Investir SCPI avec LF Avenir Santé, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans le secteur médico-social.

La SCPI LF Avenir Santé investit principalement dans des immeubles dédiés à la médecine de ville et à l'accès au soin.

La Française AM est la société de gestion, avec 50 milliards € sous gestion au 3e trimestre 2025, principalement en Europe.

La SCPI LF Avenir Santé est une SCPI de rendement à capital variable, qui a reçu l'agrément de l'AMF en octobre 2021.

Au 31 mars 2026, la capitalisation de la SCPI s'établit à 273,434 millions d'euros, pour 9 302 associés. Le prix de la part est fixé à 300 €, avec un minimum de 5 parts, soit 1 500 euros. Le délai de jouissance est fixé à 5 mois.

Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,08 % (vs 5,20 % en 2024) et la durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 9,0 ans au 31 mars 2026. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 mars 2026, s'établit à 302,30 €. Une décote de 0,76 % est favorable pour les nouveaux entrants. La valeur de réalisation ressort à 244,18 € par part.

La SCPI LF Avenir Santé a vocation à avoir une forte dimension européenne, reflétant les territoires couverts par la société de gestion La Française AM. Les actifs santé ciblés incluent les soins de ville (cabinets dentaires, de radiologie, de kinésithérapie, maisons de santé et centres d'ophtalmologie), ainsi que des crèches, des centres de thermalisme ou des entrepôts.

La société de gestion La Française AM est créée en 1975, avec comme sources de développement principales les actifs financiers et les actifs immobiliers détenus à travers des SCPI. La Française est désormais l'un des premiers acteurs en France de l'immobilier collectif.

La Française gère 50 milliards d'euros d'encours, dont 23 % sont situés à l'étranger. La Française Real Estate Managers gère environ 30 milliards d'euros d'actifs immobiliers, répartis entre la France, l'Allemagne et le Royaume-Uni. Son expertise historique couvre principalement l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces), tout en intégrant progressivement d'autres classes d'actifs. Le gestionnaire administre plus de 1 900 actifs immobiliers au total.

Avec la SCPI LF Avenir Santé, La Française AM a lancé sa toute première SCPI thématique, c'est-à-dire une SCPI qui cible des actifs immobiliers associés à un pan spécifique de l'économie. Elle vise la constitution d'un patrimoine diversifié dans des États membres ou anciens membres de l'Union Européenne. Au 31 mars 2026, la répartition géographique (valeur vénale) est de 51,79 % en régions, 25,97 % à Paris, 5,14 % en Île-de-France, 9,56 % en Belgique et 7,54 % en Irlande.

L'objectif est de répondre à la mutation du système de santé, en ciblant des centres médico-sociaux, des logements alternatifs, et des soins de ville (cabinets médicaux, maisons de santé, centres d'ophtalmologie, crèches, centres de thermalisme).

L'attractivité de l'immobilier de santé

Les volumes d'investissement dans le domaine médico-social sont en forte croissance, avec un manque de produits disponibles à la vente qui favorise l'appréciation des actifs immobiliers. Même lors de la crise sanitaire de 2020, l'immobilier d'entreprise avait chuté de 35 % en termes de volumes d'investissement, tandis qu'une hausse de 16 % des transactions était mesurée pour l'immobilier de santé. Ce secteur fait désormais figure de valeur défensive.

La SCPI LF Avenir Santé cible notamment des actifs de proximité : cabinets dentaires, de radiologie, de kinésithérapie, maisons de santé et centres d'ophtalmologie, ainsi que des biens dont les rendements sont connus (bureaux, commerces, entrepôts), à condition qu'ils aient un lien avec la santé.

Parmi les acquisitions emblématiques de la SCPI figure un actif situé dans une banlieue résidentielle de Dublin (Irlande) : un ensemble immobilier récemment rénové de 1 800 m², incluant près de 60 places de parking, loué à Sims IVF, acteur innovant de la fertilité.

Des performances opérationnelles maintenues

Le TOF se maintient à 100 % au T1 2026, avec zéro vacance, témoignant de la qualité des emplacements et des locataires. La WALB de 9,0 ans offre une excellente visibilité sur les revenus locatifs.

⚠️ Point de vigilance : le locataire Médicina à Lyon (immeuble Medicina Santé, 8e arrondissement), première acquisition emblématique de la SCPI, a accumulé 1,8 M€ de loyers impayés (environ une année de loyer). La société de gestion a engagé une procédure de recouvrement et des négociations ont abouti à la mise en place d'un échéancier de paiement.

Au premier trimestre 2026, LF Avenir Santé enregistre une collecte brute de 6,1 M€ (nette : 5,2 M€), qui va contribuer au financement d'un nouveau portefeuille dont l'acquisition devrait se concrétiser avant la fin du 2e trimestre 2026. La capitalisation atteint 273,434 M€ pour 9 302 associés, et le TOF se maintient à 100 %, aucune vacance à déclarer. Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée sur le trimestre.

La distribution T1 2026 s'établit à 3,30 €/part, stable, versée le 29 avril 2026. La société de gestion a confirmé une légère baisse de la capacité distributive pour 2026, avec un taux de distribution attendu entre 4,85 % et 5,05 % (vs 5,08 % en 2025), reflet des contentieux en cours.

Le fait marquant du trimestre est la situation du locataire Médicina à Lyon : la société de gestion signale une accélération des contentieux sur les pôles de santé pluridisciplinaires en difficultés financières. Une mise en recouvrement de 1,8 M€ de loyers impayés (l'équivalent d'une année de loyer) a été initiée contre ce locataire. Des négociations ont abouti à la mise en place d'un échéancier de paiement, mais ce dossier constitue un risque à surveiller pour la performance 2026.

La valeur de reconstitution s'établit à 302,30 € au 31 mars 2026, légèrement au-dessus du prix de souscription (300 €) offrant une décote de 0,76 % favorable aux nouveaux entrants. Le rapport annuel ESG 2025 est disponible sur le site La Française. L'Assemblée Générale se tiendra le 25 juin 2026 à 16h30.

La SCPI LF Avenir Santé présente encore un nombre d'actifs sous gestion relativement restreint. La situation Médicina à Lyon illustre concrètement ce risque de concentration : quand un seul locataire accumule 1,8 M€ d'impayés, cela a un impact visible sur la capacité distributive de l'ensemble du fonds. La société de gestion anticipe d'ailleurs une légère baisse du taux de distribution 2026 (4,85 %–5,05 %) en lien avec ces difficultés.

Toutefois, la SCPI travaille à étoffer son patrimoine : une acquisition d'un nouveau portefeuille est attendue avant la fin du T2 2026, financée par la collecte nette de 5,2 M€ du trimestre. Cette expansion devrait renforcer la mutualisation des risques locatifs.

Le contexte de marché est globalement difficile en 2026 avec seulement 2,9 Mds€ investis au T1 2026 sur le marché immobilier d'entreprise (-37 % sur un an, plus bas depuis 2009). L'immobilier de santé conserve néanmoins sa nature défensive : les actifs sont prisés, peu nombreux sur le marché, et les locataires sont liés par des baux longs (WALB 9,0 ans). La valeur de reconstitution (302,30 €) dépasse désormais le prix de souscription (300 €), la décote de 0,76 % constitue un signal positif sur la qualité intrinsèque du patrimoine.

L'enjeu principal pour la SCPI est de résoudre le contentieux Médicina tout en poursuivant ses acquisitions, afin de revenir à un profil de distribution proche de celui de 2025.

La santé est devenue un enjeu durable au cœur de nos préoccupations. LF Avenir Santé souhaite saisir les opportunités de ce marché en cœur de ville, avec une dimension européenne (Belgique, Irlande). La PGA 2025 ressort à 5,08 % et le TOF se maintient à 100 %.

Toutefois, le T1 2026 révèle une fragilité structurelle : le locataire Médicina à Lyon a accumulé 1,8 M€ de loyers impayés, soit environ une année de loyer, forçant la mise en place d'un échéancier. Cet épisode illustre le risque de concentration d'une SCPI encore jeune avec peu d'actifs en portefeuille. La société de gestion anticipe d'ailleurs une légère baisse du TD 2026 à 4,85 %–5,05 % en conséquence.

D'autres SCPI de Santé comme Foncière des Praticiens ou Cœur d'avenir proposent actuellement de meilleurs profils rendement/risque. Nos conseillers peuvent vous orienter vers les alternatives disponibles sur la plateforme.

La SCPI LF Avenir Santé n'est pas commercialisée par Louve Invest.