SCPI Novapierre Résidentiel

Investir avec Novapierre Résidentiel, c'est opter pour une SCPI résidentielle gérée par PAREF Gestion, investie principalement dans l'immobilier d'habitation à Paris et en Île-de-France. Avec 135 immeubles et 617 appartements pour une valeur patrimoniale de 297,4 millions d'euros, elle offre une exposition au marché locatif parisien rare dans l'univers des SCPI.

Sa situation actuelle est cependant très particulière : depuis le 1er avril 2025, PAREF Gestion a suspendu la variabilité du capital, conformément à une décision d'assemblée générale extraordinaire de décembre 2024. Il n'est plus possible de souscrire au prix de souscription standard. Les échanges de parts se font désormais sur un marché secondaire, avec un prix d'exécution de 711€ à fin juin 2026 (hors frais), très en dessous de la valeur de réalisation (1 248,84€) et de la valeur de reconstitution (1 503,72€). Ce contexte exceptionnel est à l'origine de la performance globale annuelle (PGA) de -41,53% affichée en 2025, qui reflète la décote du marché secondaire par rapport au prix de souscription historique.

Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,50%, constitué exclusivement de distributions de plus-values issues des arbitrages réalisés (25€ par part).

Novapierre Résidentiel a obtenu son visa AMF (n°05-32) le 20 septembre 2005. Gérée par PAREF Gestion, société de gestion spécialisée dans l'immobilier résidentiel et tertiaire, cette SCPI s'est bâtie autour d'un postulat simple : donner accès aux particuliers à un portefeuille d'appartements parisiens, avec la gestion déléguée que permet le véhicule SCPI.

Le positionnement est résolument urbain et dense : Paris représente 77 % du patrimoine, la région parisienne 20,4 %, et Nice les 2,6 % restants. La SCPI a délibérément concentré ses actifs dans les zones où la demande locative est structurellement forte, s'appuyant sur la rareté du foncier parisien comme moteur de valorisation à long terme.

Novapierre Résidentiel reste une SCPI de taille modeste, ce qui a historiquement compliqué la gestion de la liquidité lorsque la collecte a ralenti et que les demandes de retrait se sont accumulées, conduisant à la suspension de la variabilité du capital en 2025.

La SCPI déploie une stratégie résidentielle classique, fondée sur la détention d'appartements loués selon des baux d'habitation. La particularité de Novapierre Résidentiel réside dans la diversité des statuts d'occupation de son portefeuille : 46,5 % de logements libérables (loi 89), 21 % détenus en nue-propriété, 12 % de vacants (dont une partie en travaux de valorisation), 8,8 % vacants pour arbitrage, 7,8 % maintenables (loi 89 art. 15), 2,6 % sous loi 48 et 1,3 % en bail emphytéotique.

Cette structure crée une dynamique propre : les logements sous loi 48, occupés par des locataires protégés, se libèrent progressivement. Leur part dans le portefeuille est passée de 7,8 % à 2,6 % en quelques trimestres, ce qui illustre l'accélération des libérations et des opportunités d'arbitrage qui en découlent. Le TOF atteint 89,8 % au T2 2026, en progression par rapport au T4 2025 (89,1 %) et au T1 2026 (88,1 %).

Face à la suspension de la variabilité du capital, PAREF Gestion a intensifié sa stratégie d'arbitrage : céder des appartements unité par unité, à des prix supérieurs à leur valeur d'expertise, afin de dégager des plus-values distribuables aux associés. En 2025, 21,6 millions d'euros d'actifs ont été cédés à +3,4 % au-dessus de leur dernière valeur d'expertise. Cette dynamique se poursuit en 2026. La SCPI conserve un levier financier maîtrisé à 14,6 % (43,4 M€ de dette pour 297,4 M€ d'actifs).

Le principal attrait de Novapierre Résidentiel dans le contexte actuel est la décote entre le prix d'exécution sur le marché secondaire (711€ fin juin 2026) et la valeur de réalisation (1 248,84€), soit une décote d'environ 43 %. Pour un investisseur patient et à long terme, cette décote représente une marge de sécurité significative si le marché se normalise.

La concentration à Paris (77 %) et en Île-de-France (20,4 %) constitue un ancrage sur les marchés résidentiels les plus liquides et les plus demandés en France. Sur les quatre années 2021-2024, la performance globale annuelle moyenne de la SCPI a atteint 5 %, surperformant la moyenne du marché résidentiel parisien (-4 %).

La SCPI compte 2 381 associés pour 209 086 parts. Avec seulement 14,6 % de levier (43,4 M€), Novapierre Résidentiel dispose d'une structure bilancielle saine, sans pression financière à court terme. La capacité à réaliser des arbitrages à des prix systématiquement supérieurs à la valeur d'expertise, +3,4 % en 2025, +4,6 % au T2 2026, confirme la qualité intrinsèque du patrimoine parisien et sa robustesse à la valorisation unitaire.

En 2025, la SCPI a poursuivi son programme d'arbitrage avec 21,6 millions d'euros de cessions réalisées, alimentant la distribution de plus-values aux associés. Au premier trimestre 2026, l'activité a continué sur la même dynamique, avec un TOF qui s'est maintenu à 88,1 %.

Le deuxième trimestre 2026 a été marqué par une forte accélération des arbitrages : onze appartements et quatre parkings cédés pour environ 5,5 millions d'euros, à des prix supérieurs de 4,6 % à leur dernière valeur d'expertise, dégageant environ 4 millions d'euros de plus-values. Une promesse d'acquisition a également été signée pour deux appartements en démembrement dans le quartier Monceau, à Paris.

Sur le marché secondaire, le prix d'exécution a légèrement progressé au fil des confrontations du trimestre, terminant à 711€ fin juin. Plus significatif encore : le carnet d'ordres s'est radicalement inversé par rapport à fin 2025, avec désormais 1 330 ordres d'achat non exécutés pour seulement 191 ordres de vente. Ce renversement traduit un regain d'intérêt des investisseurs pour la SCPI, dans un contexte où la société de gestion examine les conditions d'un retour à la variabilité du capital.

L'assemblée générale du 23 juin 2026 a permis d'apporter des éléments de visibilité sur la trajectoire à moyen terme. PAREF Gestion maintient sa stratégie pour 2026 : poursuivre les arbitrages ciblés, financer les travaux de rénovation, et examiner les conditions d'un retour à la variabilité du capital.

Le rééquilibrage du marché secondaire constitue le principal signal à surveiller. Le carnet d'ordres, qui affichait un fort déséquilibre en faveur des vendeurs fin 2025, s'est complètement inversé au T2 2026 : la demande dépasse désormais l'offre, avec davantage d'ordres d'achat non exécutés que d'ordres de vente. Ce renversement, s'il se confirme, pourrait soutenir une remontée progressive du prix d'exécution et créer les conditions d'un retour à la variabilité du capital.

Pour les investisseurs qui croient dans le résidentiel parisien à 10 ans et acceptent l'illiquidité à court terme, Novapierre Résidentiel présente une thèse contrariante : accéder à 711€ à un portefeuille parisien valorisé à 1 248,84€ par part en valeur de réalisation. La valeur de reconstitution de 1 503,72€ donne la mesure du potentiel théorique de revalorisation si le marché secondaire se normalise.

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Pour vous donner notre avis SCPI sur Novapierre Résidentiel en toute transparence, cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif pour les investisseurs qui détiennent des parts ou s'interrogent sur cette SCPI.

Novapierre Résidentiel est aujourd'hui une SCPI atypique qui nécessite une analyse lucide avant tout engagement. La suspension de la variabilité du capital, le marché secondaire à 711€ (vs valeur de réalisation à 1 248,84€), et la PGA 2025 de -41,53 % dressent un tableau difficile à première vue. Mais il faut distinguer deux réalités : la performance comptable liée à la méthode de valorisation au prix du marché secondaire, et la valeur intrinsèque réelle du patrimoine parisien sous-jacent.

Le taux de distribution de 1,50 % est faible, et il provient uniquement de distributions de plus-values d'arbitrage, non de revenus locatifs courants. Le TOF de 89,8 % est en progression mais reste perfectible, avec une vacance significative liée aux travaux de rénovation. Un signal encourageant émerge au T2 2026 : le carnet d'ordres s'est inversé, avec davantage d'acheteurs que de vendeurs, et la société de gestion examine activement les conditions d'un retour à la variabilité du capital.

Notre analyse : Novapierre Résidentiel est à réserver à des investisseurs qui comprennent la situation, qui n'ont pas besoin de liquidité à court terme, et qui croient dans la capacité du marché secondaire à se rééquilibrer. La décote sur la valeur de réalisation (~43 %) est réelle et potentiellement attractive. Mais la faible liquidité reste un risque très concret : la sortie n'est pas garantie à court terme. À considérer uniquement dans une logique patrimoniale longue durée.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.