Ncap Continent

Investir dans Ncap Continent, c'est faire le pari d'une SCPI 100 % européenne qui n'en est plus à ses débuts. Au 4e trimestre 2025, son patrimoine s'étend sur trois pays : le Royaume-Uni représente désormais 48 % de la valeur vénale, l'Espagne 43 %, et l'Allemagne fait son entrée dans le portefeuille avec une première acquisition à Hagen.

La SCPI s'appuie sur des partenaires locaux dans chaque pays pour identifier et sécuriser des actifs au plus près des dynamiques de marché. C'est cette logique de proximité qui explique en grande partie la qualité des locataires et des baux longs qui caractérisent le portefeuille.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Ncap Continent est la dernière née de chez Norma Capital. Lancée en janvier 2023, c'est une SCPI à capital variable, axée à 100 % sur le marché européen. Sa stratégie repose sur la constitution d'un patrimoine diversifié en immobilier de bureaux, locaux d'activités et de commerces. L'ambition est d'en faire une SCPI de référence parmi les véhicules paneuropéens.

Dès sa création, la SCPI a affiché une politique d'investissement orientée sur les critères ESG. Fin 2025, cette démarche porte ses fruits : le score ISR atteint 47/100, soit une progression de 26 points depuis le début du cycle d'évaluation. Le label ISR est désormais dans le viseur.

La SCPI peut compter sur l'expertise de Norma Capital, épaulée par ses partenaires locaux, pour apporter une vision de proximité au cœur des villes dynamiques d'Europe. Jeune et ambitieuse, elle maintient une gestion vertueuse de ses actifs avec une orientation ESG affirmée.

Au 4e trimestre 2025, le portefeuille compte 16 actifs répartis en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne, pour une surface totale supérieure à 31 000 m². La répartition sectorielle s'organise autour des commerces (71 %), des bureaux (13 %), de l'éducation (10 %) et des locaux d'activités (6 %). Le prix de souscription reste stable à 210 € par part (minimum 10 parts), avec un délai de jouissance au 1er jour ouvré du 6e mois.

Un atout indiscutable pour Ncap Continent est sa société de gestion, Norma Capital.

Norma Capital, créée en 2015, est née du rachat fin 2017 de la société GLAD Patrimoine au groupe Réalités. Elle gère notamment Ncap Education Santé (ex- Fair Invest) et Vendôme Régions.

Portée par Vendôme Régions, dont la distribution dépasse 5,5 % par an, Norma Capital s'est imposée comme un acteur sérieux sur un marché dense et concurrentiel.

La société de gestion en quelques chiffres :

• 1 Mrd € d'encours sous gestion
• 6 fonds gérés
• +8 900 associés

2025 marque un tournant pour Ncap Continent. La SCPI clôture l'exercice avec une PGA de 7,10 % (Performance Globale Annuelle, qui intègre le taux de distribution et la variation du prix de part), ce qui en fait l'une des SCPI européennes les plus performantes du millésime. Le taux de distribution brut ressort à 7,10 %, soit 5,62 % net d'impôt étranger, pour un dividende T4 de 3,89 € par part.

La capitalisation a progressé à 64,6 M€, portant le nombre d'associés à 1 890 pour 307 402 parts en circulation. Aucune part n'est en attente de retrait, ce qui témoigne d'une bonne liquidité du véhicule.

Sur le plan opérationnel, le TOF atteint 100 % avec un taux de recouvrement identique. La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) s'établit à 13,1 ans, un niveau particulièrement sécurisant pour un investisseur à la recherche de visibilité sur les loyers futurs. La valeur de reconstitution s'établit à 214,87 € par part, au-dessus du prix de souscription de 210 €.

Le ratio dettes/engagements recule fortement, à 11,43 % contre 19,89 % fin 2024, reflétant un désendettement volontaire et maîtrisé. La valeur de réalisation ressort à 169,49 € par part.

Côté acquisitions, le T4 2025 apporte une première en Allemagne : un retail park à Hagen (Toom Baumarkt, 9 341 m², 5,4 M€), qui ouvre un troisième marché géographique. Une promesse a également été signée à Londres (Hammersmith, Coop, 366 m²), attendue pour début 2026. L'assemblée générale est programmée le 21 avril 2026. La mensualisation des dividendes est envisagée dans le courant de l'année, une évolution appréciée des investisseurs réguliers. L'objectif de performance pour 2026 est fixé entre 6,80 % et 7,30 %.

Ncap Continent incarne l'approche européenne de Norma Capital. Après deux années de construction du portefeuille, la SCPI est présente en Espagne, au Royaume-Uni et désormais en Allemagne. La Pologne reste un marché ciblé pour les prochaines acquisitions. La stratégie demeure axée sur des actifs de commerce, bureaux et locaux d'activités dans des villes à fort potentiel locatif.

Pour 2026, deux évolutions sont attendues : la mensualisation des versements aux associés et la concrétisation de nouvelles acquisitions, dont une en cours à Londres. La progression du score ISR constitue également un levier de différenciation sur un marché où les critères extra-financiers pèsent de plus en plus dans les décisions d'investissement.

Quand Ncap Continent a été lancée en 2023, la question était légitime : cette jeune SCPI allait-elle vraiment s'imposer face à des concurrentes établies comme Sofidy Europe Invest ou Cœur d'Europe ? Deux ans plus tard, la réponse est sans ambiguïté. Avec une PGA de 7,10 % en 2025, Ncap Continent dépasse largement les rendements des SCPI européennes historiques.

Ce qui convainc, c'est la solidité opérationnelle : TOF de 100 %, baux longs (WALT 13,1 ans), endettement en fort recul et locataires de premier plan comme Toom Baumarkt, B&Q ou Coop. L'entrée en Allemagne élargit la base de risque et renforce la cohérence de la stratégie paneuropéenne.

Le prix de souscription à 210 € est aligné avec la valeur de reconstitution (214,87 €), ce qui est rassurant sur la valorisation. L'absence de parts en attente de retrait confirme la liquidité du véhicule.

Un point à surveiller : la valeur de réalisation (169,49 € par part) reste inférieure au prix de souscription, ce qui traduit l'effet de jeunesse du portefeuille. C'est attendu pour une SCPI de deux ans, mais à intégrer dans votre réflexion si vous envisagez une sortie à court terme.