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Faut-il investir dans les SCPI de Commerces ?

Qu’est-ce qu’une SCPI de commerces et quels sont ses avantages ? Voici l’article complet de nos experts. 

Faut-il investir dans les SCPI de Commerces ?
Louve Team

May 3, 2022

Faut-il investir dans les SCPI de Commerces ?

L’immobilier de commerces représente une part importante du marché des SCPI et se révèle intéressant d’un point de vue performance. Sa stratégie, qui semble porter ses fruits, repose en grande partie sur le choix de la zone géographique et une adaptation constante des modes de consommation de demain. Au-delà d’un taux de rendement parfois supérieur à la moyenne, les SCPI de commerces présentent de nombreux avantages tels qu’un faible taux de vacance et une minimisation des risques. Mais quant est-il des effets de la crise sanitaire sur ce secteur ? Commerces essentiels, non-essentiels, vers quels actifs de commerces faut-il se tourner en priorité ? Quel avenir est envisageable pour l’immobilier de commerces, notamment face à la menace du développement de l'e-commerce ? Voici le guide complet des SCPI de commerces.

Les SCPI de commerces, qu’est-ce que c’est ?

Présentation

Les SCPI de commerces sont des sociétés qui collectent l’épargne de différents investisseurs pour acquérir des biens immobiliers grâce auxquels des revenus sont générés par location, dans le secteur précis du commerce. 

Une SCPI de commerce est composée d’au moins 70 % de commerces. Ceux-ci peuvent être de petites ou des grandes surfaces voire même des centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.  

Il est important de distinguer différents types de SCPI de commerce. En effet, il y a :

  • les commerces dits “essentiels” comme les magasins d’alimentation générale, les supérettes, les hypermarchés et les supermarchés, … mais aussi les magasins de bricolage, …
  • les autres commerces qui ne relèvent pas de la première nécessité comme les boulangeries, les commerces de détail (confiserie, épicerie, etc.), les blanchisseries, les boutiques de vêtement et textile, etc.

Il est aussi possible de différencier les commerces de part leurs caractéristiques : les commerces de demain (épicerie bio) vs les commerces traditionnels.

SCPI de commerces

Stratégie

La stratégie de l'immobilier de commerces repose sur l’investissement de murs en location bien situés, autrement dit, de locaux avec une visibilité accrue et qui peuvent rapidement séduire les entreprises. Le choix de la zone géographique est primordial pour ce type de biens. En effet, il est important de privilégier des zones d’action dynamiques et attractives, afin d’assurer un taux d’occupation élevé.

De plus, afin de générer des revenus fonciers élevés, une grande majorité des actifs immobiliers de commerces sont loués à des marques populaires, de renommée régionale voire internationale. La qualité du locataire est elle aussi très importante dans la stratégie de l'immobilier de commerce. Souvent les SCPI de commerces vont privilégier un loyer légèrement inférieur à la moyenne du marché pour attirer des marques populaires et choisir un locataire de confiance et de qualité. 

Les SPCI de commerces

Voici les différentes SCPI de commerces proposées dans le catalogue Louve Invest :

  • Cristal Life - 100%
  • Coeur de ville - 71,80%
  • Cristal rente - 96,50%
  • Epsilon 360 - 92%
  • Ficommerce - 82,00%
  • Novapierre 1 - 95,90%
  • Novapierre Allemagne - 100% (fermé aujourd’hui)
  • Novapierre Allemagne 2 - 100%
  • Patrimmo Commerce - 92,00%

D’autres SCPI ont intégré une partie de commerces dans leur stratégie, c’est le cas de : 

  • Iroko Zen - 33%
  • Epargne Foncière - 15%
  • Epargne Pierre - 24%
  • Vendôme Régions - 31%

Vous pouvez trouver l’ensemble de ces données en vous connectant sur Louve Invest ou sur notre base de données. 

Quels sont les actifs de commerces à privilégier ?

Vous avez dû le comprendre, l’intérêt d’un bien immobilier, c’est qu’il soit occupé et loué. De ce fait, il est plus judicieux de se tourner vers des actifs situés en plein cœur de ville, sur des emplacements premium et avec une forte visibilité. Plus les locaux sont bien situés, plus ils offrent une rentabilité intéressante aux porteurs de parts car la vacance locative sera réduite.

Pour ce qui est du type d’actifs à privilégier, le mieux est de se concentrer sur des biens dits “essentiels”. Une autre possibilité est de se tourner vers des locataires reconnus comme des banques ou des grandes enseignes.

Prenons un exemple concret de la SCPI Cristal Rente, voici la répartition de ces actifs de commerces : 

Répartition typologique Cristal Rente

Il est clair que cette SCPI se concentre sur les biens essentiels, souvent à proximité de villes dynamiques. Ces dernières acquisitions au 4ème trimestre 2021 portent sur de la restauration (snacking précisément avec en locataire Burger King), des commerces alimentaires (Picard et Aldi) dans des villes comme Paris, Romainville, Metz, …

N’hésitez pas à contacter nos experts pour demander plus de conseils et de précisions !

Quels sont les avantages de l'immobilier de commerces ?

Une bonne performance

Généralement, le taux de rendement des SCPI de rendement se situe entre 3,5 % et 6 %. Ces SCPI font en effet partie des placements les plus intéressants en matière de rendement. 

Les revenus, qu’une SCPI de commerces génère de la mise sous bail des magasins qu’elle héberge, sont reversés aux investisseurs tous les trimestres sous la forme de rendements locatifs (cash flow). En comparaison, ils se révèlent plus rémunérateurs que ceux dégagés par une SCPI axée sur l’immobilier résidentiel. 

La performance moyenne enregistrée en 2020 s’établissait à 3,80 %. Cette performance est de plus, largement accessible. Le prix des parts de SCPI de commerces est bien souvent assez bas, ce qui peut faciliter une diversification sectorielle. Si vous voulez en savoir plus sur les performances générales de SCPI consultez notre article sur le classement SCPI 2022

Un taux de vacance faible avec des baux long-terme

Les biens immobiliers sélectionnés sont généralement bien situés : dans le centre-ville, au rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation, sur des petites places, etc. La stratégie repose sur le choix de l'emplacement. De ce fait, les SCPI de commerces trouvent très facilement preneurs. De plus, de nombreux secteurs d’activités peuvent être intéressés par ses types de locaux. À chaque départ d'un commerçant, un nouveau locataire vient généralement prendre la relève assez rapidement.

Tous ces éléments encouragent donc un fort taux d’occupation pour la plupart des SCPI de commerces. Concrètement, moins il y a de vacance, plus vous avez de revenus !

Des risques limités par des baux long-terme

Les SCPI de commerces ont aussi l’avantage d’investir dans des biens locatifs commerciaux sécurisés par des baux long. La durée moyenne se situe autour de 9 ans. Cela permet donc d’assurer la régularité et la continuité des revenus. De plus, les souscripteurs peuvent compter sur une meilleure mutualisation des risques avec ce type d’investissement.

La gestion de la SCPI est plus simple, en se concentrant sur les biens vacants à la fin du bail si le locataire décide de sortir, les nouvelles acquisitions étant louées directement à de nouveaux locataires.   

Au-delà de ces différents avantages, ce type de SCPI constitue un intermédiaire idéal et très pertinent pour s’introduire dans un marché immobilier commercial d’ordinaire compliqué à intégrer.

Quels avenir pour l'immobilier de commerces ?

L’impact de la crise crise sanitaire

La crise sanitaire a eu un fort impact sur les différents secteurs. De nombreux commerces n’ont pas résisté aux différents confinement. Pourtant, en apparence, l’immobilier de commerces s’en tire très bien. Mais attention, ce n’est que temporaire ! Si les moyennes et grandes surfaces semblent protégées, le commerce de pied d'immeuble risque d’être une des victimes les plus durables des effets collatéraux de la crise sanitaire. 

Le télétravail a inévitablement réduit le flux de clients et de personnes circulant normalement dans les rues, et ces effets ne sont pas près de s’arrêter. SI l’on considère que le télétravail va continuer de se généraliser sur le long terme à hauteur de 1,5 jours par semaine, cela risque d'entraîner une baisse de ce flux de personnes d’environ 30%. De toute évidence, tous les commerces ne vont pas survivre à une telle chute.

Il faut donc s’attendre à un ajustement des baux commerciaux dans l’immobilier, à des changements de locataires, et à de possibles retards de paiement. Les commerces dits essentiels sont ceux qui semblent pour le moment, le moins impactés par cette crise.

Ce risque concerne peu les SCPI qui font l’acquisition de biens immobiliers de plusieurs millions d’euros et se retrouvent assez peu avec des commerces dits de proximité. 

La menace de l’e-commerce

L'essor de l’e-commerce ne peut pas être ignoré car ses effets commencent d’or et déjà à se répercuter sur l’immobilier de commerce. En effet, la menace du e-commerce se fait sentir sur certains types de commerces comme les magasins de vêtements par exemple. La mauvaise expérience de la SCPI Cristal Rente avec l’investissement dans un commerce de vêtements dans des galeries marchandes illustre parfaitement la situation. Une erreur réalisée au début du lancement de la SCPI qui oriente encore aujourd’hui sa stratégie immobilière.  

Un renouveau des SCPI de commerces

La distribution alimentaire figure en effet en bonne place parmi les activités dites « essentielles » qui ont le mieux résisté à la crise sanitaire. C’est l’un des segments du secteur commerce qui conserve la faveur des investisseurs, et certains investisseurs l’ont bien compris. Depuis peu, on observe le lancement de nouvelles SCPI comme GMA Essentialis. Il semble que l’immobilier de commerces se modernise et se mette à la mode ! Magasins bio, regroupement de producteurs, marchés de proximité… il y en a pour tous les goûts.

D’autres SCPI se lancent sur des commerces de proximité. Par exemple, la société de gestion Urban Premium, a lancé récemment la SCPI Urban Coeur Commerce, une nouvelle SCPI de commerces sur le marché français. Elle se positionne dans une logique d’acquisition de commerces en pied d’immeubles, situés dans des quartiers commerçants et dynamiques en centre-ville.  Son objectif est de construire un portefeuille d’actifs reflétant les pratiques et les enjeux actuels du secteur en France, avec des acquisitions dans des commerces Bio (biocoop), des pharmacies, des opticiens, etc 40% des biens sont dédiés à la santé. 

De toute évidence, la logique du dernier kilomètre et les nouveaux concepts de la distribution séduisent de plus en plus.

La stratégie d'implantation des SCPI de commerces semble de toute évidence très efficace. L’immobilier de commerces présente des taux de rendement attractifs couplés à un taux de vacance faible et à des risques limités. Si, à priori, la crise sanitaire semble ne pas avoir trop affecté le secteur pour l’instant, il faut néanmoins s’attendre à des répercussions progressives. Enfin, face à la progression de l'e-commerce, l'avenir de SCPI de commerces se dessine peut-être dans le renouveau du secteur de l’alimentation.

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