Pierval Santé

Investir dans Pierval Santé, c'est miser sur l'une des SCPI de santé les plus anciennes et les plus importantes du marché français. Avec une capitalisation de 3,3 milliards d'euros et 252 actifs répartis dans 9 pays, la SCPI possède une envergure que peu de concurrents peuvent revendiquer.

Créée en 2013, Pierval Santé se spécialise dans l'immobilier lié au secteur médical et médico-social : des cliniques et établissements de soins, des maisons médicales et cabinets spécialisés, des EHPAD et hébergements pour personnes âgées ou handicapées, et des bureaux dédiés aux activités de la santé.

En 2025, la SCPI a validé un taux de distribution de 4,06 %, stable par rapport à 2024. La situation reste sous surveillance : la valeur de reconstitution (à 199,20 €) demeure inférieure au prix de souscription (204 €), et la liquidité reste limitée, avec 466 128 parts en attente de retrait (2,58 % de la capitalisation).

SCPI Européenne à environ 67 % hors de France, Pierval Santé offre une fiscalité avantageuse à ses porteurs de parts grâce à son exposition internationale.

Pierval Santé a été créée en 2013. C'est une SCPI à capital variable dédiée exclusivement au secteur de la santé, gérée par Euryale AM (société de gestion créée en 2009) et distribuée par La Française AM.

Avec plus de 10 ans d'existence, la SCPI s'est constitué un patrimoine immobilier considérable : 252 actifs au 31 mars 2026 pour une valeur vénale de 3,3 milliards d'euros. Le rythme de collecte a été soutenu pendant plusieurs années (plus de 417 M€ collectés en 2023 seul), avant de marquer le pas en 2024-2025 dans un marché plus attentiste.

La logique fondatrice reste inchangée : répondre aux besoins structurels créés par le vieillissement de la population, la pression sur les systèmes hospitaliers et l'évolution des formats de soins, avec un portefeuille réparti dans 9 pays pour éviter toute concentration réglementaire ou économique.

Une répartition des actifs constituant un réel patrimoine santé

Pierval Santé s'appuie sur un positionnement clair : investir dans des actifs liés aux besoins médicaux, médico-sociaux ou au bien-être. À la différence de la SCPI Primovie (qui investit également dans le secteur de l'éducation), Pierval Santé concentre son patrimoine sur la seule thématique santé.

Le portefeuille se répartit en trois grandes familles : 71,7 % en immobilier médico-social (EHPAD/Alzheimer, centres d'hébergement, RSS...), 19,9 % en sanitaire et soins de ville (cliniques, dialyse, cabinets médicaux), et 8,4 % en bureaux ou locaux d'activités liés à la santé.

La stratégie d'acquisition repose sur des baux longs (WALT de 15,05 ans au 31 mars 2026), des locataires opérateurs de référence, et une orientation marquée vers des actifs neufs ou récents. Le TOF s'établit à 94,59 % au 31 mars 2026, en amélioration par rapport à fin 2025.

Une répartition et diversification géographique intéressante

Au 31 mars 2026, environ 67 % du patrimoine est situé hors de France, réparti dans 9 pays. La France représente 32,6 % du portefeuille, suivie par le Royaume-Uni (19,9 %), les Pays-Bas (13,8 %), l'Allemagne (13,4 %), l'Irlande (8,5 %), l'Italie (7,6 %), le Portugal (2,2 %), l'Espagne (1,3 %) et le Canada (0,7 %). Cette diversification réduit l'exposition réglementaire et permet aux porteurs de parts français de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus de source étrangère.

La SCPI Pierval Santé peut être achetée en nue-propriété

Il est possible d'acquérir des parts de Pierval Santé au comptant, à crédit, en nue-propriété ou usufruit. La nue-propriété mérite une attention particulière : avec une clé d'achat à 68 % du prix de la part sur 10 ans, elle offre une entrée à prix réduit et un potentiel de revalorisation intéressant, à condition que la VR se redresse d'ici l'échéance. Pour les profils fortement fiscalisés qui veulent construire des revenus futurs sans imposition immédiate, c'est un outil pertinent. Consulter aussi notre article sur la fiscalité des SCPI.

Un rendement en stabilisation, sous surveillance

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,06 %, pratiquement identique à celui de 2024 (4,05 %). Après plusieurs années à plus de 5 %, cette stabilisation à un niveau inférieur reflète la montée en charge du portefeuille VEFA, dont les actifs ne génèrent pas encore tous de loyers. Le TOF s'établit à 94,59 % au 31 mars 2026, avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 15,05 ans, ce qui assure une bonne visibilité sur les flux futurs. Comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un objectif sociétal

La SCPI Pierval Santé est un fonds de partage : elle reverse à la fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moëlle Épinière) une quote-part de la collecte annuelle (à hauteur de 0,01 %), pour financer la recherche sur les maladies neurodégénératives. De plus, Pierval Santé a obtenu le renouvellement de son label ISR pour une durée de trois ans, confirmant la robustesse de la démarche extra-financière de sa société de gestion Euryale AM.

Au premier trimestre 2026, Pierval Santé poursuit sa stratégie de gestion active avec un dividende de 1,84 € brut par part versé le 30 avril 2026. La valeur de reconstitution reste stable à 199,20 €, toujours en dessous du prix de souscription de 204 €. Le TOF s'établit à 94,59 % au 31 mars 2026, pour 1 005 locataires et un WALT de 15,05 ans.

Sur le plan des acquisitions, la SCPI a acquis en février 2026 un EHPAD neuf de 60 lits à Pitcrocknie (Écosse) pour 15,5 M€, loué à 100 % à Pitcrocknie Healthcare Limited (groupe Care Concern) dans le cadre d'un bail ferme de 30 ans. Côté livraisons, un habitat partagé de 24 logements à Marseille (France), de 787 m², a été réceptionné en janvier 2026 avec un bail ferme de 12 ans consenti à Cosima.

Le trimestre a également été marqué par deux cessions pour un total de 27,8 M€ : une résidence pour personnes handicapées à Montauban (France) cédée pour 2,3 M€ en janvier 2026, et un EHPAD à Matlock (Royaume-Uni) cédé pour 25,5 M€, finalisant ainsi la vente d'un portefeuille significatif d'actifs britanniques engagée en 2024.

Sur le plan locatif, le trimestre enregistre 7 relocations (1 594 m², +0,34 M€ de loyers annuels) pour 8 libérations (6 871 m², -1,10 M€), dans un contexte d'activité locative contrastée. La collecte brute du trimestre s'élève à 4,9 M€. La liquidité reste sous surveillance : 466 128 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, soit 2,58 % de la capitalisation, en hausse par rapport aux 327 503 parts (1,8 %) de fin 2025.

Enfin, Pierval Santé a obtenu le renouvellement de son label ISR pour trois ans, confirmant l'engagement d'Euryale AM dans une gestion responsable et durable. L'Assemblée Générale se tiendra le 10 juin 2026.

Une SCPI solide, mais toujours en phase de transition

À l'issue du premier trimestre 2026, Pierval Santé n'a pas encore retrouvé le chemin d'une revalorisation claire : la VR reste stable à 199,20 € (sous le prix de souscription à 204 €), et la liquidité demeure limitée avec 466 128 parts en attente de retrait. Les fondamentaux long terme (secteur résilient, baux sécurisés, diversification dans 9 pays) restent intégralement valables, mais la phase de transition prend plus de temps que prévu.

Une stratégie assumée de rajeunissement du patrimoine

Euryale AM maintient un rythme soutenu de rotation et de livraisons VEFA. En 2025, 9 actifs neufs ont été réceptionnés (122 M€) et 14 cessions réalisées (263 M€, avec 8 M€ de plus-values). Cette dynamique se poursuit en 2026 : acquisition d'un EHPAD neuf en Écosse (15,5 M€, bail ferme 30 ans) et livraison d'un habitat partagé à Marseille au T1. Au 31 mars 2026, la durée résiduelle moyenne des baux (WALT) atteint 15,05 ans, ce qui assure une visibilité réelle sur les flux de loyers à venir.

2026 : entre livraisons VEFA et espoir de redressement

La poursuite des livraisons prévues pour 2026, la maîtrise de l'endettement (ratio dette à 16,39 %, bien en dessous du plafond de 40 %) et l'évolution des taux en zone européenne sont les trois leviers à surveiller. Si les livraisons VEFA tiennent leurs délais et si la collecte repart, 2026 pourrait marquer un tournant. Le TOF de 94,59 % au 31 mars 2026 constitue un signal positif. Le secteur de la santé continue d'offrir des fondamentaux structurels solides. Avec une présence dans 9 pays et un label ISR renouvelé pour trois ans, Pierval Santé garde un potentiel réel à moyen terme.

Pierval Santé présente un profil ambigu en ce début 2026. D'un côté, les fondamentaux long terme restent solides : diversification dans 9 pays, secteur résilient, label ISR renouvelé pour trois ans, baux longs (WALT de 15,05 ans) et un TOF en amélioration à 94,59 %. De l'autre, la situation contrôle encore l'investisseur : valeur de reconstitution à 199,20 € sous le prix de souscription (204 €), liquidité classée comme tendue avec 466 128 parts en attente de retrait (2,58 % de la capitalisation), et PGA de 4,06 % en 2025 qui ne repart pas franchement à la hausse.

2025 était censée marquer un début de redressement. Les résultats montrent plutôt une stabilisation, soutenue par 9 livraisons d'actifs neufs et 14 cessions stratégiques. Ce n'est pas un mauvais signal en soi, mais ce n'est pas encore le signal d'entrée attendu.

Nous maintenons une recommandation de prudence : Pierval Santé peut avoir sa place dans un portefeuille diversifié à horizon 10 ans, notamment en nue-propriété, mais pas comme investissement de rendement immédiat. La SCPI pourrait redevenir plus attractive si les livraisons VEFA se concrétisent comme prévu et si la liquidité s'améliore progressivement.