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Les essentiels à retenir :
- Les SCPI de commerces sont des SCPI thématiques, spécialisées sur le secteur de l'immobilier de commerce avec les commerces dits essentiels (supermarchés, retails parks, ...) et les commerces dits non essentiels (blanchisserie, librairie, ...).
- C'est un segment qui a connu un regain d'intérêt depuis la crise du Covid-19 et le secteur du commerce peut se révéler intéressant d’un point de vue performance. Mais la stratégie repose en grande partie sur le choix de la zone géographique et une adaptation constante des modes de consommation de demain, il faut donc se pencher sur la stratégie de chaque SCPI, avant de faire un placement.
- Nous vous montrerons les actifs de commerces à privilégier et surtout les meilleures SCPI de commerces sur lesquelles il faut "mieux investir SCPI". En rappelant néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les SCPI de commerces séduisent de plus en plus d’investisseurs en quête d’un rendement attractif et d’un patrimoine immobilier tangible. En investissant dans des locaux commerciaux — boutiques de centre-ville, galeries ou grandes enseignes — ces véhicules permettent d’accéder à un marché porteur tout en mutualisant le risque. Découvrez comment ce type d’investissement offre un revenu locatif régulier, une gestion simplifiée et une stratégie d’actifs adaptée aux cycles économiques.
Présentation des SCPI de commerces
Les SCPI de commerces sont des sociétés qui collectent l’épargne de différents investisseurs pour acquérir des biens immobiliers grâce auxquels des revenus sont générés par location, dans le secteur précis du commerce.
Une SCPI de commerce est composée d’au moins 60 % de commerces. Ceux-ci peuvent être de petites ou des grandes surfaces voire même des centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.
Il est important de distinguer différents types de SCPI de commerce. En effet, il y a :
- les commerces dits “essentiels” comme les magasins d’alimentation générale, les supérettes, les hypermarchés et les supermarchés, … mais aussi les magasins de bricolage, …
- les autres commerces qui ne relèvent pas de la première nécessité comme les boulangeries, les commerces de détail (confiserie, épicerie, etc.), les blanchisseries, les boutiques de vêtement et textile, etc.
Il est aussi possible de différencier les commerces de part leurs caractéristiques : les commerces de demain (épicerie bio) vs les commerces traditionnels.
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Stratégie des SCPI de commerces
La stratégie de l'immobilier de commerces repose sur l’investissement de murs en location bien situés, autrement dit, de locaux avec une visibilité accrue et qui peuvent rapidement séduire les entreprises. Le choix de la zone géographique est primordial pour ce type de biens. En effet, il est important de privilégier des zones d’action dynamiques et attractives, afin d’assurer un taux d’occupation élevé.
De plus, afin de générer des revenus fonciers élevés, une grande majorité des actifs immobiliers de commerces sont loués à des marques populaires, de renommée régionale voire internationale. La qualité du locataire est elle aussi très importante dans la stratégie de l'immobilier de commerce. Souvent les SCPI de commerces vont privilégier un loyer légèrement inférieur à la moyenne du marché pour attirer des marques populaires et choisir un locataire de confiance et de qualité.
Toutes les SCPI de commerces n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié au commerce, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des actifs immobiliers commerciaux.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans le commerce, puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans les commerces à minima à plus de 45%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI de commerces, nous avons précisé ce que réprésente la part de commerce dans leur patrimoine immobilier.
TOP 5 des meilleures SCPI de Commerces 2025
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
TOP 5 des meilleures SCPI diversifiées en Commerce 2025
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI de Commerces N°1 : Sofipierre
La SCPI Sofipierre, gérée par Sofidy, affiche un rendement attractif pour 2024, mais cette performance masque une réalité moins favorable pour ses associés historiques. En effet, cette augmentation du taux de distribution découle principalement d'une baisse importante du prix de la part, constituant un réel coup dur pour les investisseurs déjà présents. Cette stratégie, bien que favorable à court terme pour attirer de nouveaux entrants, soulève des inquiétudes quant à la véritable solidité à long terme du patrimoine et la capacité à maintenir un rendement élevé sans affecter négativement la valeur des investissements initiaux.
SCPI de Commerces N°2 : Coeur de Ville
La SCPI Cœur de Ville est une SCPI de proximité. La majorité de son patrimoine est constituée de petites surfaces, avec des locaux commerciaux en zone urbaine.
La présence de SCPI Cœur de Ville à travers tout le territoire et dans tous les segments du commerce est un signe d’attractivité pour les investisseurs, leur assurant sécurité et une plus grande résilience.
SCPI de Commerces N°3 : Sofiboutique
Lancée en 2011, la SCPI Sofiboutique (ex-Immorente 2) était au départ une SCPI à capital fixe gérée par la Société de Gestion Sofidy, mais maintenant, c'est une SCPI de rendement à capital variable.
Cette SCPI privilégie l'acquisition d'espaces commerciaux judicieusement choisis, situés principalement dans l'ouest de Paris et dans des métropoles majeures telles que Bordeaux ou Lyon, affirmant ainsi son ancrage dans le paysage immobilier français.
SCPI de Commerces N°4 : Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces, qui s'est lancée en 2019, se fait remarquer par sa stratégie avant-gardiste dans l'univers de l'immobilier de commerce. Elle propose une diversité d'actifs, alliant des locaux commerciaux situés dans des zones urbaines densément peuplées à des parcs d'activités commerciales. Un atout notable est sa capacité à acquérir directement auprès des promoteurs des biens encore en phase de construction, une démarche peu commune dans le secteur.
SCPI de Commerces N°5 : Urban Cœur Commerce
Urban Cœur Commerce, créée en 2018 par Urban Premium, concentre son développement sur des actifs commerciaux implantés au sein des centres-villes régionaux en pleine revitalisation. Sa stratégie se distingue par une sélection rigoureuse d'emplacements de proximité, attirant notamment des enseignes locales à forte notoriété ainsi que des franchises nationales dynamiques. Parmi ses récentes acquisitions notables figure un ensemble commercial situé dans le centre historique de Dijon, occupé par une enseigne spécialisée en produits biologiques, illustrant son engagement en faveur d’un commerce durable et de proximité.
Vous avez dû le comprendre, l’intérêt d’un bien immobilier, c’est qu’il soit occupé et loué. De ce fait, il est plus judicieux de se tourner vers des actifs situés en plein cœur de ville, sur des emplacements premium et avec une forte visibilité. Plus les locaux sont bien situés, plus ils offrent une rentabilité intéressante aux porteurs de parts car la vacance locative sera réduite.
De plus, le potentiel de rendement et de valorisation des murs de commerces de centre-ville, situés dans les villes dynamiques et attractives en France, est plus important.
Pour ce qui est du type d’actifs à privilégier, le mieux est de se concentrer sur des biens dits “essentiels”. Une autre possibilité est de se tourner vers des locataires reconnus comme des banques ou des grandes enseignes.
Prenons l'exemple précis de notre TOP 5 des SCPI de commerces, illustrant parfaitement la stratégie de sélection rigoureuse des actifs commerciaux, leur emplacement, leurs caractéristiques stratégiques et leurs locataires :
Les actifs de Sofipierre
Gérée par Sofidy, la SCPI Sofipierre possède un portefeuille immobilier diversifié incluant principalement des bureaux, des boutiques, des magasins et des locaux d’activités. Au 31 décembre 2024, son patrimoine comptait 156 immeubles représentant 376 unités locatives, avec une surface totale significative répartie entre Paris, l'Île-de-France, les régions françaises, ainsi que des actifs à l'étranger dans l'Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse. Cette diversification géographique et sectorielle permet de mutualiser les risques locatifs et d'optimiser la rentabilité. Son taux d'occupation financier atteint 94,12 % à fin 2024, en progression notable grâce à la relocation réussie d'actifs majeurs situés notamment à Lyon, Cholet et Bruxelles. Parmi ses locataires figurent des enseignes reconnues telles que Damart, occupant par exemple une surface de 236 m² à Annemasse, mais aussi des enseignes alimentaires, d’épicerie et de prêt-à-porter.
Les actifs de Cœur de Ville
Gérée par Sogenial Immobilier, la SCPI Cœur de Ville cible principalement des murs commerciaux situés en plein centre-ville, dans de grandes agglomérations françaises. Parmi ses récentes acquisitions, figure un local commercial de 87 m² situé au 41, route de la Reine à Boulogne-Billancourt, occupé par l'agence immobilière Vaneau, ainsi qu’un terrain de 2 500 m² à Auxerre où est implanté un restaurant KFC sous un bail à construction de 40 ans.
Les actifs de Sofiboutique
Pilotée par Sofidy, la SCPI Sofiboutique investit essentiellement dans des commerces situés en cœur de ville, sur des axes commerciaux très fréquentés. Récemment, elle a acquis un local commercial de 200 m² à Biarritz, rue Mazagran, et un autre de 100 m² à Paris dans le 5ᵉ arrondissement, boulevard Saint-Michel, deux emplacements stratégiques attirant des enseignes de prestige et garantissant une excellente visibilité commerciale.
Les actifs de Altixia Commerces
Gérée par Altixia REIM, la SCPI Altixia Commerces adopte une stratégie d'investissement diversifiée, ciblant principalement des commerces de proximité, des retail parks, des galeries marchandes et des centres commerciaux situés dans des zones à fort potentiel de croissance. Voici quelques-unes de ses acquisitions :
- Mondeville (Calvados) : En juin 2023, Altixia Commerces a acquis un retail park neuf de 5 243 m² au sein du Parc Évasion, près de Caen, pour un montant de 8 millions d'euros. Cet ensemble est orienté vers le bien-être, regroupant des activités de loisir et de restauration.
- Nîmes (Gard) : En mai 2023, la SCPI a investi dans un retail park de 5 603 m² situé dans la zone commerciale des Costières, une zone commerciale dominante de Nîmes. En octobre 2024, un nouveau locataire, Envia Cuisines, spécialisé dans la conception de cuisines sur mesure, a rejoint ce site, occupant un local de 506 m².
- Saint-Saturnin (Sarthe) : Fin 2022, Altixia Commerces a acquis un ensemble commercial de plus de 1 300 m² situé à proximité du Mans, pour un montant de 2 millions d'euros. Cet investissement témoigne de la volonté de la SCPI de renforcer sa présence dans les zones commerciales dynamiques.
Les actifs de Urban Cœur Commerce
Gérée par Urban Premium, la SCPI Urban Cœur Commerce se consacre principalement à l'acquisition de commerces de centre-ville, privilégiant les métropoles régionales françaises dynamiques. Voici quelques-unes de ses acquisitions récentes :
- Besançon (Doubs) : En décembre 2024, Urban Cœur Commerce a acquis deux locaux commerciaux situés sur la Grande Rue, principale artère commerçante de la ville. Les surfaces de 87 m² et 52 m² sont respectivement louées par les enseignes AVRIL, spécialisée dans les cosmétiques bio, et BIJOU BRIGITTE, experte en accessoires de mode.
- Belfort (Territoire de Belfort) : Lors de la même transaction en décembre 2024, la SCPI a acquis un local de 514 m² situé sur le Faubourg de France, occupé par RITUALS, une marque internationale de bien-être.
- Amiens (Somme) : Au troisième trimestre 2024, Urban Cœur Commerce a investi dans un local commercial de 150 m² situé en centre-ville, actuellement loué par une enseigne nationale de prêt-à-porter.
- Dijon (Côte-d'Or) : Durant la même période, la SCPI a acquis un commerce de 200 m² dans le centre historique de Dijon, occupé par une boutique spécialisée dans les produits biologiques.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Avant d’investir dans une SCPI de commerces, il est essentiel de bien comprendre les frais SCPI qui composent le coût total d’investissement. Ces frais, souvent méconnus des particuliers, influencent directement le rendement SCPI et doivent être intégrés dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur. Leur montant varie selon la société de gestion, la politique de distribution, la taille de la capitalisation ou encore la nature du portefeuille immobilier.
1. Les frais de souscription : le coût d’entrée dans la SCPI
Les frais de souscription constituent la première composante du coût d’investissement. Ils rémunèrent la recherche, l’acquisition et la structuration du patrimoine immobilier. En général, ils représentent entre 8 % et 12 % du montant investi. Ces frais sont prélevés dès la souscription et réduisent la valeur de retrait en cas de cession anticipée des parts. Il est donc recommandé de conserver ses parts sur le long terme pour amortir ces coûts. Le minimum de souscription dépend de chaque SCPI et figure dans le document d’information remis lors de la souscription.
2. Les frais de gestion : la contrepartie du pilotage professionnel
Les frais de gestion sont prélevés chaque année sur les loyers perçus. Ils couvrent la gestion locative, la maintenance du patrimoine, la sélection des locataires et la distribution des revenus. Ces frais, généralement compris entre 8 % et 12 % des loyers encaissés, varient selon la politique de gestion de la société. Des acteurs comme AEW Paris, via la SCPI AEW Commerces Europe, appliquent des frais cohérents avec le marché et assurent une gestion discrétionnaire et professionnelle de leurs actifs situés dans plusieurs pays européens. Ces frais influencent directement le rendement SCPI, mais permettent une gestion optimisée du portefeuille sur le long terme.
3. Les frais à la sortie et autres coûts potentiels
Lors de la revente des parts (ou retrait dans le cas d’une SCPI à capital variable), il peut exister des frais de sortie, variables selon les conditions de marché et les modalités de cession. En fonction de la liquidité et de la demande des investisseurs, le prix peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Certains frais annexes peuvent également s’ajouter : frais de dossier, frais liés à l’assurance vie, ou encore fiscalité selon le pays d’investissement. Il est donc conseillé de solliciter un conseiller en investissement pour découvrir les SCPI les plus performantes, selon les critères de sélection (capitalisation, label ISR, rendement net, type d’actifs — commerces de centre-ville, retail parks, galeries commerciales…).
En résumé, les frais SCPI sont la contrepartie d’une gestion immobilière complète et professionnelle. Ils doivent être anticipés dès la souscription, car ils influencent la performance nette et la rentabilité à long terme du placement.
Avantage #1 : Une bonne performance des SCPI de commerces
Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement se situe à 4,72 % en 2024, à comparer au taux de distribution moyen des SCPI spécialisées dans le commerce est lui affiché à 4,16% en moyenne selon l'ASPIM en 2023. Sur les meilleures SCPI de commerces, nous sommes au-dessus des 5% de Taux de Distribution en 2023, ces SCPI font en effet partie des placements les plus intéressants en matière de rendement.
Les revenus, qu’une SCPI de commerces génère de la mise sous bail des magasins qu’elle héberge, sont reversés aux investisseurs tous les trimestres sous la forme de rendements locatifs (cash flow). En comparaison, ils se révèlent plus rémunérateurs que ceux dégagés par une SCPI axée sur l’immobilier résidentiel.
Cette performance est de plus, largement accessible. Le prix des parts de SCPI de commerces est bien souvent assez bas, ce qui peut faciliter une diversification sectorielle.
Avantage #2 : Les SCPI de commerces offrent un taux de vacance faible
Les biens immobiliers sélectionnés sont généralement bien situés : dans le centre-ville, au rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation, sur des petites places, etc. La stratégie repose sur le choix de l'emplacement. De ce fait, les SCPI de commerces trouvent très facilement preneurs. De plus, de nombreux secteurs d’activité peuvent être intéressés par ses types de locaux. À chaque départ d'un commerçant, un nouveau locataire vient généralement prendre la relève assez rapidement.
Tous ces éléments encouragent donc un fort taux d’occupation pour la plupart des SCPI de commerces. Concrètement, moins il y a de vacance, plus vous avez de revenus !
Avantage #3 : Des risques limités par des baux long-terme
Les SCPI de commerces ont aussi l’avantage d’investir dans des biens locatifs commerciaux sécurisés par des baux longs. La durée moyenne se situe autour de 9 ans. Cela permet donc d’assurer la régularité et la continuité des revenus. De plus, les souscripteurs peuvent compter sur une meilleure mutualisation des risques avec ce type d’investissement.
La gestion de la SCPI est plus simple, en se concentrant sur les biens vacants à la fin du bail si le locataire décide de sortir, les nouvelles acquisitions étant louées directement à de nouveaux locataires.
Au-delà de ces différents avantages, ce type de SCPI constitue un intermédiaire idéal et très pertinent pour s’introduire dans un marché immobilier commercial d’ordinaire compliqué à intégrer.
Comme tout investissement en SCPI, les SCPI de commerces comportent des risques qu’il convient de comprendre avant toute souscription. Même si elles offrent une exposition attractive à l’immobilier de centre-ville ou aux grandes enseignes, leur performance dépend de nombreux critères : évolution du marché, taux d’occupation financier (TOF), gestion des actifs ou encore liquidité. Le capital n’est jamais garanti et il existe un risque de perte en capital. Voici les principaux points à surveiller avant d’investir dans une SCPI de commerces.
#Risque 1 : évolution du marché et à la nature des actifs
Les SCPI de commerces sont directement exposées aux cycles économiques et à l’évolution des modes de consommation. La montée du e-commerce, la baisse de fréquentation des commerces de centre-ville ou encore les changements de comportements d’achat peuvent impacter la rentabilité.
La valeur des immeubles détenus peut varier à la hausse comme à la baisse, influençant le prix de souscription et la capitalisation de la SCPI. En contrepartie, une diversification des zones d’investissement, notamment au sein de la zone euro, permet souvent d’atténuer ces variations et de maintenir un rendement plus stable dans le temps.
#Risque 2 : liquidité et mécanismes de retrait
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à durée de placement longue. La liquidité n’est donc pas garantie, car elle dépend du nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché secondaire.
En cas de baisse de la demande, la cession des parts peut s’avérer difficile ou entraîner une moins-value. Les SCPI à capital variable, comme AEW Commerces Europe (dont le siège social est situé avenue Pierre Mendès France à Paris), offrent un mécanisme de retrait plus souple, mais toujours soumis à l’évolution du marché.
Le prix de retrait est précisé dans le bulletin de souscription, tout comme les frais de souscription et frais de gestion.
#Risque 3 : risques financiers et frais associés
Investir dans une SCPI de commerces implique de prendre en compte plusieurs frais : frais de souscription (ou commission de souscription), frais de gestion, voire des frais additionnels si la SCPI est détenue dans un contrat d’assurance vie. Ces coûts réduisent la performance nette perçue par l’investisseur, notamment en cas de revente anticipée.
La durée de placement recommandée est généralement supérieure à 8 ans, afin de lisser les effets de marché et d’amortir les frais initiaux.
Avant tout investissement immobilier de ce type, il est essentiel de consulter un conseiller en gestion de patrimoine et de lire attentivement le Document d’Information Clé (DIC).
Même labellisée ISR, une SCPI reste un placement en pierre papier soumis à la fluctuation du marché et au risque de perte en capital.
L’impact de la crise sanitaire
La crise sanitaire a eu un fort impact sur les différents secteurs. De nombreux commerces n’ont pas résisté aux différents confinements. Pourtant, l’immobilier de commerces s’en est très bien tiré.
Les commerçants ont pu bénéficier tout de même d’aides de l’Etat pendant la crise sanitaire (PGE, chômage partiel, annulation de charges…). Certes, leur santé financière a été durement affectée par les conséquences du Covid-19 sur leur activité. Et sans surprise, l’immobilier de commerce a subi en 2020 le contrecoup des difficultés de ses locataires : loyers orientés à la baisse, franchises importantes accordées pour soutenir les locataires en place, taux de vacance en hausse et valeurs vénales en berne.
Mais en 2021, les SCPI de commerce ont amorcé un rebond important de leurs dividendes distribués. Un résultat d’autant plus remarquable que les deux premiers trimestres de 2021 ont encore été marqués par les fermetures administratives de certains commerces.
Il ne faut pas oublier que les SCPI de commerces font l’acquisition de biens immobiliers de plusieurs millions d’euros et qu'elles se retrouvent assez peu concernés par les problèmes rencontrés par les commerces dits de proximité.
La menace de l’e-commerce
L'essor de l’e-commerce ne peut pas être ignoré car ses effets commencent d’ores et déjà à se répercuter sur l’immobilier de commerce. En effet, la menace de l’e-commerce se fait sentir sur certains types de commerces comme les magasins de vêtements par exemple. La mauvaise expérience de la SCPI Cristal Rente avec l’investissement dans un commerce de vêtements dans des galeries marchandes illustre parfaitement la situation. Une erreur réalisée au début du lancement de la SCPI qui oriente encore aujourd’hui sa stratégie immobilière.
Un renouveau des SCPI de commerces
La distribution alimentaire figure en effet en bonne place parmi les activités dites « essentielles » qui ont le mieux résisté à la crise sanitaire. C’est l’un des segments du secteur commerce qui conserve la faveur des investisseurs, et certains investisseurs l’ont bien compris. Il semble que l’immobilier de commerces se modernise et se mette à la mode ! Magasins bio, regroupement de producteurs, marchés de proximité… il y en a pour tous les goûts.
De toute évidence, la logique du dernier kilomètre et les nouveaux concepts de la distribution séduisent de plus en plus.
La stratégie d'implantation des SCPI de commerces semble de toute évidence très efficace. L’immobilier de commerces présente des taux de rendement attractifs couplés à un taux de vacance faible et à des risques limités. Si, à priori, la crise sanitaire semble ne pas avoir trop affecté le secteur pour l’instant, il faut néanmoins s’attendre à des répercussions progressives. Enfin, face à la progression de l'e-commerce, l'avenir de SCPI de commerces se dessine peut-être dans le renouveau du secteur de l’alimentation.
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
