Urban Cœur Commerce

Investir en SCPI avec Urban Cœur Commerce, lancée en 2018 par Urban Premium, c’est miser sur une stratégie d’investissement spécialisée dans les commerces de centre-ville. Cette SCPI de rendement répond à un double objectif : permettre aux épargnants de diversifier leur patrimoine tout en participant à la revitalisation des cœurs urbains en France.

Urban Cœur Commerce se distingue par une orientation claire vers les commerces de proximité essentiels (alimentation, santé, services) et les enseignes solides, installées dans des emplacements stratégiques. Ce positionnement, combiné à une gestion active et sélective, lui permet d’offrir des rendements compétitifs et de figurer parmi les SCPI diversifiées orientées vers la consommation du quotidien.

À fin 2025, la SCPI Urban Cœur Commerce affiche une capitalisation nette de 90,0 M€ et s’appuie sur un patrimoine de 119 actifs (environ 32 900 m²), principalement composé de commerces de proximité situés en Île-de-France et en régions. Elle poursuit une stratégie d’investissement centrée sur la sélection d’emplacements en cœur de ville et la qualité des locataires, afin de viser une stabilité locative et une création de valeur durable dans un contexte d’évolution des usages de consommation et de redynamisation des centres-villes.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Créée en décembre 2018, la SCPI Urban Cœur Commerce est gérée par Urban Premium, société de gestion indépendante reconnue pour son savoir-faire dans l’immobilier collectif et résidentiel. Avec ce véhicule, Urban Premium a choisi de mettre l’accent sur un segment précis : les commerces de centre-ville, longtemps délaissés au profit de la périphérie mais désormais au cœur d’un mouvement de reconquête urbaine.

Urban Premium n’en est pas à sa première expérience. La société gère en effet une gamme diversifiée de SCPI, notamment les SCPI fiscales Urban Pierre (séries 4 à 10), Urban Vitalim et Urban Prestigimmo, qui visent la rénovation et la valorisation du patrimoine résidentiel ancien. Urban Cœur Commerce se démarque au sein de cette offre comme l’une des rares SCPI de rendement de la société, tournée vers un patrimoine commercial locatif.

La vision portée par Urban Cœur Commerce repose sur deux convictions fortes :

• Les centres-villes dynamiques continueront à concentrer la vie sociale, les services et les commerces de proximité.
• Les commerces essentiels – alimentation, santé, services – présentent une résilience supérieure face aux mutations de la consommation, notamment face à l’essor de l’e-commerce.

Cette approche s’inscrit aussi dans une démarche responsable, avec l’intégration de critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans la sélection et la gestion des actifs. Urban Premium veille ainsi à la performance énergétique des immeubles, au confort des occupants et à l’impact urbain des commerces retenus.

La stratégie d’Urban Cœur Commerce repose sur une sélection ciblée d’actifs commerciaux implantés en cœur de ville, avec pour objectif d’assurer à ses associés un rendement SCPI régulier tout en préservant la valeur du patrimoine sur le long terme.

Axes principaux de la stratégie :

• Cibler les commerces essentiels : alimentation, santé, services de proximité, autant de secteurs porteurs et moins sensibles aux fluctuations économiques.
• Privilégier les emplacements stratégiques : pieds d’immeubles, zones piétonnes, rues commerçantes attractives et centres-villes régionaux dynamiques.
• Diversification sectorielle et géographique : le portefeuille est réparti entre différentes typologies de commerces (services, restauration, santé, beauté) et localisé dans de nombreuses villes françaises, limitant ainsi le risque de concentration.
• Sécuriser les revenus : sélection de locataires solides, baux fermes et gestion proactive de la vacance locative pour maintenir un taux d’occupation élevé.
• Intégrer la dimension ESG : travaux d’amélioration, mise aux normes énergétiques et valorisation des actifs pour répondre aux attentes des locataires comme aux enjeux réglementaires.

Cette stratégie vise à faire d’Urban Cœur Commerce une SCPI de rendement spécialisée, à la croisée des tendances actuelles : redynamisation des centres urbains et recherche d’actifs résilients dans un environnement économique changeant.

Urban Cœur Commerce présente plusieurs points forts qui expliquent l’intérêt croissant des investisseurs.

La société de gestion met en avant des données claires et une stratégie cohérente, permettant d’aborder ce placement immobilier avec un niveau de transparence appréciable. Que ce soit en termes de prix de part, de conditions d’entrée ou de sortie, ou encore d’éligibilité à l’assurance vie, cette SCPI affiche des caractéristiques qui en font une option à considérer, sous réserve de respecter la durée recommandée pour ce type d’investissement.

• Spécialisation sur les commerces de proximité : Urban Cœur Commerce cible l’alimentation, la santé et les services essentiels, des secteurs résilients et moins exposés au e-commerce. Ces choix reposent sur des données de consommation solides, qui renforcent la pertinence du portefeuille.
• Diversification sectorielle et géographique : la SCPI dispose d’un niveau de diversification élevé grâce à un large éventail de commerces implantés dans de nombreuses villes françaises. Cette approche réduit le risque lié à la vente ou à la vacance d’un actif isolé.
• Gestion active du patrimoine : Urban Premium sécurise les revenus par la sélection de locataires solides et des baux fermes. Les acquisitions se font à un prix étudié, tandis que la valorisation des actifs repose sur des travaux de mise aux normes et sur une gestion rigoureuse, depuis l’entrée d’un bien dans le portefeuille jusqu’à sa sortie éventuelle.
• Approche ESG intégrée : la société de gestion prend en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Cette démarche aligne la SCPI sur les attentes des investisseurs et contribue à la pérennité du patrimoine, notamment pour ceux qui choisissent ce type de placement via un contrat d’assurance vie.

Au T4 2025, Urban Cœur Commerce enregistre une collecte nette de 4,46 M€ (soit 20,12 M€ sur l’année) et porte sa capitalisation à 90,0 M€ (environ 2 000 associés). Sur le trimestre, la SCPI a poursuivi ses investissements avec 4 acquisitions pour 4,9 M€ au total, situées à Marseille, Mulhouse, Gardanne et Mâcon, tout en maintenant une stratégie centrée sur les commerces de proximité en centre-ville. Côté exploitation, les loyers quittancés s’élèvent à 1,29 M€ sur le trimestre et le taux d’occupation financier ressort à 91,4 % (TOP 90,6 %). La SCPI indique que les locaux vacants / sous congés sont en cours de commercialisation, avec plusieurs marques d’intérêt (notamment Perpignan, Tours, Lorient, Alençon) et de nouvelles signatures locatives en préparation. Enfin, la SCPI a versé un acompte de 4,05 € par part au titre du T4 et affiche un taux de distribution 2025 de 5,30 % (les performances passées ne préjugent pas des performances futures, ni le capital ni les dividendes ne sont garantis). À fin 2025, le prix de souscription a été revalorisé à 303 € (+1 %) et la société de gestion mentionne des opportunités en cours (actifs sous promesse et en exclusivité), sans arbitrage réalisé sur le trimestre.

Urban Cœur Commerce aborde les prochains trimestres avec une dynamique encourageante, soutenue par une collecte solide et un portefeuille en croissance. La spécialisation sur les commerces essentiels en centre-ville devrait continuer à offrir une bonne visibilité sur les revenus locatifs, dans un contexte où les investisseurs recherchent des placements immobiliers résilients.

La société de gestion Urban Premium prévoit de poursuivre sa politique d’acquisitions sélectives. Les opportunités identifiées – notamment un portefeuille en sale & leaseback et un local en rénovation lourde destiné à une grande enseigne – illustrent la volonté de renforcer le patrimoine avec des actifs stratégiques et générateurs de rendement.

À fin 2025, le taux d’occupation financier s’établit à 91,4 %, et la commercialisation en cours de plusieurs locaux laisse entrevoir un potentiel de redressement à court terme.

À moyen et long terme, Urban Cœur Commerce vise à consolider sa place parmi les SCPI de rendement spécialisées. Sa stratégie centrée sur la revitalisation des centres-villes et sur l’intégration des critères ESG devrait continuer à séduire les épargnants en quête de diversification et de rendement durable.

Notre avis sur la SCPI Urban Cœur Commerce reste favorable. Depuis sa création en 2018, elle a progressivement bâti une constitution patrimoniale solide, composée majoritairement de commerces de centre-ville. Cette orientation lui permet de se positionner comme une référence dans l’univers des SCPI de rendement.

Les résultats confirment une bonne résilience du patrimoine, malgré un recul temporaire du taux d’occupation financier. La société de gestion informe que des relocations sont en cours, ce qui laisse présager une évolution positive à moyen terme.

Urban Cœur Commerce peut constituer une solution intéressante pour diversifier son épargne à travers un fonds spécialisé, avec la possibilité d’accéder à l’investissement dès une première part. Ce type de placement immobilier est également éligible à certaines enveloppes comme l’assurance vie, selon les modalités proposées.

L’horizon de placement recommandé reste de plusieurs années, car la sortie des parts dépend des conditions de marché. Sur le long terme, Urban Cœur Commerce vise à offrir des perspectives de revenus complémentaires et un positionnement attractif pour le futur.

En tant qu’expert en SCPI, Louve Invest considère Urban Cœur Commerce comme un véhicule pertinent. Toutefois, il est important de rappeler que tout investissement comporte des risques et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.