LF EuropImmo

Acheter des SCPI avec LF Europimmo, c'est investir dans une SCPI de bureaux qui investit en Europe. La SCPI est gérée par la société de gestion La Française, une des plus importantes du marché.

Une diversification géographique intéressante ainsi qu'une fiscalité plus douce grâce à ses investissements en Allemagne (56,52 % du patrimoine). Cependant, la situation de liquidité mérite attention : 78 222 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, représentant 7 % du total des parts et 52,2 M€.

LF Europimmo est une SCPI de rendement créée en 2014 et gérée par La Française AM.

Au 31 mars 2026, elle capitalise 812,91 millions d'euros et affiche un TOF de 95,3 %, pour 15 314 associés.

Il s'agit d'une SCPI à capital variable spécialisée dans le tertiaire. Elle détient 56,52 % de son parc en Allemagne au 31 mars 2026, avec des présences complémentaires au Royaume-Uni (18,04 %), en Île-de-France (4,93 %), en Belgique (3,71 %), aux Pays-Bas (7,99 %) et en Irlande (2,10 %).

La Française AM est une société de gestion créée en 2009, cette société développe principalement 4 métiers actuellement :

• Solutions d'Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l'Économie

Les clients de La Française sont globalement des institutionnels et des investisseurs privés qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier, en France et en Europe.

La SCPI LF Europimmo a une stratégie d'investissement résolument européenne, spécialisée dans l'immobilier de bureaux. Elle développe son parc principalement outre-Rhin pour bénéficier du marché immobilier allemand, tout en diversifiant sur le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Belgique, l'Irlande et le Luxembourg.

La SCPI a pour ambition de se constituer un parc d'immeubles tertiaires de première qualité avec des locataires fiables et solvables. Au 31 mars 2026, la répartition typologique est de 76,83 % de bureaux, complétés par 13,50 % de commerces, 6,82 % d'hôtels/tourisme/loisirs et 2,73 % de logistique.

LF Europimmo a recours à l'effet de levier de façon mesurée. Au 31 mars 2026, son ratio d'endettement s'établit à 19,30 % (taux moyen de 1,67 %, maturité résiduelle de 2,87 ans) donc en hausse par rapport aux 17,75 % du T3 2025 mais dans des proportions raisonnables. La stratégie de cession d'actifs non stratégiques se poursuit pour maintenir la qualité du portefeuille dans un marché de bureaux sous pression.

La SCPI LF Europimmo est une société civile de placement immobilier d'échelle européenne. Son parc immobilier est diversifié dans plusieurs pays en Europe, avec un risque mutualisé. La valeur de reconstitution (773,78 €) est supérieure de 6,31 % au prix de souscription (725 €) avec une décote favorable qui signifie que les nouveaux entrants acquièrent des parts en dessous de la valeur intrinsèque du patrimoine.

Les investisseurs fortement fiscalisés peuvent bénéficier d'avantages fiscaux significatifs grâce aux investissements en Allemagne (56,52 % du patrimoine). LF Europimmo paye en direct un impôt à la source d'environ 15,9 % sur les loyers allemands, et le détenteur de parts en France bénéficie d'un crédit d'impôt correspondant sans double imposition. Pour un épargnant à tranche marginale ≥ 30 %, les SCPI européennes comme LF Europimmo sont fiscalement plus intéressantes que les SCPI françaises.

La SCPI est relativement décorrélée des cycles économiques domestiques grâce à sa stratégie internationale. Elle peut être financée via un crédit immobilier avec déduction des intérêts d'emprunt. Enfin, à capital variable, sa liquidité est en théorie facilitée, même si le contexte actuel (78 222 parts en attente) rappelle que cette liquidité n'est jamais garantie.

Le premier trimestre 2026 s'inscrit dans un contexte de marché extrêmement difficile : seulement 2,9 Mds€ investis en immobilier d'entreprise (-37 % sur un an, plus bas depuis 2009), avec une demande placée de bureaux en Île-de-France en recul de 15 % sur un an. Dans ce contexte, LF Europimmo n'a enregistré aucune acquisition ni cession, et la collecte s'est établie à seulement 0,2 M€ brut / 0 M€ net, quasi à l'arrêt.

Le TOF recule à 95,3 % au T1 2026 (contre 96,8 % au T4 2025 et 97,8 % au T3 2025), impacté principalement par le plein effet du départ de Huboo Technologies à Bristol (Royaume-Uni) en fin d'année 2024, et par une augmentation sensible des franchises accordées au Cityscope de Montreuil (93). Le taux d'occupation physique (TOP) se stabilise à 89,2 %. La vacance nette progresse de 650 m² sur le trimestre (3 355 m² reloués / 4 005 m² libérés), pour un stock total de 28 113 m² vacants dont 24 396 m² en restructuration.

La distribution T1 2026 s'établit à 6,00 €/part (versée le 29 avril 2026), identique au T1 2025. La société de gestion prévoit d'adapter le rythme de distribution et d'augmenter l'acompte dès le T3 2026 si le plan de cessions se concrétise dans des conditions favorables.

Le point de vigilance majeur reste la liquidité : 78 222 parts sont en attente de retrait (7 % du total, soit 52,2 M€). La priorité 2026 est clairement définie : poursuivre les cessions pour maintenir la qualité du patrimoine. L'AG se tiendra le 23 juin 2026.

Il faut bien garder présent à l'esprit qu'investir dans une SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier et de la conjoncture économique. LF Europimmo en est une illustration directe : le TRI sur 5 ans ressort à -4,17 % et sur 10 ans à +0,89 % au 31 décembre 2025, des performances long terme impactées par les corrections de valeur des bureaux en Europe depuis 2022.

LF Europimmo s'adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires, souhaitent bénéficier de la fiscalité avantageuse des revenus allemands et veulent diversifier hors du marché domestique. La SCPI est résolument patrimoniale, placement à moyen/long terme, pouvant être acquis à crédit ou en démembrement pour optimiser les montages patrimoniaux.

Le principal défi à court terme est la liquidité : 78 222 parts en attente de retrait, une collecte nulle, et un plan de cession conditionné à la normalisation du marché. L'avantage fiscal (décote de 6,31 % par rapport à la VR) peut constituer un point d'entrée intéressant pour les investisseurs très fiscalisés et prêts à un horizon de 9 ans minimum. Mais la revente des parts ne peut être garantie, et il faut intégrer ce risque de liquidité dans toute décision d'investissement.

Les frais de souscription (8 % HT) et de gestion (12 % TTC) sont dans la fourchette standard des SCPI patrimoniales européennes, mais ils renforcent la nécessité d'un placement long terme pour les amortir. La fiscalité sur les revenus allemands reste l'atout différenciant pour les tranches d'imposition ≥ 30 %.

La SCPI LF Europimmo, gérée par La Française Real Estate Managers, est une SCPI patrimoniale européenne avec un positionnement clair sur les bureaux de qualité en Allemagne et en Europe du Nord. La PGA 2025 s'établit à 4,63 % et la distribution T1 2026 de 6,00 €/part est maintenue au même niveau que l'an dernier.

Cependant, plusieurs éléments appellent à la prudence. Le TRI sur 5 ans ressort à -4,17 % et sur 10 ans à seulement +0,89 %, reflet des corrections de valeur subies par les bureaux depuis 2022. La liquidité est significativement contrainte avec 78 222 parts en attente de retrait (7 % du total, 52,2 M€), dans un contexte de collecte quasi nulle. Le TOF a reculé à 95,3 % sous l'effet du départ de Huboo Technologies à Bristol et des franchises accordées à Montreuil.

La décote de 6,31 % par rapport à la valeur de reconstitution (773,78 €) constitue un point d'entrée objectivement favorable pour les investisseurs très fiscalisés et disposant d'un horizon de 9 ans minimum.

La SCPI LF Europimmo n'est pas commercialisée par Louve Invest.