Upêka

Investir SCPI avec Upêka, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle adopte une stratégie diversifiée, à la fois géographique et sectorielle, avec une majorité d’actifs situés en Europe.

La SCPI cible des actifs professionnels à fort potentiel de valorisation, dans une logique de gestion opportuniste dite “value-add”. Bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique peuvent être intégrés au portefeuille en fonction des opportunités du marché.

Upeka se distingue également par un modèle de frais repensé, sans frais de souscription, qui vise à améliorer le rendement net pour les porteurs de parts dès les premières années.

À fin 2025, les frais d'entrée sont de 0 % et les frais de sortie sont dégressifs avec disparition totale au bout de 6 ans. Conjugués à la baisse du marché immobilier actuelle (surtout en Europe), qui permet de faire des acquisitions à fort rendement, ce sont deux éléments très intéressants qui attirent des investisseurs. La communauté parle de cette SCPI sur le forum.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis

La SCPI Upeka a été lancée en 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, agréée par l’AMF en 2021. Son ambition est de proposer un véhicule d’investissement immobilier à la fois diversifié et accessible, en mettant l’accent sur la transparence des frais et une stratégie d’acquisition opportuniste.

Axipit est une structure récente, mais elle s’appuie sur l’expertise du groupe Aquila Asset Management, créé en 2010, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs. Aquila est reconnu pour son approche institutionnelle de l’investissement immobilier, notamment à travers des fonds professionnels spécialisés, des club deals et des opérations à forte valeur ajoutée.

Le groupe développe des opérations à forte valeur ajoutée, incluant restructuration, repositionnement d’actifs, reconversion, ou ventes par lots d’immeubles résidentiels. Son expertise s’étend à l’ensemble du marché immobilier français (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). Ce sont ses équipes – asset managers, analystes, ingénieurs – qui accompagnent directement le développement stratégique et opérationnel d’Axipit.

C’est cette expertise que la société de gestion mobilise pour développer Upeka : une SCPI diversifiée dans sa typologie d’actifs comme dans sa répartition géographique, avec une orientation assumée vers des investissements européens à potentiel, et une volonté de démocratiser l’accès à l’immobilier géré.

Upeka est une SCPI diversifiée qui adopte une stratégie opportuniste dite “value-add”, en ciblant des actifs professionnels pouvant offrir une performance supérieure grâce à leur emplacement, leur typologie ou leur potentiel de revalorisation. La SCPI ne se limite à aucun secteur d’activité, et construit son portefeuille en fonction des opportunités, tout en respectant une logique de diversification.

Elle investit aujourd’hui dans des bureaux, des commerces, de la logistique ou des locaux d’activité, et vise une répartition équilibrée entre typologies. La répartition sectorielle est déjà visible, avec plusieurs secteurs représentés, de la santé au bien-être, en passant par l’alimentaire, l’audiovisuel ou l’architecture. Sur le plan géographique, Upêka est clairement tournée vers l’Europe, avec un portefeuille désormais réparti entre les Pays-Bas (42,7 %) et l’Espagne (37,6 %) comme principaux pôles, complétés par la France (15,4 %) et une première poche en Irlande (4,2 %) à fin 2025 (en % de la valeur estimée des actifs). Autrement dit, la France reste minoritaire, mais elle pèse davantage qu’“environ 10 %” : le bulletin la situe plutôt autour de 15 % à fin 2025. Cette diversification géographique et sectorielle, ainsi que la solidité des locataires en place, renforcent la stratégie de la SCPI Upêka.

À fin 2025, Upeka présente plusieurs atouts différenciants, à commencer par sa politique de frais : 0 % de frais de souscription, et des frais de retrait dégressifs, qui disparaissent totalement au bout de 6 ans (initialement de 6 %, ils baissent de 1 % chaque année dès la première année de détention). Ce modèle réduit les frictions à l’entrée pour les investisseurs, et participe à la dynamique des SCPI dites “nouvelles générations” dites SCPI sans frais. Elle fait ainsi partie des rares SCPI sans frais à avoir adopté ce modèle dès son lancement, aux côtés de SCPI comme Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et une dernière Mistral Sélection.

Les frais de gestion, eux, s’élèvent à 18 % TTC — un niveau supérieur à la moyenne du marché, mais qui s’explique par l’absence de frais d’entrée. Le rendement annoncé est net de frais de gestion.

Côté gestion, Upeka bénéficie du soutien d’Aquila Asset Management, acteur reconnu dans la gestion immobilière institutionnelle. Le groupe apporte à Axipit son expérience des opérations à forte valeur ajoutée : restructuration, reconversion, repositionnement d’actifs, ainsi qu’un savoir-faire éprouvé sur des stratégies immobilières opportunistes.

Upêka est accompagnée par Aquila Asset Management, un groupe expérimenté qui apporte à la société de gestion Axipit son savoir-faire institutionnel dans la structuration, la reconversion et la valorisation d’actifs immobiliers complexes. Tous les actifs acquis à ce jour sont loués à 100 %, via des baux fermes à long terme.

Mais certaines limites doivent être prises en compte. Upeka reste une SCPI très jeune, avec une capitalisation encore modeste. La gestion locative n’a pas encore été confrontée à des aléas conjoncturels ou à des cycles locatifs complexes. Sa stratégie value-add repose sur l’exécution, et nécessitera d’être validée dans le temps, à mesure que de nouveaux actifs seront intégrés.

Au T4 2025, Upêka a accéléré son déploiement avec deux acquisitions qui portent le portefeuille à 14 actifs répartis dans 4 pays à fin d’année. La SCPI annonce également une exploitation toujours complète, avec un TOF de 100 % et aucune part en attente de retrait, ce qui traduit une situation de liquidité fluide à la date du bulletin.

Sur le plan de la performance et de la valorisation, le trimestre se clôture sur une revalorisation du prix de part de +3 % au 31/12/2025 (de 200 € à 206 €). Le bulletin confirme par ailleurs la poursuite de la démarche extra-financière : Upêka est labellisée ISR depuis 2024 et le maintien du label a été confirmé en octobre 2025 après audit.

Lancée en 2023, la SCPI avait constitué un premier portefeuille paneuropéen, puis la montée en puissance s’est poursuivie en 2025 : 11 actifs à la fin du 2e trimestre 2025, 12 actifs au 3e trimestre 2025, puis 14 actifs à fin 2025. Le bulletin confirme aussi la poursuite de la diversification géographique et l’accélération des investissements au T4 2025, avec notamment deux nouvelles acquisitions réalisées en France et aux Pays-Bas.

La SCPI affiche un TOF de 100 % et ne compte aucune part en attente de retrait. Sur le plan de la taille, la capitalisation atteint 41,69 M€ à fin 2025 (pour une collecte brute cumulée de 40,52 M€, dont 4,18 M€ sur le seul T4), avec 1 650 associés.

Côté performance, le bulletin indique un taux de distribution 2025 de 5,71 % brut (et 4,22 % net de fiscalité étrangère) ainsi qu’une PGA 2025 de 8,71 %, portée notamment par la revalorisation du prix de part de +3 % au 31/12/2025 (de 200 € à 206 €), tandis que le TRI cible à 10 ans demeure fixé à 6,5 % (objectif non garanti).

Enfin, sur l’extra-financier, Upêka est labellisée ISR depuis septembre 2024 et le maintien du label a été confirmé le 7 octobre 2025 après audit.

Upêka fait partie des SCPI récentes qui ont su se construire vite, mais sans donner l’impression de “faire de la taille pour faire de la taille”. La logique est lisible : un portefeuille européen, une sélection d’actifs opportuniste, et une exécution qui, à ce stade, tient la route. Le fait d’afficher un TOF à 100 % à fin 2025 et d’avoir encore une phase de développement devant elle joue en sa faveur : c’est typiquement le profil d’une SCPI “nouvelle génération” qui cherche à capter des fenêtres de marché.

Là où il faut rester lucide, c’est sur la nature même du positionnement value-add : c’est plus ambitieux, donc potentiellement plus volatil, et la performance dépendra de la capacité de la société de gestion à continuer d’acheter au bon prix, à sécuriser les locataires et à créer de la valeur dans la durée. Le signal 2025 est plutôt positif (revalorisation du prix de part et PGA en hausse), et le fait que la SCPI soit labellisée ISR renforce la cohérence du discours extra-financier.

Upêka peut donc être intéressante pour un investisseur qui accepte une SCPI encore en croissance, en gardant en tête les risques classiques (perte en capital, liquidité, revenus non garantis) et l’intérêt d’une approche diversifiée.