Upêka

Se tourner vers des SCPI comme Upêka, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle adopte une stratégie diversifiée, à la fois géographique et sectorielle, avec une majorité d’actifs situés en Europe.

La SCPI cible des actifs professionnels à fort potentiel de valorisation, dans une logique de gestion opportuniste dite “value-add”. Bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique peuvent être intégrés au portefeuille en fonction des opportunités du marché.

Upeka se distingue également par un modèle de frais repensé, sans frais de souscription, qui vise à améliorer le rendement net pour les porteurs de parts dès les premières années.

Les frais d'entrée sont de 0 % et les frais de sortie sont dégressifs, avec disparition totale au bout de 6 ans. Conjugués à la baisse du marché immobilier actuelle (surtout en Europe), qui permet de faire des acquisitions à fort rendement, ce sont deux éléments très intéressants qui attirent des investisseurs. Notre communauté parle de cette SCPI sur le forum.

La SCPI Upeka a été lancée en 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, agréée par l’AMF en 2021. Son ambition est de proposer un véhicule d’investissement immobilier à la fois diversifié et accessible, en mettant l’accent sur la transparence des frais et une stratégie d’acquisition opportuniste.

Axipit est une structure récente, mais elle s’appuie sur l’expertise du groupe Aquila Asset Management, créé en 2010, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs. Aquila est reconnu pour son approche institutionnelle de l’investissement immobilier, notamment à travers des fonds professionnels spécialisés, des club deals et des opérations à forte valeur ajoutée.

Le groupe développe des opérations à forte valeur ajoutée, incluant restructuration, repositionnement d’actifs, reconversion, ou ventes par lots d’immeubles résidentiels. Son expertise s’étend à l’ensemble du marché immobilier français (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). Ce sont ses équipes – asset managers, analystes, ingénieurs – qui accompagnent directement le développement stratégique et opérationnel d’Axipit.

C’est cette expertise que la société de gestion mobilise pour développer Upeka : une SCPI diversifiée dans sa typologie d’actifs comme dans sa répartition géographique, avec une orientation assumée vers des investissements européens à potentiel, et une volonté de démocratiser l’accès à l’immobilier géré.

Upeka est un placement immobilier éclectique qui adopte une stratégie opportuniste dite "value-add", en ciblant des actifs professionnels pouvant offrir une performance supérieure grâce à leur emplacement, leur typologie ou leur potentiel de revalorisation. La SCPI ne se limite à aucun secteur d'activité, et construit son portefeuille en fonction des opportunités, tout en respectant une logique de diversification.

Elle investit aujourd'hui dans des bureaux, des commerces, de la logistique ou des locaux d'activité, et vise une répartition équilibrée entre typologies. La répartition des revenus locatifs par secteur d'activité au 30 juin 2026 se décompose ainsi : santé et laboratoire (22 %), logistique entrepôt (21 %), alimentaire (20 %), architecture et design (11 %), commerce et proximité (10 %), et d'autres secteurs comme le service bien-être (5 %), le commerce de bouche (5 %), l'assurance et finance (3 %), l'éducation (2 %) et d'autres usages (1 %).

Sur le plan géographique, Upêka est clairement tournée vers l'Europe, avec un portefeuille réparti entre les Pays-Bas (42,7 %) et l'Espagne (37,6 %) comme principaux pôles, complétés par la France (15,4 %) et l'Irlande (4,2 %) au 30 juin 2026 (en % de la valeur estimée des actifs). Cette diversification géographique et sectorielle, ainsi que la solidité des locataires en place, renforcent la stratégie de la SCPI Upêka.

Upeka présente plusieurs atouts différenciants, à commencer par sa politique de frais : 0 % de frais de souscription, et des frais de retrait dégressifs, qui disparaissent totalement au bout de 6 ans (initialement de 6 %, ils baissent de 1 % chaque année dès la première année de détention). Concernant les frais SCPI, elle fait ainsi partie des rares SCPI sans frais à avoir adopté ce modèle dès son lancement, aux côtés de SCPI comme Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et Mistral Sélection.

Les frais de gestion, eux, s'élèvent à 18 % TTC, un niveau supérieur à la moyenne du marché, mais qui s'explique par l'absence de frais d'entrée. Le rendement annoncé est net de frais de gestion.

Upêka est accompagnée par Aquila Asset Management, un groupe expérimenté qui apporte à la société de gestion Axipit son savoir-faire institutionnel dans la structuration, la reconversion et la valorisation d'actifs immobiliers complexes. Sur les actifs loués, les baux affichent au 30 juin 2026 une durée résiduelle moyenne (WALT) de 13,4 ans et une durée jusqu'à la première option de sortie locataire (WALB) de 6,9 ans, traduisant des engagements fermes à long terme.

Mais certaines limites doivent être prises en compte. Upêka reste une SCPI encore en développement, avec une capitalisation en croissance mais encore modeste. Son taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 66,75 % au 30 juin 2026, en retrait notable par rapport aux attentes initiales, en raison des situations locatives non résolues sur les sites de Onda et La Tourette. Sa stratégie value-add repose sur l'exécution : ces aléas illustrent que la gestion active implique aussi de faire face à des situations complexes, et que la trajectoire de la SCPI dépend en partie de leur résolution dans les prochains trimestres.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Upêka compte toujours 14 actifs dans 4 pays, avec 198 nouveaux associés sur le trimestre et aucune part en attente de retrait. La SCPI a par ailleurs finalisé un financement bancaire de près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols, portant le ratio d'endettement à 11,12 % au 30 juin 2026, un niveau maîtrisé. À l'occasion de l'Assemblée Générale du 30 juin 2026, les associés ont notamment approuvé la possibilité de réinvestir automatiquement les dividendes en nouvelles parts.

Le trimestre est marqué par un recul significatif de la distribution : l'acompte T2 s'établit à 1,86 € brut par part, contre 2,57 € brut au T1 2026. Ce repli résulte principalement des difficultés locatives persistantes sur deux sites. Concernant La Tourette, la situation est doublement pénalisante au T2 : le locataire, entré en procédure collective en janvier 2026, n'a versé aucun loyer sur le trimestre, et les loyers du T1 comptabilisés avant l'ouverture de la procédure n'ont finalement pas été encaissés, entraînant une régularisation en défaveur du T2. Concernant Onda, les démarches de relocation se poursuivent avec l'appui d'intermédiaires locaux, et la cession des équipements industriels présents sur le site a été finalisée.

Au premier trimestre 2026, le portefeuille était resté stable à 14 actifs dans un contexte de collecte en retrait (1,2 M€). Les aléas locatifs sur Onda et La Tourette avaient pesé sur les perspectives de distribution, même si la distribution du T1 avait encore bénéficié des loyers facturés avant la procédure collective.

Au quatrième trimestre 2025, Upêka avait accéléré son déploiement avec deux acquisitions, et le prix de part avait été revalorisé de +3 % au 31 décembre 2025 (de 200 € à 206 €). La SCPI est labellisée ISR depuis 2024, label confirmé après audit en octobre 2025.

Lancée en 2023, la SCPI Upêka a constitué progressivement un portefeuille paneuropéen : 11 actifs à fin du 2e trimestre 2025, 12 au 3e trimestre, puis 14 actifs à fin 2025 grâce à deux acquisitions en France et aux Pays-Bas.

Au 30 juin 2026, la capitalisation s'établit à 41,57 M€ (pour une collecte brute cumulée de 42,65 M€ depuis la création), avec 1 840 associés et aucune part en attente de retrait. Le levier financier a été activé au T2 avec un financement de 3 M€ auprès de Banco Sabadell (endettement maîtrisé à 11,12 %).

Côté valeurs, la valorisation du patrimoine immobilier HD ressort à 35,76 M€ au 30 juin 2026, en recul de -4,29 % à périmètre constant sur le semestre, et la valeur de reconstitution s'établit à 201,04 € par part (-2,52 % sur 6 mois). Cette baisse est concentrée sur les actifs Onda et La Tourette, confrontés à des difficultés d'occupation, sans affecter les autres immeubles du portefeuille.

Côté performance, le taux de distribution 2025 s'élève à 5,71 % brut de fiscalité étrangère et la PGA 2025 ressort à 8,71 %, portée notamment par la revalorisation du prix de part de +3 % au 31 décembre 2025 (de 200 € à 206 €). Le TRI depuis l'origine atteint 7,26 %, tandis que le TRI cible à 10 ans demeure fixé à 6,5 % (objectif non garanti).

Pour la suite, la priorité de la société de gestion porte sur la résolution des situations locatives d'Onda et La Tourette, via les démarches de relocation en cours ou d'éventuelles opérations d'arbitrage. La stratégie de diversification géographique reste active sur l'ensemble des marchés européens ciblés, dans le cadre d'une sélectivité renforcée des nouvelles acquisitions.

Sur l'extra-financier, Upêka est labellisée ISR depuis septembre 2024, label confirmé par l'AFNOR en octobre 2025 après audit. Le prochain audit de suivi est prévu courant 2026.

Pour vous confier notre avis SCPI sur Upeka, elle fait partie des SCPI récentes qui ont su construire rapidement un portefeuille paneuropéen cohérent, avec une logique lisible : sélection opportuniste, diversification géographique, et frais d'entrée à zéro. Le signal 2025 reste positif (revalorisation du prix de part de +3 % et PGA à 8,71 %), et le modèle value-add, bien exécuté, peut générer de la surperformance sur le long terme.

Là où il faut rester lucide, c'est sur la situation locative actuelle. Au 30 juin 2026, le TOF s'établit à 66,75 %, en raison des difficultés persistantes sur les sites d'Onda et La Tourette. La distribution du T2 2026 ressort à 1,86 € brut par part (contre 2,57 € au T1), affectée par l'absence totale de loyers sur La Tourette et par la régularisation de loyers T1 non encaissés. La valorisation du patrimoine recule de -4,29 % à périmètre constant sur le semestre, concentrée sur ces deux actifs. Ces signaux ne remettent pas en cause la stratégie, mais ils rappellent que le positionnement value-add expose à des aléas que les SCPI "core" évitent davantage, et que la performance dépendra de la capacité de la société de gestion à résoudre ces situations.

Upêka peut donc être intéressante pour un investisseur qui accepte une SCPI encore en développement et en phase de résolution locative, en gardant en tête les risques classiques (perte en capital, liquidité, revenus non garantis) et l'intérêt d'une approche diversifiée.