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- En démembrement viager SCPI, l'usufruitier (le parent) perçoit les dividendes des parts jusqu'à son décès, tandis que le nu-propriétaire (l'enfant) détient le capital sans en percevoir les revenus.
- La clé de répartition dépend de l'âge de l'usufruitier : entre 51 et 60 ans, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est à 50/50, c'est la tranche la plus avantageuse pour initier le montage (CGI art. 669).
- Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans droits de succession, à condition que la donation ait respecté les abattements fiscaux (100 000 € par parent par enfant, renouvelables tous les 15 ans).
- Pendant toute la durée du démembrement, les parts ne sont pas comptabilisées dans l'IFI du nu-propriétaire, un avantage clé pour les enfants dont le patrimoine immobilier est proche du seuil de 1,3 M€.
- Ce montage s'adresse aux parents souhaitant transmettre leur patrimoine de leur vivant tout en conservant des revenus complémentaires, idéalement entre 51 et 60 ans pour maximiser la décote accordée aux héritiers.
Le démembrement temporaire SCPI est en général plus connu, il consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit, sur une période de temps limité. En général, 5 à 10 ans selon la SCPI et l'objectif de l'investisseur, là où la clé de démembrement de la SCPI est souvent la plus intéressante pour le nu-propriétaire. Mais son objectif est différent du démembrement viager (pour lequel on ne peut pas déterminer à l’avance la durée), le démembrement temporaire SCPI est plus utilisé pour préparer sa retraite ou encore pour faire fructifier la trésorerie de son entreprise.
Définition du démembrement viager SCPI
Le démembrement viager en SCPI, consister à diviser la pleine propriété des parts de SCPI, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, jusqu’au décès de l’usufruitier.
Tant que l’usufruitier est en vie, c’est lui qui touche les dividendes des parts SCPI, tandis que le nu-propriétaire détient le capital. Ces dividendes sont fiscalisés comme des revenus fonciers classiques dans les mains de l'usufruitier, soumis à l'impôt sur le revenu (à sa TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
À la mort de l’usufruitier, la pleine propriété des parts revient à “l’ex nu-propriétaire” (qui devient donc plein propriétaire !).
Durant la période de démembrement, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ne peut décider seul de revendre les parts de SCPI.
Clé de répartition du démembrement viager SCPI
Le démembrement viager répartit donc la valeur de la part de SCPI entre usufruitier et nu-propriétaire. Mais sur quel pourcentage ? 80/20 ? 60/40 ? …
C’est ce qu’on appelle la clé de répartition, qui, pour le démembrement viager, est donnée en fonction de l’âge de l’usufruitier et suivant ce tableau :
Comment réaliser une donation par démembrement viager
Contrairement à ce qui est souvent écrit et dit, l’épargnant n’est pas forcé de passer par un notaire pour faire une donation de la nue-propriété des parts de SCPI.
Il existe 2 cas : en amont de l’achat des parts, ou en aval.
En amont de la souscription des parts
C’est très simple, vous procédez à la souscription en définissant directement l’usufruitier (vous, le parent par exemple) et le nu-propriétaire (votre enfant par exemple). Et vous pouvez passer par un conseiller Louve pour que le bulletin de souscription soit directement rempli.
En aval de la souscription des parts
Après une souscription en pleine propriété de parts de SCPI, il est faisable de procéder à un démembrement viager, mais nous vous le déconseillons, car il y a un risque de frais supplémentaires.
Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait obligatoirement en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr — le formulaire papier CERFA N°2735 n'est plus accepté. La déclaration doit être effectuée dans le mois suivant le don pour bénéficier de l'exonération.
Fiscalité et montant de donation privilégié
L’administration fiscale vous permet de ne pas payer d’impôts supplémentaires, si chaque parent fait une donation :
- à chacun de ses enfants, d'un montant maximum de 100 000€ en biens ou parts (SCPI, immobilier…), auxquels peuvent s'ajouter 31 865€ supplémentaires sous forme de don d'argent, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur.
- tous les 15 ans.
Ceci explique pourquoi lors du montage financier, on essaye souvent d’avoir un montant maximum de 100 000 € sur la nue-propriété.
Et vis-à-vis de l’administration fiscale, vous n’avez qu'à déclarer le don en ligne via votre espace personnel impots.gouv.fr dans le mois suivant la donation.
Exemple d’un démembrement viager SCPI avec donation
Prenons un couple de parents de 52 et 53 ans qui souhaite faire une donation à leur fils et à leur fille via du démembrement viager en SCPI et profiter de la décote de 50% à laquelle ils ont droit (la clé de répartition étant de 50% entre 51 et 60 ans).
Pour ne pas payer de frais de donation, auprès de l’administration fiscale, au maximum chacun peut donner à son fils 100 000 € et à sa fille 100 000 €.
Le fils peut donc toucher 200 000€ sans frais de donation et la fille également.
Ces 200 000 € sont pour de la nue-propriété, et les parents peuvent donc investir 400 000 € par enfant (= 400 000€ / 50%).
Ainsi, les parents auront investi 800 000€ au total (400 000€ par enfant), dont ils conservent l'usufruit, soit des revenus équivalents à une pleine propriété de 800 000€ (sachant qu'ils toucheront le même montant de loyer que s'ils avaient de la pleine propriété à 800 000€), leur fils sera nu-propriétaire sur un montant de 200 000€, et leur fille sera nue-propriétaire sur un montant de 200 000€.
Au décès des parents, les enfants touchent la partie usufruit des parts de SCPI, soit 200 000€ chacun et sans frais de succession (chacun aura alors un total de 400 000€ en pleine propriété de parts de SCPI).
Objectif d’un démembrement viager SCPI
Le démembrement de SCPI en viager permet donc d’anticiper la transmission de son patrimoine :
- Le partage entre les héritiers est clair et est défini dès son vivant.
- Et ce montage financier permet d’éviter tout frais de succession.
Sans pour autant en souffrir de son vivant, car celui qui anticipe la transmission de son patrimoine par démembrement viager, reste usufruitier des parts de SCPI. Il touche donc les dividendes (mensuels ou trimestriels selon la SCPI). Ce qui peut être fort agréable lorsque l’on arrive à sa retraite, avec en général une baisse de revenus.
Les parents voulant préparer leur succession.
Le démembrement de propriété dit viager en SCPI est un mécanisme permettant à la fois d’obtenir des revenus complémentaires et d’anticiper la transmission du patrimoine.
Les parents détenteurs (ou futurs détenteurs de l’usufruit) de parts de SCPI pourront léguer à leurs enfants tout en percevant des revenus.
Au moment du décès des parents, les enfants obtiendront la pleine propriété des parts de SCPI, déjà réparti selon les héritiers, et sans payer de frais de succession.
Conseil de Clément : Le moment idéal pour initier un démembrement viager se situe entre 51 et 60 ans : la clé de répartition à 50 % offre une décote maximale pour le nu-propriétaire, et l'usufruitier a encore de nombreuses années devant lui pour percevoir des revenus. Passé 70 ans, la décote devient moins intéressante pour les enfants et le calendrier de donation tous les 15 ans laisse moins de marge de manœuvre. Pensez également à combiner les donations : chaque parent peut donner à chaque enfant, ce qui multiplie les enveloppes disponibles.
Avantages du démembrement viager
Sécurité familiale
Le démembrement viager est fréquemment employé comme moyen de protection et de transfert patrimonial, garantissant un revenu stable à l'usufruitier, souvent un parent, jusqu'à la fin de sa vie.
Bénéfices fiscaux lors de la transmission
Les héritiers (nus-propriétaires) peuvent profiter d'une transmission des parts avantageuse sur le plan fiscal. Ce montage permet effectivement d’éviter les droits de succession.
Inconvénients du démembrement viager
Incertitude de la durée du démembrement viager
Étant donné que la durée du démembrement n'est pas prédéterminée, elle peut être soit trop courte, soit trop longue en fonction de la durée de vie de l'usufruitier. Ce qui peut être une source de problème selon les impondérables, selon les évènements de la vie de chacun.
Cela a un impact significatif sur la stratégie patrimoniale du nu-propriétaire.
Absence de revenus pour les nus-propriétaires
Les nus-propriétaires ne reçoivent pas de revenus issus des parts de SCPI tant que l'usufruitier est vivant, ce qui peut être une contrainte financière pour eux.
Conseil de Clément : Si votre objectif est la transmission, le démembrement viager reste l'outil le plus efficace : pas de frais de succession, répartition figée dès le départ, et revenus conservés jusqu'au décès. En revanche, si vous cherchez uniquement à optimiser votre fiscalité personnelle sans enjeu de transmission, le démembrement temporaire sera presque toujours plus adapté. Les deux stratégies ne s'excluent pas : certains investisseurs combinent viager sur une partie de leur patrimoine SCPI et temporaire sur l'autre.
Voici un rappel de la différence entre le démembrement viager et le démembrement temporaire :
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Clément Renault est ingénieur (École des Ponts, MSc Stanford) et alumni Y Combinator W18.
Après avoir été data scientist dans la Silicon Valley puis co‑fondateur de la start‑up de navires autonomes Shone, il revient en 2021 pour lancer Louve Invest, la fintech qui démocratise l’investissement SCPI, qu’il dirige aujourd’hui en tant que CEO.
