SCPI Urban Vitalim 4

Se constituer un patrimoine SCPI avec Urban Vitalim N°4, c'est investir en SCPI fiscale.

Urban Vitalim 4 est une SCPI résolument tournée vers l'investissement immobilier locatif en centre-ville, conçue pour bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie. Elle vise à offrir des opportunités de réduction d'impôt tout en contribuant à la revitalisation urbaine et à la création de logements de qualité. La SCPI est pleinement investie sur un patrimoine de 148 logements répartis dans 11 immeubles en France. Au 30 juin 2026, 92 lots ont été livrés, dont 84 sont loués, pour un taux d'occupation physique de 91,3 %. Quatre immeubles sont encore en cours de rénovation et seront progressivement livrés, entraînant une hausse mécanique des dividendes distribués.

Au titre du premier et du deuxième trimestre 2026, un acompte sur dividende de 0,69 € par part brut a été versé à chaque trimestre (soit 1,38 € sur le premier semestre), les distributions étant amenées à progresser au rythme des livraisons et mises en location. La SCPI est gérée par Urban Premium et a une durée de vie de 15 ans, jusqu'au 17 mai 2037.

Urban Vitalim N°4 s'inscrit dans la continuité des trois premières SCPI du même nom gérées par Urban Premium, qui a depuis lors lancé une cinquième SCPI de même nature, Urban DNO, poursuivant la même philosophie d'investissement Denormandie.

Forte de son expérience et de sa connaissance approfondie du marché immobilier urbain, Urban Premium cherche à fournir une solution d'investissement socialement responsable, tout en répondant aux exigences réglementaires du cadre Pinel et Denormandie pour des acquisitions en centre-ville.

Classée Article 8 (SFDR), la SCPI vise à améliorer la performance énergétique de ses immeubles. L'objectif est d'atteindre, après travaux, une note DPE à minima D pour l'ensemble des lots privatifs, avec une médiane à C sur l'ensemble du patrimoine.

La stratégie de la SCPI Urban Vitalim N°4 se concentre sur l'acquisition et la rénovation d'immeubles en centre-ville. Le patrimoine se compose d'immeubles d'habitation anciens à rénover, de bureaux transformés en logements et de constructions neuves ou en état futur d'achèvement (VEFA). L'objectif est de maximiser la qualité des biens tout en profitant des avantages fiscaux Pinel et Denormandie, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût des opérations pour bénéficier de ces dispositifs.

La SCPI est pleinement investie. Son patrimoine se compose de 11 immeubles pour un total de 148 logements et 52 stationnements, répartis sur 8 514 m² de surface habitable. Les actifs sont situés dans des villes éligibles aux dispositifs fiscaux : Menton, Troyes, Vichy, Narbonne, Chatou, Honfleur, Metz, Pau, Agen et Cholet. Au 30 juin 2026, 7 immeubles sont en phase locative et 4 autres sont encore en cours de rénovation (Pau, Agen, Cholet et Metz rue Haute-Seille), conformément au calendrier de maîtrise d'ouvrage.

Le principal atout d'Urban Vitalim 4 est sa fiscalité attrayante : la SCPI offre une réduction d'impôt de 21 % sur 12 ans, permettant aux investisseurs de réduire leur imposition de manière significative. Au 30 juin 2026, la SCPI compte 763 associés et 95 294 parts pour des capitaux collectés de 47,6 M€. À cela s'ajoute une localisation en centre-ville : tous les immeubles acquis sont situés dans des zones urbaines éligibles aux dispositifs Pinel et Denormandie, assurant une demande locative stable et pérenne. Enfin, classée Article 8 (SFDR), Urban Vitalim N°4 répond aux exigences d'amélioration de l'efficacité énergétique de ses actifs, avec un objectif de note DPE à minima D et une médiane à C après travaux.

La réduction d'impôt de 21 % du montant de la souscription sur 12 ans se répartit de la façon suivante : 18 % répartis également sur les 9 premières années, puis 3 % répartis sur les 3 dernières années, dans la limite annuelle et globale de 300 000 € de souscription par an. Cette réduction d'impôt se calcule sur 100 % du montant de la souscription et entre dans le champ d'application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 €.

Exemple d'une souscription de 50 000 € pour une durée de 15 ans :

Vous réalisez une économie d'impôt cumulée de 10 500 € (= 50 000 × 18 % × 9 ans + 50 000 × 3 % × 2 ans). Vous avez souscrit à 100 parts de 500 € (prix unitaire indicatif), soit une souscription nette de frais de collecte de 44 500 € (exemple illustratif, les frais de souscription en vigueur peuvent différer).

La réalisation des investissements côté SCPI se fait à hauteur de 14 500 € pour l'acquisition du foncier existant et de 30 000 € pour les travaux sur les biens existants. En retenant l'hypothèse d'une revalorisation du capital d'un peu plus de 1,2 % par an, le prix de revente possible après 15 ans serait d'environ 53 400 €.

Le prix de revient (foncier 14 500 € + frais d'acte notarié à 7,5 % soit 1 088 € + travaux 30 000 €) s'élève à 45 588 €. La plus-value taxable serait donc de 7 812 €, générant une taxe d'environ 1 716 € (594 € d'IR à 19 % après abattement + 1 122 € de prélèvements sociaux à 17,2 % après abattement).

Au deuxième trimestre 2026, l'activité locative d'Urban Vitalim 4 s'est nettement accélérée, avec 43 relocations d'appartements pour seulement 5 libérations sur l'ensemble du patrimoine. Cette dynamique a permis de réduire la vacance à 8 lots sur les 92 livrés, portant le taux d'occupation physique à 91,3 % et le TOF à environ 90 %. Les loyers quittancés progressent à 167 321 € sur le trimestre, en hausse sensible par rapport au premier trimestre 2026. La SCPI continue de monter en puissance : les quatre immeubles encore en cours de rénovation (Pau, Agen, Cholet et Metz rue Haute-Seille) se poursuivent dans les délais prévus, et les prochaines livraisons entraîneront une hausse mécanique des dividendes versés.

L'Assemblée Générale Mixte s'est tenue le 19 juin 2026, l'intégralité des résolutions ordinaires et extraordinaires ayant été adoptée. L'AG a notamment approuvé les valeurs de la SCPI : valeur comptable à 427,18 € par part, valeur de réalisation à 400,14 € par part et valeur de reconstitution à 481,14 € par part. L'acompte sur dividende du deuxième trimestre 2026 s'établit à 0,69 € brut par part, versé le 31 juillet 2026.

Urban Vitalim N°4 est conçue pour répondre aux attentes des investisseurs cherchant une solution d'investissement à long terme, avec un horizon de conservation de 16 ans à compter de la date de souscription. La SCPI a une durée de vie de 15 ans (date d'expiration : 17 mai 2037), à laquelle s'ajoute la phase de liquidation d'environ un an, sauf prorogation décidée en Assemblée Générale.

Le potentiel de valorisation du patrimoine est renforcé par la rareté des biens en centre-ville et l'amélioration continue des performances énergétiques des bâtiments après travaux. Les distributions, démarrées au premier trimestre 2026, sont appelées à augmenter progressivement au fur et à mesure des livraisons et des mises en location à venir : 4 immeubles (Pau, Agen, Cholet, Metz rue Haute-Seille) sont encore en cours de rénovation et viendront renforcer le parc locatif dans les prochains trimestres.

Chaque associé doit avoir à l'esprit les différentes phases d'investissement de la SCPI : la phase d'acquisition et de rénovation des immeubles (entre un an et demi et trois ans), suivie de la mise en location du patrimoine sur 12 ans, puis de la mise en vente du patrimoine et de la dissolution de la SCPI sur environ un an. La SCPI ne disposant pas de marché secondaire, il ne sera pas possible de récupérer son capital avant la dissolution de la société.

Pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'un dispositif similaire, Urban Premium propose également Urban DNO, sa nouvelle SCPI Denormandie dont la souscription est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026, avec un prix sponsor de 475 € par part entre le 4 mai et le 31 août 2026.

Pour vous partager notre avis SCPI sur Urban Vitalim 4, c'est un produit conçu pour un profil d'investisseur très spécifique : celui qui cherche avant tout à réduire son imposition et qui accepte d'immobiliser son capital sur le long terme. La réduction d'impôt de 21 % sur 12 ans est le cœur de la proposition de valeur, pas le rendement locatif.

La montée en puissance locative est encourageante : au 30 juin 2026, 84 lots sont loués sur les 92 livrés, pour un taux d'occupation physique de 91,3 % et un TOF d'environ 90 % sur les actifs en phase locative. Les distributions trimestrielles de 0,69 € brut par part sont effectives depuis le T1 2026 et augmenteront mécaniquement à mesure que les 4 immeubles encore en rénovation seront livrés et mis en location.

Le point de vigilance principal reste la liquidité, ou plutôt son absence totale. La SCPI ne dispose d'aucun marché secondaire et les associés ne pourront récupérer leur capital qu'à la dissolution de la société, soit un blocage total de 16 ans à compter de la date de souscription. Par ailleurs, une cession anticipée des parts avant 12 ans entraîne la perte de l'intégralité des avantages fiscaux, ce qui rend cette SCPI inadaptée à tout investisseur pouvant avoir besoin de liquidités à court ou moyen terme.

La SCPI Urban Vitalim 4 n'est pas commercialisée par Louve Invest.