Démembrement viager SCPI : une transmission de patrimoine sans frais de succession

Le démembrement viager en SCPI est une bonne stratégie pour percevoir des revenus réguliers tout en transmettant son patrimoine sans frais de succession.

Démembrement viager SCPI : une transmission de patrimoine sans frais de succession
Clément Renault
Mise à jour le 

11/6/2024

Démembrement viager SCPI : un intérêt pour l’héritage
  • Le démembrement immobilier divise le droit de propriété entre :
    • la nue-propriété (le nu-propriétaire dispose du bien, il dispose des murs),
    • et l’usufruit (l’usufruitier occupe le bien ou l’utilise pour percevoir des loyers)
  • Le démembrement viager, consiste à faire cette séparation, entre nue-propriété et usufruit, sur la période de vie de l’usufruitier (le plus souvent les parents).
  • Comme les SCPI, ont plusieurs bien immobiliers, leur statut leur permet de faire aussi du démembrement viager sur leurs parts.
  • Le gros intérêt d’un démembrement viager SCPI est de pouvoir transmettre son patrimoine à ses héritiers (les nus-propriétaires), en leur faisant profiter d’une fiscalité allégée, tout en préservant l’harmonie familiale (en évitant tout litige de succession).

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Découvrir nos SCPI en démembrement viager

Le démembrement temporaire SCPI est en général plus connu, il consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit, sur une période de temps limité. En général, 7-8 ans, là où la clé de démembrement de la SCPI est souvent la plus intéressante pour le nu-propriétaire. Mais son objectif est différent du démembrement viager (pour lequel on ne peut pas déterminer à l’avance la durée), le démembrement temporaire SCPI est plus utilisé pour préparer sa retraite ou encore pour faire fructifier la trésorerie de son entreprise.

Comment fonctionne un démembrement viager SCPI ?

Définition du démembrement viager SCPI

Le démembrement viager en SCPI, consister à diviser la pleine propriété des parts de SCPI, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, jusqu’au décès de l’usufruitier.

Tant que l’usufruitier est en vie, c’est lui qui touche les dividendes des parts de SCPI, tandis que le nu-propriétaire détient le capital.

À la mort de l’usufruitier, la pleine propriété des parts revient à “l’ex nu-propriétaire” (qui devient donc plein propriétaire !).

Durant la période de démembrement, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ne peut décider seul de revendre les parts de SCPI.

Clé de répartition du démembrement viager SCPI

Le démembrement viager répartit donc la valeur de la part de SCPI entre usufruitier et nu-propriétaire. Mais sur quel pourcentage ? 80/20 ? 60/40 ? …

C’est ce qu’on appelle la clé de répartition, qui, pour le démembrement viager, est donnée en fonction de l’âge de l’usufruitier et suivant ce tableau : 

Âge de l’usufruitier Valeur nue-propriété Valeur usufruit
Moins de 21 ans 10 % 90 %
de 21 à 30 ans 20 % 80 %
de 31 à 40 ans 30 % 70 %
de 41 à 50 ans 40 % 60 %
de 51 à 60 ans 50 % 50 %
de 61 à 70 ans 60 % 40 %
de 71 à 80 ans 70 % 30 %
de 81 à 90 ans 80 % 20 %
à partir de 91 ans 90 % 10 %

Donation par démembrement viager SCPI

Comment réaliser une donation par démembrement viager

Contrairement à ce qui est souvent écrit et dit, l’épargnant n’est pas forcé de passer par un notaire pour faire une donation de la nue-propriété des parts de SCPI.

Il existe 2 cas : en amont de l’achat des parts, ou en aval.

En amont de la souscription des parts

C’est très simple, vous procédez à la souscription en définissant directement l’usufruitier (vous, le parent par exemple) et le nu-propriétaire (votre enfant par exemple). Et vous pouvez passer par un conseiller Louve pour que le bulletin de souscription soit directement rempli.

En aval de la souscription des parts

Après une souscription en pleine propriété de parts de SCPI, il est faisable de procéder à un démembrement viager, mais nous vous le déconseillons, car il y a un risque de frais supplémentaires. 

Vous allez remplir le document CERFA N°2735 et l’envoyer à la société de gestion qui s’occupe de la SCPI concernée et qui procèdera au démembrement viager que vous souhaitez. 

Seulement certaines sociétés de gestion pourront vous prendre des frais pour la procédure allant jusqu’à 600€.  

Fiscalité et montant de donation privilégié

L’administration fiscale vous permet de ne pas payer d’impôts supplémentaires, si chaque parent fait une donation : 

  • à chacun de ses enfants, d’un montant maximum de 131 865€ (dont 31 865 € en don d’argent),    
  • tous les 15 ans.

Ceci explique pourquoi lors du montage financier, on essaye souvent d’avoir un montant maximum de 100 000 € sur la nue-propriété.

Et vis-à-vis de l’administration fiscale, vous n’avez qu’à remplir le CERFA N°2735 directement sur votre espace de déclaration des revenus impots.gouv.fr.

Exemple d’un démembrement viager SCPI avec donation

Prenons un couple de parents de 52 et 53 ans qui souhaite faire une donation à leur fils et à leur fille via du démembrement viager en SCPI et profiter de la décote de 50% à laquelle ils ont droit (la clé de répartition étant de 50% entre 51 et 60 ans). 

Pour ne pas payer de frais de donation, auprès de l’administration fiscale, au maximum chacun peut donner à son fils 100 000 € et à sa fille 100 000 €. 

Le fils peut donc toucher 200 000€ sans frais de donation et la fille également.

Ces 200 000 € sont pour de la nue-propriété, et les parents peuvent donc investir 400 000 € par enfant (= 400 000€ / 50%).

Ainsi, les parents seront usufruitiers sur un montant de 400 000 € (sachant qu'ils toucheront le même montant de loyer que s'ils avaient de la pleine propriété à 800 000€), leur fils sera nu-propriétaire sur un montant de 200 000€, et leur fille sera nue-propriétaire sur un montant de 200 000€.

Au décès des parents, les enfants touchent la partie usufruit des parts de SCPI, soit 200 000€ chacun et sans frais de succession (chacun aura alors un total de 400 000€ en pleine propriété de parts de SCPI).

Objectif d’un démembrement viager SCPI

Le démembrement de SCPI en viager permet donc d’anticiper la transmission de son patrimoine

  • Le partage entre les héritiers est clair et est défini dès son vivant.
  • Et ce montage financier permet d’éviter tout frais de succession. 

Sans pour autant en souffrir de son vivant, car celui qui anticipe la transmission de son patrimoine par démembrement viager, reste usufruitier des parts de SCPI. Il touche donc les dividendes (mensuels ou trimestriels selon la SCPI). Ce qui peut être fort agréable lorsque l’on arrive à sa retraite, avec en général une baisse de revenus.

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Investir en SCPI démenbrée en viager

Qui a intérêt à faire du démembrement viager SCPI ?

Les parents voulant préparer leur succession.

Le démembrement de propriété dit viager en SCPI est un mécanisme permettant à la fois d’obtenir des revenus complémentaires et d’anticiper la transmission du patrimoine.

Les parents détenteurs (ou futurs détenteurs de l’usufruit) de parts de SCPI pourront léguer à leurs enfants tout en percevant des revenus.

Au moment du décès des parents, les enfants obtiendront la pleine propriété des parts de SCPI, déjà réparti selon les héritiers, et sans payer de frais de succession. 

Avantages et inconvénients d’un démembrement viager SCPI

Avantages du démembrement viager

Sécurité familiale

Le démembrement viager est fréquemment employé comme moyen de protection et de transfert patrimonial, garantissant un revenu stable à l'usufruitier, souvent un parent, jusqu'à la fin de sa vie.

Bénéfices fiscaux lors de la transmission

Les héritiers (nus-propriétaires) peuvent profiter d'une transmission des parts avantageuse sur le plan fiscal. Ce montage permet effectivement d’éviter les droits de succession.

Inconvénients du démembrement viager

Incertitude de la durée du démembrement viager

Étant donné que la durée du démembrement n'est pas prédéterminée, elle peut être soit trop courte, soit trop longue en fonction de la durée de vie de l'usufruitier. Ce qui peut être une source de problème selon les impondérables, selon les évènements de la vie de chacun.

Cela a un impact significatif sur la stratégie patrimoniale du nu-propriétaire.

Absence de revenus pour les nus-propriétaires

Les nus-propriétaires ne reçoivent pas de revenus issus des parts de SCPI tant que l'usufruitier est vivant, ce qui peut être une contrainte financière pour eux.

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Les questions fréquentes

Qu'est-ce que le démembrement viager de parts de SCPI ?

Le démembrement viager de parts de SCPI est une technique utilisée pour optimiser la transmission du patrimoine. Il consiste à séparer la propriété des parts en deux droits distincts : l'usufruit, qui permet de percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère la possession sans droit aux revenus. Cette séparation dure jusqu'au décès de l'usufruitier.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement viager ?

Le démembrement viager permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. Les revenus perçus par l'usufruitier ne sont pas imposés chez le nu-propriétaire, réduisant ainsi la pression fiscale. De plus, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère l'usufruit sans frais supplémentaires, ce qui peut réduire les droits de succession.

Qui peut bénéficier du démembrement viager de SCPI ?

Le démembrement viager de SCPI est particulièrement adapté aux personnes souhaitant préparer leur succession tout en continuant à percevoir des revenus. Il est couramment utilisé par les parents pour transmettre leur patrimoine à leurs enfants tout en assurant leur propre sécurité financière grâce aux revenus générés par l'usufruit.

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