Eden

Investir en SCPI avec Eden, c'est investir dans une SCPI européenne, diversifiée, à 0 % de frais de souscription et 100 % de revenus de source étrangère.

Cette SCPI diversifiée offrira une fiscalité avantageuse grâce à ses investissements paneuropéens (hors France). Elle sera accessible sans frais de souscription, et à partir de 20 parts, le prix de la part étant accessible dès 50 €.

Eden cible les nouveaux épargnants désireux d’investir avec flexibilité et durabilité, grâce à des frais de souscription nuls et une gestion moderne, adaptée aux attentes actuelles​.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Forte de son expérience avec les SCPI Eurovalys et Elialys, Advenis REIM, un acteur majeur de l’épargne immobilière paneuropéenne, a lancé en décembre 2024, la SCPI Eden afin de répondre aux besoins d’une nouvelle génération d’investisseurs.

Selon l’OCDE, les “nouveaux investisseurs” (c’est-à-dire les personnes ayant commencé à investir depuis le début de la pandémie) représentent environ 12 % de la population adulte en France.

Ils sont plus jeunes que les investisseurs traditionnels (56 % ont moins de 35 ans), investissent des montants plutôt faibles depuis 2020, sont sensibles aux frais et réalisent très majoritairement leurs opérations via des canaux numériques (environ 70 % via apps/plateformes et intermédiaires en ligne).

La SCPI Eden a été spécialement conçue pour répondre aux besoins croissants de cette nouvelle catégorie d’investisseurs, en alignant son offre sur leurs attentes spécifiques.

Jean-François Chaury, Directeur Général d'Advenis REIM, le résume en quelques mots : "le lancement de la SCPI Eden marque une étape clé pour Advenis REIM, en offrant aux investisseurs une solution d’épargne digitale, accessible, diversifiée et avec une structure de frais différente, tournée vers l’Europe. Notre expertise dans la sélection, l’investissement et la gestion d’actifs immobiliers grâce aux équipes locales du groupe sont de véritables atouts différenciants au service de la performance".

La SCPI Eden poursuit une stratégie d'investissement européenne, avec une recherche de diversification et une sélectivité élevée à la fois sur la localisation et sur la qualité des locataires. Au 31 mars 2026, son patrimoine est réparti entre le Royaume-Uni (38,83%), les Pays-Bas (40,12%) et l'Irlande (21,05%), au travers de six actifs implantés notamment à Londres, Dublin, Aberdeen, Utrecht et Groningen. Sur le plan sectoriel, le portefeuille se compose de bureaux (47,35%), d'actifs de formation (28,81%) et de logistique (23,84%).

Cette approche s'illustre particulièrement sur les dernières acquisitions réalisées en 2025 :

• Un actif "core" à Dublin, au cœur du quartier d'affaires, intégralement loué à un acteur de premier plan du coworking haut de gamme. L'acquisition a été réalisée pour un montant proche de 7 M€ avec un taux de rendement brut à l'acquisition de 7,5% (non garanti), la société de gestion rappelant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Une crèche à Wandsworth (Londres), localisée au sud-ouest de Londres, proche de Chelsea, louée à un opérateur de crèche et d'école maternelle en place depuis 2020, avec une durée résiduelle de bail de 14 ans.

Au total, la SCPI affiche un taux d'occupation financier de 100%, une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 9,80 ans et une durée ferme moyenne (WALB) de 9,38 ans. Sur le volet durabilité, Eden est classée article 8 (SFDR/Disclosure) et intègre des critères ESG dans ses processus d'investissement et de gestion, avec une approche best-in-progress et des plans d'actions visant l'amélioration du score ESG des actifs. Enfin, la société de gestion indique aborder 2026 avec optimisme, en visant un déploiement immobilier plus large, potentiellement en Scandinavie (notamment en Finlande), afin de renforcer la diversification sectorielle et géographique du portefeuille.

Les avantages qu'offre la SCPI Eden sont celles :

• d'une bonne accessibilité avec 0 % de frais de souscription, une part à partir de 50 euros, avec un engagement initial de 20 parts minimum soit 1 000 euros (20 parts x 50 euros), pour favoriser les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.
• d'une fiscalité avantageuse avec des revenus de source européenne non soumis aux prélèvements sociaux français et qui bénéficient d'une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d'implantation.
• de l'expérience de sa société de gestion Advenis REIM reconnue, de l'ancrage des équipes du groupe Advenis à Francfort, Madrid et Londres, et de son label ISR obtenu en février 2025, attestant d'une approche rigoureuse des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Au premier trimestre 2026, la SCPI Eden poursuit sa montée en puissance avec une collecte nette de plus de 10 millions d'euros sur le trimestre, portant la capitalisation à 52,22 millions d'euros au 31 mars 2026 pour 1 702 associés. Aucune nouvelle acquisition n'a été finalisée ce trimestre, la société de gestion ayant privilégié le déploiement progressif des capitaux collectés, avec plusieurs dossiers en cours d'étude en Europe du Nord, notamment en Finlande.

Sur le plan locatif, le portefeuille de 6 actifs et 6 locataires affiche un taux d'occupation financier de 100%, une WALT de 9,80 ans et une WALB de 9,38 ans, confirmant la solidité et la visibilité des revenus locatifs. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 584 973 € HT HC.

Au titre du premier trimestre 2026, un dividende brut de 1,00 € par part a été versé le 30 avril 2026, composé de 0,76 € de dividende et 0,24 € d'impôt étranger déjà acquitté par la SCPI. La société de gestion indique que ce niveau de distribution la conforte dans sa capacité à servir un taux de distribution 2026 supérieur à son objectif long terme de 6,5% (non garanti). Les revenus ne sont pas garantis et un investissement en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et de liquidité.

Enfin, l'Assemblée Générale annuelle a été convoquée au 19 mai 2026 (avec une seconde convocation prévue au 9 juin 2026 en cas de non-atteinte du quorum).

Avec une capitalisation de 52,22 millions d'euros au 31 mars 2026 et une collecte nette de plus de 10 millions d'euros sur le seul premier trimestre, la SCPI Eden confirme l'attractivité de son positionnement auprès des investisseurs. Cette dynamique de collecte permet d'envisager sereinement les investissements à venir et de poursuivre la diversification géographique du portefeuille, notamment en Europe du Nord. Plusieurs dossiers sont actuellement à l'étude en Finlande et pourraient se concrétiser prochainement.

Le portefeuille actuel offre une base solide pour les années à venir : un taux d'occupation financier de 100%, une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 9,80 ans et une durée ferme moyenne (WALB) de 9,38 ans garantissent une visibilité locative rassurante. Dans un contexte macroéconomique incertain notamment en lien avec les tensions géopolitiques internationales et leur impact potentiel sur les coûts de l'énergie et les conditions de financement, la société de gestion maintient une approche prudente et sélective dans ses acquisitions.

Enfin, le dividende versé au titre du T1 2026 conforte la société de gestion dans sa capacité à servir un taux de distribution 2026 supérieur à son objectif long terme de 6,5% (non garanti), une perspective encourageante pour les associés comme pour les nouveaux souscripteurs.

Eden représente une solution d'épargne accessible, idéale pour les "nouveaux investisseurs" (selon la terminologie d'Advenis), qui cherchent à diversifier leur portefeuille progressivement par le biais de petits investissements réguliers. La SCPI a livré un premier exercice convaincant, avec un taux de distribution 2025 de 8% (PGA) et un dividende T1 2026 de 1,00 € brut par part, confortant la société de gestion dans sa capacité à maintenir un taux de distribution supérieur à son objectif long terme de 6,5%. Le portefeuille affiche un TOF de 100%, une WALT de 9,80 ans et bénéficie du label ISR depuis février 2025.

Quelques points restent néanmoins à surveiller : la valeur de réalisation prévisionnelle ressort à 43,42 € par part au 31 décembre 2025, soit en dessous du prix de souscription de 50 €, ce qui traduit le poids des frais et droits d'acquisition en phase de constitution. Le portefeuille reste également concentré avec seulement 6 actifs et 6 locataires, une diversification encore limitée pour une SCPI en cours de déploiement.