Cœur de Ville

Investir des parts de SCPI avec Cœur de Ville, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans les locaux commerciaux.

Cœur de Ville investit principalement dans les locaux de centre-ville et dans les activités peu concurrencées par internet et l'e-commerce.

Sogenial Immobilier est la société de gestion de Cœur de Ville, expérimentée et qui gère 3 autres SCPI (Cœur de Régions, Cœur d'Europe et Cœur d'Avenir).

La bonne gestion de la SCPI Cœur de Ville est régulièrement récompensée : depuis sa création en 2013, elle affiche chaque année un taux de distribution supérieur ou égal à 6 %, avec 6,20 % en 2025. Au 30 juin 2026, le prix de part est de 210 € et l'entrée en jouissance intervient le 1er jour du 4e mois suivant la souscription.

La SCPI Cœur de Ville est une SCPI spécialisée dans les locaux commerciaux, elle se distingue aux yeux des investisseurs en sélectionnant des locaux commerciaux situés en France. Ces locaux sont généralement situés en centre-ville, connaissant une activité soutenue dans des secteurs peu concurrencés par internet.

Parmi les enseignes les plus connues, on retrouve dans les actifs de la SCPI Cœur de Ville des marques comme G20, Etam, La Vie Saine, Basic Fit et Quick.

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de proximité qui concentre ses investissements sur des surfaces commerciales situées en France, avec une préférence pour les commerces répondant aux besoins du quotidien, généralement moins "digitalisables", ce qui vise une meilleure résilience du portefeuille.

Au 30 juin 2026, la répartition typologique du patrimoine (selon la valeur des loyers annuels) illustre ce positionnement : les commerces alimentaires représentent 57,18 %, les commerces non alimentaires 26,40 %, les services 13,69 % et la santé et éducation 2,73 %. En termes d'emplacements, les commerces de périphérie concentrent 48,88 % de la valeur du patrimoine, les centres commerciaux 28,54 % et les commerces indépendants 20,58 %. Géographiquement, le portefeuille est majoritairement positionné en régions (80,2 %), avec 19,8 % en Île-de-France.

Au fil des années, la SCPI a renforcé son patrimoine avec des enseignes reconnues. En juin 2023, elle a par exemple acquis un restaurant KFC à Saint-Quay-Perros via un bail à construction de 40 ans, illustrant sa logique de sélection de locataires solides sur des zones de chalandise établies. La stratégie repose également sur une mutualisation du risque grâce à la diversification des locataires et des emplacements.

Le rendement distribué par la SCPI dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages). Il n'est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Une reprise solide en 2021 et une résilience confirmée en 2022

La SCPI Cœur de Ville avait montré sa capacité de résistance dès la sortie de la crise sanitaire. En 2021, le volume des loyers annuels avait progressé de plus de 6 %, porté par de nouvelles acquisitions, tandis que la gestion locative avait permis de limiter les aléas. En 2022, malgré l'inflation et la remontée des taux d'intérêt, la SCPI a maintenu son objectif de distribution autour de 5,30 % et démontré une bonne robustesse. Cette période a validé la pertinence de son positionnement : cibler des commerces nécessitant des investissements conséquents de la part des locataires, comme l'équipement ou la restauration, ce qui favorise la pérennité des baux.

Des indicateurs à surveiller au 30 juin 2026

Au 30 juin 2026, Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28,56 M€, pour 32 actifs loués à 35 entreprises locataires. Le Taux d'Occupation Financier (TOF) ressort à 91,41 %, en retrait par rapport aux trimestres précédents, principalement en raison du départ de Vaneau Immobilier (Boulogne-Billancourt), dont la procédure est en cours. Le taux d'occupation physique (TOP) reste solide à 97,34 %, ce qui témoigne d'une bonne occupation physique des surfaces. Le prix de souscription reste fixé à 210 €. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 224,28 €, soit au-dessus du prix de souscription actuel (210 €). Cette décote de 6,37 % peut constituer un point d'entrée intéressant pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI a distribué un acompte de 3,26 € par part au 2e trimestre 2026, et le taux de distribution 2025 s'est établi à 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %, non garanti). Cette performance s'appuie sur une gestion active du portefeuille, axée sur des enseignes solides et sur les commerces de proximité les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce.

Le rendement distribué dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages) : il n'est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Au 2e trimestre 2026, la SCPI Cœur de Ville affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 91,41% et un taux d'occupation physique (TOP) de 97,34%, sur un patrimoine de 32 biens immobiliers occupés par 35 locataires. Les loyers encaissés ce trimestre s'élèvent à 522 211 €, avec un taux de recouvrement de 100%, confirmant la solidité des encaissements malgré la baisse du TOF. La capitalisation atteint 28,56 M€ pour 649 associés, et l'acompte trimestriel est maintenu à 3,26 € par part.

Sur le plan locatif, le principal fait marquant du trimestre est le départ de Vaneau Immobilier (Boulogne-Billancourt), dans un contexte de procédure en cours, qui explique le recul du nombre de locataires de 36 à 35 et pèse sur le TOF. La SCPI a par ailleurs procédé à la cession d'un commerce à Colombes (acquis en novembre 2025) au 2e trimestre 2026. Du côté des opportunités, 1 actif est actuellement en phase d'exclusivité pour un montant de 2,1 M€.

Au 1er trimestre 2026, la SCPI avait accueilli Quick Lampertheim (1,3 M€, 5,98% AEM) et renouvelé le bail Basic-Fit à Dole pour 6 ans, avec un TOF alors à 97,63% et un recouvrement à 90,4%.

Pour la suite, Cœur de Ville devrait rester sur une logique de gestion active : poursuivre le renforcement du portefeuille via des acquisitions ciblées (commerces de proximité, enseignes solides) tout en réalisant des arbitrages lorsque certains actifs arrivent à maturité ou sont moins alignés avec la stratégie. Le T2 2026 illustre cette discipline, avec la cession d'un commerce à Colombes, traduisant une capacité à arbitrer des actifs de façon opportuniste.

Sur le plan opérationnel, l'enjeu prioritaire à court terme est la gestion de la vacance créée par le départ de Vaneau Immobilier (Boulogne-Billancourt), dont la procédure est en cours. Le retour du TOF vers des niveaux plus élevés dépendra de la rapidité de relocation de ces surfaces. La SCPI conserve un pipeline d'investissement actif, avec 1 opportunité en exclusivité représentant 2,1 M€. L'enjeu sera de conserver cette qualité d'exploitation (renouvellements, relocation rapide en cas de départ, choix d'enseignes résilientes) pour stabiliser les revenus distribués dans un marché du commerce qui reste sélectif.

Enfin, le positionnement "centre-ville / commerces du quotidien" reste différenciant : l'objectif est de continuer à privilégier des emplacements établis et des locataires capables de s'inscrire dans le temps, avec une recherche de résilience face aux mutations de consommation (digitalisation, arbitrages des ménages).

Pour vous donner notre avis SCPI sur Coeur de ville, c'est une SCPI de commerces de proximité avec un positionnement différenciant, qui a démontré sa capacité à distribuer régulièrement au-dessus de 5 % depuis plus de cinq ans (6,20 % en 2025). La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 224,28 €, soit une décote de 6,37 % par rapport au prix de souscription actuel (210 €), ce qui peut constituer un point d'entrée attractif pour les nouveaux investisseurs.

Le principal point de vigilance au 30 juin 2026 est la baisse du TOF à 91,41 %, liée au départ de Vaneau Immobilier dans un contexte de procédure en cours. La rapidité de relocation de ces surfaces sera déterminante pour la stabilité des distributions à venir. L'endettement s'établit à 29,21 %, en léger recul, mais reste à surveiller dans un contexte de taux encore élevés.

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