Sofiboutique

Immorente 2 a changé de nom et est devenue Sofiboutique en juillet 2024.

Investir SCPI avec la SCPI Sofiboutique (ex-Immorente 2), c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par la Société de Gestion SOFIDY (marque du groupe Tikehau Capital). Lancée en 2011, elle était pourtant au départ une SCPI à capital fixe.

Sofiboutique est spécialisée dans les actifs immobiliers commerciaux, c'est une pure-player avec une concentration quasi-exclusive sur les propriétés commerciales (représentant 99,9 % de son parc immobilier). Elle privilégie l'acquisition d'espaces commerciaux judicieusement choisis, situés principalement dans l'ouest de Paris et dans des métropoles majeures telles que Bordeaux ou Lyon.

Après sa petite sœur Immorente, plutôt une SCPI diversifiée, la société de gestion SOFIDY a décidé de lancer Sofiboutique (ex-Immorente 2), une SCPI de commerces.

Sofiboutique adopte une démarche d'investissement ciblant principalement les propriétés commerciales, visant non pas la maximisation immédiate des rendements, mais plutôt une appréciation à long terme du capital des souscripteurs. Cette orientation stratégique, élaborée par SOFIDY, est conçue pour répondre aux exigences des investisseurs sujets à une forte imposition.

Centrée sur l'acquisition de biens locatifs bien situés, Sofiboutique privilégie des emplacements de choix, reconnaissant l'importance cruciale de la localisation pour les espaces commerciaux. La SCPI porte une attention particulière à la diversité des secteurs d'activités de ses locataires, favorisant ainsi la stabilité du portefeuille d'investissement.

Au 31 mars 2026, la SCPI compte 829 associés et 117 immeubles. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 309,05 € alors en dessous du prix de souscription (320 €). Cette prime de 3,54 % est un point à intégrer dans la décision d'investissement. La valeur de réalisation ressort à 250,90 € par part.

Sofiboutique met en avant sa stratégie de l'emplacement, qui est la clé de tout investissement réussi en immobilier. La SCPI investit majoritairement dans des murs de commerces de proximité en centre-ville, sur des artères commerçantes de premier ordre à Paris et dans les grandes métropoles en région.

Au 31 mars 2026, la SCPI maintient cette stratégie d'investissement sélective centrée sur les emplacements prime, sans avoir réalisé de nouvelle acquisition au T1 2026. Une trésorerie disponible d'environ 3,0 M€ est placée sur des comptes rémunérés (~2 %), dans l'attente de saisir des opportunités à des conditions favorables notamment grâce à des conditions de crédit redevenues plus accessibles.

La politique d'arbitrage continue : au T1 2026, deux actifs vacants ont été cédés (un commerce à Lens et un appartement à La Seyne-sur-Mer) pour 246 K€, en ligne avec les dernières valeurs d'expertise. Ces cessions visent à recentrer le portefeuille sur des localisations à forte commercialité. Deux autres cessions sont engagées (Angers + appartement parisien).

À titre d'illustration de la stratégie historique, la vente fin septembre 2023 d'un restaurant à Montmartre (Paris 18e) pour 1,4 M€ net vendeur (+40 % vs valeur d'expertise et +40 % vs prix d'acquisition) en avait illustré la pertinence, avec un TRI net de fiscalité de +10,0 % sur 9 ans de détention. La SCPI affiche au 31 décembre 2025 un TRI depuis l'origine de +5,01 %.

La Société de Gestion SOFIDY (marque du groupe Tikehau Capital) de la SCPI Sofiboutique n'en est pas à son coup d'essai, et elle investit principalement dans l'immobilier du quotidien, notamment sur les classes d'actifs suivantes :

• Les commerces avec Sofiboutique et Sofipierre
• Les bureaux avec la SCPI Efimmo 1
• Les résidences touristiques
• Le logement résidentiel avec la SCPI Sofiprime
• Les centres de logistique

En termes de répartition géographique, SOFIDY investit classiquement sur des actifs en France, mais aussi en Europe grâce notamment à Sofidy Europe Invest. Dernièrement, SOFIDY a également combiné diversification et investissement européen grâce au lancement de sa SCPI Sofidynamic.

Points forts opérationnels de Sofiboutique :

• TOF à 97,35 % au T1 2026 donc en progression notable vs 95,54 % au T4 2025, grâce aux 3 relocations du trimestre
• Dette entièrement sécurisée à 97,2 % à taux fixe, avec un taux moyen de 2,17 % et une maturité de 4 ans et 1 mois
• Vacance concentrée sur seulement 11 unités locatives, avec des efforts actifs de relocation en cours

Au premier trimestre 2026, Sofiboutique confirme la solidité de son modèle avec un TOF de 97,35 %, en progression significative par rapport au 95,54 % du T4 2025, porté par les trois relocations finalisées sur le trimestre. La capitalisation s'établit à 105,1 M€ pour un patrimoine de 117 immeubles représentant 144 unités locatives et 1,5 M€ de loyers encaissés sur le trimestre.

La gestion locative T1 2026 se caractérise par 5 actes portant sur 568 m² : relocations à Le Havre (Office du Tourisme du Havre, 269 m², 46 K€/an), Vienne (prêt-à-porter féminin, 129 m², 20 K€/an) et Nantes (art de la table et décoration, 84 m², bail dérogatoire 12 mois), ainsi que deux renouvellements à Saint-Raphaël et Paris 5e. Les loyers obtenus ressortent en baisse de -10,5 % à périmètre constant, reflet d'un réalignement sur les valeurs locatives de marché permettant de sécuriser des flux locatifs durables. Deux libérations ont été enregistrées (Paris et Lyon, soit 34 K€/an de loyers), avec des relocations en cours.

Côté arbitrages, deux actifs vacants ont été cédés dont un commerce à Lens et un appartement à La Seyne-sur-Mer pour un total de 246 K€, à l'identique des dernières valeurs d'expertise (0 % de décote). Ces cessions visent à recentrer le portefeuille sur des emplacements à forte commercialité.

Aucune acquisition n'a été réalisée au T1 2026. La trésorerie disponible de ~3,0 M€ est rémunérée à ~2 % dans l'attente d'opportunités. La distribution du trimestre s'établit à 3,09 €/part (stable vs T1 2025), pour une prévision annuelle 2026 entre 14,50 € et 16,00 €/part (non garanti). Pour mémoire, la distribution 2025 totalisait 16,39 €/part (dont 15,60 € ordinaire + 0,79 € exceptionnel). 3 523 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026. L'AG se tient le 26 mai 2026.

SOFIDY se positionne en acteur engagé dans la promotion d'une gestion patrimoniale éthique et durable. Elle se dédie à l'instauration d'un modèle d'épargne immobilière responsable, en évaluant systématiquement la performance extra-financière de ses actifs immobiliers selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). SOFIDY s'engage dans une démarche d'amélioration continue, visant à optimiser l'impact positif de ses fonds sur les investisseurs, l'environnement et les générations futures.

En tant que marque du Groupe Tikehau Capital, SOFIDY adopte une stratégie de croissance ambitieuse, mettant l'accent sur le développement durable et responsable et une vision à long terme des investissements immobiliers.

Pour l'exercice 2026, la société de gestion prévoit une distribution annuelle entre 14,50 € et 16,00 €/part (non garanti), soit un taux de distribution cible compris entre 4,53 % et 5,00 % au regard du prix de souscription actuel (320 €). Cette fourchette tient compte des conditions de marché actuelles et de la stratégie de recentrage du portefeuille en cours.

D'autre part, la SCPI Sofiboutique est disponible en assurance-vie.

La SCPI Sofiboutique (ex-Immorente 2) a historiquement privilégié une stratégie de valorisation du patrimoine à moyen et long terme, via des acquisitions sélectives orientées commerce de proximité et pied d'immeuble. Cette approche vise davantage la progression de la valeur de part que la recherche d'un rendement immédiat.

La PGA 2025 s'établit à 5,14 % (TD 5,14 %, prix de part stable à 320 €) et le TRI depuis l'origine ressort à +5,01 %. La valeur de reconstitution (309,05 €) est légèrement inférieure au prix de souscription (320 €), soit une prime de 3,54 % pour un nouvel entrant. Le TOF a progressé à 97,35 % au T1 2026 (vs 94,48 % au T3 2025), témoignant d'efforts locatifs efficaces. La prévision de dividende annuel 2026 est fixée entre 14,50 € et 16,00 €/part (4,53 % - 5,00 %, non garanti).

Sofiboutique se positionne comme une SCPI de commerces spécialisée, de taille moyenne, offrant un couple rendement / revalorisation compétitif, davantage orientée sur la stabilité et la valorisation de long terme que sur un rendement immédiat.

La SCPI Sofiboutique n'est pas commercialisée par Louve Invest.