Eurovalys

Investir SCPI avec Eurovalys, c'est investir dans une SCPI unique en son genre : son patrimoine est constitué en grande majorité de bureaux et seulement sur un pays, l'Allemagne.

Cette stratégie d’investissement tournée vers cette unique pays européen permet aux associés de bénéficier d'une fiscalité très avantageuse, Eurovalys s’adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés.

Eurovalys affiche en 2025 un taux de distribution de 4,98% et une distribution que la société de gestion qualifie de régulière au regard de son historique, tout en rappelant que les revenus ne sont pas garantis et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Sur la liquidité, la situation montre une amélioration : au T4 2025, la SCPI a pu compenser l’intégralité des retraits reçus sur le trimestre, mais il subsiste 6 363 parts en attente de retrait à fin 2025.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM.

Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 2 autres SCPI (Elialys et dernièrement Eden) et a la gamme de SCPI fiscales Renovalys. Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.

À fin 2025, la politique d’investissement de la SCPI est clairement centrée sur l’immobilier de bureaux (c’est une SCPI de bureaux).

Sur le trimestre 4 2025, la SCPI a émis 5 498 parts et la collecte brute progresse de 49% par rapport au trimestre précédent ; sur l’année, la collecte brute atteint 17 484 parts (près de 16,8 M€). La capitalisation ressort autour de 951 M€ en 2025. Côté liquidité, la SCPI a pu compenser les retraits reçus sur le trimestre, mais le carnet d’ordres affiche encore 6 363 parts en attente de retrait au 31/12/2025. La société de gestion indique enfin aborder 2026 avec des perspectives plus favorables (hypothèses, non garanties).

Eurovalys est une SCPI investie exclusivement en Allemagne, ce qui lui confère une exposition européenne concentrée sur un seul pays. À fin 2025, elle détient 36 immeubles et son patrimoine est majoritairement composé de bureaux (83,77% en valeur vénale), complété par d’autres typologies (commerce, production & industrie, médical & école, etc.).

La SCPI est présente à la fois dans de grandes métropoles (par exemple Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart, Düsseldorf) et dans des pôles régionaux (ex : Cologne, Hanovre, Brême, Nuremberg, Osterburg, etc.), avec une base locative diversifiée (195 locataires hors parking)

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

L’immobilier allemand, un marché qui se redresse

Le marché immobilier allemand a montré des signaux de reprise en 2025. Le bulletin indique un volume d’investissement d’environ 33 Md€ sur l’année, avec une activité plus soutenue au second semestre (+31 % vs le premier semestre). La société de gestion souligne aussi une hausse des transactions sur le segment 20 à 50 M€ (en progression d’environ 33 %).

Un taux de rendement stable

Au titre de 2025, Eurovalys affiche un taux de distribution de 4,98 %, avec un dividende annuel de 47,84 € brut par part (soit 45,18 € net de fiscalité étrangère, selon la société de gestion). Le bulletin rappelle que les revenus ne sont pas garantis et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un taux d’occupation solide À fin 2025, le TOF “ASPIM” ressort à 90,10 % (et non 91,73%). Le bulletin précise également une WALT de 5,35 ans et une WALB de 4,94 ans, ce qui traduit une durée résiduelle des baux significative (sans empêcher le risque de vacance, qui reste possible).

Des avantages fiscaux indéniables

Des avantages fiscaux indéniables Le point fort d’Eurovalys réside indéniablement dans son 100% de patrimoine en Allemagne, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Eurovalys. En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français.

Vous pourrez retrouver tous les détails en consultant la convention de non double imposition entre la France et l’Allemagne. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI. Nos experts y présentent de nombreux conseils pour investir malin, même si vous êtes fortement imposé.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Eurovalys met en avant une gestion active dans un marché allemand en phase d’ajustement. La société de gestion souligne une amélioration progressive de l’environnement immobilier, avec une reprise des volumes d’investissement en Allemagne et un regain d’intérêt sur certains segments de bureaux. Dans ce contexte, Eurovalys a poursuivi ses actions d’asset management, notamment par des relocations et renouvellements de baux, tout en adaptant sa stratégie financière (gestion et refinancement partiel de la dette) afin d’optimiser sa structure bilancielle.

Sur le plan opérationnel, la SCPI affiche à fin 2025 un TOF ASPIM de 90,10 %, avec une activité locative soutenue sur l’année (relocations et renouvellements significatifs). La société de gestion indique avoir atteint son objectif annuel de distribution, avec un taux de distribution 2025 de 4,98 % (non garanti). Elle précise également aborder 2026 avec des perspectives jugées plus favorables, tout en rappelant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.

Historiquement, les SCPI de bureaux ont été mises sous pression après la période Covid (télétravail, arbitrages d’entreprises, hausse des taux). Dans ce contexte, Eurovalys a continué d’évoluer sur son marché cœur, l’Allemagne, avec un patrimoine composé de 36 actifs représentant environ 1 129 M€ de valeur vénale et une exposition majoritairement bureaux (83,77% en valeur vénale, le solde étant réparti entre commerce, production & industrie, médical & école, etc.). Après un recul du marché allemand ces dernières années, le bulletin met en avant un environnement qui s’améliore progressivement. Au T4 2025, la SCPI a émis 5 498 parts, permettant d’honorer par compensation l’intégralité des ordres de retrait reçus sur la période, avec une collecte brute en hausse de 49% par rapport au trimestre précédent.

À fin 2025, le carnet d’ordres affiche toutefois encore 6 363 parts en attente de retrait (en baisse d’environ 5,8% vs fin septembre), ce qui signifie que la liquidité s’améliore mais reste un sujet à suivre. La société de gestion indique aussi avoir poursuivi une gestion active, notamment via l’adaptation de la stratégie de dette (prorogation / refinancement de 145 M€ de financements).

Du côté de la gestion locative, Eurovalys affiche à fin 2025 un TOF “ASPIM” de 90,10%, avec une WALT de 5,35 ans et une WALB de 4,94 ans. Sur le seul trimestre, le bulletin indique 2 000 m² reloués et 2 489 m² renouvelés, et sur l’ensemble de l’exercice 12 861 m² reloués et 13 036 m² ayant fait l’objet de renouvellements/prolongations de baux. Parmi les faits marquants, sont cités la signature d’un bail de 10 ans à Neubiberg (Munich), des renouvellements anticipés (Linde, Samsung) ainsi que le versement d’une indemnité compensatrice de 2,4 M€ à Norderstedt suite au départ anticipé de Lufthansa.

Enfin, sur la distribution, l’objectif 2025 est indiqué comme atteint avec un dividende annuel de 47,84 € brut par part (45,18 € net de fiscalité étrangère) et un taux de distribution 2025 de 4,98% (non garanti). La société de gestion rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Eurovalys a effectivement procédé à une baisse du prix de souscription ces dernières années, dans un contexte de correction du marché des bureaux en Allemagne. Sur la liquidité, en revanche, la SCPI n’est pas “redevenue liquide” : la situation s’est améliorée au T4 2025 (les parts nouvellement émises ont permis d’honorer par compensation l’intégralité des retraits reçus sur le trimestre), mais il subsiste encore 6 363 parts en attente de retrait au 31/12/2025. Autrement dit, la liquidité progresse, mais reste un point de vigilance.

Côté gestion, la société de gestion indique aborder 2026 dans un environnement jugé “plus favorable”, avec une gestion active du patrimoine (notamment sur la dette et la relocation). La SCPI reste 100 % investie en Allemagne (36 actifs), majoritairement en bureaux, et affiche un taux de distribution 2025 de 4,98 % (non garanti). Comme toute SCPI, l’investissement comporte des risques (perte en capital, liquidité) et les revenus ne sont pas garantis.

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