SCPI Paref Prima

Acheter des parts de SCPI avec Paref Prima, c'est investir dans une SCPI dont la politique d'investissement porte sur des biens immobiliers situés en majorité en Allemagne. La SCPI peut également investir dans d'autres États de la zone euro dans la limite de 30 % de la valeur estimée des actifs. Elle conserve la fréquence de distribution trimestrielle. Au titre de 2025, le taux de distribution atteint 5,00 % (4,65 % net de fiscalité étrangère), pour une performance globale annuelle (PGA) de 5,00 % et un TRI 10 ans de 5,03 %. Son prix de part est fixé à 272 €, avec un minimum de souscription de 5 parts.

La SCPI est classée Article 8 SFDR. Son positionnement sur le commerce dit « essentiel » (alimentaire, bricolage, drugstore) représente 69,6 % des loyers faciaux au 30 juin 2026, ce qui lui confère une résilience structurelle face aux cycles économiques.

Paref Prima n'est pas la création d'une nouvelle SCPI qui part de zéro. Elle est née en juin 2024 de l'absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne, deux SCPI créées par la société de gestion Paref Gestion avec une vision commune : l'investissement immobilier commercial en Allemagne.

Cette fusion a été pensée pour dynamiser les performances par une politique active d'acquisitions et d'arbitrages. Les cessions d'actifs permettent de dégager des plus-values tout en écartant les actifs les moins rentables, ce qui contribue à préserver la stabilité du rendement du parc. Concentrée sur un seul véhicule au lieu de deux, Paref Gestion peut désormais piloter sa stratégie avec plus d'agilité et saisir plus efficacement les opportunités des cycles immobiliers en évolution.

La direction générale est assurée par Anne Schwartz, Directrice Générale de Paref Gestion, dont la lecture rigoureuse des cycles macroéconomiques et immobiliers européens guide les décisions d'investissement et d'arbitrage.

Grâce à la fusion-absorption des deux Novapierre Allemagne, Paref Prima affiche au 30 juin 2026 une capitalisation de 933,8 millions d'euros, assise sur un patrimoine de 77 immeubles.

Dans la lignée de la stratégie de Novapierre Allemagne et de Novapierre Allemagne 2, Paref Prima se positionne comme une SCPI allemande axée sur l'Allemagne, tout en se laissant l'opportunité d'explorer l'acquisition d'autres biens en Europe.

Son portefeuille immobilier est majoritairement constitué de commerces essentiels, tels que des pharmacies et des supermarchés, reconnus pour leur robustesse. Au 30 juin 2026, les commerces essentiels représentent 69,6 % du loyer facial, confirmant l'objectif de la société de gestion de maintenir ce ratio autour de 70 %.

La répartition sectorielle du portefeuille au 30 juin 2026 se décompose comme suit : alimentaire 40,2 %, bricolage 22,6 %, drugstore 17,5 %, habillement 11,4 %, restauration 6,7 % et autres 1,5 %.

Paref Prima diversifie également son portefeuille géographiquement. Si l'Allemagne reste le socle principal, la SCPI est également exposée aux Pays-Bas, qui représentent 4,2 % de la valeur du patrimoine au 30 juin 2026, avec des implantations notamment en Rhénanie du Nord-Westphalie (27,4 %), en Bavière (14,6 %), en Bade-Wurtemberg (11,3 %) et en Saxe.

La SCPI Paref Prima s'appuie sur plusieurs atouts du marché immobilier allemand :

• L'Allemagne est la première économie d'Europe, qui offre un cadre propice aux investissements.
• La demande locative est présente et constante, grâce à des salaires en progression (+3,5 % attendus en 2026) qui soutiennent la consommation des ménages et donc l'activité des commerces.
• Une fiscalité avantageuse par rapport au marché français, grâce à la convention fiscale franco-allemande qui permet d'éviter toute double imposition et de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus de source allemande.

Paref Prima bénéficie de l'expérience et des résultats passés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Son TRI atteint 4,00 % à 5 ans et 5,03 % à 10 ans au 31 décembre 2025, confirmant la cohérence de la stratégie sur le long terme.

Au titre de l'année 2025, Paref Prima a distribué 12,64 € net par part, soit un taux de distribution de 5,00 % (4,65 % net de fiscalité étrangère). Au 1er trimestre 2026, les fondamentaux restent stables avec un TOF à 94,1 %, 22 prolongations et 3 renouvellements de baux actés pour 2,4 M€ de revenus locatifs annualisés, et un dividende net de 2,58 € par part versé le 15 mai 2026.

Au 2e trimestre 2026, la valeur d'expertise du portefeuille progresse pour le quatrième semestre consécutif, à 963,2 M€, soit +0,3 % sur six mois et +0,9 % sur douze mois. Le portefeuille compte 77 immeubles, 537 baux et 624 095 m². Le TOF ressort à 93,9 %, avec 131 lots vacants représentant 50 778 m². La part des commerces essentiels progresse à 69,6 % des loyers faciaux, en ligne avec l'objectif de 70 %. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 18,2 M€, avec un taux de recouvrement proche de 100 %. L'activité locative enregistre 7 prises d'effet (593 m², 137 626 € de loyers annuels) et 4 libérations (3 200 m², 262 419 € de loyers annuels). La gestion active des baux se traduit par 20 prolongations et 10 renouvellements pour des durées fermes allant jusqu'à 10 ans, actant 1,8 M€ de revenus locatifs annualisés. Aucune acquisition ni aucun arbitrage n'ont été réalisés sur le trimestre. Le dividende net du T2 2026 s'élève à 2,43 € par part (brut : 2,61 €), versé le 31 juillet 2026.

Un point de vigilance : les parts en attente de retrait s'élèvent à 117 454 au 30 juin 2026, en hausse par rapport aux 92 649 du trimestre précédent.

La fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne, intervenue en juin 2024, a donné naissance à Paref Prima dans un contexte de marché immobilier commercial allemand fragilisé. Le segment des retail parks et des commerces à dominante alimentaire avait néanmoins mieux résisté, illustrant la pertinence du positionnement de Paref Prima.

Au 2e trimestre 2026, l'environnement macroéconomique reste contrasté. Face à une remontée de l'inflation à 3,2 % en mai 2026, la BCE a mis fin à sa pause monétaire et relevé ses taux directeurs de 25 points de base en juin, portant le taux de la facilité de dépôt à 2,25 %. Ce resserrement pèse légèrement sur les conditions de financement immobilier en Europe. En Allemagne, la Bundesbank anticipe une stagnation de l'activité au 2e trimestre mais table sur un redressement graduel à partir du second semestre, soutenu par la montée en puissance des dépenses publiques (défense, infrastructures) et par la progression des salaires. Sur le marché du commerce, le marché de l'investissement immobilier commercial allemand a totalisé 12,3 milliards d'euros au premier semestre 2026, en hausse de 8 % sur un an. Le segment des retail parks et commerces à dominante alimentaire, sur lequel Paref Prima est majoritairement positionnée, concentre 44 % des volumes investis.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution ressort à 264,93 €, soit une surcote de 2,67 % par rapport au prix de souscription de 272 €. La valeur de réalisation s'établit à 212,34 €, soit un écart de -22 % par rapport au prix de souscription, que les investisseurs doivent intégrer dans leur analyse.

La situation de liquidité se dégrade : 117 454 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026, contre 92 649 au trimestre précédent. Les souscriptions compensent exactement les retraits trimestre après trimestre. Cette contrainte pèse sur la capacité des associés à céder leurs parts dans un délai court. Les investisseurs doivent considérer un horizon de placement long.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Paref Prima, issue de la fusion-absorption des deux Novapierre Allemagne en juin 2024, la SCPI affiche un taux de distribution 2025 de 5,00 % brut (4,65 % net de fiscalité étrangère) pour une PGA de 5,00 %. Ces performances sont soutenues par un taux de recouvrement proche de 100 % et une part des commerces essentiels à 69,6 % du loyer facial au 30 juin 2026, ancrant le portefeuille sur des locataires résilients comme REWE Group ou EDEKA.

Plusieurs points de vigilance méritent néanmoins attention. La valeur de réalisation s'établit à 212,34 € au 30 juin 2026, soit une décote de -22 % par rapport au prix de souscription de 272 €. La situation d'illiquidité se dégrade : 117 454 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026, contre 92 649 au trimestre précédent. Enfin, les dividendes nets versés en 2026 (2,58 € au T1, 2,43 € au T2) sont en retrait sensible par rapport aux trimestres 2025, même si la société de gestion anticipe une stabilisation.