SCPI LF EuropImmo

Acheter des SCPI avec LF Europimmo, c’est investir dans une SCPI de bureaux investie en Europe. Elle est gérée par La Française Real Estate Managers, la société de gestion immobilière du groupe La Française.

La SCPI offre une diversification géographique, avec 56,40 % du patrimoine en Allemagne. Les loyers allemands y sont imposés, et la convention fiscale franco-allemande évite une double imposition en France. En 2025, son taux de distribution (TD) et sa performance globale annuelle (PGA) s’établissent à 4,63 %. La liquidité reste le principal point de vigilance. Au 30 septembre 2026, 89 420 parts étaient en attente de retrait, soit 8,0 % de la capitalisation et 59,6 M€. Ce stock est en hausse par rapport au trimestre précédent.

LF Europimmo est une SCPI de rendement créée le 31 juillet 2014, gérée par La Française Real Estate Managers.

Au 30 septembre 2026, sa capitalisation atteint 812,9 millions d’euros, pour 15 336 associés. Son TOF s’établit à 95,4 %.

Il s’agit d’une SCPI à capital variable spécialisée dans l’immobilier tertiaire. Au 30 septembre 2026, elle détient 56,40 % de son patrimoine en Allemagne. Le reste se répartit entre le Royaume-Uni (18,74 %), les Pays-Bas (7,33 %), l’Île-de-France (4,91 %), la Belgique (3,90 %), le Luxembourg (2,40 %), l’Irlande (2,12 %), Paris (1,81 %), les régions (1,65 %) et l’Espagne (0,74 %).

La Française est un groupe de gestion d’actifs qui développe plusieurs métiers :

• Solutions d’Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l’Économie

Ses clients sont à la fois des institutionnels et des investisseurs privés qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier, en France et en Europe. LF Europimmo relève de l’article 9 du règlement SFDR.

La SCPI LF Europimmo suit une stratégie européenne, centrée sur l’immobilier de bureaux. Elle investit principalement en Allemagne et se diversifie au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Belgique, au Luxembourg, en Irlande et, plus récemment, en Espagne.

La SCPI cherche à constituer un patrimoine tertiaire de qualité, loué à des locataires solvables, dans des marchés locatifs profonds. Au 30 septembre 2026, elle détient 52 immeubles pour 259 544 m². Le patrimoine se compose de 77,65 % de bureaux, 12,90 % de commerces, 6,55 % d’hôtels, tourisme et loisirs, 2,78 % de logistique et locaux d’activités, et 0,12 % de santé et éducation. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 5,14 ans.

LF Europimmo a recours à l’endettement de façon mesurée. Au 30 septembre 2026, son ratio d’endettement s’établit à 19,34 %, avec un taux moyen de 1,94 % et une durée résiduelle de 2,78 ans. L’autorisation statutaire est de 35 %. La société de gestion prépare des cessions en Allemagne, dont l’immeuble Lumicon à Stuttgart, et au Royaume-Uni. Elles doivent permettre de rembourser les financements de ces actifs et de réinvestir. La part investie au Royaume-Uni (18,74 %) expose la SCPI à un risque de change.

La SCPI LF Europimmo est une société civile de placement immobilier d’échelle européenne. Son patrimoine est réparti dans plusieurs pays, et le risque locatif est mutualisé entre 52 immeubles.

Les loyers des immeubles allemands (56,40 % du patrimoine) sont imposés en Allemagne. Pour un associé résident fiscal français, la convention fiscale franco-allemande prévoit un mécanisme qui évite une double imposition, tout en maintenant la progressivité de l’impôt sur ses autres revenus. En 2025, la fiscalité européenne payée par la SCPI représentait 3,56 € par part. Les fonds immobiliers transfrontaliers comme LF Europimmo peuvent donc intéresser les épargnants dont la tranche marginale d’imposition est élevée, selon leur situation.

Sa stratégie internationale répartit le risque sur plusieurs marchés européens, sans l’éliminer, comme le montre la baisse des valeurs des bureaux depuis 2022. Ses parts peuvent être financées par un crédit immobilier, avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, sous conditions.

Au troisième trimestre 2026, le contexte de marché s’est encore durci. La BCE a relevé deux fois ses taux directeurs depuis juin, et le taux de l’OAT à 10 ans a atteint son plus haut niveau depuis 2002. La société de gestion anticipe une possible nouvelle baisse des valeurs immobilières en fin d’année.

LF Europimmo n’a réalisé aucune acquisition ni cession ce trimestre. La collecte brute s’est limitée à 0,1 M€, sans collecte nette. La société de gestion prépare des arbitrages en Allemagne, dont l’immeuble Lumicon à Stuttgart, et au Royaume-Uni. Le produit des ventes doit servir à rembourser la dette de ces actifs et à réinvestir.

Le bilan locatif du trimestre est négatif de 753 m². World Rugby a libéré un immeuble de 1 484 m² au 8-10 Pembroke Street Lower à Dublin, détenu à 49 %. L’association EPAF a quitté le Cityscope à Montreuil. Ces départs ont été en partie compensés par l’arrivée de CLG Consolidation & Logistics GmbH dans le Victoria Office à Hambourg et par l’extension de l’agence Point d’Orgue dans le Hub à Levallois-Perret. Le taux d’occupation physique recule à 88,5 % (88,8 % au T2), et le TOF reste stable à 95,4 % (95,5 % au T2).

La distribution du T3 est portée à 7,50 € par part, contre 6,00 € aux deux trimestres précédents. Elle a été versée le 29 octobre 2026. Sur le second semestre, la société de gestion aligne la distribution sur les résultats de la SCPI. L’objectif annuel 2026 est revu à la baisse, entre 26,50 € et 27,00 € par part (non garanti).

La liquidité reste le point de vigilance majeur. 89 420 parts sont en attente de retrait, soit 59,6 M€ et 8,0 % de la capitalisation, en hausse par rapport au T2. La réglementation impose des mesures si plus de 10 % des parts restent en attente pendant plus de douze mois. La société de gestion indique qu’elle pourrait alors recourir à toute mesure appropriée, dont la suspension de la variabilité du capital.

Investir dans une SCPI, c’est détenir un patrimoine immobilier dont la valeur dépend du marché et de la conjoncture économique. LF Europimmo en est une illustration. Au 31 décembre 2025, son TRI ressort à -4,17 % sur 5 ans et à +0,89 % sur 10 ans, des performances pénalisées par la correction des valeurs des bureaux en Europe depuis 2022. Le prix de part a d’ailleurs été baissé de 23,28 % début 2025. La valeur de réalisation s’établit à 587,97 € par part au 30 juin 2026, nettement en dessous du prix de souscription (725 €).

LF Europimmo s’adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires, une exposition aux revenus allemands et une diversification hors du marché français. La SCPI se conçoit comme un placement patrimonial à moyen ou long terme, qui peut être acquis à crédit ou en démembrement.

Le principal défi à court terme reste la liquidité. 89 420 parts sont en attente de retrait (8,0 % de la capitalisation), la collecte est quasi à l’arrêt et les cessions sont encore en préparation. Le prix de souscription (725 €) se situe environ 1,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution (717,21 €). La revente des parts n’est pas garantie, et ce risque doit être intégré dans toute décision d’investissement.

La société de gestion prévoit de poursuivre ses cessions en 2027, pour réduire la part des bureaux et la vacance. Elle pourrait céder certains immeubles en dessous de leur dernière valeur d’expertise, ou affecter une partie des loyers au désendettement, avec un effet possible sur la distribution. Les frais de souscription (8 % HT) et de gestion (12 % TTC) renforcent la nécessité d’un placement long, d’au moins 9 ans selon la société de gestion.

Pour vous donner notre avis SCPI sur LF Europimmo, cette SCPI gérée par La Française Real Estate Managers est une SCPI patrimoniale européenne, centrée sur les bureaux en Allemagne et en Europe du Nord. En 2025, son TD et sa PGA s’établissent à 4,63 %. La distribution du T3 2026 a été portée à 7,50 € par part, mais l’objectif annuel 2026 est revu à la baisse, entre 26,50 € et 27,00 €.

Plusieurs éléments appellent toutefois à la prudence. Le TRI ressort à -4,17 % sur 5 ans et à +0,89 % sur 10 ans, en raison des corrections de valeur subies par les bureaux depuis 2022. La liquidité est fortement contrainte : 89 420 parts sont en attente de retrait (8,0 % de la capitalisation, 59,6 M€), en hausse sur le trimestre, et la collecte est quasi nulle. Le prix de souscription (725 €) est supérieur d’environ 1,1 % à la valeur de reconstitution (717,21 €). La part investie au Royaume-Uni ajoute un risque de change.

La SCPI LF Europimmo n’est pas commercialisée par Louve Invest.