Cœur d'Avenir

Diversifier avec des SCPI avec Cœur d’Avenir, c'est investir dans la 4ᵉ SCPI lancée par Sogénial Immobilier en septembre 2023, elle concentrera ses investissements sur de l’immobilier lié à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants.

Pour la société de gestion, il s’agit donc d’investir dans l’avenir, dans les générations futures, au travers de cette SCPI.

Cœur d’Avenir est une nouvelle SCPI, mais elle est lancée par une société de gestion qui connait déjà très bien les Sociétés Civiles de Patrimoine Immobilier, puisqu'elle lance son “4ᵉ Cœur” après :

• Cœur de Ville, en 2013.
• Cœur de Régions, en 2018.
• Cœur d’Europe, en 2021.

La vision de cette SCPI est d’accompagner l’enfant de 0 à 25 ans et dans l’idéal de le suivre à chaque étape, depuis son enfance, en passant par son adolescence, jusqu’à sa vie étudiante.

De plus, chaque nouvel associé de Cœur d’Avenir peut insuffler une dimension éthique et solidaire à son investissement, en optant pour la donation d'une fraction de ses dividendes chaque trimestre. L’investisseur a ainsi la possibilité d’allier des rendements éventuels, à une création de valeur probable et à un réel engagement social.

Cœur d'Avenir, de son côté, s'engage à reverser 20% de sa commission de gestion annuelle à 2 associations liées à l'enfance (Le Rire Médecin et SOS Villages d’Enfants).

Cette SCPI a donc vraiment à cœur d’accompagner l’enfant dans son développement, mais aussi de venir en aide à ceux qui en ont besoin.

La SCPI Cœur d'Avenir adopte une stratégie d'investissement ciblée sur les actifs immobiliers à forte utilité sociale liés à l'enfance, à l'adolescence et à l'enseignement. Sogenial Immobilier sélectionne des biens de haute qualité avec une exigence forte sur la solidité financière des locataires et leur capacité à faire face aux aléas économiques.

Au 30 juin 2026, le portefeuille compte 9 actifs pour une surface globale de 3 634 m², entièrement composé d'actifs en santé et éducation (100 % de la valeur du patrimoine). La SCPI affiche un taux d'occupation financier et physique de 100 % et une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 4,5 ans. Les trois principaux locataires sont Rigolo Comme La Vie (35 % des loyers), Les Petits Chaperons Rouges (30 %) et Plan B Groupe (28 %), des opérateurs spécialisés dans les crèches et l'enseignement, offrant une visibilité locative solide.

En termes de géographie, le patrimoine est intégralement situé en France (régions). Si la stratégie initiale prévoyait d'étendre les investissements à la Belgique, au Portugal et à l'Espagne, le déploiement a jusqu'ici privilégié les opportunités françaises répondant aux critères de sélection.

Les actifs cibles de Cœur d'Avenir restent les crèches, les murs d'écoles et d'établissements d'enseignement supérieur, et plus généralement tous les locaux liés à l'enfant, l'adolescent et l'étudiant de 0 à 25 ans. Les revenus versés par la SCPI sont variables et soumis à l'imposition applicable aux revenus fonciers.

Cœur d'Avenir vise un marché de l'immobilier axé sur la jeunesse, englobant les enfants, les adolescents et les étudiants (jusqu'à l'âge de 25 ans). Or celui-ci est en train de se structurer, offrant un éventail d'opportunités aux investisseurs cherchant à diversifier leurs placements. Il s'agit d'un marché vaste et peu corrélé aux cycles économiques, manifestant ainsi une notable endurance.

Ce marché est en croissance, mais l'offre immobilière y reste modérée : de façon mécanique, le taux d'occupation y est structurellement élevé. Cœur d'Avenir en témoigne avec un taux d'occupation financier et physique de 100 % au 30 juin 2026, porté par des locataires spécialisés et financièrement solides comme Rigolo Comme La Vie, Les Petits Chaperons Rouges et Plan B Groupe. Cette catégorie d'actifs gagne de plus en plus en reconnaissance en tant que valeur refuge, en raison des baux de longue durée et des locataires financièrement stables.

Investir dans l'immobilier éducatif, c'est participer au financement de locaux de haute qualité, procurant aux étudiants des conditions d'étude optimales, favorisant leur succès scolaire et permettant aux investisseurs d'enrichir leur patrimoine. Pour estimer ce que ce rendement pourrait représenter pour votre investissement, utilisez notre simulateur de revenus SCPI et projetez vos gains en quelques clics.

Au deuxième trimestre 2026, Cœur d'Avenir confirme la solidité de ses fondamentaux. La capitalisation atteint 9,76 M€ pour 289 associés, avec un patrimoine stable composé de 9 biens immobiliers loués à 9 entreprises. Le TOF et le TOP s'établissent tous deux à 100 % au 30 juin 2026. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 138 647 € pour un taux de recouvrement de 96,6 %. La WALB ressort à 4,50 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus à venir.

Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée sur le trimestre, la société de gestion ayant privilégié la consolidation du patrimoine existant dans un environnement de marché sélectif.

L'acompte sur dividende versé au titre du T2 2026 s'élève à 2,50 € par part (versé en juillet 2026), en ligne avec les trimestres précédents. Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,00 % (PGA 2025 : 5,00 %, non garanti).

Au T1 2026, la capitalisation s'établissait à 9,63 M€ pour 284 associés, avec un taux de recouvrement de 93,2 % et une WALB de 4,74 ans.

Les SCPI sont des placements de long terme, avec risque de perte en capital et revenus non garantis (durée de détention recommandée : 10 ans). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI Cœur d'Avenir table toujours sur un volume d'investissement indicatif compris entre 200 000 € et 10 M€, ce qui lui permet d'adapter sa taille d'opérations à sa phase de développement et aux opportunités du marché.

Lors de sa phase de lancement, comme c'est souvent le cas pour une SCPI récente, la souscription peut rester intéressante lorsque le prix de la part se situe en dessous de la valeur de reconstitution. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 217,47 € pour un prix de souscription maintenu à 200 €, soit un écart de 8,03 %, ce qui constitue un point d'entrée jugé attractif par la société de gestion.

Concernant la politique de frais, la SCPI a bien instauré une modulation : après des frais de souscription à 7,20 % TTC en 2024, la commission de souscription en vigueur est de 10 % HT, soit 20 € par part sur un prix de souscription à 200 €.

Pour vous livrer notre avis SCPI sur Coeur d'Avenir, elle est orientée crèches et éducation et cherche des baux lisibles et des usages moins cycliques que l'immobilier tertiaire classique. Le TOF de 100 % au 30 juin 2026 et l'absence totale d'endettement (0 %) constituent deux points forts notables. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 217,47 €, soit une décote de 8,03 % par rapport au prix de souscription actuel (200 €), offrant un point d'entrée attractif.

Les points à garder en tête : la SCPI reste très récente et encore de petite taille (9 actifs, 9,76 M€), donc la diversification est en cours et la trajectoire dépendra de sa capacité à enchaîner les acquisitions. La concentration locative est élevée (les 3 premiers locataires représentent 93 % des loyers), ce qui constitue le principal facteur de risque à surveiller. Enfin, comme toujours en SCPI : placement de long terme, risque de perte en capital et revenus non garantis.