LF EuropImmo

Acheter des SCPI avec LF Europimmo, c'est investir dans une SCPI de bureaux qui investit en Europe. La SCPI est gérée par la société de gestion La Française, une des plus importantes du marché.

Une diversification géographique intéressante ainsi qu'une fiscalité plus douce grâce à ses investissements en Allemagne (56,52 % du patrimoine). Cependant, la situation de liquidité mérite attention : 85 036 parts en attente de retrait au 30 juin 2026, représentant 7,6 % du total des parts et 56,7 M€, en hausse par rapport au trimestre précédent.

LF Europimmo est une SCPI de rendement créée en 2014 et gérée par La Française AM.

Au 30 juin 2026, elle capitalise 812,9 millions d'euros et affiche un TOF de 95,5 %, pour 15 326 associés.

Il s'agit d'une SCPI à capital variable spécialisée dans le tertiaire. Elle détient 56,39 % de son parc en Allemagne au 30 juin 2026, avec des présences complémentaires au Royaume-Uni (18,74 %), aux Pays-Bas (7,33 %), en Île-de-France (4,91 %), en Belgique (3,90 %), au Luxembourg (2,40 %), à Paris (1,81 %) et en Régions (1,65 %).

La Française AM est une société de gestion créée en 2009, cette société développe principalement 4 métiers actuellement :

• Solutions d'Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l'Économie

Les clients de La Française sont globalement des institutionnels et des investisseurs privés qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier, en France et en Europe.

La SCPI LF Europimmo a une stratégie d'investissement résolument européenne, spécialisée dans l'immobilier de bureaux. Elle développe son parc principalement outre-Rhin pour bénéficier du marché immobilier allemand, tout en diversifiant sur le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Belgique et le Luxembourg.

La SCPI a pour ambition de se constituer un parc d'immeubles tertiaires de première qualité avec des locataires fiables et solvables. Au 30 juin 2026, la répartition typologique est de 77,7 % de bureaux, complétés par 12,9 % de commerces, 6,54 % d'hôtels/tourisme/loisirs, 2,78 % de logistique et 0,12 % de santé.

LF Europimmo a recours à l'effet de levier de façon mesurée. Au 30 juin 2026, son ratio d'endettement s'établit à 19,83 % (taux moyen de 1,69 %, maturité résiduelle de 2,73 ans), en légère hausse par rapport au trimestre précédent (19,30 %), dans des proportions qui restent raisonnables au regard de l'autorisation statutaire de 35 %. La stratégie de cession d'actifs non stratégiques se poursuit pour maintenir la qualité du portefeuille dans un marché de bureaux sous pression.

La SCPI LF Europimmo est une société civile de placement immobilier d'échelle européenne. Son parc immobilier est diversifié dans plusieurs pays en Europe, avec un risque mutualisé.

Les investisseurs fortement fiscalisés peuvent bénéficier d'avantages fiscaux significatifs grâce aux investissements en Allemagne (56,39 % du patrimoine). LF Europimmo paye en direct un impôt à la source d'environ 15,9 % sur les loyers allemands, et le détenteur de parts en France bénéficie d'un crédit d'impôt correspondant sans double imposition. Pour un épargnant à tranche marginale ≥ 30 %, les fonds immobiliers transfrontaliers comme LF Europimmo sont fiscalement plus intéressantes que les SCPI françaises.

La SCPI est relativement décorrélée des cycles économiques domestiques grâce à sa stratégie internationale. Elle peut être financée via un crédit immobilier avec déduction des intérêts d'emprunt.

Le deuxième trimestre 2026 s'inscrit dans la continuité d'un contexte de marché très difficile. La baisse des valeurs d'expertise n'est pas achevée selon les experts, avec une valeur d'expertise de LF Europimmo en recul de 4,5 % à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2025, portant la valeur de réalisation à 587,97 €/part (-8,1 % sur la même période). Le prix de souscription (725 €) se positionne désormais 1,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution (717,21 €).

LF Europimmo n'a enregistré aucune acquisition ni cession au T2 2026, et la collecte reste quasi à l'arrêt à 0,2 M€ brut / 0 M€ net.

Sur le plan locatif, le bilan du trimestre est négatif de 1 059 m², principalement du fait de la libération de surfaces à Nuremberg (Lina-Ammon-Strasse, Allemagne) par un locataire qui souhaitait acquérir ses propres locaux. Des discussions sont en cours avec les autres occupants pour d'éventuelles extensions. Au total, la vacance a progressé de 1 709 m² depuis le début de l'année. Le TOP recule légèrement à 88,8 % (vs 89,2 % au T1), tandis que le TOF progresse à 95,5 % (vs 95,3 %), grâce à une baisse des mesures d'accompagnement accordées aux locataires.

La distribution T2 2026 s'établit à 6,00 €/part (versée le 30 juillet 2026), identique au trimestre précédent. La société de gestion indique que le montant de l'acompte variera au second semestre 2026 en fonction des résultats de la SCPI.

Le point de vigilance majeur reste la liquidité : 85 036 parts sont en attente de retrait (7,6 % du total, soit 56,7 M€), en hausse sensible par rapport au T1. L'Assemblée Générale s'est tenue le 23 juin 2026, avec des résolutions adoptées entre 88 % et 98 % des votes exprimés.

Il faut bien garder présent à l'esprit qu'investir dans une SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier et de la conjoncture économique. LF Europimmo en est une illustration directe : le TRI sur 5 ans ressort à -4,17 % et sur 10 ans à +0,89 % au 31 décembre 2025, des performances long terme impactées par les corrections de valeur des bureaux en Europe depuis 2022. La valeur de réalisation s'établit désormais à 587,97 €/part, soit un écart significatif avec le prix de souscription (725 €).

LF Europimmo s'adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires, souhaitent bénéficier de la fiscalité avantageuse des revenus allemands et veulent diversifier hors du marché domestique. La SCPI est résolument patrimoniale, placement à moyen/long terme, pouvant être acquis à crédit ou en démembrement pour optimiser les montages patrimoniaux.

Le principal défi à court terme reste la liquidité : 85 036 parts sont en attente de retrait (7,6 % du total, soit 56,7 M€), la collecte est quasi à l'arrêt, et aucune cession n'a été réalisée au T2. Le prix de souscription (725 €) se situe désormais 1,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution (717,21 €), ce qui réduit l'attrait patrimonial pour un nouvel entrant. La revente des parts ne peut être garantie, et ce risque de liquidité doit impérativement être intégré dans toute décision d'investissement.

Les frais de souscription (8 % HT) et de gestion (12 % TTC) sont dans la fourchette standard des SCPI patrimoniales européennes, mais ils renforcent la nécessité d'un placement long terme pour les amortir. La fiscalité sur les revenus allemands reste l'atout différenciant pour les tranches d'imposition ≥ 30 %.

Pour vous donner notre avis SCPI sur LF Europimmo, gérée par La Française Real Estate Managers, est une SCPI patrimoniale européenne avec un positionnement clair sur les bureaux de qualité en Allemagne et en Europe du Nord. La PGA 2025 s'établit à 4,63 % et la distribution T2 2026 de 6,00 €/part est maintenue au même niveau que l'an dernier.

Cependant, plusieurs éléments appellent à la prudence. Le TRI sur 5 ans ressort à -4,17 % et sur 10 ans à seulement +0,89 %, reflet des corrections de valeur subies par les bureaux depuis 2022. La liquidité est significativement contrainte avec 85 036 parts en attente de retrait (7,6 % du total, 56,7 M€), en hausse par rapport au trimestre précédent, dans un contexte de collecte quasi nulle. Le prix de souscription (725 €) se positionne désormais 1,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution (717,21 €), ce qui signifie que les nouveaux entrants entrent au-dessus de la valeur intrinsèque du patrimoine.

La SCPI LF Europimmo n'est pas commercialisée par Louve Invest.