Investir SCPI avec Cœur d’Avenir, c'est investir dans la 4ᵉ SCPI lancée par Sogénial Immobilier en septembre 2023, elle concentrera ses investissements sur de l’immobilier lié à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants.

Pour la société de gestion, il s’agit donc d’investir dans l’avenir, dans les générations futures, au travers de cette SCPI.

Cœur d’Avenir est une nouvelle SCPI, mais elle est lancée par une société de gestion qui connait déjà très bien les Sociétés Civiles de Patrimoine Immobilier, puisqu'elle lance son “4ᵉ Cœur” après :

• Cœur de Ville, en 2013.
• Cœur de Régions, en 2018.
• Cœur d’Europe, en 2021.

La vision de cette SCPI est d’accompagner l’enfant de 0 à 25 ans et dans l’idéal de le suivre à chaque étape, depuis son enfance, en passant par son adolescence, jusqu’à sa vie étudiante.

De plus, chaque nouvel associé de Cœur d’Avenir peut insuffler une dimension éthique et solidaire à son investissement, en optant pour la donation d'une fraction de ses dividendes chaque trimestre. L’investisseur a ainsi la possibilité d’allier des rendements éventuels, à une création de valeur probable et à un réel engagement social.

Cœur d'Avenir, de son côté, s'engage à reverser 20% de sa commission de gestion annuelle à 2 associations liées à l'enfance (Le Rire Médecin et SOS Villages d’Enfants).

Cette SCPI a donc vraiment à cœur d’accompagner l’enfant dans son développement, mais aussi de venir en aide à ceux qui en ont besoin.

La SCPI Cœur d’Avenir adoptera une stratégie d’investissement judicieuse en optant pour des biens que la société de gestion Sogénial jugera de haute qualité, c'est-à-dire pour des biens immobiliers ayant une solide possibilité de générer de la valeur. Les futurs occupants seront aussi choisis en fonction de leur robustesse financière et de leur capacité à faire face aux aléas économiques.

La SCPI Cœur d’Avenir ne fixe pas encore une répartition géographique précise de son patrimoine immobilier et compte saisir les meilleures opportunités. La SCPI indique tout de même privilégier les localisations comme la France, la Belgique, le Portugal et l’Espagne.

Les actifs immobilier cibles de Cœur d’Avenir seront en priorité les crèches, les murs d’écoles primaires ou d’enseignement supérieur, ou encore les hébergements étudiants type coliving … Donc de façon très générale, tous les locaux commerciaux, bureaux et activités liés à l’enfant, à l’adolescent, à l’étudiant de 0 à 25 ans.

Les revenus versés par la SCPI sont variables et soumis à l’imposition applicable aux revenus fonciers. Ils peuvent évoluer selon les conditions du marché et la gestion de la société.

Cœur d’Avenir vise un marché de l'immobilier axé sur la jeunesse, englobant les enfants, les adolescents et les étudiants (jusqu'à l'âge de 25 ans). Or celui-ci est en train de se structurer, offrant un éventail d'opportunités aux investisseurs cherchant à diversifier leurs placements. Il s'agit, effectivement, d'un marché vaste et non-aligné avec les cycles économiques, manifestant ainsi une notable endurance.

Certes, ce marché est en croissance, mais l’offre immobilière y reste modérée, c’est pourquoi, de façon mécanique, le taux d’occupation (souvent le TOF regardé en SCPI) sera élevé. Cette catégorie d'actifs gagne de plus en plus en reconnaissance en tant que valeur refuge, en raison des baux de longue durée et des locataires financièrement stables. Investir dans l'immobilier éducatif, c'est participer au financement de locaux de haute qualité, procurant aux étudiants des conditions d'étude optimales, favorisant leur succès scolaire et permettant aux investisseurs d'enrichir leur patrimoine.

L’investissement en SCPI s’envisage sur le long terme, avec un horizon recommandé d’au moins 8 ans. Il ne convient pas aux investisseurs recherchant une liquidité rapide.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Cœur d’Avenir (Sogenial Immobilier) franchit une nouvelle étape dans sa montée en puissance, en poursuivant sa stratégie centrée sur les actifs “santé & éducation”. Le portefeuille s’est enrichi de 4 investissements sur le trimestre : l’intégration (via apport en nature) d’un ensemble immobilier occupé par l’ISIM Business School près de Toulon (2,2 M€ AEM, 7,28 % de rendement AEM, 100 % loué) et l’acquisition de trois crèches du réseau Rigolo Comme La Vie à Loos, Lille et Saint-Amand-les-Eaux (montant global 1,4 M€, rendement moyen 6,78 %, 100 % louées).

Côté exploitation, la SCPI affiche une situation locative très solide avec un TOF et TOP de 100 % à fin 2025. Le dividende du 4T 2025 s’établit à 2,50 € par part, portant le taux de distribution 2025 à 5,00 % (performances passées non garanties). À fin 2025, la SCPI compte 9 biens immobiliers, 9 locataires, une WALB de 4,99 ans, et une capitalisation de 9,47 M€.

Les SCPI sont des placements de long terme, avec risque de perte en capital et revenus non garantis (durée de détention recommandée : 10 ans).

La SCPI Cœur d’Avenir table toujours sur un volume d’investissement indicatif compris entre 200 000 € et 10 M€, ce qui lui permet d’adapter sa taille d’opérations à sa phase de développement et aux opportunités du marché.

Lors de sa phase de lancement, comme c’est souvent le cas pour une SCPI récente, la souscription peut rester intéressante lorsque le prix de la part se situe en dessous de la valeur de reconstitution : à fin 2025, le prix de souscription est de 200 €, pour une valeur de reconstitution de 214,30 € (soit un écart d’environ 6,67 %), ce qui constitue un point d’entrée jugé “mesuré” par la société de gestion.

Concernant la politique de frais, la SCPI a bien instauré une modulation : après des frais de souscription à 7,20 % TTC en 2024, la commission de souscription en vigueur à fin 2025 est indiquée à 10 % HT, soit 20 € par part sur un prix de souscription à 200 €.

Investir dans Cœur d’Avenir, c’est surtout faire un pari thématique : un portefeuille orienté “actifs du quotidien” (éducation / petite enfance, etc.) qui cherche des baux lisibles et des usages moins cycliques que l’immobilier tertiaire classique. L’intérêt, c’est d’aller chercher une stabilité locative via des besoins structurels et des locataires exploitants, avec un portefeuille qui se construit progressivement.

Les points à garder en tête : la SCPI reste très récente et encore de petite taille, donc la diversification est en cours et la trajectoire dépendra de sa capacité à enchaîner les acquisitions tout en conservant des baux sécurisants. La performance affichée à ce stade est encourageante, mais elle n’est pas garantie et peut évoluer avec le rythme d’investissement, les conditions de financement et le marché locatif.

Enfin, comme toujours en SCPI : placement de long terme, risque de perte en capital et revenus non garantis ; la documentation réglementaire (DIC, note d’information, statuts) doit être consultée avant souscription.