Pierval Santé

Investir dans Pierval Santé, c'est miser sur l'une des SCPI de santé les plus anciennes et les plus importantes du marché français. Avec une capitalisation de 3,3 milliards d'euros et 255 actifs répartis dans 9 pays, la SCPI possède une envergure que peu de concurrents peuvent revendiquer.

Créée en 2013, Pierval Santé se spécialise dans l'immobilier lié au secteur médical et médico-social : des cliniques et établissements de soins, des maisons médicales et cabinets spécialisés, des EHPAD et hébergements pour personnes âgées ou handicapées, et des bureaux dédiés aux activités de la santé.

En 2025, la SCPI a validé un taux de distribution de 4,06 %, stable par rapport à 2024. La situation reste sous surveillance : la valeur de reconstitution (199,21 € au 30/06/2026) demeure inférieure au prix de souscription (204 €), et la liquidité reste contrainte, avec 550 067 parts en attente de retrait représentant 3,04 % de la capitalisation. SCPI Européenne à environ 66 % hors de France, Pierval Santé offre une fiscalité avantageuse à ses porteurs de parts grâce à son exposition internationale.

Avec plus de 10 ans d'existence, la SCPI s'est constitué un patrimoine immobilier considérable : 255 actifs au 30 juin 2026 pour une capitalisation de 3,3 milliards d'euros. Le rythme de collecte a été soutenu pendant plusieurs années (plus de 417 M€ collectés en 2023 seul), avant de marquer le pas en 2024-2025 dans un marché plus attentiste. Depuis le début de l'année 2026, la collecte brute s'établit à 8 M€, signe que la dynamique reste modeste.

La logique fondatrice reste inchangée : répondre aux besoins structurels créés par le vieillissement de la population, la pression sur les systèmes hospitaliers et l'évolution des formats de soins, avec un portefeuille réparti dans 9 pays pour éviter toute concentration réglementaire ou économique.

Une répartition des actifs constituant un réel patrimoine santé

Pierval Santé s'appuie sur un positionnement clair : investir dans des actifs liés aux besoins médicaux, médico-sociaux ou au bien-être. À la différence de la SCPI Primovie (qui investit également dans le secteur de l'éducation), Pierval Santé concentre son patrimoine sur la seule thématique santé.

Le portefeuille se répartit en trois grandes familles : l'immobilier médico-social (EHPAD, centres Alzheimer, résidences services seniors), le sanitaire et les soins de ville (cliniques, centres de dialyse, cabinets médicaux), et les bureaux ou locaux d'activités liés à la santé.

La stratégie d'acquisition repose sur des baux longs (WALT de 14,83 ans au 30 juin 2026), des locataires opérateurs de référence, et une orientation marquée vers des actifs neufs ou récents. Le TOF s'établit à 93,22 % au 30 juin 2026.

Une répartition et diversification géographique intéressante

Au 30 juin 2026, environ 66 % du patrimoine est situé hors de France, réparti dans 9 pays.

La France représente 33,7 % du portefeuille, suivie par les Pays-Bas (19,6 %), l'Allemagne (13,8 %), le Royaume-Uni (12,8 %), l'Irlande (8,2 %), l'Italie (7,3 %), le Portugal (2,2 %), l'Espagne (1,7 %) et le Canada (0,7 %). Cette diversification réduit l'exposition réglementaire et permet aux porteurs de parts français de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus de source étrangère.

La SCPI Pierval Santé peut être achetée en nue-propriété

Il est possible d'acquérir des parts de Pierval Santé au comptant, à crédit, en nue-propriété ou usufruit. Dans le cadre d'un démembrement SCPI, la nue-propriété mérite une attention particulière : avec une clé d'achat à 68 % du prix de la part sur 10 ans, elle offre une entrée à prix réduit et un potentiel de revalorisation intéressant, à condition que la VR se redresse d'ici l'échéance. Pour les profils fortement fiscalisés qui veulent construire des revenus futurs sans imposition immédiate, c'est un outil pertinent. Consulter aussi notre article sur la fiscalité des SCPI.

Un rendement en stabilisation, sous surveillance

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,06 %, pratiquement identique à celui de 2024 (4,05 %). Après plusieurs années à plus de 5 %, cette stabilisation à un niveau inférieur reflète la montée en charge du portefeuille VEFA, dont les actifs ne génèrent pas encore tous de loyers. Le TOF s'établit à 93,22 % au 30 juin 2026, avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 14,83 ans, ce qui assure une bonne visibilité sur les flux futurs. Comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un objectif sociétal

La SCPI Pierval Santé est un fonds de partage : elle reverse à la fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moëlle Épinière) une quote-part de la collecte annuelle (à hauteur de 0,01 %), pour financer la recherche sur les maladies neurodégénératives. De plus, Pierval Santé bénéficie du label ISR et sa société de gestion a récemment obtenu la validation de sa qualité de société à mission par un organisme tiers indépendant, confirmant la robustesse de la démarche extra-financière d'Euryale AM.

Au deuxième trimestre 2026, Pierval Santé poursuit son plan de transformation du portefeuille avec un dividende brut de 1,51 € par part versé le 30 juillet 2026 (1,50 € net hors PFU), en retrait par rapport au trimestre précédent en raison d'un retraitement comptable de la fiscalité applicable aux actifs irlandais. La valeur de reconstitution reste stable à 199,21 € au 30 juin 2026, toujours en dessous du prix de souscription de 204 €. Le TOF s'établit à 93,22 %, pour 1 003 locataires et un WALT de 14,83 ans.

Sur le plan des acquisitions, la SCPI a réalisé trois opérations pour un volume total de 50,7 M€ (acquisitions et livraisons combinées). En Espagne, un EHPAD à Ciudalcampo (nord de Madrid), loué à AMAVIR (groupe Maisons de Famille) dans le cadre d'un bail ferme de 25 ans, offrant un rendement immédiat de 6,58 %. Au Royaume-Uni, un laboratoire de recherche à Bacup loué à Orthoplastics LTD (groupe Viant) pour un rendement de 7,97 % et un bail ferme de 13,5 ans. En France, un établissement d'hospitalisation à domicile à Coulommiers, exploité par LNA Santé, avec un bail ferme de 15 ans et un rendement de 6,81 %.

Le trimestre a également été marqué par deux livraisons : la réhabilitation d'un EHPAD à Kaiserslautern (Allemagne) pour 11,6 M€ (77 lits, 17 places d'accueil de jour) et la réception d'une maison médicale de 3 191 m² à Lens (France) pour 14,2 M€. Aucune cession n'a été enregistrée sur le trimestre.

Sur le plan de la liquidité, les parts en attente de retrait atteignent désormais 550 067, soit 3,04 % de la capitalisation (contre 466 128 parts au 31 mars 2026). Pour fluidifier les échanges, le délai de jouissance a été ramené à 1 mois depuis juillet 2025, et Euryale développe de nouvelles approches commerciales dont le gré à gré via des plateformes spécialisées.

Une SCPI solide, mais toujours en phase de transition

À l'issue du deuxième trimestre 2026, Pierval Santé n'a pas encore retrouvé le chemin d'une revalorisation claire : la VR reste stable à 199,21 € au 30 juin 2026 (sous le prix de souscription à 204 €), et la liquidité demeure contrainte avec 550 067 parts en attente de retrait, soit 3,04 % de la capitalisation. Les fondamentaux long terme (secteur résilient, baux sécurisés, diversification dans 9 pays) restent intégralement valables, mais la phase de transition prend plus de temps que prévu.

Une stratégie assumée de rajeunissement du patrimoine

Euryale AM maintient un rythme soutenu de rotation et de livraisons VEFA. En 2025, 9 actifs neufs ont été réceptionnés (122 M€) et 14 cessions réalisées (263 M€, avec 8 M€ de plus-values). Cette dynamique se poursuit en 2026 : trois acquisitions au T2 (EHPAD en Espagne, laboratoire de recherche au Royaume-Uni, établissement d'HAD en France) et deux livraisons (EHPAD réhabilité à Kaiserslautern en Allemagne, maison médicale à Lens en France), pour un volume total de 50,7 M€. Au 30 juin 2026, la durée résiduelle moyenne des baux (WALT) atteint 14,83 ans, ce qui assure une visibilité réelle sur les flux de loyers à venir.

2026 : entre livraisons VEFA et espoir de redressement

La poursuite des livraisons prévues pour 2026, la maîtrise de l'endettement et l'évolution des taux en zone européenne sont les trois leviers à surveiller. Euryale AM vise un retour à un rendement normatif de l'ordre de 4,5 % à moyen terme, porté par les acquisitions récentes, la dynamique locative du portefeuille et les cessions et réinvestissements en cours de finalisation. Le secteur de la santé continue d'offrir des fondamentaux structurels solides. Avec une présence dans 9 pays, un label ISR et une société de gestion désormais reconnue comme société à mission, Pierval Santé garde un potentiel réel à moyen terme.

Découvrez notre classement des SCPI les plus solides et identifiez celles qui correspondent le mieux à votre profil d'investisseur.

Pour vous présenter notre avis SCPI sur Pierval Santé, elle présente un profil ambigu en ce milieu d'année 2026. D'un côté, les fondamentaux long terme restent solides : diversification dans 9 pays, secteur résilient, label ISR, société de gestion reconnue société à mission, baux longs (WALT de 14,83 ans) et un rendement normatif cible de 4,5 % affiché par Euryale AM. De l'autre, la situation reste sous pression : valeur de reconstitution à 199,21 € sous le prix de souscription (204 €), liquidité toujours tendue avec 550 067 parts en attente de retrait (3,04 % de la capitalisation, en hausse), TOF en légère baisse à 93,22 %, et un dividende T2 en retrait à 1,51 € brut par part.

2026 est présentée comme une année charnière par la société de gestion. Les premiers éléments du plan de transformation sont visibles (trois acquisitions et deux livraisons au T2), mais les effets sur la distribution restent à confirmer sur les prochains trimestres.

Nous maintenons une recommandation de prudence : Pierval Santé peut avoir sa place dans un portefeuille diversifié à horizon 10 ans, notamment en nue-propriété, mais pas comme investissement de rendement immédiat. La SCPI pourrait redevenir plus attractive si les livraisons VEFA se concrétisent comme prévu, si la collecte repart et si la liquidité s'améliore progressivement.