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Les essentiels à retenir :
- L'usufruit temporaire en SCPI permet aux sociétés à l'IS (SCI, SAS, SARL) de percevoir 100% des loyers pendant 5 à 15 ans en investissant seulement 20 à 35% de la valeur en pleine propriété.
- Ce montage offre une optimisation fiscale puissante grâce à l'amortissement comptable linéaire qui réduit l'impôt sur les sociétés. Par exemple, sur la SCPI Iroko Zen avec un démembrement de 10 ans, le TRI net après IS atteint environ 8,7%.
- La marketplace Louve Invest a déjà facilité 1 975 transactions d'usufruit temporaire, avec 94% des opportunités sécurisées en moins de 10 minutes (délai médian de 1,25 minute).
- Les principaux risques à considérer sont la liquidité quasi nulle (revente impossible avant terme), la perte totale du capital à l'échéance, et les rendements non garantis.
- L'usufruit temporaire répond à une stratégie de placement de trésorerie pour entreprises, à distinguer de la nue-propriété (défiscalisation pour particuliers) et de l'usufruit viager (transmission familiale).
Comme tout bien immobilier, il est possible d’acheter des parts de SCPI soit en pleine propriété, soit en nue-propriété ou en usufruit temporaire. Selon votre profil, cette dernière option peut être un excellent placement de trésorerie !
Mais alors, comment fonctionne l’usufruit temporaire ? Où acheter l’usufruit de parts de SCPI ? Pourquoi choisir le placement par usufruit ?
Zoom sur les spécificités de ce mécanisme d’usufruit SCPI qui offre de multiples avantages : forte décote sur le prix des parts, rentabilité élevée, économie d’impôts…
L’usufruit est le droit d’user d’un bien ou d’en percevoir les loyers sans en être pleinement propriétaire.
Concrètement, comment est-ce que cela fonctionne ? Les biens immobiliers sont séparables en deux entités : la nue-propriété (les murs du bien) et l’usufruit (les loyers locatifs). C’est ce que l’on appelle le démembrement.
Il existe deux types de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.
Le démembrement temporaire
Par opposition au démembrement viager, le démembrement temporaire a lieu sur une durée fixée contractuellement par les parties. Bien que cette durée varie entre 3 et 20 ans, on considère que la durée idéale d’un démembrement temporaire pour le nue-propriétaire se situe entre 7 et 10 ans mais tout dépend des SCPI.
On vous décrypte d’ailleurs, les meilleurs démembrements avec les durées idéales de détention pour chaque SCPI, sur notre article investir en démembrement de SCPI.
Ces clés de répartition s'appuient sur le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l'usufruit temporaire à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans.
Le démembrement viager
Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire va récupérer la pleine propriété des parts détenues.
C’est un investissement sur le long terme, généralement intéressant dans un cadre familial. Plus tôt le démembrement viager est effectué, plus c’est intéressant. Les décotes sont fixes selon l’âge de l’usufruitier
Nue-propriété vs Usufruit : deux stratégies complémentaires
Cet article se concentre sur l'usufruit temporaire, c'est-à-dire l'acquisition du droit de percevoir les revenus d'une SCPI sans en détenir la propriété. Si vous êtes un particulier fortement imposé cherchant à investir en SCPI sans percevoir de revenus immédiats, nous vous invitons à consulter notre article dédié à la nue-propriété de SCPI, qui détaille ce montage patrimonial complémentaire.
L’investissement en SCPI par achat usufruit s’adresse à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales (SCI, SAS, SARL, etc.). Il est toutefois nécessaire de bien connaître le type d’usufruit de SCPI adapté à son profil pour maximiser ses rendements.
L’usufruit temporaire en SCPI
L’investissement en usufruit temporaire est un excellent placement de trésorerie pour les personnes morales.
L’achat d’usufruit temporaire en SCPI est une opération courante pour les sociétés soumises à l’IS souhaitant placer leur trésorerie. C’est une option d’ailleurs souvent privilégiée par les SCI, mais le montage usufruit trésorerie s’applique tout autant aux autres types de sociétés (SAS, SARL, etc.).
Le principe est le suivant : la société va bénéficier à la fois d’un revenu élevé (elle perçoit des loyers bien supérieurs à son investissement initial) et d’un levier fiscal important (elle amortit son investissement de manière linéaire sur la durée du démembrement ce qui diminue fortement le revenu imposable). Pour les personnes morales imposées à l’IS, investir sa trésorerie excédentaire en usufruit SCPI via démembrement temporaire est donc particulièrement intéressant !
Attention tout de même, les rendements ne sont pas garantis et c'est un risque à prendre en compte dans ce montage financier.
Pourquoi l'usufruit temporaire est un montage complexe
L'usufruit temporaire en SCPI ne s'achète pas comme des parts en pleine propriété ou en nue-propriété. C'est un montage patrimonial sur-mesure qui nécessite une analyse approfondie de votre situation fiscale, comptable et juridique.
Contrairement à la nue-propriété, où le processus est automatisé et accessible en quelques clics, l'acquisition d'usufruit temporaire implique plusieurs étapes structurantes :
- Analyse de votre trésorerie excédentaire : montant disponible, durée d'immobilisation souhaitée, objectifs de rendement
- Structuration juridique : validation que votre structure (SCI IS, SARL, SAS, holding) permet l'amortissement comptable de l'usufruit
- Validation comptable : votre expert-comptable doit confirmer le traitement de l'usufruit en immobilisation incorporelle amortissable
- Matching avec des nu-propriétaires : recherche d'investisseurs particuliers cherchant à acquérir la nue-propriété sur la même SCPI, la même durée, et le même montant
- Montage de l'opération : coordination notariale (si nécessaire), signature des actes, mise en place du démembrement
Cette complexité explique pourquoi l'usufruit temporaire représente une part minoritaire des investissements en SCPI : la plupart des investisseurs privilégient la pleine propriété ou la nue-propriété, plus simples et plus liquides.
Un autre avantage pour les dirigeants d'entreprise : l'usufruit temporaire détenu par une société à l'IS n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du dirigeant, contrairement aux parts détenues en pleine propriété ou en nue-propriété.
En revanche, pour les particuliers soumis à l'impôt sur le revenu, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc fiscalisés comme tels. Il est donc moins pertinent pour les personnes physiques d'effectuer un achat d'usufruit temporaire en SCPI.
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Nous avons lancé ce partenariat qui vous permet de créer en ligne une personne morale pour l'investissement en SCPI. Vous bénéficiez de conditions avantageuses, en utilisant notre lien et en vous inscrivant : soit vous créez votre SCI gratuitement avec un abonnement Indy Premium, soit vous profitez de 3 mois offerts sur Indy Premium.
Conseil de Clément : Le démembrement croisé est particulièrement efficace pour les dirigeants d'entreprise : la société (personne morale) acquiert l'usufruit pour optimiser sa trésorerie avec l'amortissement fiscal, tandis que le dirigeant (personne physique) achète la nue-propriété à prix décoté pour préparer sa retraite sans fiscalité pendant le démembrement. À l'échéance, le dirigeant récupère la pleine propriété et commence à percevoir les loyers au moment où son TMI sera plus faible.
Exemple particulier d’un placement de trésorerie en SCPI (usufruit temporaire)
Ce montage s'appuie sur les dispositions comptables et fiscales applicables aux sociétés à l'impôt sur les sociétés.
Considérons une société imposée à l’IS qui acquiert l’usufruit de SCPI pour 5 ans. Elle acquiert la valeur de 20 000 € d’usufruit de SCPI.
Sur 5 ans, la décote dépend des SCPI, on la fixe à 20% pour l’exemple. Cela signifie que la pleine propriété vaut 100 000 €. Si l’on considère un rendement de 5%, les revenus perçus s’élèvent à 5 000€ par an. Le revenu total sur les 5 années d’investissement s’élève donc à 25 000 €.
Il y a la possibilité de procéder à un amortissement annuel de la valeur investie initialement, soit 4 000 € par an (20 000 € / 5 années de démembrement). Cela permet de réduire le revenu imposable et de rendre l’investissement encore plus intéressant.
Voici un petit tableau récapitulatif d’une simulation d’un placement de trésorerie en usufruit temporaire.
Exemple chiffré d'un usufruit temporaire avec la SCPI Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen, gérée par Advenis REIM, illustre concrètement l'intérêt du démembrement temporaire pour les personnes morales et les particuliers. Avec une performance globale annuelle (PGA) de 8,13% en 2025 et un taux de distribution de 7,14%, elle offre un rendement attractif tout en permettant une optimisation patrimoniale et fiscale.
Hypothèse de démembrement sur 10 ans :
- Valeur en pleine propriété : 100 000 €
- Clé de répartition Iroko Zen 10 ans : 34,5% usufruit / 65,5% nue-propriété
- Prix de la part 2025 : 204 €
- Taux de distribution 2025 : 7,14%
Pour l'usufruitier (société IS) :
La société investit 34 500 € pour acquérir l'usufruit temporaire de 10 ans sur une valeur de 100 000 € en pleine propriété.
- Revenus annuels : 7 140 € (7,14% calculés sur 100 000 €, et non sur les 34 500 € investis)
- Total revenus sur 10 ans : 71 400 €
- Amortissement annuel déductible : 3 450 € (34 500 € / 10 ans)
Chaque année, la société perçoit 7 140 € de revenus, mais grâce à l'amortissement comptable, seuls 3 690 € par an (7 140 € - 3 450 €) sont imposables à l'impôt sur les sociétés. Cet effet de levier fiscal optimise considérablement la rentabilité nette.
- Gain brut sur 10 ans : 36 900 € (71 400 € - 34 500 €)
- TRI brut estimé : ~11% par an
Pour le nu-propriétaire (particulier) :
L'investisseur particulier acquiert la nue-propriété pour 65 500 € au lieu de 100 000 €, soit une décote de 34,5%.
- Aucune fiscalité pendant 10 ans : pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, pas d'IFI
- Remembrement automatique : à l'échéance des 10 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (valorisée ~100 000 €) sans aucun coût supplémentaire ni fiscalité sur cette plus-value latente
- Début de perception des loyers : après 10 ans, au moment où son TMI sera potentiellement plus faible (retraite)
La SCPI Iroko Zen a affiché une performance globale annuelle (PGA) de 8,13% en 2025, combinant distribution et revalorisation du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement dépend de l'évolution du taux d'occupation et du marché immobilier. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
L’usufruit viager en SCPI
Ce type d’usufruit est à privilégier pour les personnes physiques qui souhaitent anticiper leur succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de leur vie (revenus non garantis qui peuvent être revus à la hausse comme à la baisse).
Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va percevoir des revenus jusqu’à son décès tout en anticipant, de façon astucieuse, la transmission de son patrimoine. En effet, au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire va bénéficier d’une valorisation accrue des parts de SCPI et ainsi récupérer un patrimoine plus conséquent. Obtenir de l’usufruit viager peut se faire de deux manières différentes :
- Les parents qui acquièrent ou qui sont déjà propriétaires de parts de SCPI en pleine propriété peuvent conserver l’usufruit pour percevoir des revenus de leur vivant et donner la nue-propriété des parts de SCPI à leurs enfants : une manière de préparer la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant d’un complément de revenu. C’est la réalisation d’un démembrement viager !
- Les parents procèdent à une donation en somme d’argent en amont à leurs enfants, et achètent l’usufruit viager d’une SCPI. En parallèle, les enfants qui ont bénéficié de la donation acquièrent la nue propriété correspondant à l’usufruit des parents : un moyen de faire baisser drastiquement les droits de succession lors du décès des parents.
Tableau récapitulatif
Comment fonctionne la marketplace usufruit Louve Invest ?
Chez Louve Invest, nous avons développé une marketplace dédiée à l'usufruit temporaire qui a déjà facilité plus de 1 975 transactions pour un total de 251 373 parts vendues, avec un délai médian de matching de seulement 1,25 minute.
Le processus en 4 étapes :
- Inscription à la marketplace : vous créez votre compte professionnel (personne morale) et manifestez votre intérêt pour l'usufruit temporaire en nous contactant à contact@louveinvest.com
- Réception des opportunités : Vous recevrez un email dès qu'une opportunité d'usufruit sera disponible. Le mail indiquera le montant, la clé de démembrement, la durée et la SCPI proposée.
- Positionnement sur l'opportunité : Vous pouvez ensuite vous positionner sur l'achat de l'usufruit. Attention : la demande est très forte, il est essentiel d'être réactif pour sécuriser une opportunité.
- Matching et montage : si vous confirmez votre intérêt, Louve Invest coordonne le matching avec le nu-propriétaire et facilite la mise en place du démembrement
Ce système de marketplace fermée permet de fluidifier un marché traditionnellement opaque et complexe, où les opportunités d'usufruit étaient réservées à un réseau restreint de CGP et de family offices.
Conseil de Clément : Le matching entre usufruitiers et nu-propriétaires peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon les montants et les durées recherchées. L'usufruit temporaire n'est pas un placement instantané : il faut anticiper ce délai dans votre stratégie de trésorerie. Notre recommandation : inscrivez-vous à la marketplace dès que vous identifiez un excédent de trésorerie durable, même si vous n'avez pas encore de montant précis en tête. Cela vous permet de recevoir les opportunités en temps réel et de vous positionner rapidement quand une offre correspond à vos critères.
Usufruit direct ou fonds collectifs : quelle différence ?
Il existe deux façons d'investir en usufruit de SCPI : l'acquisition directe de droits d'usufruit sur des parts spécifiques, ou l'investissement via un fonds collectif spécialisé.
L'usufruit direct offre un contrôle précis sur les SCPI choisies et permet de sélectionner des durées et des clés de répartition adaptées à vos besoins. C'est la solution idéale pour les investisseurs qui souhaitent une allocation sur-mesure et maîtriser leur stratégie patrimoniale.
Les fonds collectifs mutualisent l'investissement sur plusieurs SCPI et plusieurs durées de démembrement, offrant ainsi une diversification automatique. Ils conviennent particulièrement aux investisseurs souhaitant déléguer la sélection et la gestion.
Chez Louve Invest, nous privilégions l'approche directe, qui permet à nos clients de choisir précisément les SCPI correspondant à leur profil de risque et à leurs objectifs de rendement. Notre marketplace offre un accès transparent aux opportunités d'usufruit disponibles sur le marché.
Comment acheter de l'usufruit SCPI avec Louve Invest ?
Avec Louve Invest, l'achat est simplifiée : il est aujourd’hui possible d’acheter des parts en SCPI par usufruit temporaire en ligne en quelques clics.
En 2 étapes :
- Créer un compte en tant que personne morale
- Une fois votre profil complet, il suffit de nous faire la demande par e-mail à contact@louveinvest.com.
Vous serez alors inscrit à notre marketplace et vous recevrez toutes les notifications d’opportunités d’usufruit par mail !
L’usufruit temporaire d’une part de SCPI est un excellent placement de trésorerie, en particulier pour les personnes morales. L’usufruitier perçoit les loyers d’un bien qu’il ne possède pas, ce qui le met à l’abri de nombreux risques liés aux variations de prix de l’immobilier. Ce n'est pas pour autant, qu'il n'y a aucun risque, les rendements ne sont pas garantis.
L’achat d’usufruit offre un avantage fiscal considérable aux sociétés IS et profite également aux particuliers qui souhaitent anticiper leur transmission de patrimoine tout en s’assurant des revenus complémentaires (dans le cas du démembrement en viager et donc de l’usufruit viager).
Vous l’aurez compris : quel que soit votre profil investisseur, n’hésitez pas à vous inscrire pour recevoir les notifications d’opportunités d’usufruit proposées par Louve Invest !
