Cœur d'Europe

Investir SCPI avec Cœur d’Europe, c'est investir dans une SCPI à capital variable avec une stratégie d’investissement diversifiée et opportuniste sur l’ensemble du territoire de la zone euro.

Nous ferons un tour d'horizon de cette jeune SCPI Européenne que représente Cœur d'Europe, en regardant sa répartition géographique, ainsi que le type d'actifs qu'elle possède.

Nous ferons aussi un point précis sur les chiffres avec le prix de souscription des parts, le rendement à l'année et le montant du dividende par part versé.

Enfin, nous ferons un bilan sur ses avantages (placement stable dans des immeubles européens et fiscalité avantageuse qui en découle ...), mais aussi sur ses inconvénients.

C’est une SCPI encore jeune, puisqu’elle n’a reçu son visa de l’AMF que le 28 mai 2021, et n’est ouverte à la souscription que depuis le 24 juin 2021. Fruit de Sogenial Immobilier, elle s’annonce très prometteuse pour de multiples raisons que nous allons énoncer dans cet article.

Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, ce qui lui permet de gérer des véhicules d’investissement collectifs comme les SCPI et les OPCI. En 2022, elle affichait un encours sous gestion proche du milliard d’euros. Elle pilote notamment quatre SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d’Avenir et la plus récente Cœur d’Europe.

L’essai est transformé puisque la SCPI Cœur d’Europe est extrêmement prometteuse. En effet, elle fait partie, aux côtés de Cœur de Villes et de Cœur de Régions, des SCPI offrant le rendement le plus important avec un Taux de Distribution en 2022 de 6,10 %, alors même qu’avant son lancement, elle affichait comme objectif un taux de distribution de 4,5 %. Le taux de distribution a légèrement diminué pour atteindre 6,02 % à fin 2024.

Au deuxième trimestre 2025, Cœur d’Europe continue de démontrer sa dynamique. Le taux de distribution brut pour l’année 2024 est de 6,02 %, soit un dividende versé de 12,04 € par part pour un prix de souscription de 204 €. En distribution nette après fiscalité étrangère, cela représente 5,25 %. Avec une capitalisation en hausse à environ 204 millions d’euros, la SCPI passe le cap symbolique des 200 M€. Le taux d’occupation financier reste élevé, à 99,13 %, assurant une bonne stabilité de revenus pour les associés.

La SCPI Cœur d’Europe a démarré en juin 2021 avec une collecte initiale de 10 millions d’euros. Aujourd’hui, sa capitalisation s’établit à plus de 170 millions d’euros fin 2024, et dépasse vraisemblablement la barre des 185–200 millions d’euros au 2ᵉ trimestre 2025.

Le cœur de la stratégie de la SCPI Cœur d’Europe est de mener une politique d’investissement diversifiée et opportuniste sur l’ensemble de la zone euro, avec un capital variable.

En effet, elle vise l’acquisition d’actifs jouissant d’un rendement stable et d’une valorisation à long terme. Autrement dit, la SCPI investit dans des actifs à fort potentiel en termes de création de valeur, preuve d’un investissement sain.

Même si aujourd’hui, elle compte principalement des bureaux parmi ses actifs, elle a pour objectif d’avoir des locataires multiples et de diversifier un maximum son portefeuille en acquérant, directement ou non, aussi bien des bureaux, locaux d’activité, et murs commerciaux, que des actifs hôteliers, ou encore de l’immobilier logistique ou d’habitation.

Cœur d’Europe montre une volonté de sécurisation puisqu’elle concentre ses investissements sur des actifs liquides et de taille réduite (avec un volume unitaire allant de 1 à 7 millions d'euros) afin de limiter les risques pour ses souscripteurs. Enfin, ses critères de sélection pour ses futurs preneurs sont leur résilience et leur surface financière.

À notre avis, bien qu'encore jeune, la SCPI a déjà pu se construire un portefeuille important. En effet, le succès de sa première collecte lui a permis d’acquérir des plateaux de bureaux fraîchement rénovés dans le centre d’affaires de Bruxelles, pour une superficie totale de 2833 m².

Elle a poursuivi ses investissements dans la capitale belge avec l’acquisition de deux crèches très bien situées et desservies, et représentant une superficie totale de 1 039 m². De plus, le locataire a signé un bail de 9 ans assurant des rendements stabilisés à Cœur d’Europe.

En plus de la Belgique, la conquête de la zone euro s'est poursuivi en Espagne, avec l'acquisition d’un actif de bureau dans la ville de Benidorm, d’une surface de 555 m² et entièrement loué à un gestionnaire d’actifs patrimoniaux et financiers de renommée nationale (Gestimed). En 2023, la SCPI Cœur d’Europe avait déjà accéléré sa croissance avec 32 actifs et une capitalisation de 170,3 M€ à fin décembre. Cette dynamique s’est confirmée en 2024 : la capitalisation a progressé à 204 M€ à fin juin 2025, franchissant ainsi le cap symbolique des 200 M€ d’encours sous gestion. Le patrimoine compte désormais 36 actifs immobiliers, répartis entre la France et plusieurs pays européens. La stratégie internationale, amorcée dès 2022, continue de se développer, renforçant la diversification géographique de la SCPI. Côté exploitation, la performance opérationnelle reste solide : le Taux d’Occupation Financier (TOF) atteint 97,96% au T2 2025, un niveau élevé qui traduit la stabilité des revenus locatifs. Pour les associés, cela s’est traduit en 2024 par un taux de distribution brut de 6,02 % (soit 12,04 € par part), correspondant à 5,25 % net après fiscalité étrangère, confirmant l’attractivité de cette jeune SCPI diversifiée européenne.

L’originalité de la SCPI Cœur d’Europe est son ouverture sur la zone euro, ce qui lui permet d’avoir plusieurs avantages sur ses concurrents. Consultez l’article de nos experts, pour en savoir plus sur tous les avantages des SCPI européennes.

En effet, elle peut investir dans plusieurs villes économiques de premier plan tout en bénéficiant de l’assurance d’une stabilité conjoncturelle et structurelle du fait de l’action de l’Union Européenne et de la BCE.

De plus, les services de la SCPI permettent de diversifier son patrimoine et d’accéder à des locataires introuvables sur le marché français. En outre, les épargnants peuvent bénéficier d’une fiscalité sur les revenus fonciers plus avantageuse qu’en France et d’une absence de prélèvements sociaux. Avantages fiscaux auxquels s’ajoute le fait de pouvoir profiter des cycles économiques et immobiliers de la zone euro.

En effet, en investissant dans différents pays, la SCPI peut profiter du décalage des conjonctures économiques et immobilières existant entre ces pays afin de saisir les opportunités offrant un couple rendement risque plus intéressant à un moment donné. Enfin, puisque Cœur d’Europe bénéficie de rendements en zone euro, elle ne pâtit pas de risques de changes malgré la diversité géographique de ses investissements.

L’inconvénient principal de la SCPI Cœur d’Europe est que malgré sa volonté de sécurisation, elle pâtit de son jeune âge qui rend l’investissement dans celle-ci plus incertain.

En effet, ses valeurs de capitalisation et de reconstitution (qui correspond au montant que l’investisseur devrait apporter pour que son patrimoine soit reconstitué dans son ensemble) sont vouées à évoluer. En ce sens, elle subit la concurrence d’autres SCPI européennes telles que Pierval Santé, ou encore Elialys.

Il faut noter néanmoins que le développement général des SCPI internationales est très récent. De plus, cette SCPI est rattachée à Sogenial qui concentrait jusque-là ses investissements sur le territoire français, et n’a donc aucune expérience antérieure sur la zone euro.

À notre avis, Cœur d’Europe est donc une SCPI très prometteuse :

• d’un côté, elle réalise des investissements de long terme dans des biens à fort potentiel de création de valeur, et qui assurent un rendement stable,
• de l’autre côté, elle agit sur des territoires de la zone euro, ce qui permet de profiter de la conjoncture de chaque pays tout en ayant l’assurance d’une certaine stabilité des marchés financiers et immobiliers grâce à l’action de la BCE.

Néanmoins, c’est une société encore jeune qui doit encore faire ses preuves (même si elle est en train de confirmer) et qui pourra pâtir de son statut. L’investissement dans la SCPI Cœur d’Europe est intéressant pour les épargnants soucieux de diversifier leur portefeuille, notamment si ceux-ci ont un Taux Marginal d’Imposition (TMI) élevé.

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