Urban Vitalim 4

Investir SCPI avec Urban Vitalim N°4, c'est investir en SCPI fiscale.

Urban Vitalim 4 est une SCPI résolument tournée vers l'investissement immobilier locatif en centre-ville, conçue pour bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie. Elle vise à offrir des opportunités de réduction d'impôt tout en contribuant à la revitalisation urbaine et à la création de logements de qualité. La SCPI est désormais pleinement investie et a commencé à verser ses premiers dividendes à partir du 1er trimestre 2026, au fur et à mesure de la mise en location de ses actifs.

Urban Vitalim N°4 s'inscrit dans la continuité des trois premières SCPI du même nom, gérées par Urban Premium.

Forte de son expérience et de sa connaissance approfondie du marché immobilier urbain, Urban Premium cherche à fournir une solution d'investissement socialement responsable, tout en répondant aux exigences réglementaires du cadre Pinel et Denormandie pour des acquisitions en centre-ville.

Classée Article 8 (SFDR), elle vise également à améliorer la performance énergétique de ses immeubles. L'objectif de performance énergétique est d'atteindre, après travaux, une note DPE à minima D pour l'ensemble des lots, avec une médiane à C sur l'ensemble du patrimoine.

La stratégie de la SCPI Urban Vitalim N°4 se concentre sur l'acquisition et la rénovation d'immeubles en centre-ville. Le patrimoine se compose d'immeubles d'habitation anciens à rénover, de bureaux transformés en logements et de constructions neuves ou en état futur d'achèvement (VEFA). L'objectif est de maximiser la qualité des biens tout en profitant des avantages fiscaux Pinel et Denormandie, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût des opérations pour bénéficier de ces dispositifs.

La SCPI est désormais pleinement investie. Son patrimoine se compose de 11 immeubles pour un total de 148 logements et 52 stationnements, répartis sur 8 491 m² de surface habitable. Les actifs sont situés dans des villes éligibles aux dispositifs fiscaux : Menton, Troyes, Vichy, Narbonne, Chatou, Honfleur, Metz, Pau, Agen et Cholet. Au 31 mars 2026, 7 immeubles sont livrés et en phase locative, tandis que 4 autres sont encore en cours de rénovation (Pau, Agen, Cholet et Metz rue Haute-Seille), conformément au calendrier de maîtrise d'ouvrage.

Le principal atout d'Urban Vitalim 4 est sa fiscalité attrayante : la SCPI offre une réduction d'impôt de 21 % sur 12 ans, permettant aux investisseurs de réduire leur imposition de manière significative. À cela s'ajoute une localisation en centre-ville : tous les immeubles acquis sont situés dans des zones urbaines éligibles aux dispositifs Pinel et Denormandie, assurant une demande locative stable et pérenne. Enfin, classée Article 8 (SFDR), Urban Vitalim N°4 répond aux exigences d'amélioration de l'efficacité énergétique de ses actifs, avec un objectif de note DPE à minima D et une médiane à C après travaux.

La réduction d'impôt de 21 % du montant de la souscription sur 12 ans se répartit de la façon suivante : 18 % répartis également sur les 9 premières années, puis 3 % répartis sur les 3 dernières années, dans la limite annuelle et globale de 300 000 € de souscription par an. Cette réduction d'impôt se calcule sur 100 % du montant de la souscription et entre dans le champ d'application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 €.

Exemple d'une souscription de 50 000 € pour une durée de 15 ans :

Vous réalisez une économie d'impôt cumulée de 10 500 € (= 50 000 × 18 % × 9 ans + 50 000 × 3 % × 2 ans). Vous avez souscrit à 100 parts de 500 € (prix unitaire indicatif), soit une souscription nette de frais de collecte de 44 500 € (exemple illustratif, les frais de souscription en vigueur peuvent différer).

La réalisation des investissements côté SCPI se fait à hauteur de 14 500 € pour l'acquisition du foncier existant et de 30 000 € pour les travaux sur les biens existants. En retenant l'hypothèse d'une revalorisation du capital d'un peu plus de 1,2 % par an, le prix de revente possible après 15 ans serait d'environ 53 400 €.

Le prix de revient (foncier 14 500 € + frais d'acte notarié à 7,5 % soit 1 088 € + travaux 30 000 €) s'élève à 45 588 €. La plus-value taxable serait donc de 7 812 €, générant une taxe d'environ 1 716 € (594 € d'IR à 19 % après abattement + 1 122 € de prélèvements sociaux à 17,2 % après abattement).

Au 1er trimestre 2026, la SCPI Urban Vitalim 4 poursuit sa montée en puissance sur le segment Pinel-Denormandie, avec une activité locative marquée par 1 libération et 34 relocations d'appartements sur l'ensemble du patrimoine. La SCPI est pleinement investie, avec l'intégralité des acquisitions finalisées depuis 2025.

Sur les 92 lots livrés au 31 mars 2026, 80 sont loués et 12 restent vacants en cours de commercialisation. Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 87,8 % à fin mars. Les loyers quittancés sur le trimestre s'élèvent à 131 575 €.

La situation locative immeuble par immeuble confirme la bonne progression de la mise en location : Menton, Chatou, Honfleur et Metz (45 rue Elie Bloch) sont intégralement loués. Troyes atteint 24 logements loués sur 25. Vichy compte 14 logements loués et 4 vacants, tandis que Narbonne, entré en première commercialisation en février 2026 après la levée des réserves, compte 15 logements loués et 7 en cours de commercialisation. Les immeubles de Pau, Agen, Cholet et Metz (rue Haute-Seille) sont toujours en cours de rénovation, conformément au calendrier de maîtrise d'ouvrage.

Aucun mouvement de capital n'a été enregistré ce trimestre : la SCPI compte 763 associés et 95 294 parts en circulation pour une capitalisation de 47,6 M€, inchangée depuis la clôture de la collecte. La SCPI ne dispose pas de marché secondaire, aucune transaction n'ayant eu lieu depuis sa création.

Les premières distributions sont désormais effectives : l'acompte sur dividende au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 0,69 € brut par part (soit 0,53 € net), versé le 30 avril 2026. Les prochains acomptes augmenteront progressivement au fur et à mesure des livraisons et mises en location à venir.

Urban Vitalim N°4 est conçue pour répondre aux attentes des investisseurs cherchant une solution d'investissement à long terme, avec un horizon de conservation de 16 ans à compter de la date de souscription. La SCPI a une durée de vie de 15 ans (date d'expiration : 17 mai 2037), à laquelle s'ajoute la phase de liquidation d'environ un an, sauf prorogation décidée en Assemblée Générale.

Le potentiel de valorisation du patrimoine est renforcé par la rareté des biens en centre-ville et l'amélioration continue des performances énergétiques des bâtiments après travaux. Les distributions, qui ont démarré au 1er trimestre 2026, sont appelées à augmenter progressivement au fur et à mesure des livraisons et des mises en location à venir : 4 immeubles (Pau, Agen, Cholet, Metz rue Haute-Seille) sont encore en cours de rénovation et viendront renforcer le parc locatif dans les prochains trimestres.

Chaque associé doit avoir à l'esprit les différentes phases d'investissement de la SCPI : la phase d'acquisition et de rénovation des immeubles (entre un an et demi et trois ans), suivie de la mise en location du patrimoine sur 12 ans, puis de la mise en vente du patrimoine et de la dissolution de la SCPI sur environ un an. La SCPI ne disposant pas de marché secondaire, il ne sera pas possible de récupérer son capital avant la dissolution de la société.

Pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'un dispositif similaire, Urban Premium propose également Urban DNO, sa nouvelle SCPI Denormandie dont la souscription est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026, avec un prix sponsor de 475 € par part entre le 4 mai et le 31 août 2026.

Urban Vitalim 4 est un produit conçu pour un profil d'investisseur très spécifique : celui qui cherche avant tout à réduire son imposition et qui accepte d'immobiliser son capital sur le long terme. La réduction d'impôt de 21 % sur 12 ans est le cœur de la proposition de valeur, pas le rendement locatif.

La montée en puissance locative est encourageante : au 31 mars 2026, 80 lots sont loués sur les 92 livrés, soit un TOF de 87,8 % sur les actifs en phase locative. Les premières distributions sont effectives depuis le T1 2026 (0,69 € brut par part), et elles augmenteront mécaniquement à mesure que les 4 immeubles encore en rénovation seront livrés et mis en location.

Le point de vigilance principal reste la liquidité, ou plutôt son absence totale. La SCPI ne dispose d'aucun marché secondaire et les associés ne pourront récupérer leur capital qu'à la dissolution de la société, soit un blocage total de 16 ans à compter de la date de souscription. Par ailleurs, une cession anticipée des parts avant 12 ans entraîne la perte de l'intégralité des avantages fiscaux, ce qui rend cette SCPI inadaptée à tout investisseur pouvant avoir besoin de liquidités à court ou moyen terme.

La SCPI Urban Vitalim 4 n'est pas commercialisée par Louve Invest.