NCap Régions

Investir SCPI avec NCap Régions (ex-Vendôme Régions), c’est investir dans une SCPI régionale solide, qui se distingue par sa régularité de rendement, sa stratégie prudente et une diversification sectorielle assumée. Créée en 2015 et gérée par Norma Capital, elle s’est imposée comme une valeur de référence parmi les SCPI à dominante régionale.

La SCPI Vendôme Régions a changé de nom en juin 2025 pour devenir NCap Régions.

NCap Régions s’appuie sur une approche opportuniste : elle sélectionne des actifs de qualité dans les métropoles régionales, souvent dans des zones économiques actives où la demande locative reste soutenue. Son objectif est de construire un patrimoine équilibré entre bureaux, commerces et locaux d’activités.

Sa gestion rigoureuse, sa transparence, et la stabilité de son taux de distribution année après année lui permettent de traverser les cycles immobiliers tout en maintenant des résultats satisfaisants. Rappelons tout de même que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, de plus les frais de cette SCPI restent néanmoins relativement élevés.

NCap Régions (ex-Vendôme Régions) a été créée en 2015, avec l’ambition de proposer une SCPI de rendement régionale, capable de capter les opportunités en dehors des zones parisiennes saturées. L’idée était simple mais visionnaire : investir au cœur des métropoles régionales, là où l’économie réelle se développe, où les entreprises s’implantent durablement, et où les locataires cherchent de la stabilité.

Elle investit historiquement dans trois typologies principales : les bureaux, les commerces, et les locaux d’activités, avec une volonté affirmée de lisser les risques grâce à une répartition homogène des actifs sur le territoire français.

La SCPI a connu un tournant en 2018, lorsque l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a exigé de Vendôme Capital Partners, une société de gestion qui a connu des difficultés internes, la cession de sa gestion à Norma Capital, jugeant l’ancienne équipe insuffisamment structurée pour poursuivre le développement. Cet épisode de transition, bien que notable, n’a eu que peu d’impact opérationnel : sous l’impulsion de Norma Capital, NCap Régions (ex-Vendôme Régions) a continué de se développer dans une logique d’indépendance, de rigueur de gestion et de transparence.

Depuis, la SCPI s’est imposée comme une référence sur le segment des SCPI régionales, en maintenant une politique d’investissement mesurée, résiliente, et en s’appuyant sur des convictions fortes : diversification, qualité des locataires, et approche patrimoniale long terme.

La stratégie de NCap Régions (ex-Vendôme Régions) repose depuis sa création sur trois piliers complémentaires : la diversification typologique, la répartition géographique en régions dynamiques, et une sélection rigoureuse des actifs et des locataires. Cette approche vise à assurer un rendement régulier, sans jamais faire abstraction des risques associés à l'investissement immobilier.

Une diversification sectorielle équilibrée

La SCPI investit principalement dans des bureaux (57 %), des commerces (30 %) et des locaux d'activités (13 %), avec une part marginale en hôtellerie (moins de 0,5 %, actif encore en VEFA).

Ce portefeuille permet d'amortir les variations sectorielles du marché immobilier, tout en ciblant des actifs à potentiel locatif pérenne. Toutefois, comme tout placement immobilier, la SCPI reste exposée aux évolutions économiques locales, à la vacance locative, et aux variations de valorisation.

Une couverture géographique nationale

NCap Régions a fait le choix assumé d'investir exclusivement en France, dans des métropoles régionales dynamiques. Ses actifs sont répartis dans toutes les grandes régions, avec une présence marquée en Île-de-France, en PACA, en Occitanie et dans les Pays de la Loire.

Cette stratégie vise à diversifier le risque locatif et à bénéficier de marchés moins saturés que Paris. Mais elle n'élimine pas les risques liés aux évolutions économiques locales ou aux changements de demande locative sur certains territoires.

Des acquisitions ciblées dans les grandes métropoles

Au T1 2026, la SCPI a acquis deux actifs de bureaux à Montpellier (quartier Port Marianne) et à Lyon (secteur Gorge de Loup-Vaise), pour un total de 30,1 M€ et 9 868 m². Ces deux opérations illustrent la stratégie de premiumisation engagée par Norma Capital : des emplacements de premier plan, des locataires solides, dans des secteurs tertiaires en développement.

Ces actifs ont été sélectionnés pour leur résilience locative et leur potentiel de valorisation à long terme, mais comme tout investissement immobilier, leur performance future dépendra de la qualité de la gestion, de l'occupation et du contexte de marché.

Une gestion locative active

Au 1er trimestre 2026, le portefeuille s'élève à 180 immeubles et 425 locataires, pour une surface totale de 513 863 m². La durée moyenne résiduelle des baux (WALT) est de 5,5 ans.

Le Taux d'Occupation Financier s'établit à 91,6 % au 1er trimestre 2026, un niveau satisfaisant compte tenu du contexte.

L'objectif est clair : maintenir une stabilité des revenus pour les associés, tout en sécurisant la valorisation des actifs. Il est toutefois important de rappeler que le rendement de la SCPI peut varier dans le temps et qu'aucune performance n'est garantie.

Une stratégie régionale cohérente

La SCPI NCap Régions (ex-Vendôme Régions) a défini sa stratégie autour de l'investissement en régions. Sa démarche opportuniste, concentrée sur l'acquisition de biens de petite à moyenne valeur, lui offre un avantage concurrentiel indéniable par rapport aux autres SCPI du marché. Ce positionnement moins disputé permet de viser des actifs plus rentables, tout en limitant la pression à l'achat. C'est ce modèle d'investissement peu répandu dans l'univers des SCPI qui a permis à NCap Régions de délivrer une rentabilité intéressante, même dans les cycles de marché complexes.

Plus récemment, Epsilon 360 est partie aussi sur ce type de stratégie des "Small Caps", mais plus sur des actifs d'entreprise.

Un taux de rendement exceptionnellement stable

NCap Régions (ex-Vendôme Régions) affiche depuis sa création un rendement annuel proche de 6 %, ce qui est remarquable sur une période marquée par la crise sanitaire puis par les ajustements récents du marché immobilier. En 2025, la SCPI affiche un taux de distribution de 5,72 % et une performance globale annuelle (PGA) de 7,51 %, en intégrant la revalorisation du prix de part. Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que le rendement n'est jamais garanti. Pour en savoir plus sur les performances des SCPI, n'hésitez pas à consulter notre article sur le classement des meilleures SCPI.

Des dividendes versés chaque mois

Depuis février 2026, les dividendes de NCap Régions sont distribués mensuellement et non plus trimestriellement. Une évolution concrète, pensée pour offrir plus de régularité aux épargnants qui cherchent un complément de revenus régulier, sans impact sur le rendement annuel.

La possibilité d'investir en nue-propriété

Il est possible d'acquérir des parts de la SCPI NCap Régions au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Grâce à une clé de démembrement attractive, l'investissement en nue-propriété est particulièrement pertinent pour les épargnants fortement fiscalisés souhaitant anticiper des revenus futurs. Cette mécanique d'investir en SCPI en démembrement permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, tout en reportant la fiscalité sur le moment opportun.

Une bonne résilience face aux crises

La SCPI a déjà traversé plusieurs phases de marché, dont la crise sanitaire, sans remise en cause de sa stratégie. Son exposition majoritairement en régions lui a permis de limiter l'impact du télétravail ou de la vacance qui a touché d'autres SCPI plus exposées à l'Île-de-France.

Aujourd'hui, dans une phase de tension sur le résidentiel, NCap Régions reste positionnée sur l'immobilier professionnel, avec une gestion locative active qui lui permet de maintenir un bon taux d'occupation financier et une politique de dividendes stable.

Une approche ISR reconnue

Depuis 2021, la SCPI NCap Régions est labellisée ISR. Ce label public français certifie l'intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la gestion du portefeuille. En 2025, la note ESG du patrimoine atteint 54/100, en progression de 13 points par rapport à 2024, dans le cadre du deuxième cycle du label. Il confirme la volonté de Norma Capital de s'inscrire dans une logique durable, sans compromis sur la performance locative.

Au premier trimestre 2026, NCap Régions a réalisé deux acquisitions de bureaux. Le 3 février 2026, la SCPI a acquis un actif dans le quartier Port Marianne à Montpellier, pour 11,7 M€ (4 339 m²), loué à Newton Offices, opérateur de coworking premium soutenu par Tivoli Capital et KKR. Le même jour, elle a acquis un immeuble dans le secteur Gorge de Loup-Vaise à Lyon 9e, pour 18,4 M€ (5 529 m²), occupé par Newton Offices et deux lots commerciaux en rez-de-chaussée. Une promesse de vente a également été signée le 5 mars 2026 sur un local commercial occupé par Roche Bobois à Montigny-lès-Cormeilles (686 m²), situé sur la zone de la Patte d'Oie d'Herblay, premier axe commercial de France en chiffre d'affaires. La collecte du trimestre atteint 20 millions d'euros, portant le portefeuille à 180 immeubles, 425 locataires et 25 661 associés.

À noter : depuis février 2026, les dividendes sont versés mensuellement et non plus trimestriellement. Le dividende du T1 2026 s'établit à 8,50 € par part, réparti en trois mensualités (2,50 € en février, 2,50 € en mars, 3,50 € en avril). Le TRI 10 ans (2015-2025) ressort à 6,13 %, et le TRI 5 ans (2020-2025) à 5,44 %. La note ESG du patrimoine atteint 54/100, en progression de 13 points par rapport à 2024, dans le cadre du deuxième cycle du label ISR. L'assemblée générale mixte s'est tenue les 20 et 27 avril 2026, avec approbation des comptes 2025.

Un positionnement opportuniste toujours performant

NCap Régions a su tirer parti de son positionnement régional à contre-courant des tendances parisiennes. En ciblant des actifs de petite à moyenne taille, souvent moins sollicités par les grands investisseurs, la SCPI conserve une agilité d'acquisition et un bon niveau de rendement. Pour 2026, Norma Capital fixe un objectif de distribution entre 5,10 % et 6 % (non garanti), dans la continuité de ses niveaux historiques. Le TRI 10 ans ressort à 6,13 % (2015-2025) et le TRI 5 ans à 5,44 % (2020-2025), ce qui confirme la capacité de la SCPI à délivrer une performance stable sur plusieurs cycles de marché.

Une SCPI arrivée à maturité

Avec près de 10 années d'existence, 180 immeubles et plus de 25 600 associés, NCap Régions est une SCPI installée. Sa taille, sa régularité de versement et son ancrage régional la rendent plus robuste face aux à-coups du marché. La mensualisation des dividendes, effective depuis février 2026, en est un signe concret : la SCPI s'adapte aux attentes de ses associés sans impact sur le rendement annuel. L'endettement est maintenu autour de 21 %, un niveau volontairement conservé pour conserver la souplesse nécessaire à de nouvelles acquisitions.

Une trajectoire ISR qui progresse

La note ESG du patrimoine atteint 54/100 en 2025, en hausse de 13 points par rapport à 2024. Norma Capital prévoit de déployer en 2026 des actions issues du référentiel "Immobilier à impact", en concertation avec ses parties prenantes. La SCPI est classée article 8 SFDR.

Des frais à prendre en compte… mais compensés

Les frais de gestion (12 %) et de souscription (10 %) restent dans la fourchette haute du marché. Ces frais sont compensés dans le temps par la régularité de la distribution, surtout sur une durée longue comme recommandé. En passant par la marketplace Louve Invest, il est par ailleurs possible de bénéficier d'un cashback de 5 %, permettant d'amortir en partie ces frais initiaux.

Un bon support en démembrement

Grâce à sa régularité et sa fiscalité classique, NCap Régions est particulièrement adaptée à l'investissement en nue-propriété. Cette stratégie patrimoniale permet de préparer des revenus futurs tout en optimisant l'imposition actuelle.

NCap Régions (ex-Vendôme Régions) est l'une des SCPI françaises les plus régulières du marché, avec un positionnement original et cohérent sur les métropoles régionales. Sa stratégie prudente, sa régularité de rendement et sa bonne capacité d'adaptation en font un placement de référence pour les investisseurs à long terme.

Les frais de souscription restent dans la moyenne haute du marché, mais la stabilité du dividende, la gestion active du patrimoine et l'ancrage territorial fort compensent ce point pour les épargnants qui cherchent à construire une allocation immobilière solide.

Nous la recommandons en pleine propriété dans un portefeuille de SCPI françaises, ou en nue-propriété, car elle propose des clés de démembrement parmi les meilleures du marché.