Cœur de Ville

Investir SCPI avec Cœur de Ville, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans les locaux commerciaux.

Cœur de ville investit principalement dans les locaux de centre-ville, et dans les activités peu concurrencées par internet et l'e-commerce.

Sogenial est la société de gestion de Cœur de Ville, qui est expérimenté et qui gère 3 autres SCPI.

La bonne gestion de la SCPI Cœur de Ville est régulièrement récompensée, avec un dividende annuel de plus de 5 % pour ses investisseurs depuis plus de 5 ans.

La SCPI Cœur de Ville est une SCPI spécialisée dans les locaux commerciaux, elle se distingue aux yeux des investisseurs en sélectionnant des locaux commerciaux situés en France. Ces locaux sont généralement situés en centre-ville, connaissant une activité soutenue dans des secteurs peu concurrencés par internet.

Parmi les enseignes dynamiques les plus connues, on retrouve dans les actifs de la SCPI Cœur de Ville des marques comme Nocibé, Z, Biocoop, Basic Fit, Promod, Caroll.

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de proximité qui concentre ses investissements sur de petites surfaces commerciales situées en centre-ville. Ce positionnement vise à privilégier des commerces répondant à des besoins du quotidien, généralement moins “digitalisables”, et à rechercher une meilleure résilience du portefeuille.

Au fil des années, la SCPI a renforcé son patrimoine avec des enseignes reconnues. En juin 2023, elle a par exemple acquis un restaurant KFC à Saint-Quay-Perros via un bail à construction de 40 ans, illustrant sa logique de sélection de locataires solides sur des zones de chalandise établies. La stratégie repose également sur une mutualisation du risque grâce à la diversification des locataires et des emplacements, avec une exposition majoritairement en régions tout en conservant une part en Île-de-France.

Le rendement distribué par la SCPI dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages). Il n’est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Une reprise solide en 2021 et une résilience confirmée en 2022

La SCPI Cœur de Ville avait montré sa capacité de résistance dès la sortie de la crise sanitaire. En 2021, le volume des loyers annuels avait progressé de plus de 6 %, porté par de nouvelles acquisitions, tandis que la gestion locative avait permis de limiter les aléas. En 2022, malgré l’inflation et la remontée des taux d’intérêt, la SCPI a maintenu son objectif de distribution autour de 5,30 % et démontré une bonne robustesse. Cette période a validé la pertinence de son positionnement : cibler des commerces nécessitant des investissements conséquents de la part des locataires, comme l’équipement ou la restauration, ce qui favorise la pérennité des baux.

Des indicateurs solides à fin 2025

À fin 2025, Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28,7 M€, pour 31 actifs loués à 36 entreprises locataires. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) ressort à 98,69 %, confirmant une bonne exploitation du patrimoine dans un contexte de marché exigeant. Le prix de souscription reste fixé à 210 €, tandis que la valeur de reconstitution s’établit à 221,67 €, soit une décote d’environ 5,26 %, ce qui peut constituer un point d’entrée intéressant pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI a distribué un dividende brut de 3,49 € par part au 4ᵉ trimestre 2025, et le taux de distribution 2025 s’établit à 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %, non garanti). Cette performance s’appuie sur une gestion active du portefeuille, axée sur des enseignes solides et sur les commerces de proximité les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce.

Le rendement distribué dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages) : il n’est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Cœur de Ville poursuit sa montée en puissance avec une capitalisation de 28,7 M€ et un patrimoine désormais composé de 31 actifs loués à 36 entreprises.

La gestion a été active sur le trimestre avec 3 acquisitions (commerces loués à G20 à Colombes, Quick à Botans et Etam à Dijon) et 2 cessions (à Croix et Montrouge), dans une logique d’arbitrage et de renforcement du portefeuille. Les indicateurs locatifs progressent nettement, avec un TOF de 98,69 % et un TOP de 98,02 % à fin 2025, tandis que la SCPI affiche un taux de distribution 2025 de 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %) et un dividende 4T 2025 de 3,49 € par part.

Pour la suite, Cœur de Ville devrait rester sur une logique de gestion active : poursuivre le renforcement du portefeuille via des acquisitions ciblées (commerces de proximité/enseignes solides) tout en réalisant des arbitrages lorsque certains actifs arrivent à maturité ou sont moins alignés avec la stratégie. Le BT T4 2025 illustre bien cette approche, avec des mouvements à l’achat comme à la vente, ce qui traduit une volonté d’optimiser le couple rendement/risque et de maintenir un patrimoine cohérent dans la durée.

Sur le plan opérationnel, la SCPI aborde 2026 avec une base locative solide, portée par un niveau d’occupation élevé. L’enjeu sera de conserver cette qualité d’exploitation (renouvellements, relocation rapide en cas de départ, choix d’enseignes résilientes) pour stabiliser les revenus distribués dans un marché du commerce qui reste sélectif.

Enfin, le positionnement “centre-ville / commerces du quotidien” reste différenciant : l’objectif est de continuer à privilégier des emplacements établis et des locataires capables de s’inscrire dans le temps, avec une recherche de résilience face aux mutations de consommation (digitalisation, arbitrages des ménages).

La SCPI Cœur de Ville est une solide opportunité d’investissement. Sa bonne gestion garantit des rendements stables et des perspectives de revalorisation pour les investisseurs. Sogenial propose à travers cette SCPI à capital variable un couple rendement risque optimal.

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Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.