Upeka

Investir SCPI avec Upêka, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle adopte une stratégie diversifiée, à la fois géographique et sectorielle, avec une majorité d’actifs situés en Europe.

La SCPI cible des actifs professionnels à fort potentiel de valorisation, dans une logique de gestion opportuniste dite “value-add”. Bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique peuvent être intégrés au portefeuille en fonction des opportunités du marché.

Upeka se distingue également par un modèle de frais repensé, sans frais de souscription, qui vise à améliorer le rendement net pour les porteurs de parts dès les premières années.

Les 0 % de frais d'entrée (frais de sortie dégressif et nulles au bout de la 6ᵉ année) et la baisse du marché immobilier actuelle (surtout en Europe), qui permet de faire des acquisitions à fort rendements, sont tous les 2 des éléments très intéressants, qui attirent des investisseurs. La communauté parle de cette SCPI sur le forum.

La SCPI Upeka a été lancée en 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, agréée par l’AMF en 2021. Son ambition est de proposer un véhicule d’investissement immobilier à la fois diversifié et accessible, en mettant l’accent sur la transparence des frais et une stratégie d’acquisition opportuniste.

Axipit est une structure récente, mais elle s’appuie sur l’expertise du groupe Aquila Asset Management, créé en 2010, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs. Aquila est reconnu pour son approche institutionnelle de l’investissement immobilier, notamment à travers des fonds professionnels spécialisés, des club deals et des opérations à forte valeur ajoutée.

Le groupe développe des opérations à forte valeur ajoutée, incluant restructuration, repositionnement d’actifs, reconversion, ou ventes par lots d’immeubles résidentiels. Son expertise s’étend à l’ensemble du marché immobilier français (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). Ce sont ses équipes – asset managers, analystes, ingénieurs – qui accompagnent directement le développement stratégique et opérationnel d’Axipit.

C’est cette expertise que la société de gestion mobilise pour développer Upeka : une SCPI diversifiée dans sa typologie d’actifs comme dans sa répartition géographique, avec une orientation assumée vers des investissements européens à potentiel, et une volonté de démocratiser l’accès à l’immobilier géré.

Upeka est une SCPI diversifiée qui adopte une stratégie opportuniste dite “value-add”, en ciblant des actifs professionnels pouvant offrir une performance supérieure grâce à leur emplacement, leur typologie ou leur potentiel de revalorisation. La SCPI ne se limite à aucun secteur d’activité, et construit son portefeuille en fonction des opportunités, tout en respectant une logique de diversification.

Elle investit aujourd’hui dans des bureaux, des commerces, de la logistique ou des locaux d’activité, et vise une répartition équilibrée entre typologies. La répartition sectorielle est déjà visible, avec plusieurs secteurs représentés, de la santé au bien-être, en passant par l’alimentaire, l’audiovisuel ou l’architecture.

Sur le plan géographique, Upeka est clairement tournée vers l’Europe, avec une majorité d’actifs situés en Espagne et aux Pays-Bas. La France représente une part minoritaire du portefeuille à fin T1 2025.

En 2024, la SCPI a constitué un portefeuille composé de dix actifs répartis dans trois pays européens : cinq en Espagne, trois aux Pays-Bas et deux en France. Parmi eux, un ensemble de deux immeubles à Breda, aux Pays-Bas, occupés par une entreprise spécialisée dans les équipements de laboratoire, avec un bail ferme de 10 ans. Elle détient également un actif à Zoetermeer (Pays-Bas), deux actifs en Espagne à Carthagène et Gijón, ainsi qu’un bien en France à Fosses.

Parmi les derniers investissements réalisés fin 2024, figurent notamment un site industriel près de Valence en Espagne, occupé par une entreprise familiale spécialisée dans les granulés céramiques, un actif neuf de commerce à Séville pris à bail par un groupe de services et bien-être, et un actif à Dublin en Irlande, en cours d’acquisition début 2025, pris à bail par un acteur reconnu de la petite enfance avec un bail ferme de 10 ans.

Cette diversification géographique et sectorielle, ainsi que la solidité des locataires en place, renforcent la stratégie de la SCPI Upêka.

Upeka présente plusieurs atouts différenciants, à commencer par sa politique de frais : 0 % de frais de souscription, et des frais de retrait dégressifs, qui disparaissent totalement au bout de 6 ans (initialement de 6 %, ils baissent de 1 % chaque année dès la première année de détention). Ce modèle réduit les frictions à l’entrée pour les investisseurs, et participe à la dynamique des SCPI dites “nouvelles générations” dites SCPI sans frais. Elle fait ainsi partie des rares SCPI sans frais à avoir adopté ce modèle dès son lancement, aux côtés de SCPI comme Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et une dernière Mistral Sélection. Les frais de gestion, eux, s’élèvent à 16 % TTC — un niveau supérieur à la moyenne du marché, mais qui s’explique par l’absence de frais d’entrée. Le rendement annoncé est net de frais de gestion.

La SCPI affiche par ailleurs une diversification sectorielle et géographique effective dès sa première année pleine. Son portefeuille est composé de commerces, de bureaux, de locaux d’activité et de logistique, répartis entre plusieurs pays européens (Espagne, Pays-Bas, France). Cette stratégie vise à mutualiser les risques, capter des opportunités de rendement dans des zones ciblées, et optimiser la fiscalité pour les épargnants, via les mécanismes de crédit d’impôt liés aux conventions fiscales internationales.

La simulation d’une performance nette de fiscalité, sur la base d’un rendement brut autour de 7 %, montre un impact fiscal réduit pour les épargnants ayant une tranche d'imposition supérieure ou égale à 30 %. Par exemple, si la SCPI atteint une performance de 7% de rendement net de fiscalité étrangère, les dividendes perçues seront de 700€ (pour 1000 € investi en part de SCPI). Dans le cas où un frottement fiscal est encore à payer en France (c'est le cas pour les pays comme l'Allemagne, Italie ou Espagne), imaginons de 15 % (exemple d'une tranche d'imposition de 30% et d'un taux moyen d'imposition de 15%), alors votre impôt sur le revenu sera de 210€ (=700€ x 30%), votre crédit d'impôt sera de 105€ (=700€ x 15%), et vos revenus nets perçus seront donc 595€ (700€ - 210 + 105€), soit une performance nette de fiscalité d'environ 5,95 %, hors revalorisation.

Côté gestion, Upeka bénéficie du soutien d’Aquila Asset Management, acteur reconnu dans la gestion immobilière institutionnelle. Le groupe apporte à Axipit son expérience des opérations à forte valeur ajoutée : restructuration, reconversion, repositionnement d’actifs, ainsi qu’un savoir-faire éprouvé sur des stratégies immobilières opportunistes.

La SCPI a construit un portefeuille de 10 actifs à T1 2025, tous loués à 100 % à fin d’année, avec des baux fermes de longue durée. Elle se distingue également par un positionnement clair : viser la performance nette grâce à une approche flexible et ciblée, dans un contexte européen porteur.

Upêka est accompagnée par Aquila Asset Management, un groupe expérimenté qui apporte à la société de gestion Axipit son savoir-faire institutionnel dans la structuration, la reconversion et la valorisation d’actifs immobiliers complexes. Tous les actifs acquis à ce jour sont loués à 100 %, via des baux fermes à long terme.

Mais certaines limites doivent être prises en compte. Upeka reste une SCPI très jeune, avec une capitalisation encore modeste. La gestion locative n’a pas encore été confrontée à des aléas conjoncturels ou à des cycles locatifs complexes. Sa stratégie value-add repose sur l’exécution, et nécessitera d’être validée dans le temps, à mesure que de nouveaux actifs seront intégrés.

Lancée en 2023, la SCPI Upeka a connu une première année de constitution réussie, avec quatre actifs acquis en France, en Espagne et aux Pays-Bas. Tous étaient entièrement loués à fin 2024, avec des baux fermes de longue durée, ce qui a permis d’afficher un taux d’occupation financier de 100 %.

La SCPI a atteint une capitalisation de 31,9 millions d’euros à fin 2024, un niveau modeste mais conforme à une stratégie de montée en puissance progressive. Le rendement net de fiscalité étrangère s’est établi à 7,3 % pour l’année 2024, et le TRI cible à 10 ans reste fixé à 6,5 %. Le report à nouveau équivaut à environ deux mois de distribution, traduisant une gestion prévoyante.

Pour 2025, plusieurs projets d’acquisition sont annoncés comme étant en cours d’analyse. Aucune promesse d’achat ferme n’a été mentionnée dans le dernier bulletin, mais la société de gestion entend poursuivre sa stratégie opportuniste dite "value-add", en ciblant des actifs à fort potentiel de valorisation, principalement en zone euro.

Côté extra-financier, le processus de labellisation ISR a été lancé, avec un objectif d’obtention courant second semestre 2025. Cette orientation complète une approche déjà fondée sur la diversification, la maîtrise des frais et la recherche de rendement net optimisé.

Upeka est une SCPI récente qui a su profiter des conditions de marché pour construire rapidement un portefeuille cohérent. En 2024, elle a réalisé une première année d’exploitation solide, avec 10 actifs acquis, tous intégralement loués à fin d’année, et un rendement net de fiscalité étrangère de 7,3 %.

La SCPI se distingue par son modèle de frais (0 % à l’entrée, frais de sortie dégressifs) et par sa diversification effective, à la fois sectorielle et géographique. Tous ses actifs sont localisés en Europe, occupés par des locataires privés solides, sur des baux de longue durée.

Le positionnement value-add reste ambitieux, et la stratégie déployée jusqu’ici est en phase avec les objectifs annoncés. Upeka vise un taux de distribution autour de 7 % pour 2025 et a lancé son processus de labellisation ISR.

Upeka peut convenir à des investisseurs intéressés par une SCPI nouvelle génération, encore en phase de développement, mais structurée autour d’une gestion active, pragmatique et orientée vers la performance nette.