Investir dans Pierval Santé, c'est miser sur l'une des SCPI de santé les plus anciennes et les plus importantes du marché français. Avec une capitalisation de 3,3 milliards d'euros et 253 actifs répartis dans 9 pays, la SCPI possède une envergure que peu de concurrents peuvent revendiquer.

Créée en 2013, Pierval Santé se spécialise dans l'immobilier lié au secteur médical et médico-social : des cliniques et établissements de soins, des maisons médicales et cabinets spécialisés, des EHPAD et hébergements pour personnes âgées ou handicapées, et des bureaux dédiés aux activités de la santé.

En 2025, la SCPI a validé un taux de distribution de 4,06 %, stable par rapport à 2024. La situation reste sous surveillance : la valeur de reconstitution (à 199,19 €) demeure inférieure au prix de souscription (204 €), et la liquidité reste limitée, avec 327 503 parts en attente de retrait (1,8 % de la capitalisation).

SCPI Européenne à 68 % hors de France, Pierval Santé offre une fiscalité avantageuse à ses porteurs de parts grâce à son exposition internationale.

Pierval Santé a été créée en 2013. C'est une SCPI à capital variable dédiée exclusivement au secteur de la santé, gérée par Euryale AM (société de gestion créée en 2009) et distribuée par La Française AM.

Avec plus de 10 ans d'existence, la SCPI s'est constitué un patrimoine immobilier considérable : 253 actifs au T4 2025 pour une valeur vénale de 3,3 milliards d'euros. Le rythme de collecte a été soutenu pendant plusieurs années (plus de 417 M€ collectés en 2023 seul), avant de marquer le pas en 2024-2025 dans un marché plus attentiste.

La logique fondatrice reste inchangée : répondre aux besoins structurels créés par le vieillissement de la population, la pression sur les systèmes hospitaliers et l'évolution des formats de soins, avec un portefeuille réparti dans 9 pays pour éviter toute concentration réglementaire ou économique.

Une répartition des actifs constituant un réel patrimoine santé

Pierval Santé s'appuie sur un positionnement clair : investir dans des actifs liés aux besoins médicaux, médico-sociaux ou au bien-être. À la différence de la SCPI Primovie (qui investit également dans le secteur de l'éducation), Pierval Santé concentre son patrimoine sur la seule thématique santé.

Le portefeuille se répartit en trois grandes familles : plus de 70 % en immobilier médico-social (EHPAD/Alzheimer, centres d'hébergement, RSS...), plus de 20 % en sanitaire et soins de ville (cliniques, dialyse, cabinets médicaux), et environ 9 % en bureaux ou locaux d'activités liés à la santé.

La stratégie d'acquisition repose sur des baux longs (WALT de 15,39 ans au T4 2025), des locataires opérateurs de référence, et une orientation marquée vers des actifs neufs ou récents. Le TOF s'établit à 94,04 % à fin T4 2025, en léger retrait par rapport au T3 (94,83 %).

Une répartition et diversification géographique intéressante

Au 4e trimestre 2025, 68 % du patrimoine est situé hors de France, réparti dans 9 pays. La France représente 31,8 % du portefeuille, suivie par le Royaume-Uni (19,2 %), l'Allemagne (14,0 %), les Pays-Bas (13,8 %), l'Irlande (8,9 %), l'Italie (7,8 %), le Portugal (2,4 %), l'Espagne (1,4 %) et le Canada (0,7 %). Cette diversification réduit l'exposition réglementaire et permet aux porteurs de parts français de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus de source étrangère.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

La SCPI Pierval Santé peut être achetée en nue-propriété

Il est possible d'acquérir des parts de Pierval Santé au comptant, à crédit, en nue-propriété ou usufruit. La nue-propriété mérite une attention particulière : avec une clé d'achat à 68 % du prix de la part sur 10 ans, elle offre une entrée à prix réduit et un potentiel de revalorisation intéressant, à condition que la VR se redresse d'ici l'échéance. Pour les profils fortement fiscalisés qui veulent construire des revenus futurs sans imposition immédiate, c'est un outil pertinent. Consulter aussi notre article sur la fiscalité des SCPI.

Un rendement en stabilisation, sous surveillance

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,06 %, pratiquement identique à celui de 2024 (4,05 %). Après plusieurs années à plus de 5 %, cette stabilisation à un niveau inférieur reflète la montée en charge du portefeuille VEFA, dont les actifs ne génèrent pas encore tous de loyers. Le TOF de fin 2025 s'établit à 94,04 %, avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 15,39 ans, ce qui assure une bonne visibilité sur les flux futurs. Comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un objectif sociétal

La SCPI Pierval Santé est un fonds de partage : elle reverse à la fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moëlle Épinière) une quote-part de la collecte annuelle (à hauteur de 0,01 %), pour financer la recherche sur les maladies neurodégénératives. De plus, Pierval Santé est titulaire du label ISR depuis 2023, reflétant la démarche ESG de sa société de gestion Euryale AM.

Au quatrième trimestre 2025, Pierval Santé clôture l'exercice avec un taux de distribution de 4,06 %, en stabilisation par rapport aux 4,05 % de 2024. Le dividende versé au titre du T4 s'élève à 2,26 € brut par part (2,11 € net), portant le total annuel 2025 à 8,28 € brut. La valeur de reconstitution reste stable à 199,19 €, soit toujours en dessous du prix de souscription de 204 €.

Sur le plan patrimonial, le T4 a été actif. La SCPI a acquis un EHPAD de 240 lits à Lodi Vecchio (Italie) pour 24,1 M€, loué à Codess Sociale dans le cadre d'un bail ferme de 25 ans. Côté livraisons, un EHPAD à Sandersdorf (Allemagne) de 10 536 m² exploité par Inter Pares a été réceptionné avec un bail ferme de 22 ans. Deux établissements britanniques loués à Simply ont par ailleurs été cédés pour un total de 23,8 M€, illustrant la poursuite de la stratégie de rotation du patrimoine.

Sur l'ensemble de 2025, Euryale AM a réalisé 9 acquisitions (115 M€) et 9 livraisons d'actifs neufs (122 M€), tout en procédant à 14 cessions générant 263 M€ de produits et 8 M€ de plus-values. Le TOF termine l'année à 94,04 %, avec 1 006 locataires et un WALT de 15,39 ans. La liquidité demeure tendue : 327 503 parts restent en attente de retrait, soit 1,8 % de la capitalisation.

Une SCPI solide, mais toujours en phase de transition

En 2025, Pierval Santé n'a pas encore retrouvé le chemin d'une revalorisation claire : la VR reste stable à 199,19 € (sous le prix de souscription à 204 €), le TOF marque un léger recul à 94,04 %, et la liquidité demeure limitée. Les fondamentaux long terme (secteur résilient, baux sécurisés, diversification dans 9 pays) restent intégralement valables, mais la phase de transition prend plus de temps que prévu.

Une stratégie assumée de rajeunissement du patrimoine

Euryale AM maintient un rythme soutenu de rotation et de livraisons VEFA. En 2025, 9 actifs neufs ont été réceptionnés (122 M€) et 14 cessions réalisées (263 M€, avec 8 M€ de plus-values). La livraison de l'EHPAD de Sandersdorf au T4, avec un bail ferme de 22 ans, illustre cette stratégie : des actifs récents, des baux longs, des opérateurs solides. À fin T4 2025, la durée résiduelle moyenne des baux (WALT) atteint 15,39 ans, ce qui assure une visibilité réelle sur les flux de loyers à venir.

2026 : entre attente des livraisons et espoir de redressement

La poursuite des livraisons prévues pour 2026, la réduction progressive de l'endettement (ratio dette à 18,5 %), et l'évolution des taux en zone européenne sont les trois leviers à surveiller. Si les livraisons VEFA tiennent leurs délais et si la collecte repart, 2026 pourrait marquer un tournant. Le secteur de la santé continue d'offrir des fondamentaux structurels solides. Avec une présence dans 9 pays et un label ISR, Pierval Santé garde un potentiel réel à moyen terme.

Pierval Santé présente un profil ambigu en ce début 2026. D'un côté, les fondamentaux long terme restent solides : diversification dans 9 pays, secteur résilient, label ISR, baux longs (WALT de 15,39 ans). De l'autre, la situation contrôle encore l'investisseur : valeur de reconstitution à 199,19 € sous le prix de souscription (204 €), liquidité classée comme tendue (327 503 parts en attente de retrait), et TD 2025 de 4,06 % qui ne repart pas franchement à la hausse.

2025 était censée marquer un début de redressement. Les résultats montrent plutôt une stabilisation, soutenue par 9 livraisons d'actifs neufs et 14 cessions stratégiques. Ce n'est pas un mauvais signal en soi, mais ce n'est pas encore le signal d'entrée attendu.

Nous maintenons une recommandation de prudence : Pierval Santé peut avoir sa place dans un portefeuille diversifié à horizon 10 ans, notamment en nue-propriété, mais pas comme investissement de rendement immédiat. La SCPI pourrait redevenir plus attractive en 2026 si les livraisons VEFA se concrétisent comme prévu et si la liquidité s'améliore.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.