Cœur d'Europe

Investir SCPI avec Cœur d’Europe, c'est investir dans une SCPI à capital variable avec une stratégie d’investissement diversifiée et opportuniste sur l’ensemble du territoire de la zone euro.

Nous ferons un tour d'horizon de cette jeune SCPI Européenne que représente Cœur d'Europe, en regardant sa répartition géographique, ainsi que le type d'actifs qu'elle possède.

Nous ferons aussi un point précis sur les chiffres avec le prix de souscription des parts, le rendement à l'année et le montant du dividende par part versé.

Enfin, nous ferons un bilan sur ses avantages (placement stable dans des immeubles européens et fiscalité avantageuse qui en découle ...), mais aussi sur ses inconvénients.

C’est une SCPI encore jeune, puisqu’elle n’a reçu son visa de l’AMF que le 28 mai 2021, et n’est ouverte à la souscription que depuis le 24 juin 2021. Fruit de Sogenial Immobilier, elle s’annonce très prometteuse pour de multiples raisons que nous allons énoncer dans cet article.

Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, ce qui lui permet de gérer des véhicules d’investissement collectifs comme les SCPI et les OPCI.

À fin 2025, la capitalisation de Cœur d’Europe s’établit à 236,6 M€. Elle pilote notamment quatre SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d’Avenir et la plus récente Cœur d’Europe.

L’essai est transformé puisque la SCPI Cœur d’Europe est extrêmement prometteuse. En effet, elle fait partie, aux côtés de Cœur de Villes et de Cœur de Régions, des SCPI offrant le rendement le plus important avec un taux de distribution en 2022 de 6,10 %, alors même qu’avant son lancement, elle affichait comme objectif un taux de distribution de 4,5 %. Le taux de distribution a ensuite légèrement diminué pour atteindre 6,02 % à fin 2024, puis ressort à 6,25 % brut en 2025 (soit 5,23 % net après fiscalité étrangère).

Au 4e trimestre 2025, Cœur d’Europe continue de démontrer sa dynamique : l’acompte versé au titre du trimestre s’élève à 3,14 € brut par part. Sur l’ensemble de l’année 2025, la SCPI affiche un taux de distribution brut de 6,25 % et net après fiscalité étrangère de 5,23 %.

À fin 2025, le taux d’occupation financier s’établit à 95,53 %, contribuant à une bonne stabilité des revenus pour les associés.

La SCPI Cœur d’Europe a démarré en juin 2021 avec une collecte initiale de 10 millions d’euros. La capitalisation est passée de 170,3 M€ à fin 2023 à 216,2 M€ au 30/09/2025, puis à 236,6 M€ à fin 2025, franchissant ainsi durablement le cap symbolique des 200 M€.

Le cœur de la stratégie de la SCPI Cœur d’Europe est de mener une politique d’investissement pan-européenne diversifiée sur l’ensemble de la zone euro, avec un capital variable.

En effet, elle vise l’acquisition d’actifs jouissant d’un rendement stable et d’une valorisation à long terme. Autrement dit, la SCPI investit dans des actifs à fort potentiel en termes de création de valeur, preuve d’un investissement sain.

Même si, à fin 2025, le portefeuille reste bien diversifié, on retrouve une dominante commerces (49,32 %), puis logistique et locaux d’activités (24,32 %), bureaux (22,64 %), et santé & éducation (3,72 %) (répartition selon la valeur du patrimoine).

Cœur d’Europe montre aussi une volonté de sécurisation : la société de gestion met en avant une approche disciplinée, fondée sur la sélectivité, la diversification géographique et la solidité des fondamentaux locatifs.

À notre avis, bien qu'encore jeune, la SCPI a déjà pu se construire un portefeuille significatif. À fin 2025, le patrimoine compte 38 actifs, loués à 131 entreprises locataires, ce qui renforce la mutualisation des risques.

La diversification géographique se poursuit également : le patrimoine est réparti entre l’Allemagne (42,4 %), l’Espagne (34,4 %), le Portugal (17,4 %) et la Belgique (5,8 %) (selon la valeur du patrimoine).

Au 4e trimestre 2025, deux acquisitions (pour un montant global supérieur à 30 M€) sont venues enrichir le portefeuille :

• un actif de commerces à Lisbonne (Portugal), loué à Solinca, acquis 7 M€ AEM ;
• un actif logistique / industriel à Toledo (Espagne), loué à Extol, acquis 24,5 M€ AEM, dans le cadre d’une opération de sale & lease back.

Côté exploitation, la performance opérationnelle reste solide : le taux d’occupation financier (TOF) atteint 95,53 % à fin 2025 (et le taux d’occupation physique 98,18 %), confirmant la stabilité locative du portefeuille.

Pour les associés, cela s’est traduit en 2024 par un taux de distribution de 6,02 % (soit 5,25 % net après fiscalité étrangère). En 2025, la SCPI affiche un taux de distribution de 6,25 % brut, soit 5,23 % net après fiscalité étrangère (performances passées ne préjugeant pas des performances futures).

Enfin, la capitalisation poursuit sa progression : 216,2 M€ au 30/09/2025 puis 236,6 M€ à fin 2025, confirmant le franchissement du cap des 200 M€ d’encours.

Les SCPI sont des placements à long terme, comportant un risque de perte en capital et des revenus non garantis ; la durée de détention recommandée est généralement d’au moins 8 à 10 ans. Elles ne doivent pas être envisagées comme un produit de court terme ni comme une épargne garantie.

L’originalité de la SCPI Cœur d’Europe est son ouverture sur la zone euro, ce qui lui permet d’avoir plusieurs avantages sur ses concurrents. Consultez l’article de nos experts, pour en savoir plus sur tous les avantages des SCPI européennes.

En effet, elle peut investir dans plusieurs villes économiques de premier plan tout en bénéficiant de l’assurance d’une stabilité conjoncturelle et structurelle du fait de l’action de l’Union Européenne et de la BCE.

De plus, les services de la SCPI permettent de diversifier son patrimoine et d’accéder à des locataires introuvables sur le marché français. En outre, les épargnants peuvent bénéficier d’une fiscalité sur les revenus fonciers plus avantageuse qu’en France et d’une absence de prélèvements sociaux. Avantages fiscaux auxquels s’ajoute le fait de pouvoir profiter des cycles économiques et immobiliers de la zone euro.

En effet, en investissant dans différents pays, la SCPI peut profiter du décalage des conjonctures économiques et immobilières existant entre ces pays afin de saisir les opportunités offrant un couple rendement risque plus intéressant à un moment donné. Enfin, puisque Cœur d’Europe bénéficie de rendements en zone euro, elle ne pâtit pas de risques de changes malgré la diversité géographique de ses investissements.

Les revenus versés par la SCPI sont variables et soumis à l’imposition applicable aux revenus fonciers. Ils peuvent évoluer selon les conditions du marché et la gestion de la société.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Cœur d’Europe, gérée par Sogenial Immobilier, confirme sa dynamique de croissance et de diversification à l’échelle européenne. Sa capitalisation dépasse désormais 236 M€ à fin 2025 (contre 216,2 M€ au 30/09/2025), portée par une collecte régulière et la poursuite du déploiement de sa stratégie pan-européenne.

Le prix de souscription a bien été relevé à 204 € au 1er juillet 2025 (après une autre revalorisation intervenue le 6 janvier 2025), traduisant la création de valeur progressive du patrimoine.

Durant la période, la SCPI a poursuivi ses investissements en Europe avec deux acquisitions représentant plus de 30 M€ au total :

• un actif de commerces à Lisbonne (Portugal), loué à Solinca, 3 846 m², acquis 7 M€ AEM avec un taux de rendement AEM de 7,43 % ;
• un actif logistique / locaux d’activités à Toledo (Espagne), loué à Extrusiones de Toledo SA “Extol”, 44 026 m², acquis 24,5 M€ AEM avec un taux de rendement AEM de 7,65 %, dans le cadre d’une opération de sale & lease back.

Côté exploitation, les indicateurs restent solides : le TOF ressort à 95,53 % à fin 2025 (TOP : 98,18 %), confirmant la qualité des actifs détenus et des locataires en place.

Enfin, sur le plan de la performance, la SCPI indique avoir atteint (et dépassé) ses objectifs avec un taux de distribution 2025 de 6,25 % brut (soit 5,23 % net après fiscalité étrangère), dans un contexte de marché européen qui reste contrasté (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

L’inconvénient principal de la SCPI Cœur d’Europe est que malgré sa volonté de sécurisation, elle pâtit de son jeune âge qui rend l’investissement dans celle-ci plus incertain.

En effet, ses valeurs de capitalisation et de reconstitution (qui correspond au montant que l’investisseur devrait apporter pour que son patrimoine soit reconstitué dans son ensemble) sont vouées à évoluer. En ce sens, elle subit la concurrence d’autres SCPI européennes telles que Pierval Santé, ou encore Elialys.

Il faut noter néanmoins que le développement général des SCPI internationales est très récent. De plus, cette SCPI est rattachée à Sogenial qui concentrait jusque-là ses investissements sur le territoire français, et n’a donc aucune expérience antérieure sur la zone euro.

À notre avis, Cœur d’Europe est donc une SCPI très prometteuse :

• d’un côté, elle réalise des investissements de long terme dans des biens à fort potentiel de création de valeur, et qui assurent un rendement stable,
• de l’autre côté, elle agit sur des territoires de la zone euro, ce qui permet de profiter de la conjoncture de chaque pays tout en ayant l’assurance d’une certaine stabilité des marchés financiers et immobiliers grâce à l’action de la BCE.

Néanmoins, c’est une société encore jeune qui doit encore faire ses preuves (même si elle est en train de confirmer) et qui pourra pâtir de son statut. L’investissement dans la SCPI Cœur d’Europe est intéressant pour les épargnants soucieux de diversifier leur portefeuille, notamment si ceux-ci ont un Taux Marginal d’Imposition (TMI) élevé.

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Comme tout investissement en SCPI, Coeur d'Europe présente un risque de perte en capital, de liquidité et de variation du prix de part. Les performances passées ou les objectifs annoncés ne préjugent pas des performances futures.