Urban Coeur Commerce

Investir en SCPI avec Urban Cœur Commerce, lancée en 2018 par Urban Premium, c’est miser sur une stratégie d’investissement spécialisée dans les commerces de centre-ville. Cette SCPI de rendement répond à un double objectif : permettre aux épargnants de diversifier leur patrimoine tout en participant à la revitalisation des cœurs urbains en France.

Urban Cœur Commerce se distingue par une orientation claire vers les commerces de proximité essentiels (alimentation, santé, services) et les enseignes solides, installées dans des emplacements stratégiques. Ce positionnement, combiné à une gestion active et sélective, lui permet d’offrir des rendements compétitifs et de figurer parmi les SCPI diversifiées orientées vers la consommation du quotidien.

Avec une capitalisation supérieure à 80 M€ en 2025, la SCPI s’appuie sur un portefeuille constitué d’une centaine d’actifs répartis sur l’ensemble du territoire français. Urban Cœur Commerce vise ainsi à concilier stabilité des loyers, proximité avec les locataires et création de valeur durable, dans un contexte de transformation des habitudes de consommation et de réinvestissement des centres-villes.

Créée en décembre 2018, la SCPI Urban Cœur Commerce est gérée par Urban Premium, société de gestion indépendante reconnue pour son savoir-faire dans l’immobilier collectif et résidentiel. Avec ce véhicule, Urban Premium a choisi de mettre l’accent sur un segment précis : les commerces de centre-ville, longtemps délaissés au profit de la périphérie mais désormais au cœur d’un mouvement de reconquête urbaine.

Urban Premium n’en est pas à sa première expérience. La société gère en effet une gamme diversifiée de SCPI, notamment les SCPI fiscales Urban Pierre (séries 4 à 10), Urban Vitalim et Urban Prestigimmo, qui visent la rénovation et la valorisation du patrimoine résidentiel ancien. Urban Cœur Commerce se démarque au sein de cette offre comme l’une des rares SCPI de rendement de la société, tournée vers un patrimoine commercial locatif.

La vision portée par Urban Cœur Commerce repose sur deux convictions fortes :

• Les centres-villes dynamiques continueront à concentrer la vie sociale, les services et les commerces de proximité.
• Les commerces essentiels – alimentation, santé, services – présentent une résilience supérieure face aux mutations de la consommation, notamment face à l’essor de l’e-commerce.
  
  

Cette approche s’inscrit aussi dans une démarche responsable, avec l’intégration de critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans la sélection et la gestion des actifs. Urban Premium veille ainsi à la performance énergétique des immeubles, au confort des occupants et à l’impact urbain des commerces retenus.

La stratégie d’Urban Cœur Commerce repose sur une sélection ciblée d’actifs commerciaux implantés en cœur de ville, avec pour objectif d’assurer à ses associés un rendement SCPI régulier tout en préservant la valeur du patrimoine sur le long terme.

Axes principaux de la stratégie :

• Cibler les commerces essentiels : alimentation, santé, services de proximité, autant de secteurs porteurs et moins sensibles aux fluctuations économiques.
• Privilégier les emplacements stratégiques : pieds d’immeubles, zones piétonnes, rues commerçantes attractives et centres-villes régionaux dynamiques.
• Diversification sectorielle et géographique : le portefeuille est réparti entre différentes typologies de commerces (services, restauration, santé, beauté) et localisé dans de nombreuses villes françaises, limitant ainsi le risque de concentration.
• Sécuriser les revenus : sélection de locataires solides, baux fermes et gestion proactive de la vacance locative pour maintenir un taux d’occupation élevé.
• Intégrer la dimension ESG : travaux d’amélioration, mise aux normes énergétiques et valorisation des actifs pour répondre aux attentes des locataires comme aux enjeux réglementaires.
  
  

Cette stratégie vise à faire d’Urban Cœur Commerce une SCPI de rendement spécialisée, à la croisée des tendances actuelles : redynamisation des centres urbains et recherche d’actifs résilients dans un environnement économique changeant.

Urban Cœur Commerce présente plusieurs points forts qui expliquent l’intérêt croissant des investisseurs. 

La société de gestion met en avant des données claires et une stratégie cohérente, permettant d’aborder ce placement immobilier avec un niveau de transparence appréciable. Que ce soit en termes de prix de part, de conditions d’entrée ou de sortie, ou encore d’éligibilité à l’assurance vie, cette SCPI affiche des caractéristiques qui en font une option à considérer, sous réserve de respecter la durée recommandée pour ce type d’investissement.

• Spécialisation sur les commerces de proximité : Urban Cœur Commerce cible l’alimentation, la santé et les services essentiels, des secteurs résilients et moins exposés au e-commerce. Ces choix reposent sur des données de consommation solides, qui renforcent la pertinence du portefeuille.
• Diversification sectorielle et géographique : la SCPI dispose d’un niveau de diversification élevé grâce à un large éventail de commerces implantés dans de nombreuses villes françaises. Cette approche réduit le risque lié à la vente ou à la vacance d’un actif isolé.
• Gestion active du patrimoine : Urban Premium sécurise les revenus par la sélection de locataires solides et des baux fermes. Les acquisitions se font à un prix étudié, tandis que la valorisation des actifs repose sur des travaux de mise aux normes et sur une gestion rigoureuse, depuis l’entrée d’un bien dans le portefeuille jusqu’à sa sortie éventuelle.‍
• Approche ESG intégrée : la société de gestion prend en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Cette démarche aligne la SCPI sur les attentes des investisseurs et contribue à la pérennité du patrimoine, notamment pour ceux qui choisissent ce type de placement via un contrat d’assurance vie.

Au deuxième trimestre 2025, la SCPI Urban Cœur Commerce a poursuivi sa dynamique, avec une collecte brute de 4,75 M€. Sur l’ensemble du premier semestre, la collecte nette atteint 8,91 M€, ce qui porte la capitalisation à environ 81,3 M€. Ces chiffres confirment l’intérêt constant des épargnants pour cette SCPI orientée vers les commerces de proximité.

Aucune nouvelle acquisition n’a été réalisée au T2 2025, mais le premier trimestre avait déjà été marqué par l’achat de cinq actifs commerciaux pour un montant global de 6,1 M€. Ces acquisitions, dont une salle de sport à Valenciennes et plusieurs commerces à Annemasse, Sète et Mulhouse, offrent des rendements supérieurs à 7,5 %. De nouvelles opportunités sont en cours d’étude, notamment un portefeuille de cinq locaux commerciaux en sale & leaseback ainsi qu’un local en rénovation lourde à Saint-Denis (93), destiné à une grande enseigne internationale.

Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier recule à 90,6 % contre 95,2 % au trimestre précédent, soit une baisse notable de 460 points de base. Le taux d’occupation physique reste pour sa part stable à 90 %. Plusieurs surfaces vacantes sont en cours de commercialisation, avec des visites déjà engagées à Lille, Perpignan et Tours.

Côté distribution, Urban Cœur Commerce a maintenu un dividende trimestriel brut de 3,90 € par part, identique à celui du premier trimestre. Sur le semestre, la distribution cumulée atteint 7,80 € par part, en progression de +2,9 % par rapport à la même période en 2024. La société de gestion confirme son objectif de rendement annuel de 5,5 %, bien que celui-ci ne soit pas garanti et reste soumis aux conditions de marché.

Urban Cœur Commerce aborde les prochains trimestres avec une dynamique encourageante, soutenue par une collecte solide et un portefeuille en croissance. La spécialisation sur les commerces essentiels en centre-ville devrait continuer à offrir une bonne visibilité sur les revenus locatifs, dans un contexte où les investisseurs recherchent des placements immobiliers résilients.

La société de gestion Urban Premium prévoit de poursuivre sa politique d’acquisitions sélectives. Les opportunités identifiées – notamment un portefeuille en sale & leaseback et un local en rénovation lourde destiné à une grande enseigne – illustrent la volonté de renforcer le patrimoine avec des actifs stratégiques et générateurs de rendement.

Malgré un taux d’occupation financier en baisse au T2 2025, la commercialisation en cours de plusieurs locaux laisse entrevoir un potentiel de redressement à court terme. Cette gestion proactive, associée à un suivi rapproché des locataires, reste un élément clé pour sécuriser les flux de loyers.

À moyen et long terme, Urban Cœur Commerce vise à consolider sa place parmi les SCPI de rendement spécialisées. Sa stratégie centrée sur la revitalisation des centres-villes et sur l’intégration des critères ESG devrait continuer à séduire les épargnants en quête de diversification et de rendement durable.

Notre avis sur la SCPI Urban Cœur Commerce reste favorable. Depuis sa création en 2018, elle a progressivement bâti une constitution patrimoniale solide, composée majoritairement de commerces de centre-ville. Cette orientation lui permet de se positionner comme une référence dans l’univers des SCPI de rendement.

Au cours du second semestre 2025, les données publiées témoignent d’une collecte dynamique et de distributions régulières. Les résultats confirment une bonne résilience du patrimoine, malgré un recul temporaire du taux d’occupation financier. La société de gestion informe que des relocations sont en cours, ce qui laisse présager une évolution positive à moyen terme.

Urban Cœur Commerce peut constituer une solution intéressante pour diversifier son épargne à travers un fonds spécialisé, avec la possibilité d’accéder à l’investissement dès une première part. Ce type de placement immobilier est également éligible à certaines enveloppes comme l’assurance vie, selon les modalités proposées.

L’horizon de placement recommandé reste de plusieurs années, car la sortie des parts dépend des conditions de marché. Sur le long terme, Urban Cœur Commerce vise à offrir des perspectives de revenus complémentaires et un positionnement attractif pour le futur.

En tant qu’expert en SCPI, Louve Invest considère Urban Cœur Commerce comme un véhicule pertinent. Toutefois, il est important de rappeler que tout investissement comporte des risques et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.