Paref Evo

Investir SCPI avec Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale), c'est investir dans une jeune SCPI européenne qui possède la particularité de s’être constitué un patrimoine immobilier 100 % polonais.

La fin du premier semestre 2024 marque une étape importante dans cette SCPI qui est désormais en mesure d’élargir sa stratégie d’investissement à l’ensemble de l’Espace économique européen (hors France), Suisse et Royaume-Uni ainsi qu’à toutes les typologies d’actifs d’immobilier d’entreprise. La SCPI veut saisir les opportunités dans un contexte de marché favorable à l’acquisition, et profité d'une dynamique de croissance. Suite à cette évolution, son nom change pour mieux refléter cette dynamique nouvelle et Interpierre Europe Centrale est devenu PAREF Evo.

La société de gestion qui s’occupe de la SCPI Paref Evo n’est autre que Paref Gestion, une société de gestion renommée qui cumule 34 ans d’expertise.

Depuis son lancement en 2020, les performances de Paref Evo se situent déjà au-dessus de la moyenne du marché, ce qui en fait une SCPI prometteuse.

La SCPI Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale) est un placement intéressant pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux offerts par les SCPI européennes. Néanmoins, sa situation géographique limitrophe avec l’Ukraine pourrait ralentir son rythme de croissance dans le contexte de crise géopolitique actuel.

La SCPI Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale) est une nouvelle venue sur le marché des SCPI européennes à capital variable lancée au deuxième semestre 2020. Sa particularité est qu’elle a opté pour une stratégie d’investissement unique et jamais vue auparavant qui consiste à acquérir des biens immobiliers d’entreprise uniquement situés en Europe Centrale, et plus précisément en Pologne.

Ainsi, l’année 2021 a été consacrée à la construction d’un patrimoine avec l’acquisition de trois actifs totalisant environ 6 000 m² de bureaux, et ce, grâce à une collecte annuelle nette de plus de 16,5 M€.

• La première acquisition a porté sur un actif industriel situé dans la banlieue de Varsovie,
• La deuxième a ciblé un immeuble de bureaux au cœur de Cracovie,
• Enfin, la dernière a permis à la SCPI de devenir propriétaire d’un immeuble de bureaux situé à Varsovie, dans un quartier du sud de la ville, idéalement situé entre centre-ville et aéroport.

L’essentiel du patrimoine se situe à Varsovie (83 %), tandis que le reste du patrimoine est localisé à Cracovie (17 %) (fin 2021).

De lourds investissements ont également été réalisés par Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale) au cours du premier semestre de l’année 2022. En avril, l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé à proximité de la gare centrale de Cracovie est notamment venue doubler la taille actuelle du patrimoine de la SCPI. Cette dynamique d’acquisition devrait se poursuivre tout au long de l’année 2022 sur le marché polonais.

Pour les années à venir, la SCPI Paref Evo cherche néanmoins à se diversifier et envisage d’acquérir des immeubles de bureaux dans les autres métropoles attractives d’Europe centrale, à savoir Wroclaw (en Pologne), Budapest (en Hongrie) et Prague (en République tchèque).

L'Europe Centrale comme conviction de départ

L'Europe Centrale (Pologne, République Tchèque, Hongrie) a historiquement représenté une économie solide et résiliente, constituant l'arrière-cour industrielle de l'Allemagne. Un tissu industriel fort et des politiques d'attractivité favorables ont permis l'essor de l'immobilier professionnel dans cette région, justifiant le positionnement initial de la SCPI.

Des performances solides depuis le lancement

La SCPI Paref Evo affichait un taux de distribution de 4,6 % en 2021, supérieur à la moyenne du marché. Ce taux a progressé jusqu'à 6,00 % au titre de 2024, avant de s'établir à 4,72 % en 2025 (PGA 2025 : 4,72 %). Le TRI à 5 ans ressort à 3,42 % au 31 décembre 2025.

Le portefeuille au 31 mars 2026

La capitalisation s'établit à 49,3 M€ au 31 mars 2026, pour 197 184 parts et 1 066 associés. Le patrimoine, valorisé à 40,7 M€, est composé de 5 immeubles et 13 baux pour une surface totale de 17 060 m², intégralement situés en Pologne. La répartition géographique s'établit entre Cracovie (53,3 %) et Varsovie (46,7 %), avec une exposition sectorielle à 89,4 % de bureaux et 10,6 % de locaux d'activité. L'endettement est nul (0 %). Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 87,8 % au T1 2026.

Pour plus de chiffres clés, vous pouvez consulter le rapport annuel de la SCPI Paref Evo et son dernier bulletin trimestriel.

Une société de gestion historique et reconnue

L'un des principaux atouts de Paref Evo est sa société de gestion, Paref Gestion. Fondée en 1991, elle cumule plus de 34 ans d'expertise dans la gestion d'actifs immobiliers et appartient au groupe transnational Paref (Paris Realty Fund). Paref Gestion est en charge de plusieurs SCPI aux stratégies diversifiées, dont Paref Prima, et accompagne près de 21 000 associés.

Un bilan sans endettement

Contrairement à de nombreuses SCPI de taille comparable, Paref Evo affiche un endettement nul (0 %), offrant ainsi une stabilité financière et une résistance accrue aux variations de taux d'intérêt. Ce choix de gestion prudente renforce la prévisibilité des revenus distribués aux associés.

Un engagement ESG renouvelé

En février 2026, la SCPI Paref Evo a obtenu le renouvellement de son label ISR pour trois années supplémentaires. Au terme du premier cycle, la SCPI a atteint un score moyen de 53,8/100 sur son portefeuille d'actifs, soit une progression de +22,2 points par rapport au début du cycle (31,6/100), dépassant l'objectif initial fixé à +20 points. Le deuxième cycle fixe un objectif de 50/100, avec une grille d'évaluation renforcée sur les critères de gouvernance et les pratiques ESG.

Une diversification sectorielle engagée

Si les bureaux constituent le cœur du portefeuille (89,4 %), Paref Evo intègre également des locaux d'activité (10,6 %), et explore activement de nouvelles opportunités hors Pologne, notamment au Portugal, dans le cadre de l'élargissement de sa stratégie d'investissement.

Une société de gestion historique et reconnue

L'un des principaux atouts de Paref Evo est sa société de gestion, Paref Gestion. Fondée en 1991, elle cumule plus de 34 ans d'expertise dans la gestion d'actifs immobiliers et appartient au groupe transnational Paref (Paris Realty Fund). Grâce à une stratégie d'investissement diversifiée entre SCPI résidentielles, SCPI commerciales et SCPI européennes, Paref Gestion accompagne près de 21 000 associés et gère plusieurs véhicules aux stratégies complémentaires, dont Paref Prima.

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Au premier trimestre 2026, la SCPI Paref Evo enregistre un taux d'occupation financier (TOF) de 87,8 %, en retrait par rapport aux 91,5 % affichés aux deux trimestres précédents. Cette évolution s'explique principalement par le départ du locataire de l'actif Making Waves, situé dans le centre historique de Cracovie, qui a laissé 6 lots vacants représentant 2 694 m². La société de gestion indique que ces surfaces font l'objet d'une attention particulière et que les actions commerciales se poursuivent activement. Un bail de 532 m² a d'ores et déjà été signé sur l'actif Browar Lubicz au cours du trimestre, avec une prise d'effet prévue au deuxième trimestre 2026. La dynamique commerciale engagée laisse entrevoir une amélioration progressive du TOF sur l'année.

Aucune acquisition ni arbitrage n'est intervenu au cours du trimestre. Les loyers encaissés s'établissent à 0,8 M€ pour la période. Au titre du premier trimestre 2026, la distribution nette s'établit à 2,04 € par part (2,64 € brut), versée le 12 mai 2026. Pour rappel, le dividende annuel 2025 s'est élevé à 9,09 € net par part, soit un taux de distribution de 4,72 % brut (3,64 % net de fiscalité étrangère).

La capitalisation s'établit à 49,3 M€ au 31 mars 2026, pour 1 066 associés et 197 184 parts, avec 840 parts en attente de retrait. La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 s'établit à 213,42 € par part et la valeur de reconstitution à 245,04 €. L'endettement reste nul (0 %).

En février 2026, le label ISR de Paref Evo a été renouvelé pour trois années supplémentaires, avec un score moyen de 53,8/100 sur le portefeuille, soit une progression de +22,2 points par rapport au début du premier cycle. Enfin, plusieurs opportunités d'investissement sont à l'étude dans de nouveaux pays et sur d'autres classes d'actifs, dont une exclusivité sur un complexe sportif au Portugal, en ligne avec la stratégie de diversification engagée depuis juin 2024. L'Assemblée Générale annuelle se tiendra le 26 juin 2026 au siège de Paref Gestion, boulevard Haussmann, Paris 8e.

Un marché européen en reprise progressive

Le marché immobilier européen affiche des signes de reprise au premier trimestre 2026, avec des volumes d'investissement estimés à environ 52 Mds€, en hausse de 6 % sur un an. Dans ce contexte, la Pologne se distingue par une progression particulièrement soutenue, ce qui conforte le positionnement géographique de Paref Evo. La dynamique commerciale engagée sur les surfaces vacantes laisse entrevoir une amélioration progressive du TOF au cours de l'année 2026.

Une diversification géographique désormais en marche

Depuis l'élargissement de sa stratégie en juin 2024, Paref Evo peut désormais investir dans l'ensemble de l'Espace économique européen (hors France). L'exclusivité obtenue sur un complexe sportif au Portugal marque une première concrétisation de cette ambition de diversification. À moyen terme, de nouvelles classes d'actifs et de nouveaux marchés pourraient venir enrichir un portefeuille aujourd'hui concentré sur la Pologne.

Un point de vigilance sur les baux

La durée résiduelle moyenne ferme des baux s'établit à 3,1 ans, ce qui implique des renouvellements importants à horizon proche. La capacité de la société de gestion à sécuriser ces baux dans de bonnes conditions, notamment sur les actifs à Varsovie et Cracovie, sera déterminante pour la stabilité des revenus futurs.

Les avantages fiscaux d'une SCPI 100 % européenne

Pour les épargnants français, le patrimoine intégralement situé hors de France offre un cadre fiscal avantageux : les revenus locatifs de source étrangère bénéficient des conventions fiscales en vigueur et sont exemptés des prélèvements sociaux. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI à stratégie européenne.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Paref Evo en toute transparence, elle présente un profil atypique dans l'univers des SCPI de bureaux : un patrimoine intégralement polonais, aucune dette, une société de gestion historique et un cadre fiscal avantageux pour les résidents français. Le taux de distribution de 4,72 % en 2025 reste honnête dans un contexte de marché tertiaire difficile.

La baisse du TOF à 87,8 % au T1 2026, liée au départ d'un locataire à Cracovie, est le principal point de vigilance à court terme, mais la signature d'un nouveau bail et les actions commerciales en cours laissent envisager une stabilisation. L'élargissement de la stratégie d'investissement à l'ensemble de l'Europe (avec un premier actif en prospection au Portugal) constitue un vrai levier de diversification pour la suite.

Pour les investisseurs en quête d'exposition à l'Europe centrale avec une fiscalité allégée et une gestion sans levier, Paref Evo reste une ligne de diversification pertinente, à intégrer en complément d'un portefeuille plus large. Louve Invest distribue également d'autres SCPI européennes de bureaux aux stratégies comparables, comme Eurovalys et LF Europimmo, qui investissent essentiellement en Allemagne.