Les essentiels à retenir :
- Les SCPI allemandes sont des SCPI dont le patrimoine immobilier est principalement localisé en Allemagne, et dont la stratégie repose sur les potentiels avantages de ce marché.
- Le point central d’un investissement en SCPI allemande est la fiscalité très attractive qu’elle offre, beaucoup plus clémente qu’en France, dans le cadre de la convention fiscale France-Allemagne.
- Parmi les SCPI Allemandes, on trouve Eurovalys, Paref Prima (fusion-absorption de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2), soit des SCPI solides.
Qu’est-ce qu’une SCPI allemande ?
Les SCPI allemandes sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dont la gestion et les actifs immobiliers sont principalement situés en Allemagne. Ces véhicules d’investissement collectif permettent aux épargnants français de percevoir des revenus réguliers issus de loyers professionnels, tout en profitant d’un rendement attractif souvent supérieur à celui observé sur les SCPI investies uniquement en France.
La souscription à une SCPI allemande offre la possibilité de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. En effet, les revenus fonciers perçus à l’étranger ne sont pas imposés deux fois : ils sont soumis à l’impôt en Allemagne, puis bénéficient en France d’un mécanisme de crédit d’impôt qui évite la double imposition. Cet avantage fiscal constitue une source d’optimisation patrimoniale non négligeable pour les investisseurs.
Ces SCPI Allemagne se distinguent donc des SCPI européennes ou internationales, qui répartissent leurs parts sur plusieurs marchés immobiliers. Ici, le parc immobilier est concentré sur un seul pays, avec une gestion locale efficace et des actifs solides générant des revenus stables.
Pourquoi l’Allemagne ?
L’Allemagne reste aujourd’hui le premier marché immobilier européen, grâce à la taille de sa population (plus de 83 millions d’habitants) et à la robustesse de son économie. Le pays offre un environnement propice à la gestion immobilière performante, soutenue par un tissu économique dense, des locataires professionnels solvables et une stabilité sociale enviée.
Avec une fiscalité claire et des baux longs, les SCPI situées en Allemagne séduisent les investisseurs recherchant un revenu régulier, un rendement net compétitif et une diversification internationale sans exposer leur épargne à un risque excessif.
Les locataires allemands, souvent des entreprises leaders nationales ou internationales, apportent une sécurité locative élevée, ce qui permet aux SCPI d’assurer un flux de revenus constant. Ces placements peuvent également être réalisés à crédit, offrant ainsi un levier supplémentaire pour optimiser le rendement global et réduire son imposition en France grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Toutes les SCPI allemandes n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement localisé en Allemagne, nous avons aussi des SCPI qui investissent dans d'autres pays Européen.
C’est pourquoi nous avons fait un classement sur les SCPI qui ont au moins 70% de leurs biens immobiliers en Allemagne (nous avons donnés à chaque fois le pourcentage précis du patrimoine situé en Allemagne).
Les Taux de Distribution 2023 des ces 3 SCPI restent néanmoins assez faible vis vis d'autres SCPI diversifiées Européennes. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Eurovalys : une SCPI de bureaux allemands
Créée en 2015, Eurovalys est une SCPI dont le parc immobilier se compose principalement de bureaux situés en Allemagne (un peu moins de 90% de son patrimoine). C’est l’une des premières sociétés de gestion à avoir ciblé le marché allemand pour son potentiel.
Sa stratégie consiste à se concentrer sur l’investissement immobilier de bureaux dans des villes et régions à fort potentiel économique, notamment les 6 grandes villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf), ainsi que des villes moyennes comme Cologne, Brême ou Essen.
Dans ses acquisitions, la SCPI allemande Eurovalys privilégie les immeubles récents, idéalement situés, présentant une belle architecture et des qualités environnementales. Sa sélection est donc exigeante, ce qui plaît aux locataires dont la rotation est dès lors minime : la SCPI fait ainsi preuve d’un taux d’occupation financier (TOF) excellent.
En juin 2022, Eurovalys possédait 32 immeubles et faisait preuve d’une croissance qui lui a permis de poursuivre ses acquisitions.
Paref Gestion : la fusion absorption des 2 Novapierre Allemagne
Novapierre Allemagne a absorbé Novapierre Allemagne 2 pour devenir Paref Prima en juin 2024. C'est pourquoi, Prima arbore dans un premier temps le Taux de Distribution 2023 de Novapierre Allemagne
Créée en 2014 et gérée par Paref Gestion, Novapierre Allemagne était spécialisée dans l’immobilier commercial allemand. Elle détenait des centres commerciaux et des retail parks en grande majorité en ex-Allemagne de l’Ouest. Elle était l’une des premières SCPI intégralement investies en immobilier commercial allemand.
La stratégie de la SCPI Novapierre Allemagne consistait à former un patrimoine immobilier de qualité, offrant des rendements attrayants et diversifiés, sur tout le territoire allemand et sur le plan typologique.
La SCPI Novapierre Allemagne 2 était, quant à elle, la petite sœur de Novapierre Allemagne. Lancée en 2019, elle était spécialisée dans l’immobilier commercial allemand et un peu hollandais, ciblant plus particulièrement les commerces essentiels (enseignes alimentaires, drug stores, magasins de bricolage).
La stratégie de la SCPI Novapierre Allemagne 2 était similaire à celle de Novapierre Allemagne, à savoir investir dans des murs de commerces sur tout le territoire allemand (même si l’ex-Allemagne de l’Ouest à tendance à être privilégiée).
PF Hospitalité Europe : la SCPI paneuropéenne tournée vers l’Allemagne
PF Hospitalité Europe est une SCPI paneuropéenne gérée par le groupe Perial, spécialisée dans l’immobilier d’hospitalité et de services à la personne. Elle investit dans des actifs immobiliers tels que des résidences gérées, des établissements de santé, ou encore des bureaux modernes, situés au cœur des grandes capitales européennes.
Si son champ d’action s’étend à toute l’Europe, la majorité de son patrimoine immobilier est située en Allemagne, un marché réputé pour sa stabilité économique, sa législation claire et sa forte demande locative. Cette orientation géographique correspond à la stratégie du groupe Perial, qui privilégie les zones où la location bénéficie d’une demande structurellement solide et d’une rentabilité régulière.
L’entrée au capital de la SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros, permettant à chaque investisseur de diversifier son épargne tout en investissant dans la pierre à l’échelle européenne. Les frais de souscription demeurent compétitifs et les performances de la SCPI se veulent stables, en ligne avec les autres fonds immobiliers gérés par Perial.
Grâce à une typologie d’actifs centrée sur le bien-être, la santé et l’éducation, PF Hospitalité Europe s’inscrit dans une dynamique durable et résiliente, adaptée à l’évolution des besoins de la société. En investissant en Allemagne et en Europe, les épargnants bénéficient ainsi d’une diversification géographique tout en profitant d’un revenu potentiel régulier et d’une exposition à des actifs solides.
Louve Invest ne propose pas PF Hospitalité Europe à la vente.
Comme tout investissement immobilier, les SCPI allemandes comportent des risques, notamment de perte en capital ou de vacance locative ; il est donc essentiel d’investir avec une vision long terme et une bonne diversification.
Investir dans une SCPI allemande présente de nombreux atouts, notamment en matière de diversification géographique et de fiscalité avantageuse. Ces véhicules d’investissement séduisent de plus en plus d’épargnants français grâce à leur exposition à un marché immobilier solide et bien régulé.
Toutefois, comme tout placement immobilier, les SCPI allemandes comportent aussi certains inconvénients qu’il convient d’analyser avant de se lancer. Dans cette section, nous détaillons les principaux avantages des SCPI ainsi que les limites à connaître pour faire un choix d’investissement éclairé.
La fiscalité très attractive des SCPI allemandes
L’avantage central des SCPI allemandes est de vous offrir une fiscalité très attractive. Il existe en effet une convention fiscale entre la France et l’Allemagne qui apporte de véritables atouts aux investisseurs :
- Si vous investissez en SCPI allemande, vous allez recevoir des revenus allemands qui ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux
- Les revenus de source allemande sont imposés dans le pays de situation des biens : là où les SCPI en France sont assujetties à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, les SCPI allemandes bénéficient d’une fiscalité moins élevée, à 15,825 %.
- Enfin, les revenus de source allemande sont imposables dans le pays de résidence (la France) mais ouvrent le droit à un crédit d’impôt, qui permet à l’investisseur de ne pas être soumis à une double imposition.
Cette fiscalité avantageuse l’est d’autant plus qu’elle permet de rentabiliser les investissements immobiliers sans pour autant avoir recours à des dispositifs de défiscalisation peu durables et peu rentables.
Pour en savoir plus sur ces questions fiscales, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI. Nos experts vous y dévoilent de nombreux conseils d’investissement même si vous êtes fortement imposés !
SCPI allemande : diversification et opportunité
En plus de leur fiscalité très intéressante, les SCPI Allemandes présentent d’autres avantages indéniables, notamment la diversification géographique qu’elles offrent, vous permettant de diversifier vos placements immobiliers et de mutualiser les risques.
Les SCPI allemandes permettent aussi de saisir des opportunités immobilières rentables mais qui sont éloignées de la France ou situées sur des marchés de niche, inaccessibles aux épargnants en direct.
Inconvénient des SCPI allemandes : une accessibilité limitée
L’un des principaux inconvénients des SCPI en Allemagne est leur accessibilité limitée. En effet, le prix minimum de souscription s’élève pour Eurovalys, Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 respectivement à 1 030 €, 8 400 €, et 2 600 €.
Ce sont des prix élevés qui font que ces SCPI allemandes ne s’adressent pas à tout le monde, là où certaines SCPI sont accessibles dès 200 € chez Louve.
Comme tout investissement immobilier, les SCPI allemandes présentent certains risques qu’il convient de bien comprendre avant d’investir. Si leur diversification géographique permet de limiter certains aléas, les épargnants doivent garder à l’esprit que ce type de placement n’est pas garanti.
1. Le risque de perte en capital
Investir dans une SCPI allemande expose à un risque de perte en capital, inhérent à tout placement immobilier. La valeur des parts peut varier en fonction des conditions du marché immobilier allemand, de la conjoncture économique ou de la qualité du parc détenu. En cas de baisse des prix de l’immobilier ou de difficultés de revente, le capital investi peut ne pas être intégralement récupéré.
2. Le risque locatif et la vacance des actifs
Les SCPI allemandes dépendent des revenus issus de la location de leurs immeubles. En cas de vacance locative, d’impayés ou de renégociation de loyers à la baisse, le rendement distribué aux associés peut être impacté. Ce risque locatif est toutefois partiellement maîtrisé grâce à la diversification géographique et sectorielle des portefeuilles, qui réduit la dépendance à un seul locataire ou à une seule zone économique.
3. Les risques liés à la gestion et au marché immobilier allemand
Même si les sociétés de gestion mettent en place une stratégie rigoureuse, un investissement immobilier reste soumis à la conjoncture du marché immobilier allemand. Les évolutions de la législation, les taux d’intérêt, la fiscalité ou encore les conditions de financement peuvent influencer la rentabilité globale d’une SCPI. C’est pourquoi il est essentiel d’investir avec une vision de long terme et de privilégier des SCPI allemandes disposant d’une gestion reconnue et d’un patrimoine bien diversifié.
Parmi la soixantaine de SCPI proposées sur la plateforme — toutes réglementées par l’AMF — figurent notamment plusieurs SCPI allemandes reconnues comme Eurovalys et SCPI Paref Prima (nouvelle entité issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2).
Grâce à Louve Invest, l’achat de parts de SCPI et le suivi de vos investissements sont simples, rapides et entièrement digitalisés via un tableau de bord intuitif. Nos experts en investissement sont également disponibles pour vous accompagner et vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre profil.
Enfin, un avantage exclusif distingue Louve Invest : un cashback versé directement sur votre compte bancaire après votre investissement, vous permettant d’optimiser la rentabilité de vos placements tout en profitant d’une expérience fluide et sécurisée.
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