Cœur de Ville

Investir SCPI avec Cœur de Ville, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans les locaux commerciaux.

Cœur de ville investit principalement dans les locaux de centre-ville, et dans les activités peu concurrencées par internet et l'e-commerce.

Sogenial est la société de gestion de Cœur de Ville, qui est expérimenté et qui gère 3 autres SCPI.

La bonne gestion de la SCPI Cœur de Ville est régulièrement récompensée, avec un dividende annuel de plus de 5 % pour ses investisseurs depuis plus de 5 ans.

La SCPI Cœur de Ville est une SCPI spécialisée dans les locaux commerciaux, elle se distingue aux yeux des investisseurs en sélectionnant des locaux commerciaux situés en France. Ces locaux sont généralement situés en centre-ville, connaissant une activité soutenue dans des secteurs peu concurrencés par internet.

Parmi les enseignes dynamiques les plus connues, on retrouve dans les actifs de la SCPI Cœur de Ville des marques comme Nocibé, Z, Biocoop, Basic Fit, Promod, Caroll.

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de proximité qui concentre ses investissements sur de petites surfaces commerciales situées en centre-ville. Ce positionnement vise à privilégier les commerces les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce, et à offrir une résilience accrue aux investisseurs.

Au fil des années, la SCPI a renforcé son patrimoine avec des enseignes reconnues. En juin 2023, elle a par exemple acquis un restaurant KFC à Saint-Quay-Perros (Bretagne), via un bail à construction de 40 ans, générant un rendement acte en main de 5,56 %. Ce type d’investissement illustre sa stratégie consistant à cibler des locataires solides dans des zones de chalandise établies. Parmi les autres actifs notables, on retrouve un Buffalo Grill à Salon-de-Provence, un magasin Action à Rivières ou encore une salle de sport Basic Fit à Dole.

À fin juin 2025, Cœur de Ville disposait d’un portefeuille de 31 actifs loués à 34 locataires, représentant une capitalisation d’environ 66 M€. Le taux d’occupation financier s’établit à 96,55 %, confirmant une bonne tenue locative malgré un contexte de marché exigeant. La SCPI reste fidèle à sa vocation : sélectionner des commerces de proximité bien implantés, dans des secteurs porteurs comme l’alimentaire spécialisé ou l’équipement de la maison, qui continuent d’afficher une croissance soutenue malgré la concurrence du digital.

Une reprise solide en 2021 et une résilience confirmée en 2022

La SCPI Cœur de Ville avait montré sa capacité de résistance dès la sortie de la crise sanitaire. En 2021, le volume des loyers annuels avait progressé de plus de 6 %, porté par de nouvelles acquisitions, tandis que la gestion locative avait permis de limiter les aléas. En 2022, malgré l’inflation et la remontée des taux d’intérêt, la SCPI a maintenu son objectif de distribution autour de 5,30 % et démontré une bonne robustesse. Cette période a validé la pertinence de son positionnement : cibler des commerces nécessitant des investissements conséquents de la part des locataires, comme l’équipement ou la restauration, ce qui favorise la pérennité des baux.

Des indicateurs solides au T2 2025

Au 30 juin 2025, Cœur de Ville affiche une capitalisation proche de 66 M€ pour 31 actifs loués à 34 locataires. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) ressort à 96,55 %, confirmant une bonne exploitation du patrimoine dans un contexte de marché exigeant. Le prix de souscription reste fixé à 210 €, tandis que la valeur de reconstitution atteint 218,30 €, ce qui correspond à une décote de 3,8 % et constitue un point d’entrée attractif pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI a distribué un dividende brut de 3,26 € par part au 2ᵉ trimestre 2025, portant l’objectif annuel de distribution à 6,20 % brut (non garanti). Cette performance est le fruit d’une gestion active du portefeuille, axée sur des enseignes solides et sur les commerces de centre-ville les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce.

Depuis sa création, le prix de la part (soit le prix de souscription) s'est toujours apprécié. Aujourd’hui, le prix de souscription de la part est fixé à 210,00 €, alors que la valeur de reconstitution est à 218,30 €, l'écart est donc une décote de 3,80% à la fin du 2e trimestre 2025, ce qui nous fait dire que le prix d'achat de la SCPI Cœur de Ville est intéressant.

Le taux de distribution, soit le rendement, est supérieur à 5% depuis 2015, et s’élève à 5,30% pour l’année 2024. Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ans, qui mesure la performance globale sur la durée, s’élève à 3,14 % pour Cœur de Ville (période 2019-2024). Ce niveau reste modeste mais reflète la prudence de la stratégie adoptée par la SCPI dans un contexte de marché chahuté. Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI a distribué un dividende brut de 3,26 € par part, en progression par rapport aux 3,02 € du trimestre précédent. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) s’établit à 96,55 %, confirmant une bonne maîtrise locative. Le portefeuille est composé de 31 biens immobiliers loués à 34 locataires, traduisant une certaine granularité malgré une taille encore modeste. Côté collecte, 0,66 M€ ont été enregistrés au T2 (après 0,80 M€ au T1), portant la capitalisation totale à près de 66 M€. La société de gestion a relevé son objectif de rendement annuel pour 2025, désormais fixé à 6,20 % brut (non garanti), signe d’ambitions renforcées.

Enfin, si le marché immobilier de commerce connaît depuis 2020 un regain d’intérêt pour les retail parks, Cœur de Ville poursuit une stratégie différenciante : se concentrer sur les commerces de centre-ville les plus dynamiques, moins exposés à la concurrence du e-commerce et offrant une résilience appréciable sur le long terme.

La SCPI Cœur de Ville est une solide opportunité d’investissement. Sa bonne gestion garantit des rendements stables et des perspectives de revalorisation pour les investisseurs. Sogenial propose à travers cette SCPI à capital variable un couple rendement risque optimal.

Il est possible d’investir dans d’autres SCPI à partir de 200 € (et sans être obligé d'avoir un minimum de souscription à 5 parts comme le fait Cœur de Ville). Louve Invest tient à jour pour vous une large base de données sur les meilleures SCPI selon votre stratégie. Et vous pouvez retrouver toutes nos SCPI de commerces (comme Cristal Rente), les comparer, ou encore aller sur notre classement des meilleures SCPI.

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