Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
La SCPI LF Europimmo, gérée par la société de gestion La Française, présente en Europe, propose une stratégie intéressante que nous allons étudier dans cet article. L’idée est de faire le tour de la SCPI en abordant sa stratégie immobilière, ses avantages et inconvénients en toute transparence. Pour cela, nous pouvons commencer par une petite présentation.
LF Europimmo est une SCPI de rendement créée en 2014 et gérée par La Française AM. au 31/12/2021, elle capitalise plus d’1 milliards d’actifs et un taux d'occupation financier (TOF) de presque 95,3 %.
Il s'agit d'une Société Civile de Placement Immobilier spécialisée dans le tertiaire. Cette SCPI est à capital variable et détient un parc immobilier important en Allemagne, plus de 60%. Toutefois, la société de gestion réalise aussi des placements immobiliers dans d’autres actifs comme les commerces et le résidentiel. Elle est également présente sur des biens immobiliers en Île-de-France (pour 9%), en Belgique, aux Pays-Bas et en Irlande.
LA FRANÇAISE AM est une société de gestion créée en 2009, cette société développe principalement 4 métiers actuellement :
Les clients de La Française sont globalement des institutionnels et des investisseurs privés qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier, en France et en Europe.
La société de gestion gère plus de 70 milliards d'euros d'encours. De plus, elle est présente dans les plus grandes places européennes (Paris, Londres, Milan, Luxembourg, Francfort).
La société de gestion travaille en étroite collaboration avec des conseillers en gestion de patrimoine et des plateformes digitales pour distribuer notamment ses SCPI.
La SCPI LF Europimmo a une stratégie d’investissement résolument européenne. La Société Civile de Placement Immobilier se spécialise dans l’immobilier de bureaux en Europe.
La SCPI développe son parc outre-Rhin et souhaite bénéficier du dynamisme du marché immobilier allemand. En outre, les biens immobiliers en Allemagne offrent un bon rapport rendement/valorisation sur le long terme.
La SCPI LF Europimmo a pour ambition de se constituer un parc d’immeubles tertiaires de première qualité avec des locataires fiables et très solvables. Elle sélectionne drastiquement ses locataires, et privilégie les grandes marques internationales pour obtenir des revenus locatifs pérennes sur une longue durée. La qualité des locataires permet à la société de gestion de distribuer des rendements attractifs, généralement supérieurs à la moyenne des autres SCPI diversifiées.
LF Europimmo a recours à l’effet de levier du crédit pour optimiser ses placements immobiliers en veillant scrupuleusement à maintenir un taux d’endettement inférieur à 30 % de la valeur globale des biens immobiliers détenus en portefeuille. Au 31/12/2021, elle se situe à un peu moins de 25%.
LF Europimmo s'adresse aux investisseurs :
La SCPI est résolument patrimoniale. C’est donc un placement à moyen / long terme. Acquérir des parts à crédit (ou en démembrement) permet d’optimiser les montages patrimoniaux et, par voie de conséquence, fiscaux.
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La SCPI LF Europimmo est une société civile de placement immobilier d’échelle européenne. Son parc immobilier est donc bien diversifié dans plusieurs pays en Europe avec un risque mutualisé.
Les investisseurs fortement fiscalisés peuvent bénéficier d’avantages fiscaux et obtenir un taux de rendement intéressant net d'impôt, notamment grâce au système fiscal plus favorable en Allemagne. En effet, LF Europimmo va payer en direct un impôt à la source de 15,9% environ. Le détenteur de parts en France qui perçoit des loyers de source allemande, ne va pas repayer cette taxation et bénéficiera d’un crédit d’impôt. Ainsi, il est plus intéressant pour un épargnant ayant une tranche d’imposition supérieure ou égale à 30% de choisir des SCPI européennes, et en particulier allemandes comme LF Europimmo.
La SCPI est assez bien décorrélée des cycles économiques, financiers et immobiliers grâce à sa stratégie opportuniste et internationale.
C’est une SCPI qui peut se financer via le crédit immobilier avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus générés. LF Europimmo est en effet éligible à certains crédits permettant de faire un effet de levier. Pour plus d'infos sur comment investir en SCPI à crédit consultez notre article dédié.
Enfin, la SCPI LF Europimmo est à capital variable. Ce qui veut dire qu'elle intègre constamment de nouveaux investisseurs. Le capital est donc plus évolutif qu’une SCPI à capital fixe avec un marché secondaire plus profond.
La revente est donc facilitée et trouver un acquéreur est tout à fait possible.
Il faut bien garder présent à l'esprit qu’investir dans un SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier et de la conjoncture économique.
Le rendement et le capital ne sont pas garantis. La SCPI est un support immobilier qui peut être impacté par de mauvais investissements. Les rendements dépendent en grande partie des loyers encaissés.
Les frais de souscription et de gestion sont assez élevés, mais c’est le prix du confort pour intégrer cette SCPI patrimoniale. Il faut donc investir sur le long terme pour rentabiliser les frais. Il est conseillé de partir sur une durée de 6 ans minimum. Le bonus de commission de 2,5%, versé par Louve, permet de réduire les frais.
Un investissement en SCPI doit être pensé sur le long terme. Ce n’est qu’à cette condition qu’il sera rentable, eu égard aux frais de souscription. En les conservant plus de 6 ans, vous allez limiter le risque de réaliser une moins-value lors de la cession des parts.
Certes, la fiscalité sur LF Europimmo est plus douce grâce aux investissements allemands.
Néanmoins, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et seront fiscalisés comme tels en venant s’ajouter à vos revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Pour réduire l’impact de la fiscalité foncière, Il vaut mieux investir à crédit en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
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La SCPI LF EuropImmo est une SCPI 100% européenne, gérée par la société de gestion La Française. Elle offre un rendement intéressant avec une stratégie essentiellement orienté sur les bureaux. La stabilité de son rendement et la société de gestion La Française sont deux points forts de cette SCPI 100% européenne.
La stratégie immobilière de LF EuropImmo est tournée vers l'investissement dans des biens de bureaux pour 82,49%. Pour le reste, la SCPI investit également dans les commerces avec un peu de résidentiel (4%).
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