SCPI NCap Education Santé

Fair Invest a changé de nom et est devenue NCap Education Santé (en juin 2024).

Souscrire à la SCPI NCap Education Santé, c'est investir dans une SCPI spécialisée dans l'immobilier tertiaire en France et désormais en 4 pays européens (France, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne). Ayant obtenu le label ISR en 2020, elle investit dans des secteurs respectueux de l'environnement et socialement utiles.

La SCPI NCap Education Santé met en œuvre une diversification sectorielle permettant une bonne mutualisation des risques locatifs. Les placements portent sur des bureaux et des locaux d'activité destinés à différents secteurs : santé, éducation, social, environnement et bien-être. Le prix de souscription s'établit à 202 € par part. Les dividendes sont versés mensuellement depuis février 2026.

Agréée par l'AMF depuis 2016, Norma Capital est la société de gestion, constituée de professionnels chevronnés.

NCap Education Santé (ex-Fair Invest) est une SCPI engagée pour un monde meilleur. Avec une performance au-dessus de la moyenne des SCPI ISR, c'est la SCPI à sélectionner pour tout investisseur sensible à l'impact de son investissement et aux critères ESG.

Créée en 2018, la SCPI NCap Education Santé fait partie des placements immobiliers à revenus spécialisés dans l'immobilier tertiaire en France. L'un des premiers fonds immobiliers à obtenir le label ISR en 2020, la SCPI investit principalement dans des secteurs respectueux de l'environnement et socialement utiles (éducation, énergie renouvelable, cohésion sociale, insertion à l'emploi, santé, bien-être, petite enfance). Sa note ESG s'établit à 68/100 en 2025, en progression de +9 points par rapport à 2024.

En parallèle, la SCPI exclut de ses champs d'investissements les activités liées à la pétrochimie, à l'exploitation des matières fossiles, au tabac, à l'alcool, à la spéculation financière, aux jeux de hasard, à l'exploitation des forêts et des animaux.

Au 30 juin 2026, la SCPI compte 3 433 associés et 587 781 parts. La valeur de reconstitution s'établit à 202,80 € par part au 30 juin 2026, légèrement au-dessus du prix de souscription (202 €) : la part se traite donc avec une légère décote de 0,40 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui constitue un signal favorable pour les nouveaux investisseurs. La valeur de réalisation ressort à 169,18 € par part.

Au 30 juin 2026, le portefeuille de la SCPI NCap Education Santé reste majoritairement exposé au secteur santé/social (62 % des loyers), suivi de l'éducation (14 %), du bien-être et commerce (18 %), des services sociaux (4 %) et de l'environnement (2 %), conformément à sa stratégie d'investissement centrée sur les secteurs à impact social.

La SCPI est désormais présente dans 4 pays : en France, en Espagne, au Royaume-Uni (Glasgow, Manchester et une promesse d'acquisition à Chiswick, dans l'ouest londonien) et en Allemagne (Dortmund). Le Royaume-Uni s'impose progressivement comme l'un des marchés prioritaires de Norma Capital, grâce à la profondeur de sa liquidité et à la densité d'actifs dédiés aux services essentiels de santé et d'éducation. Cette ouverture géographique maîtrisée renforce la diversification tout en maintenant un ancrage principal en France.

La WALT s'établit à 7,13 ans au 30 juin 2026, en amélioration par rapport au trimestre précédent, offrant une excellente visibilité sur les flux locatifs futurs. Le Taux d'Occupation Financier atteint 97,4 %, confirmant la robustesse de la gestion locative.

La PGA 2025 s'établit à 4,52 %, avec un prix de part inchangé à 202 €, et un objectif de distribution brut 2026 entre 4,40 % et 5,20 % (non garanti). La SCPI n'utilise pas l'effet de levier : le ratio d'endettement est quasi nul à 0,58 %, un choix délibéré qui préserve les associés d'un risque financier supplémentaire.

Une bonne mutualisation des risques

NCap Education Santé mène une politique d'investissement axée sur les actifs respectueux de l'environnement et socialement utiles, dans des secteurs qui traversent les cycles économiques sans en subir les à-coups : santé, éducation, social, bien-être, petite enfance. La SCPI mutualise ses risques locatifs en investissant dans une large gamme sectorielle, en privilégiant les biens situés dans des zones dynamiques en région et en Île-de-France. L'ouverture européenne désormais confirmée dans 4 pays renforce considérablement cette diversification géographique, sans jamais sacrifier la discipline sectorielle qui fait l'identité de la SCPI.

Le dynamisme du fonds

NCap Education Santé affiche un taux d'occupation financier de 97,4 % au T2 2026, proche des 100 %, synonyme d'une excellente gestion locative. La WALT de 7,13 ans, en amélioration par rapport au trimestre précédent, assure une très forte visibilité sur les flux de loyers futurs. La PGA 2025 s'établit à 4,52 %, avec un objectif de distribution brut 2026 entre 4,40 % et 5,20 % (non garanti). Autre atout distinctif : la SCPI n'a pas recours à l'endettement (ratio quasi nul à 0,58 %), ce qui préserve les associés d'un risque financier supplémentaire et renforce la solidité du portefeuille dans un contexte de taux encore élevés.

La société de gestion : Norma Capital

Agréée par l'AMF depuis 2016, Norma Capital est une société de gestion issue du rachat de Glad Patrimoine par une équipe d'anciens de chez Vendôme Capital Partners. Norma Capital gère plus de 550 millions d'euros d'encours sous gestion et commercialise 2 SCPI (NCap Education Santé et Vendôme Régions) dont le patrimoine est désormais réparti dans 4 pays en Europe.

Au deuxième trimestre 2026, NCap Education Santé poursuit son déploiement européen avec la signature d'une promesse d'acquisition à Chiswick, dans l'ouest londonien, le 25 juin 2026. L'actif de 1 655 m² regroupe trois activités essentielles du quotidien : une crèche, le cabinet dentaire Clarke Marnitz & Associates (implanté à Chiswick depuis plus de 60 ans) et la clinique vétérinaire Creature Comforts. Le prix d'acquisition est de 7,4 M€ acte en main. Cette opération illustre la conviction de Norma Capital que la valeur immobilière se construit par la qualité et la pérennité des partenariats locatifs, et confirme le Royaume-Uni comme l'un de ses marchés prioritaires.

Sur le plan locatif, le trimestre est marqué par un renouvellement de bail de 9 ans fermes portant sur 1 508 m² de bureaux à Limonest, avec l'ATSA École Supérieure d'Ostéopathie, établissement de formation reconnu pour la qualité de son enseignement. Ce renouvellement illustre la résilience locative des actifs santé et éducation du portefeuille. Le taux de recouvrement s'établit à 91 % sur le trimestre.

Sur le plan de la distribution, la mensualisation des dividendes se poursuit. Au titre du T2 2026, la distribution brute totale atteint 2,26 € par part, versée en trois mensualités : 0,59 € le 25 mai, 0,59 € le 22 juin et 1,08 € le 28 juillet 2026.

La société de gestion indique un objectif de distribution brut 2026 entre 4,40 % et 5,20 % (non garanti), dans la continuité de la PGA 2025 de 4,52 %.

Le déploiement européen se poursuit avec la même discipline : après les acquisitions de Glasgow, Manchester et Dortmund finalisées au T1 2026, la promesse d'acquisition à Chiswick signée en juin 2026 confirme la trajectoire. La société de gestion indique que de nouvelles opportunités sont à l'étude sur les marchés européens pour les prochains trimestres, avec l'ambition de renforcer la présence dans les 4 pays couverts (France, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne) en restant fidèle aux secteurs santé, éducation et social. Ces secteurs, portés par une demande structurelle indépendante des cycles économiques et des baux de longue durée, constituent un rempart naturel dans un contexte économique et géopolitique incertain.

Le prix de la part reste fixé à 202 € avec un minimum de 5 parts à la première souscription (soit 1 010 €). Les parts portent jouissance le 1er jour ouvré du 6ème mois suivant la souscription.

Selon notre avis SCPI sur NCap Education Santé, investir dans cette SCPI, c'est faire le choix d'une SCPI utile et responsable. L'impact de cette politique est réel : exclusion stricte des secteurs controversés, zéro effet de levier, label ISR décroché dès 2020 et note ESG de 68/100 en 2025 (+9 points vs 2024). Avec une PGA 2025 de 4,52 % et un TOF de 97,4 % au T2 2026, la SCPI tient ses promesses dans un contexte de marché challengeant.

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