Upêka

Investir SCPI avec Upêka, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle adopte une stratégie diversifiée, à la fois géographique et sectorielle, avec une majorité d’actifs situés en Europe.

La SCPI cible des actifs professionnels à fort potentiel de valorisation, dans une logique de gestion opportuniste dite “value-add”. Bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique peuvent être intégrés au portefeuille en fonction des opportunités du marché.

Upeka se distingue également par un modèle de frais repensé, sans frais de souscription, qui vise à améliorer le rendement net pour les porteurs de parts dès les premières années.

Les frais d'entrée sont de 0 % et les frais de sortie sont dégressifs, avec disparition totale au bout de 6 ans. Conjugués à la baisse du marché immobilier actuelle (surtout en Europe), qui permet de faire des acquisitions à fort rendement, ce sont deux éléments très intéressants qui attirent des investisseurs. Notre communauté parle de cette SCPI sur le forum.

La SCPI Upeka a été lancée en 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, agréée par l’AMF en 2021. Son ambition est de proposer un véhicule d’investissement immobilier à la fois diversifié et accessible, en mettant l’accent sur la transparence des frais et une stratégie d’acquisition opportuniste.

Axipit est une structure récente, mais elle s’appuie sur l’expertise du groupe Aquila Asset Management, créé en 2010, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs. Aquila est reconnu pour son approche institutionnelle de l’investissement immobilier, notamment à travers des fonds professionnels spécialisés, des club deals et des opérations à forte valeur ajoutée.

Le groupe développe des opérations à forte valeur ajoutée, incluant restructuration, repositionnement d’actifs, reconversion, ou ventes par lots d’immeubles résidentiels. Son expertise s’étend à l’ensemble du marché immobilier français (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). Ce sont ses équipes – asset managers, analystes, ingénieurs – qui accompagnent directement le développement stratégique et opérationnel d’Axipit.

C’est cette expertise que la société de gestion mobilise pour développer Upeka : une SCPI diversifiée dans sa typologie d’actifs comme dans sa répartition géographique, avec une orientation assumée vers des investissements européens à potentiel, et une volonté de démocratiser l’accès à l’immobilier géré.

Upeka est une SCPI diversifiée qui adopte une stratégie opportuniste dite "value-add", en ciblant des actifs professionnels pouvant offrir une performance supérieure grâce à leur emplacement, leur typologie ou leur potentiel de revalorisation. La SCPI ne se limite à aucun secteur d'activité, et construit son portefeuille en fonction des opportunités, tout en respectant une logique de diversification.

Elle investit aujourd'hui dans des bureaux, des commerces, de la logistique ou des locaux d'activité, et vise une répartition équilibrée entre typologies. La répartition sectorielle au 31 mars 2026 se décompose ainsi : logistique/entrepôt (35 %), services bien-être (18 %), architecture et design (16 %), alimentaire et santé/laboratoire (9 % chacun), et d'autres secteurs comme la technologie, l'assurance ou l'éducation.

Sur le plan géographique, Upêka est clairement tournée vers l'Europe, avec un portefeuille réparti entre les Pays-Bas (42,7 %) et l'Espagne (37,6 %) comme principaux pôles, complétés par la France (15,4 %) et l'Irlande (4,2 %) au 31 mars 2026 (en % de la valeur estimée des actifs). Cette diversification géographique et sectorielle, ainsi que la solidité des locataires en place, renforcent la stratégie de la SCPI Upêka.

Upeka présente plusieurs atouts différenciants, à commencer par sa politique de frais : 0 % de frais de souscription, et des frais de retrait dégressifs, qui disparaissent totalement au bout de 6 ans (initialement de 6 %, ils baissent de 1 % chaque année dès la première année de détention). Ce modèle réduit les frictions à l'entrée pour les investisseurs, et participe à la dynamique des SCPI dites "nouvelles générations" dites SCPI sans frais. Elle fait ainsi partie des rares SCPI sans frais à avoir adopté ce modèle dès son lancement, aux côtés de SCPI comme Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et Mistral Sélection.

Les frais de gestion, eux, s'élèvent à 18 % TTC, un niveau supérieur à la moyenne du marché, mais qui s'explique par l'absence de frais d'entrée. Le rendement annoncé est net de frais de gestion.

Upêka est accompagnée par Aquila Asset Management, un groupe expérimenté qui apporte à la société de gestion Axipit son savoir-faire institutionnel dans la structuration, la reconversion et la valorisation d'actifs immobiliers complexes. Tous les actifs acquis à ce jour sont loués à 100 %, via des baux fermes à long terme, avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 13,4 ans et une durée jusqu'à la première option de sortie locataire (WALB) de 8,0 ans au 31 mars 2026.

Mais certaines limites doivent être prises en compte. Upeka reste une SCPI encore en développement, avec une capitalisation en croissance mais encore modeste. Sa stratégie value-add repose sur l'exécution : les premiers aléas locatifs rencontrés au T1 2026 sur les sites de Onda et La Tourette illustrent que cette gestion active implique aussi de faire face à des situations complexes, même si les garanties en place ont permis de couvrir les revenus attendus sur ce trimestre.

Au trimestre 4 2025, Upêka a accéléré son déploiement avec deux acquisitions qui portent le portefeuille à 14 actifs répartis dans 4 pays à fin d'année. Sur le plan de la valorisation, le trimestre se clôture sur une revalorisation du prix de part de +3 % au 31/12/2025 (de 200 € à 206 €). Le bulletin confirme par ailleurs la poursuite de la démarche extra-financière : Upêka est labellisée ISR depuis 2024 et le maintien du label a été confirmé en octobre 2025 après audit.

Au premier trimestre 2026, le portefeuille reste stable à 14 actifs dans 4 pays, dans un contexte de collecte en retrait (1,2 M€ collectés sur le trimestre, contre une fin d'année 2025 plus dynamique). La SCPI compte désormais 1 748 associés et aucune part en attente de retrait.

Le trimestre est marqué par des difficultés locatives sur deux sites (Onda et La Tourette) à dont les garanties ont permis de couvrir les revenus locatifs attendus sur ce trimestre. Ces situations auront toutefois un impact sur la distribution des prochains trimestres, dans l'attente de leur résolution. L'acompte du T1 2026 s'établit à 2,57 € brut par part (2,124 € net de fiscalité étrangère).

Enfin, la société de gestion soumettra à la prochaine assemblée générale plusieurs évolutions importantes : une option de réinvestissement automatique des dividendes, la possibilité de passer à une distribution mensuelle, et une évolution du minimum de souscription de 1 à 5 parts.

Lancée en 2023, la SCPI avait constitué un premier portefeuille paneuropéen, puis la montée en puissance s'est poursuivie en 2025 : 11 actifs à la fin du 2e trimestre 2025, 12 actifs au 3e trimestre 2025, puis 14 actifs à fin 2025 — dont deux acquisitions réalisées en France et aux Pays-Bas au T4 2025.

Au 31 mars 2026, la capitalisation atteint 43,98 M€ (pour une collecte brute cumulée de 41,74 M€ depuis la création), avec 1 748 associés et 0 part en attente de retrait. La valeur du patrimoine immobilier s'établit à 36,83 M€, en hausse de +4,06 % à périmètre constant sur un an.

Côté performance, le taux de distribution 2025 s'élève à 5,71 % brut (4,22 % net de fiscalité étrangère) et la PGA 2025 ressort à 8,71 %, portée notamment par la revalorisation du prix de part de +3 % au 31/12/2025 (de 200 € à 206 €). Le TRI depuis l'origine atteint 7,26 %, tandis que le TRI cible à 10 ans demeure fixé à 6,5 % (objectif non garanti).

Pour la suite, la société de gestion indique son intention de mobiliser progressivement le levier financier dans les prochains trimestres, afin de saisir de nouvelles opportunités d'acquisition et d'élargir la base de revenus locatifs. La stratégie de diversification géographique reste active sur l'ensemble des marchés européens ciblés.

Enfin, sur l'extra-financier, Upêka est labellisée ISR depuis septembre 2024, et le maintien du label a été confirmé par l'AFNOR en octobre 2025 après audit. Le prochain audit de suivi est prévu courant 2026.

Upêka fait partie des SCPI récentes qui ont su se construire vite, mais sans donner l'impression de "faire de la taille pour faire de la taille". La logique est lisible : un portefeuille européen, une sélection d'actifs opportuniste, et une exécution qui, à ce stade, tient globalement la route. Le fait d'afficher un TOF à 100 % au 31 mars 2026 et d'avoir encore une phase de développement devant elle joue en sa faveur : c'est typiquement le profil d'une SCPI "nouvelle génération" qui cherche à capter des fenêtres de marché.

Là où il faut rester lucide, c'est sur la nature même du positionnement value-add : c'est plus ambitieux, donc potentiellement plus volatil. Les premières difficultés locatives rencontrées au T1 2026 sur les sites de Onda et La Tourette (dont l'impact sur la distribution des prochains trimestres est déjà annoncé) sont un rappel que ce type de gestion active expose à des aléas que les SCPI plus "core" évitent davantage. La performance dépendra donc de la capacité de la société de gestion à résoudre ces situations et à continuer d'acheter au bon prix.

Le signal 2025 reste positif (revalorisation du prix de part de +3 % et PGA à 8,71 %), et le fait que la SCPI soit labellisée ISR renforce la cohérence du discours extra-financier.

Upêka peut donc être intéressante pour un investisseur qui accepte une SCPI encore en croissance, en gardant en tête les risques classiques (perte en capital, liquidité, revenus non garantis) et l'intérêt d'une approche diversifiée.