SCPI Eden

Miser sur un achat SCPI avec Eden, c'est investir dans un fonds immobilier européen, diversifié, à 0% de frais de souscription et 100% de revenus de source étrangère.

Cette SCPI polyvalente offrira une fiscalité avantageuse grâce à ses investissements paneuropéens (hors France). Elle sera accessible sans frais de souscription, et à partir de 20 parts, le prix de la part étant accessible dès 50€.

Eden cible les nouveaux épargnants désireux d'investir avec flexibilité et durabilité, grâce à des frais de souscription nuls et une gestion moderne, adaptée aux attentes actuelles.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Forte de son expérience avec les SCPI Eurovalys et Elialys, Advenis REIM, un acteur majeur de l’épargne immobilière paneuropéenne, a lancé en décembre 2024, la SCPI Eden afin de répondre aux besoins d’une nouvelle génération d’investisseurs.

Selon l’OCDE, les “nouveaux investisseurs” (c’est-à-dire les personnes ayant commencé à investir depuis le début de la pandémie) représentent environ 12 % de la population adulte en France.

Ils sont plus jeunes que les investisseurs traditionnels (56 % ont moins de 35 ans), investissent des montants plutôt faibles depuis 2020, sont sensibles aux frais et réalisent très majoritairement leurs opérations via des canaux numériques (environ 70 % via apps/plateformes et intermédiaires en ligne).

La SCPI Eden a été spécialement conçue pour répondre aux besoins croissants de cette nouvelle catégorie d’investisseurs, en alignant son offre sur leurs attentes spécifiques.

Jean-François Chaury, Directeur Général d'Advenis REIM, le résume en quelques mots : "le lancement de la SCPI Eden marque une étape clé pour Advenis REIM, en offrant aux investisseurs une solution d’épargne digitale, accessible, diversifiée et avec une structure de frais différente, tournée vers l’Europe. Notre expertise dans la sélection, l’investissement et la gestion d’actifs immobiliers grâce aux équipes locales du groupe sont de véritables atouts différenciants au service de la performance".

La SCPI Eden poursuit une stratégie d'investissement européenne, avec une recherche de diversification et une sélectivité élevée à la fois sur la localisation et sur la qualité des locataires. Au 30 juin 2026, son patrimoine est réparti entre le Royaume-Uni (34,13%), les Pays-Bas (28,99%), l'Irlande (24,18%) et la Finlande (12,70%), au travers de neuf actifs implantés notamment à Londres, Dublin, Aberdeen, Manchester, Utrecht, Groningen, Helsinki et Oulu. Sur le plan sectoriel, le portefeuille se compose désormais de cinq typologies : formation (35,45%), bureaux (28,70%), industriel (14,21%), commerce (10,90%) et logistique (10,74%).

Au cours du 2ème trimestre 2026, Eden a réalisé trois nouvelles acquisitions, dont deux en Finlande, nouveau pays d'investissement du portefeuille. Le premier actif est un entrepôt logistique de 2 937 m² en périphérie d'Helsinki, acquis pour 9,6 M€ dans le cadre d'une opération en sale & leaseback, avec Wulff Group pour une durée résiduelle de 12 ans. Le second est un actif Light Industrial de 2 149 m² à Oulu, acquis pour 6 M€ et loué pour 14 ans à Eastman Chemical Company. Une troisième acquisition a également été réalisée en Angleterre sur un actif de commerce.

Au total, la SCPI affiche un taux d'occupation financier de 100%, une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 9,96 ans et une durée ferme moyenne (WALB) de 9,70 ans. Sur le volet durabilité, Eden est classée Article 8 (SFDR) et intègre des critères ESG dans ses processus d'investissement et de gestion, avec une approche best-in-progress et des plans d'actions visant l'amélioration du score ESG des actifs.

Les avantages qu'offre la SCPI Eden sont celles :

• d'une bonne accessibilité avec 0 % de frais de souscription, une part à partir de 50 euros, avec un engagement initial de 20 parts minimum soit 1 000 euros (20 parts x 50 euros), pour favoriser les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.
• d'une fiscalité avantageuse avec des revenus de source européenne non soumis aux prélèvements sociaux français et qui bénéficient d'une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d'implantation.
• de l'expérience de sa société de gestion Advenis REIM reconnue, de l'ancrage des équipes du groupe Advenis à Francfort, Madrid et Londres, et de son label ISR obtenu en février 2025, attestant d'une approche rigoureuse des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
• de la possibilité d'investir à crédit, permettant ainsi de se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser l'intégralité de son épargne et de bénéficier de l'effet de levier du financement bancaire.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Eden poursuit sa montée en puissance avec une collecte de plus de 7,5 millions d'euros sur le trimestre, portant la capitalisation à 59,7 millions d'euros au 30 juin 2026 pour 1 859 associés.

Trois nouvelles acquisitions ont été finalisées ce trimestre. En Finlande, nouveau pays d'investissement du portefeuille, Eden a réalisé deux opérations : un actif logistique de 2 937 m² en périphérie d'Helsinki pour 9,6 M€, loué à Wulff Group dans le cadre d'un sale & leaseback avec une durée résiduelle de 12 ans ; et un actif Light Industrial de 2 149 m² à Oulu pour 6 M€, loué pour 14 ans à Eastman Chemical Company. Une troisième acquisition a été réalisée en Angleterre sur un actif de commerce. Le portefeuille compte désormais 9 actifs et 9 locataires.

Sur le plan locatif, le taux d'occupation financier reste à 100%, avec une WALT de 9,96 ans et une WALB de 9,70 ans. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 1 026 864€ HT HC. Un dividende brut de 1,00€ par part a été versé au titre du T2 2026.

Enfin, l'Assemblée Générale extraordinaire a validé deux décisions structurantes : l'augmentation du capital maximum statutaire de 100 M€ à 250 M€, et la mensualisation du dividende à compter du 1er octobre 2026. Les revenus ne sont pas garantis et un investissement en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et de liquidité.

Avec une capitalisation de 59,7 millions d'euros au 30 juin 2026 et une collecte de plus de 7,5 millions d'euros sur le seul deuxième trimestre, la SCPI Eden confirme l'attractivité de son positionnement auprès des investisseurs. Les acquisitions finlandaises annoncées au trimestre précédent se sont concrétisées, marquant l'ouverture d'un quatrième pays d'investissement, et la dynamique de déploiement devrait se poursuivre sur de nouveaux marchés européens.

Le portefeuille actuel offre une base solide pour les années à venir : un taux d'occupation financier de 100%, une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) de 9,96 ans et une durée ferme moyenne (WALB) de 9,70 ans garantissent une visibilité locative rassurante. Dans un contexte macroéconomique incertain, notamment en lien avec les tensions géopolitiques internationales et leur impact potentiel sur les coûts de l'énergie et les conditions de financement, la société de gestion maintient une approche prudente et sélective dans ses acquisitions.

L'Assemblée Générale extraordinaire a validé l'augmentation du capital maximum statutaire à 250 M€, donnant à Eden la capacité de croître significativement dans les prochaines années. Par ailleurs, la mensualisation du dividende, effective à partir du 1er octobre 2026, constitue un argument supplémentaire pour les nouveaux souscripteurs recherchant une régularité accrue dans leurs revenus.

Enfin, le dividende versé au titre du T2 2026 conforte la société de gestion dans sa capacité à servir un taux de distribution 2026 supérieur à son objectif long terme de 6,5% (non garanti), une perspective encourageante pour les associés comme pour les nouveaux souscripteurs.

Pour vous partager notre opinion sur la SCPI Eden, elle représente une solution d'épargne accessible, idéale pour les "nouveaux investisseurs" (selon la terminologie d'Advenis), qui cherchent à diversifier leur portefeuille progressivement par le biais de petits investissements réguliers. La SCPI a livré un premier exercice convaincant, avec un taux de distribution 2025 de 8% (PGA) et un dividende T2 2026 de 1,00€ brut par part, confortant la société de gestion dans sa capacité à maintenir un taux de distribution supérieur à son objectif long terme de 6,5%. Le portefeuille affiche un TOF de 100%, une WALT de 9,96 ans et bénéficie du label ISR depuis février 2025.

Quelques points restent néanmoins à surveiller : la valeur de réalisation ressort à 43,75€ par part au 30 juin 2026, soit toujours en dessous du prix de souscription de 50€, ce qui traduit le poids des frais et droits d'acquisition en phase de constitution. Le portefeuille s'est étoffé avec 9 actifs et 9 locataires, mais la diversification reste encore limitée pour une SCPI en cours de déploiement.