Eurovalys

Investir SCPI avec Eurovalys, c'est investir dans une SCPI unique en son genre : son patrimoine est constitué en grande majorité de bureaux et seulement sur un pays, l'Allemagne.

Cette stratégie d'investissement tournée vers cette unique pays européen permet aux associés de bénéficier d'une fiscalité très avantageuse. Eurovalys s'adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés.

Eurovalys affiche en 2025 un taux de distribution de 4,98 % et une distribution que la société de gestion qualifie de régulière au regard de son historique, tout en rappelant que les revenus ne sont pas garantis. Sur la liquidité, 5 182 parts ont été souscrites en compensation de 5 182 retraits au T1 2026, permettant une compensation totale des retraits du trimestre. Toutefois, le carnet d'ordres affiche 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, en hausse par rapport aux 6 363 de fin 2025. La liquidité reste donc un point de vigilance.

Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM. Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 2 autres SCPI (Elialys et dernièrement Eden) et la gamme de SCPI fiscales Renovalys. Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.

À fin 2025, la politique d'investissement de la SCPI est clairement centrée sur l'immobilier de bureaux. Au 31 mars 2026, la capitalisation ressort à 950,97 M€, avec 990 601 parts et 16 307 associés.

La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 961,23 €, soit quasi à parité avec le prix de souscription actuel (960 €). Cette décote de 0,13 % est symbolique mais confirme que le prix de souscription reste cohérent avec la valeur intrinsèque du patrimoine. La valeur de réalisation ressort à 749,06 € par part.

Sur la liquidité, 5 182 parts ont été émises au T1 2026, permettant une compensation totale des retraits reçus sur le trimestre. Toutefois, le carnet d'ordres affiche 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, en hausse par rapport aux 6 363 de fin 2025, ce qui traduit un flux entrant de nouvelles demandes de retrait supérieur aux compensations réalisées. La liquidité reste donc un sujet à suivre avec attention.

Eurovalys est une SCPI investie exclusivement en Allemagne, ce qui lui confère une exposition européenne concentrée sur un seul pays. Au 31 mars 2026, elle détient 36 immeubles et son patrimoine est majoritairement composé de bureaux (83,77 % en valeur vénale), complété par d'autres typologies telles que la production & industrie (8,93 %), commerce (2,58 %), santé & éducation (2,48 %), autres (2,24 %).

La SCPI est présente à la fois dans de grandes métropoles (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart, Düsseldorf) et dans des pôles régionaux (Cologne, Hanovre, Brême, Nuremberg, Osterburg...), avec une base locative diversifiée. Les 10 premiers locataires incluent EDAG Engineering (8,54 %), Telefonica Germany (6,66 %), CSA (4,23 %), WISAG (4,11 %) ou encore BIMA. L'État allemand (3,25 %), témoignant de la qualité des contreparties locatives.

La durée résiduelle moyenne des baux est de 5,25 ans (WALT), avec des premières échéances à 4,84 ans (WALB), offrant une visibilité locative satisfaisante.

L'immobilier allemand, un marché qui se redresse

Le marché immobilier allemand confirme une reprise progressive. Au T1 2026, les volumes investis atteignent environ 8 à 9 Md€, en progression de +15 % à +20 % sur un an, avec le segment bureaux retrouvant sa position dominante (environ 2,5 Md€, soit 24 % du marché). Le volume annuel 2026 est attendu entre 35 et 40 Md€. Cette dynamique est soutenue par les premières mises en œuvre du plan de relance allemand, avec des investissements publics dans les infrastructures, la transition énergétique et l'appareil productif.

Un taux de rendement stable

Au titre de 2025, Eurovalys affiche un taux de distribution de 4,98 %, avec un dividende annuel de 47,84 € bruts par part (45,18 € nets de fiscalité étrangère). Le bulletin rappelle que les revenus ne sont pas garantis et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Au T1 2026, le dividende versé est de 11,30 € bruts par part (11,03 € nets).

Un taux d'occupation sous surveillance

Au 31 mars 2026, le TOF ASPIM s'établit à 89,32 %, avec une WALT de 5,25 ans et une WALB de 4,84 ans, ce qui traduit une durée résiduelle des baux significative sans empêcher le risque de vacance, qui reste possible.

Des avantages fiscaux indéniables

Le point fort d'Eurovalys réside dans son 100 % de patrimoine en Allemagne : les revenus locatifs générés sont imposés en Allemagne et non au barème progressif français, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants fortement imposés. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI.

Au premier trimestre 2026, le marché immobilier allemand confirme une reprise progressive, avec des volumes d'investissement de 8 à 9 Md€ au T1 2026 (+15 à +20 % sur un an), portés notamment par le retour des investisseurs sur les actifs bureaux core. La croissance du PIB allemand est attendue à +1,2 % en 2026 (après +0,3 % en 2025), soutenue par les premières mises en œuvre du plan de relance. Dans ce contexte, la SCPI Eurovalys, exclusivement exposée à ce marché, se positionne pour bénéficier de cette normalisation progressive.

Sur le plan de la distribution, le T1 2026 verse 11,30 € bruts par part (11,03 € nets, après 0,27 € de fiscalité étrangère), versé le 30 avril 2026. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 14 939 216 €.

L'activité locative du trimestre est toutefois très déficitaire en valeur : 5 congés ont été enregistrés pour 11 577 m² et 1 896 866 €/an de loyers dont un départ significatif sur l'actif de Feldkirchen qui a donné lieu au versement d'une indemnité compensatrice de 1,12 M€. En contrepartie, seulement 2 relocations pour 624 m² et 57 456 €/an ont été signées sur le trimestre. Le TOF du T1 2026 s'établit à 89,32 %, la pénalité Feldkirchen représentant 5,88 % du TOF (revenus non-récurrents inclus). Les locaux vacants totalisent 78 653 m² pour un loyer potentiel annuel de 2 543 315 €. Les travaux de valorisation réalisés sur le trimestre s'élèvent à 1 982 893 €.

Sur la liquidité, si 5 182 parts ont été souscrites en compensation de 5 182 retraits sur le trimestre (compensation totale), le carnet d'ordres affiche 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 en hausse par rapport aux 6 363 de fin 2025, traduisant un flux entrant de nouvelles demandes supérieur aux compensations. La liquidité reste un sujet de vigilance.

En parallèle, la société de gestion poursuit ses efforts de commercialisation : des négociations avancées sont en cours pour environ 3 000 m², et les perspectives sur l'actif de Neubiberg sont encourageantes avec des discussions pour environ 5 600 m² supplémentaires.

Historiquement, les SCPI de bureaux ont été mises sous pression après la période Covid (télétravail, arbitrages d'entreprises, hausse des taux). Après un recul du marché allemand ces dernières années, l'environnement s'améliore progressivement : le volume d'investissement immobilier en Allemagne est attendu entre 35 et 40 Md€ sur l'ensemble de l'année 2026, porté par le plan de relance, la stabilisation des taux et un retour des investisseurs sur les actifs core.

Eurovalys, avec ses 36 actifs représentant 1 129 M€ de valeur vénale, reste bien positionnée pour bénéficier de cette normalisation. La société de gestion poursuit une gestion active du patrimoine : des négociations avancées sont en cours pour environ 3 000 m², et le dossier Neubiberg (Munich) ouvre des perspectives sur environ 5 600 m² supplémentaires, ce qui pourrait contribuer à une amélioration du TOF au cours de l'année 2026.

Sur la liquidité, le carnet d'ordres affiche 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, en hausse par rapport aux 6 363 de fin 2025, la situation s'est donc dégradée sur le trimestre. La compensation totale des retraits reçus sur le trimestre est maintenue, mais les nouvelles demandes entrantes excèdent les compensations réalisées. Ce sujet reste le principal point de vigilance à suivre dans les prochains trimestres.

Du côté de la gestion locative, la WALT ressort à 5,25 ans et la WALB à 4,84 ans au 31 mars 2026, offrant une visibilité locative correcte. Les travaux de valorisation et les efforts de commercialisation se poursuivent afin de renforcer durablement l'attractivité des actifs.

Le dividende annuel 2025 s'est établi à 47,84 € bruts par part (45,18 € nets de fiscalité étrangère), conforme à l'objectif. La société de gestion rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'Assemblée Générale est prévue le 27 mai 2026.

Eurovalys a effectivement procédé à une baisse du prix de souscription ces dernières années, dans un contexte de correction du marché des bureaux en Allemagne. La PGA 2025 ressort à 4,98 %, portée entièrement par les loyers, sans revalorisation du prix de part.

Sur la liquidité, la situation s'est détériorée au T1 2026 : si les retraits reçus sur le trimestre ont bien été compensés par les nouvelles souscriptions, le carnet d'ordres affiche désormais 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 donc en hausse par rapport aux 6 363 de fin 2025. La liquidité reste donc le principal point de vigilance, et les nouvelles demandes de retrait entrantes excèdent les compensations réalisées.

Côté gestion, la société de gestion poursuit une gestion active du patrimoine (commercialisation, travaux de valorisation, pipeline locatif) dans un marché allemand qui donne des signaux de reprise (+15-20 % au T1 2026). La SCPI reste 100 % investie en Allemagne (36 actifs), majoritairement en bureaux, avec l'avantage fiscal qui en découle pour les investisseurs fortement imposés.

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