Coeur d'Europe

Investir SCPI avec Cœur d’Europe, c'est investir dans une SCPI à capital variable avec une stratégie d’investissement diversifiée et opportuniste sur l’ensemble du territoire de la zone euro.

Nous ferons un tour d'horizon de cette jeune SCPI Européenne que représente Cœur d'Europe, en regardant sa répartition géographique, ainsi que le type d'actifs qu'elle possède

Nous ferons aussi un point précis sur les chiffres avec le prix de souscription des parts, le rendement à l'année et le montant du dividende par part versé.

Enfin, nous ferons un bilan sur ses avantages (placement stable dans des immeubles européens et fiscalité avantageuse qui en découle ...), mais aussi sur ses inconvénients.

C’est une SCPI encore jeune, puisqu’elle n’a reçu son visa de l’AMF que le 28 mai 2021, et n’est ouverte à la souscription que depuis le 24 juin 2021. Fruit de Sogenial Immobilier, elle s’annonce très prometteuse pour de multiples raisons que nous allons énoncer dans cet article.

‍Cœur d’Europe est une SCPI de Sogenial Immobilier, filiale du groupe Gérard Auffray.

Créée en 1981 pour offrir un service de gestion de fonds immobiliers sur mesure, Sogenial Immobilier dispose d’un réel savoir-faire et d’une importante expérience dans ce milieu.

Depuis 2012, avec l’obtention du statut de Société en Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF, la société peut même gérer des SCPI, dont Cœur d’Europe fait partie, aux côtés de Cœur de Régions et de Cœurs de Ville. Sogenial gère 1 milliard d'euros d'encours à la fin 2022, au départ elle n’avait investi qu’en France, il s’agissait donc d’une grande première pour Sogenial Immobilier.

L’essai est transformé puisque la SCPI Cœur d’Europe est extrêmement prometteuse. En effet, elle fait partie, aux côtés de Cœur de Villes et de Cœur de Régions, des SCPI offrant le rendement le plus important avec un Taux de Distribution en 2022 de 6,10 %, alors même qu’avant son lancement, elle affichait comme objectif un taux de distribution de 4,5 %. Sur le dernier bulletin trimestriel, valable du 01/07/2023 au 30/09/2023, le rendement net après fiscalité étrangère est noté à 5%, soit un montant de dividende par part de 2,5 € (puisque les parts sont à un montant de souscription inchangé de 200€ depuis le début de la SCPI).

Pour donner un ordre d’idées, le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,53% sur l’année 2022 selon l'ASPIM. Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre classement sur les meilleures SCPI, qui donne une bonne idée des performances attendues du marché.

Dès son lancement en juin 2021, Cœur d'Europe a réalisé une collecte de 10 millions d'euros, preuve indéniable de l’engouement créé par ce projet. Une tendance qui se poursuit avec une capitalisation de la SCPI Coeur d'Europe qui a atteint 75 millions d'euros.

Le cœur de la stratégie de la SCPI Cœur d’Europe est de mener une politique d’investissement diversifiée et opportuniste sur l’ensemble de la zone euro, avec un capital variable.

En effet, elle vise l’acquisition d’actifs jouissant d’un rendement stable et d’une valorisation à long terme. Autrement dit, la SCPI investit dans des actifs à fort potentiel en termes de création de valeur, preuve d’un investissement sain.

Même si aujourd’hui, elle compte principalement des bureaux parmi ses actifs, elle a pour objectif d’avoir des locataires multiples et de diversifier un maximum son portefeuille en acquérant, directement ou non, aussi bien des bureaux, locaux d’activité, et murs commerciaux, que des actifs hôteliers, ou encore de l’immobilier logistique ou d’habitation.

Cœur d’Europe montre une volonté de sécurisation puisqu’elle concentre ses investissements sur des actifs liquides et de taille réduite (avec un volume unitaire allant de 1 à 7 millions d'euros) afin de limiter les risques pour ses souscripteurs. Enfin, ses critères de sélection pour ses futurs preneurs sont leur résilience et leur surface financière.

À notre avis, bien qu'encore jeune, la SCPI a déjà pu se construire un portefeuille important. En effet, le succès de sa première collecte lui a permis d’acquérir des plateaux de bureaux fraîchement rénovés dans le centre d’affaires de Bruxelles, pour une superficie totale de 2833 m².

Elle a poursuivi ses investissements dans la capitale belge avec l’acquisition de deux crèches très bien situées et desservies, et représentant une superficie totale de 1 039 m². De plus, le locataire a signé un bail de 9 ans assurant des rendements stabilisés à Cœur d’Europe.

En plus de la Belgique, la conquête de la zone euro s'est poursuivi en Espagne, avec l'acquisition d’un actif de bureau dans la ville de Benidorm, d’une surface de 555 m² et entièrement loué à un gestionnaire d’actifs patrimoniaux et financiers de renommée nationale (Gestimed).

Sur le deuxième trimestre 2023, Cœur d’Europe a poursuivi son développement en acquérant 3 locaux commerciaux. Ces actifs loués aux enseignes Al Campo et Dia (situés dans les villes de Gijon, Zafra et Llanes) viennent donc renforcer le portefeuille patrimonial de la SCPI en Espagne. De plus, ces immeubles disposent de rendements actes-en-main compris entre 7,64 % et 8,65 %.

À la fin juin 2022, Cœur d’Europe comptait 4 actifs dans son patrimoine pour un total de 19 millions d'euros, avec 16 locataires. 1 an plus tard, à la fin juin 2023, nous sommes montés à 19 immeubles (capitalisation de 75 millions euros), avec 33 locataires et un Taux d'occupation Financier (TOF) de 99,64%.

Le TOF, soit le Taux d’Occupation Financier (le montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers divisées par le montant total des loyers facturables) constitue un argument majeur pour investir dans cette SCPI puisqu’il est encore plus important qu'en 2021 et 2022 (97,8 % à fin 2021 et 98,60 % à fin juin 2022).

L’originalité de la SCPI Cœur d’Europe est son ouverture sur la zone euro, ce qui lui permet d’avoir plusieurs avantages sur ses concurrents. Consultez l’article de nos experts, pour en savoir plus sur tous les avantages des SCPI européennes.

En effet, elle peut investir dans plusieurs villes économiques de premier plan tout en bénéficiant de l’assurance d’une stabilité conjoncturelle et structurelle du fait de l’action de l’Union Européenne et de la BCE.

De plus, les services de la SCPI permettent de diversifier son patrimoine et d’accéder à des locataires introuvables sur le marché français. En outre, les épargnants peuvent bénéficier d’une fiscalité sur les revenus fonciers plus avantageuse qu’en France et d’une absence de prélèvements sociaux. Avantages fiscaux auxquels s’ajoute le fait de pouvoir profiter des cycles économiques et immobiliers de la zone euro.

En effet, en investissant dans différents pays, la SCPI peut profiter du décalage des conjonctures économiques et immobilières existant entre ces pays afin de saisir les opportunités offrant un couple rendement risque plus intéressant à un moment donné. Enfin, puisque Cœur d’Europe bénéficie de rendements en zone euro, elle ne pâtit pas de risques de changes malgré la diversité géographique de ses investissements.

L’inconvénient principal de la SCPI Cœur d’Europe est que malgré sa volonté de sécurisation, elle pâtit de son jeune âge qui rend l’investissement dans celle-ci plus incertain.

En effet, ses valeurs de capitalisation et de reconstitution (qui correspond au montant que l’investisseur devrait apporter pour que son patrimoine soit reconstitué dans son ensemble) sont vouées à évoluer. En ce sens, elle subit la concurrence d’autres SCPI européennes telles que Pierval Santé, ou encore Elialys.

Il faut noter néanmoins que le développement général des SCPI internationales est très récent. De plus, cette SCPI est rattachée à Sogenial qui concentrait jusque-là ses investissements sur le territoire français, et n’a donc aucune expérience antérieure sur la zone euro.

À notre avis, Cœur d’Europe est donc une SCPI très prometteuse :

Néanmoins, c’est une société encore jeune qui doit encore faire ses preuves (même si elle est en train de confirmer) et qui pourra pâtir de son statut. L’investissement dans la SCPI Cœur d’Europe est intéressant pour les épargnants soucieux de diversifier leur portefeuille, notamment si ceux-ci ont un Taux Marginal d’Imposition (TMI) élevé.

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