Cœur de Ville

Investir SCPI avec Cœur de Ville, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans les locaux commerciaux.

Cœur de ville investit principalement dans les locaux de centre-ville, et dans les activités peu concurrencées par internet et l'e-commerce.

Sogenial est la société de gestion de Cœur de Ville, qui est expérimenté et qui gère 3 autres SCPI.

La bonne gestion de la SCPI Cœur de Ville est régulièrement récompensée, avec un dividende annuel de plus de 5 % pour ses investisseurs depuis plus de 5 ans.

La SCPI Cœur de Ville est une SCPI spécialisée dans les locaux commerciaux, elle se distingue aux yeux des investisseurs en sélectionnant des locaux commerciaux situés en France. Ces locaux sont généralement situés en centre-ville, connaissant une activité soutenue dans des secteurs peu concurrencés par internet.

Parmi les enseignes dynamiques les plus connues, on retrouve dans les actifs de la SCPI Cœur de Ville des marques comme Nocibé, Z, Biocoop, Basic Fit, Promod, Caroll.

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de proximité qui concentre ses investissements sur de petites surfaces commerciales situées en centre-ville. Ce positionnement vise à privilégier des commerces répondant à des besoins du quotidien, généralement moins “digitalisables”, et à rechercher une meilleure résilience du portefeuille.

Au fil des années, la SCPI a renforcé son patrimoine avec des enseignes reconnues. En juin 2023, elle a par exemple acquis un restaurant KFC à Saint-Quay-Perros via un bail à construction de 40 ans, illustrant sa logique de sélection de locataires solides sur des zones de chalandise établies. La stratégie repose également sur une mutualisation du risque grâce à la diversification des locataires et des emplacements, avec une exposition majoritairement en régions tout en conservant une part en Île-de-France.

Le rendement distribué par la SCPI dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages). Il n’est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Une reprise solide en 2021 et une résilience confirmée en 2022

La SCPI Cœur de Ville avait montré sa capacité de résistance dès la sortie de la crise sanitaire. En 2021, le volume des loyers annuels avait progressé de plus de 6 %, porté par de nouvelles acquisitions, tandis que la gestion locative avait permis de limiter les aléas. En 2022, malgré l'inflation et la remontée des taux d'intérêt, la SCPI a maintenu son objectif de distribution autour de 5,30 % et démontré une bonne robustesse. Cette période a validé la pertinence de son positionnement : cibler des commerces nécessitant des investissements conséquents de la part des locataires, comme l'équipement ou la restauration, ce qui favorise la pérennité des baux.

Des indicateurs solides au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28,84 M€, pour 32 actifs loués à 36 entreprises locataires. Le Taux d'Occupation Financier (TOF) ressort à 97,63 %, confirmant une bonne exploitation du patrimoine dans un contexte de marché exigeant. Le prix de souscription reste fixé à 210 €. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 224,28 € — soit au-dessus du prix de souscription actuel (210 €). Cette décote de 6,37 % peut constituer un point d'entrée intéressant pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI a distribué un dividende brut de 3,49 € par part au 4ᵉ trimestre 2025, et le taux de distribution 2025 s'établit à 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %, non garanti). Cette performance s'appuie sur une gestion active du portefeuille, axée sur des enseignes solides et sur les commerces de proximité les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce.

Le rendement distribué dépend des loyers perçus et de la gestion (acquisitions/arbitrages) : il n'est pas garanti et reste soumis à la fiscalité en vigueur (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Au T1 2026, Cœur de Ville poursuit son développement avec une capitalisation de 28,84 M€ pour 643 associés, et un patrimoine désormais composé de 32 actifs loués à 36 entreprises. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 509 114 €, avec un taux de recouvrement de 90,4 %. Le taux d'occupation financier ressort à 97,63 % et le taux d'occupation physique à 98,08 % au 31 mars 2026, reflétant la solidité de la base locative.

Côté investissements, la société de gestion a finalisé 1 acquisition au cours du trimestre : un restaurant Quick à Lampertheim (399 m²), acquis en janvier 2026 pour 1,3 M€ AEM à un taux de rendement de 5,98 % AEM. Aucun arbitrage n'a été réalisé sur la période. Sur le plan locatif, le bail avec Basic-Fit à Dole a été renouvelé pour une durée ferme de 6 ans, avec prise d'effet au 1er mars 2026.

L'acompte sur dividende versé au titre du T1 2026 s'élève à 3,26 € par part (versé en avril 2026). Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %, non garanti). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, ni le capital ni les dividendes ne sont garantis.

Pour la suite, Cœur de Ville devrait rester sur une logique de gestion active : poursuivre le renforcement du portefeuille via des acquisitions ciblées (commerces de proximité/enseignes solides) tout en réalisant des arbitrages lorsque certains actifs arrivent à maturité ou sont moins alignés avec la stratégie. Le T1 2026 illustre cette discipline, avec une acquisition sélective (Quick à Lampertheim, 5,98 % AEM) sans arbitrage réalisé, traduisant une priorité donnée à la consolidation du patrimoine existant.

Sur le plan opérationnel, la SCPI poursuit son développement en 2026 avec une base locative solide, portée par un TOF de 97,63 % au 31 mars 2026. Le pipeline témoigne d'une activité d'investissement maintenue : 1 opportunité en exclusivité (2,1 M€) et 3 opportunités à l'étude (1,5 M€) sont en cours d'instruction. L'enjeu sera de conserver cette qualité d'exploitation (renouvellements, relocation rapide en cas de départ, choix d'enseignes résilientes) pour stabiliser les revenus distribués dans un marché du commerce qui reste sélectif.

Enfin, le positionnement "centre-ville / commerces du quotidien" reste différenciant : l'objectif est de continuer à privilégier des emplacements établis et des locataires capables de s'inscrire dans le temps, avec une recherche de résilience face aux mutations de consommation (digitalisation, arbitrages des ménages).

La SCPI Cœur de Ville est une solide opportunité d'investissement. Sa bonne gestion se traduit par des rendements stables (6,20 % en 2025) et un taux d'occupation financier de 97,63 % au 31 mars 2026, parmi les plus élevés du marché des SCPI de commerces. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 224,28 €, soit une décote de 6,37 % par rapport au prix de souscription actuel (210 €), ce qui peut constituer un point d'entrée attractif pour les nouveaux investisseurs.

Le principal point de vigilance reste l'endettement à 30,23 %, plus élevé que la moyenne sectorielle, à surveiller dans un contexte de taux encore élevés.

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