Novapierre Résidentiel

Novapierre Résidentiel est une SCPI résidentielle gérée par PAREF Gestion, investie principalement dans l'immobilier d'habitation à Paris et en Île-de-France. Avec 140 immeubles et 633 appartements pour une valeur patrimoniale de 306,3 millions d'euros, elle offre une exposition au marché locatif parisien rare dans l'univers des SCPI.

Sa situation actuelle est cependant très particulière : depuis le 1er avril 2025, PAREF Gestion a suspendu la variabilité du capital, conformément à une décision d'assemblée générale extraordinaire de décembre 2024. Il n'est plus possible de souscrire au prix de souscription standard. Les échanges de parts se font désormais sur un marché secondaire, à un prix d'exécution de 790 € en fin de T4 2025, très en dessous de la valeur de réalisation (1 246,28 €) et de la valeur de reconstitution (1 504,33 €). Ce contexte exceptionnel est à l'origine de la performance globale annuelle (PGA) de -41,53 % affichée en 2025, qui reflète la décote du marché secondaire par rapport au prix de souscription historique.

Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,50 %, constitué exclusivement de distributions de plus-values issues des arbitrages réalisés (25 € par part).

Novapierre Résidentiel a obtenu son visa AMF (n°05-32) le 20 septembre 2005. Gérée par PAREF Gestion, société de gestion spécialisée dans l'immobilier résidentiel et tertiaire, cette SCPI s'est bâtie autour d'un postulat simple : donner accès aux particuliers à un portefeuille d'appartements parisiens, avec la gestion déléguée que permet le véhicule SCPI.

Le positionnement est résolument urbain et dense : Paris représente 76,9 % du patrimoine, la région parisienne 20,6 %, et Nice les 2,5 % restants. La SCPI a délibérément concentré ses actifs dans les zones où la demande locative est structurellement forte, s'appuyant sur la rareté du foncier parisien comme moteur de valorisation à long terme.

Avec 2 389 associés au 31 décembre 2025, Novapierre Résidentiel reste une SCPI de taille modeste, ce qui a contribué à la gestion de la liquidité lorsque la collecte a ralenti.

La SCPI déploie une stratégie résidentielle classique, fondée sur la détention d'appartements loués selon des baux d'habitation. La particularité de Novapierre Résidentiel réside dans la diversité des statuts d'occupation de son portefeuille : 48,8 % de logements libérables (loi 89), 20,0 % détenus en nue-propriété, 12,9 % de vacants (dont une partie en travaux de valorisation), 8,0 % vacants pour arbitrage, 7,8 % sous loi 48 et 1,2 % en bail emphytéotique.

Cette structure particulière crée une dynamique propre : les logements sous loi 48, occupés par des locataires protégés, se libèrent progressivement et permettent des arbitrages à des prix souvent supérieurs à la valeur d'expertise. En fin T4 2025, le TOF atteint 89,1 %, en nette progression par rapport au T3 (87,0 %).

Face à la suspension de la variabilité du capital, PAREF Gestion a renforcé sa stratégie d'arbitrage : vendre des appartements unité par unité, à des prix supérieurs à leur valeur d'expertise. En 2025, ce sont 21,6 millions d'euros d'actifs qui ont été cédés à des prix en moyenne +3,4 % au-dessus de leur dernière valeur d'expertise, dégageant des plus-values qui ont alimenté la distribution de 25 € par part. La SCPI dispose d'un levier financier maîtrisé à 15,9 % (48,6 M€ de dette pour 306,3 M€ d'actifs).

Le principal attrait de Novapierre Résidentiel dans le contexte actuel est la décote entre le prix d'exécution sur le marché secondaire (790 €) et la valeur de réalisation (1 246,28 €), soit une décote de l'ordre de 37 %. Pour un investisseur patient et à long terme, cette décote représente une marge de sécurité si le marché se normalise.

La concentration à Paris (76,9 %) et en Île-de-France (20,6 %) constitue un ancrage sur les marchés résidentiels les plus liquides et les plus demandés en France. Sur les quatre années 2021-2024, la performance globale annuelle moyenne de la SCPI a atteint 5 %, surperformant la moyenne du marché résidentiel parisien (-4 %).

Avec seulement 15,9 % de levier, Novapierre Résidentiel dispose d'une structure bilancielle saine, sans pression financière à court terme. Les liquidités issues des arbitrages (21,6 M€ en 2025) permettent de financer les travaux de rénovation et de soutenir la stratégie d'investissement en 2026.

Au quatrième trimestre 2025, la campagne d'expertise a fixé la valeur du portefeuille à 306,3 millions d'euros, soit un ajustement de -2,3 % sur un an, en ligne avec les évolutions observées sur le marché résidentiel parisien.

Le TOF progresse à 89,1 % fin T4 (vs 87,0 % au T3), avec 4 nouveaux baux signés dans le trimestre (339 m²). Les arbitrages T4 ont porté sur trois appartements et un parking à Paris et en Île-de-France (Neuilly-sur-Seine, Paris 12e, 15e, 3e) pour 193 m² et près de 2 millions d'euros, générant une plus-value comptable d'environ 1,3 million d'euros à +3,4 % de la valeur d'expertise. Le volume total d'arbitrages 2025 atteint 21,6 millions d'euros.

Sur le marché secondaire, le déséquilibre reste marqué fin décembre : 4 657 ordres de vente contre 124 ordres d'achat, prix d'exécution à 790 € (hors frais). Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,50 %, avec une distribution de 25 € par part sous forme de plus-values. La PGA 2025 est de -41,53 %, reflétant la décote du marché secondaire par rapport à l'ancien prix de souscription (1 664 €).

PAREF Gestion maintient sa stratégie pour 2026 : poursuivre les arbitrages ciblés, financer les travaux de rénovation, et réduire progressivement l'endettement. L'assemblée générale annuelle est prévue le 23 juin 2026 et devrait apporter des éléments de visibilité sur la trajectoire à moyen terme.

La clé de la situation réside dans le rééquilibrage du marché secondaire. Fin décembre 2025, le ratio ordres de vente/achat est de 4 657 contre 124 : la demande ne suffit pas à absorber l'offre. Un retour progressif des acheteurs, facilité par la communication de PAREF Gestion et l'éventuelle reprise du marché immobilier, serait le principal catalyseur d'une normalisation.

Pour les investisseurs qui croient dans le résidentiel parisien à 10 ans et acceptent l'illiquidité à court terme, Novapierre Résidentiel présente une thèse contrariante : accéder à 790 € à un portefeuille parisien valorisé à 1 246 € par part. La valeur de reconstitution de 1 504,33 € donne la mesure du potentiel théorique de revalorisation si le marché secondaire se normalise.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif pour les investisseurs qui détiennent des parts ou s'interrogent sur cette SCPI.

Novapierre Résidentiel est aujourd'hui une SCPI atypique qui nécessite une analyse lucide avant tout engagement. La suspension de la variabilité du capital, le marché secondaire à 790 € (vs valeur de réalisation à 1 246,28 €), et la PGA 2025 de -41,53 % dressent un tableau difficile à première vue. Mais il faut distinguer deux réalités : la performance comptable liée à la méthode de valorisation au prix du marché secondaire, et la valeur intrinsèque réelle du patrimoine parisien sous-jacent.

Le taux de distribution de 1,50 % est faible, et il provient uniquement de distributions de plus-values d'arbitrage, non de revenus locatifs courants. Le TOF de 89,1 % est en progression mais reste perfectible, avec une vacance significative liée aux travaux de rénovation.

Notre analyse : Novapierre Résidentiel est à réserver à des investisseurs qui comprennent la situation, qui n'ont pas besoin de liquidité à court terme, et qui croient dans la capacité du marché secondaire à se rééquilibrer. La décote sur la valeur de réalisation est réelle et potentiellement attractive. Mais la faible liquidité (90 parts échangées en décembre 2025) est un risque très concret : la sortie n'est pas garantie à court terme. À considérer uniquement dans une logique patrimoniale longue durée.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.