Paref Prima

Investir en SCPI avec Paref Prima, c'est investir sur une SCPI dont la politique d'investissement porte sur des biens immobiliers situés en majorité en Allemagne. La SCPI peut également investir dans d'autres États de la zone euro dans la limite de 30 % de la valeur estimée des actifs immobiliers composant le patrimoine.

Paref Prima est une SCPI à capital variable, qui fusionne les 2 parcs immobiliers des 2 Novapierre Allemagne et qui conserve la fréquence de distribution de ses aînés, à savoir tous les trimestres.

Paref Prima n'est pas la création d'une nouvelle SCPI qui ne part d'aucune fondation. En effet, elle est née en juin 2024 de l'absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne.

Cette SCPI a été créée par Paref Gestion, afin de dynamiser ses performances par une politique active d'acquisition et d'arbitrages de ses actifs.

Les différents arbitrages devraient permettre à Paref Prima d'assurer des plus-values de cessions, tout en se débarrassant des actifs les moins rentables, et donc en préservant la stabilité du rendement de l'ensemble du parc. Paref Gestion, n'étant plus que sur un seul véhicule financier au lieu de 2, devrait aussi s'adapter plus facilement et profiter au mieux des nouveaux cycles immobiliers en cours d'évolution.

Grâce à la fusion-absorption des 2 Novapierre Allemagne, Paref Prima affiche au 31 mars 2026 une capitalisation importante de 933,8 millions €.

Dans la lignée de la stratégie de Novapierre Allemagne et de Novapierre Allemagne 2, Paref Prima se positionne comme une SCPI allemande axée sur l'Allemagne, tout en se laissant l'opportunité d'explorer l'acquisition d'autres biens en Europe.

Son portefeuille immobilier est majoritairement constitué de commerces essentiels, tels que des pharmacies et des supermarchés, reconnus pour leur robustesse. Au 31 mars 2026, les commerces essentiels représentent 69,4 % du loyer facial, confirmant l'objectif de la société de gestion de maintenir ce ratio autour de 70 %.

La répartition sectorielle du portefeuille au 31 mars 2026 se décompose comme suit : alimentaire 40,1 %, bricolage 22,6 %, drugstore 17,8 %, habillement 11,3 %, restauration 6,7 % et autres 1,5 %.

Paref Prima diversifie également son portefeuille géographiquement. Si l'Allemagne reste le socle principal, la SCPI est également exposée aux Pays-Bas, qui représentent 7,4 % de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2025, avec des implantations notamment en Rhénanie du Nord-Westphalie (27,4 %), en Bavière (14,7 %), en Bade-Wurtemberg (11,3 %) et en Saxe (11,3 %).

La SCPI Paref Prima s'appuie sur plusieurs atouts du marché immobilier allemand :

• L'Allemagne est la première économie d'Europe, qui offre un cadre propice aux investissements.
• La demande locative est présente et constante, grâce entre autres à un taux de chômage stable (6,3 % début 2026) et à des salaires négociés en hausse de +4,0 % au T4 2025, soutenant la consommation des ménages.
• Une fiscalité avantageuse par rapport au marché français, grâce à une convention fiscale entre la France et l'Allemagne, permettant d'éviter toute double imposition et de bénéficier de la fiscalité allégée de l'Allemagne.

Paref Prima bénéficie de l'expérience et des résultats passés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,00 % (soit 4,65 % net de fiscalité étrangère), confirmant la trajectoire de rendement visée. Le taux de rentabilité interne (TRI) atteint 4,00 % à 5 ans et 5,03 % à 10 ans au 31 décembre 2025.

Au 31 mars 2026, Paref Prima affiche une capitalisation de 933,8 M€ pour 14 899 associés, avec un patrimoine composé de 77 immeubles, 534 baux et 624 705 m² sous gestion, pour une valeur d'expertise de 960,4 M€. Le taux d'endettement s'établit à 26,7 %, bien en dessous du plafond réglementaire de 40 %. Les loyers encaissés au 1er trimestre 2026 s'élèvent à 16,9 M€, avec un taux de recouvrement proche de 100 %.

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 94,1 % au 31 mars 2026, en légère baisse par rapport aux trimestres précédents (94,4 % au T3 et T4 2025). La part des commerces essentiels dans le loyer facial progresse à 69,4 %, contre 67,6 % au trimestre précédent, renforçant la résilience des revenus. La durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB) s'élève à 5,5 années, offrant une bonne visibilité sur les flux locatifs. Le portefeuille compte 134 lots vacants, représentant 48 674 m².

Sur le plan locatif, le trimestre enregistre 5 prises d'effet (467 m², 95 602 € de loyers annuels) et 12 libérations (3 617 m², 499 267 € de loyers annuels). L'activité de gestion locative est néanmoins soutenue par 22 prolongations et 3 renouvellements de baux conclus sur le trimestre, représentant 2,4 M€ de revenus locatifs annualisés, dont certains pour des durées fermes allant jusqu'à 10 ans. Aucune acquisition ni aucun arbitrage n'ont été réalisés au cours du trimestre.

Le dividende net distribué au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 2,58 € par part (brut : 2,70 €, dont 0,12 € d'impôt étranger), versé le 15 mai 2026. Ce niveau est en retrait par rapport aux trimestres précédents (3,54 € net au T2 2025, 3,03 € au T3 2025, 3,40 € au T4 2025), mais devrait se normaliser selon la société de gestion. Le dividende annuel 2025 s'est établi à 12,64 € par part. Par ailleurs, 92 649 parts restent en attente de retrait, confirmant la situation d'illiquidité structurelle de la SCPI.

Le trimestre met également à l'honneur REWE Group, 4e locataire du fonds avec 15 baux, 27 444 m² et 4 270 000 € de loyers annuels (soit 6,5 % des loyers totaux), pour une durée résiduelle moyenne de 5,9 ans.

L'Assemblée Générale Annuelle se tiendra le 25 juin 2026 à 15h30 au Sofitel Arc de Triomphe, Paris 8e.

La fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne, intervenue en juin 2024, a donné naissance à Paref Prima dans un contexte de marché immobilier commercial allemand fragilisé. L'année 2023 avait en effet été marquée par une baisse de -56 % des volumes investis en Allemagne par rapport à 2022. Le segment des retail parks avait néanmoins mieux résisté, concentrant 59 % des capitaux engagés, ce qui illustre la pertinence du positionnement de Paref Prima.

En ce début 2026, l'environnement macroéconomique reste contrasté mais se stabilise progressivement. La BCE maintient ses taux directeurs à 2,0 %, soutenant une normalisation progressive des conditions de financement immobilier en Europe. En Allemagne, la Bundesbank anticipe une stagnation de l'activité à court terme, mais des moteurs structurels solides soutiennent un redressement graduel attendu sur la seconde moitié de 2026, notamment grâce au plan d'investissement public record validé à l'automne 2025 et à la progression des salaires négociés. Sur le marché du commerce, le segment des retail parks et des commerces à dominante alimentaire, sur lequel Paref Prima est majoritairement positionnée, concentre 56 % des volumes investis en Allemagne au T1 2026.

Au 31 mars 2026, Paref Prima se positionne parmi les SCPI de référence investies en Allemagne, avec une capitalisation de 933,8 M€. Le prix de souscription est fixé à 272 € par part, tandis que la valeur de reconstitution ressort à 264,68 € au 31 décembre 2025, soit une surcote de +2,76 %. La valeur de réalisation s'établit quant à elle à 212,19 €, soit un écart significatif de -22 % par rapport au prix de souscription, que les investisseurs doivent intégrer dans leur analyse.

La situation de liquidité demeure contrainte : 92 649 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, avec des souscriptions qui compensent exactement les retraits trimestre après trimestre. Cette contrainte, héritée de la fusion, pèse sur la capacité des associés à céder leurs parts dans un délai court. Les investisseurs doivent donc considérer un horizon de placement long.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Paref Prima, Paref Prima, issue de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 en juin 2024, affiche une capitalisation de 933,8 M€ et un patrimoine de 960,4 M€. Son taux de distribution 2025 s'établit à 5,00 % brut (4,65 % net de fiscalité étrangère), pour une Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 de 5,00 %. Ces performances sont soutenues par un TOF de 94,1 % et un taux de recouvrement proche de 100 %. La part des commerces essentiels atteint 69,4 % du loyer facial, ancrant le portefeuille sur des locataires résilients comme REWE Group ou EDEKA.

Plusieurs points de vigilance méritent néanmoins attention. La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 s'établit à 212,19 €, soit une décote de -22 % par rapport au prix de souscription de 272 €. La SCPI reste en situation d'illiquidité structurelle, avec 92 649 parts en attente de retrait, un stock important qui pèse sur la capacité des associés à céder leurs parts. Enfin, la distribution du 1er trimestre 2026 (2,58 € net) est en retrait sensible par rapport aux trimestres précédents, même si la société de gestion anticipe une normalisation prochaine.