GP-202174 du 15 décembre 2021). Par ailleurs, la maison de gestion revendique déjà une expérience opérationnelle au Royaume-Uni via Remake Live (ex. acquisition à Édimbourg), ce qui nourrit la conviction à l’origine de ce millésime UK.

La vision combine discipline d’allocation (diversification intra-UK par secteurs et métropoles) et gestion active (baux longs/“long income” et poches d’actifs à potentiel de revalorisation locative). L’objectif affiché : transformer une fenêtre de marché en performance sur une période courte à l’échelle d’une SCPI.

Remake UK 2025 investit exclusivement au Royaume-Uni dans l’immobilier d’entreprise qui ont des activités dans la logistique, les commerces, les bureaux, l'hébergement géré et les usages alternatifs (santé, éducation, loisirs). Les acquisitions privilégient des immeubles déjà générateurs de loyers ; des VEFA peuvent être ajoutées lorsque cela améliore la valorisation sans compromettre l’objectif de revenu.

La construction du portefeuille recherche un équilibre entre des actifs de type "Long Income" — adossés à des baux fermes généralement supérieurs à cinq ans — et des immeubles aux échéances plus proches lorsque le contexte permet d’activer une revalorisation locative sur l’horizon du fonds. La diversification est menée par secteurs, grandes métropoles britanniques et profils de locataires.

Les investissements peuvent être réalisés en direct ou via des sociétés immobilières contrôlées par la SCPI (SCI, SAS, etc.), jusqu’à 100 % de l’actif. À la marge, la SCPI peut détenir jusqu’à 10 % en parts d’autres véhicules (SCPI/OPCI/OPPCI) ou en foncier urbain, si cela facilite la trajectoire de déploiement. Des travaux d’amélioration ou de rénovation peuvent être engagés pour soutenir la location et la valorisation.

Côté macro-financement, l’exposition à la livre sterling peut atteindre 100 % de la valeur de réalisation ; la couverture du change et/ou des taux est possible mais non systématique, via instruments dérivés, en fonction des conditions de marché.

La SCPI peut recourir à l’endettement, plafonné à 40 % de la valeur des actifs, conformément au RGAMF (Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers) et au cadre voté en assemblée.

Ce qui distingue Remake UK 2025, c’est la mécanique d’exécution. Une collecte plafonnée et un budget verrouillé permettent de regrouper les achats sur un laps de temps court, d’avancer vite en due diligence et de négocier au mieux auprès des vendeurs. Cette cadence réduit le “cash-drag” — ces liquidités qui pèsent sur la performance lorsqu’elles restent trop longtemps en attente d’affectation — et limite les décalages de cap que provoque une collecte au fil de l’eau.

L’autre effet utile de ce cadre, c’est la cohérence de portefeuille. Le fonds n’est pas tributaire d’un seul quartier ni d’un seul usage ; il peut composer un panier multi-usage au Royaume-Uni sans sur-exposer l’épargne à une thématique unique. Cette souplesse laisse la place aux actifs sécurisés par des baux solides quand il faut de la visibilité, et aux dossiers où l’asset management peut créer de la valeur (remise au standard, recommercialisation, ajustements ESG pragmatiques) lorsque le contexte s’y prête.

L’horizon d’investissement défini agit comme un métronome. Il incite à mettre les actifs en régime rapidement, à dérouler le plan d’amélioration sans traîner et à cristalliser la valeur par des arbitrages lorsque la thèse est jouée. Pour l’épargnant, cela se traduit par une trajectoire lisible : phase d’investissement, phase d’exploitation, puis phase de cession, sans la dilution stratégique que peut entraîner une collecte permanente.

Le marché britannique offre un terrain de jeu profond et standardisé, avec des pratiques contractuelles claires et un écosystème d’intervenants abondant (brokers, experts, prêteurs). Cette profondeur facilite le sourcing de transactions, la comparabilité des prix et, le moment venu, la liquidité des sorties. Autrement dit, un cadre propice pour exécuter une thèse courte, avec discipline, du premier achat jusqu’au dernier arbitrage.

Enfin, la fiscalité est avantageuse, notamment pour les résidents fiscaux français). L’exposition 100 % UK implique que les loyers sont imposés au Royaume-Uni (via l’impôt local sur les sociétés ou le régime des non-résidents, avec un taux de référence jusqu’à 25 % selon la structure). En France, ces revenus sont exonérés d’IR au titre de la convention fiscale (méthode du taux effectif), et n’ouvrent pas droit aux prélèvements sociaux français de 17,2 % — un différenciateur majeur face aux SCPI 100 % France. C’est particulièrement intéressant pour les foyers fortement fiscalisés ; l’appréciation reste au cas par cas et la fiscalité peut évoluer.

Le contexte britannique s’est un peu dégagé depuis le début de l’été : la Bank of England a abaissé son taux directeur à 4 % en août 2025, ce qui allège le coût du capital et contribue à stabiliser les anticipations de rendement. En parallèle, les volumes d’investissement repartent progressivement (environ £10 Md au T2 2025, soit £21,9 Md au S1), et la demande placée de bureaux a retrouvé son plus haut niveau depuis 2022 sur douze mois glissants — des signaux compatibles avec une phase de redémarrage sélectif. Pour un millésime, se positionner tôt dans cette jambe du cycle est cohérent : achat pendant la stabilisation, exploitation sur l’accalmie, puis arbitrage si la compression des taux de rendement se matérialise.

Sur la période d’investissement, la contribution principale viendra mécaniquement du revenu locatif (baux “long income” typiques du marché UK), complétée par des leviers d’asset management là où le contexte le permet (remise au standard, recommercialisation ciblée, usages alternatifs). Le vecteur additionnel, plus dépendant du marché, serait la recompression des rendements si la détente monétaire se confirme : plusieurs segments montrent déjà des rendements prime stables et une normalisation graduelle des fondamentaux (logistique, commerce, bureaux core).

Côté paramètres exogènes, trois points de vigilance guideront la trajectoire : la devise (la livre peut soutenir… ou rogner la performance en euros selon son parcours), le rythme des baisses de taux (la BoE a ouvert la porte mais reste dépendante de l’inflation) et l’hétérogénéité intra-UK (écarts de qualité entre actifs “prime” et immeubles à remettre au niveau, notamment en bureaux). Ces facteurs n’invalident pas la thèse, mais ils conditionnent le séquencement optimal des acquisitions et des arbitrages.

Concrètement, un suivi est à faire sur la cadence de déploiement, la qualité du pipeline (ville, secteur, signature locative), l’équilibre revenus / création de valeur, l’usage du levier et la politique de couverture de change. L’objectif est d’entrer vite mais correctement, de mettre les actifs “en régime” dès la phase d’exploitation, puis d’organiser les sorties lorsque la thèse est jouée — avec, à horizon de vie du fonds, une cristallisation disciplinée de la valeur créée.

Remake UK 2025 assume un positionnement clair et rarement proposé aux particuliers : un millésime à capital fixe, pensé pour agir vite sur une fenêtre de marché britannique identifiée, avec une durée de vie définie (7 ans, prorogeable 2 ans) et une collecte calibrée (100 M€ annoncés). Cette combinaison donne un cadre lisible : déployer rapidement, exploiter, puis arbitrer sans la dérive qu’une collecte permanente peut induire. L’approche “Focus” et le terrain UK — réputé pour ses baux commerciaux longs — renforcent la thèse d’un revenu visible (non garanti) et d’un potentiel de normalisation des valorisations si la détente des taux se confirme.

Le profil de frais est spécifique et doit être compris : commission de souscription de 8,4 % TTC, commission de constitution du portefeuille de 3 % HT, puis commissions de gestion, de cession et d’intéressement à la performance (au-delà d’un multiple de 1,1x du prix de revient, plafonné par immeuble). Sur un horizon court pour une SCPI, l’impact de l’entrée est mécaniquement plus sensible ; c’est d’ailleurs explicitement rappelé dans la documentation.

Côté moteur de performance, la cible TRI > 9 % sur 7 ans (dont 6,5 % d’objectif de distribution) reste un objectif non garanti ; sa réalisation dépendra de la cadence d’acquisitions, de la qualité des locataires, de la capacité à capter de la revalorisation et… de la devise. L’exposition à la livre sterling peut aller jusqu’à 100 % de la valeur de réalisation, avec une couverture possible mais non systématique : la trajectoire EUR/GBP comptera. Le recours à l’endettement est permis, plafonné à 40 % des actifs.

En synthèse, Remake UK 2025 convient plutôt aux épargnants qui cherchent une poche opportuniste et tactique, acceptent une durée bornée avec liquidation à l’issue, et sont à l’aise avec une exposition UK en devise dans un format capital fixe. Ce n’est pas un support « cœur » mais une brique de diversification à intégrer dans une allocation globale, pour jouer une phase de cycle avec un plan de sortie pré-défini, en connaissance des frais d’entrée et des sensibilités change/taux.