Edissimmo

Investir SCPI avec Edissimmo, c’est investir dans une SCPI de rendement parmi les plus anciennes du marché français.

Edissimmo repose sur un patrimoine principalement orienté vers l’immobilier d’entreprise, avec une forte exposition aux bureaux situés en Île-de-France et une ouverture progressive à l’international. Longtemps considérée comme une valeur patrimoniale stable, la SCPI traverse aujourd’hui une période de transformation, marquée par une nécessaire adaptation à l’évolution des usages tertiaires.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Lancée en 1986, Edissimmo s’est d’abord construite autour d’une stratégie d’investissement tertiaire prudente, avec une dominante bureaux dans les quartiers d’affaires parisiens. Gérée par Amundi, elle bénéficie de la puissance d’un des plus grands gestionnaires d’actifs immobiliers en Europe, avec plus de 42 Md€ sous gestion dans l’immobilier à fin 2024.

Au 31 décembre 2025, la SCPI totalise 178 immeubles pour une surface totale de 924 340 m² et une capitalisation de 3 030 M€. Face aux nouveaux enjeux (vacance tertiaire, exigences ESG, évolution des besoins des locataires), Edissimmo a engagé une refonte progressive de son patrimoine en réduisant son allocation bureaux pour se renforcer sur les actifs de diversification (commerce, santé, hôtel) notamment. Elle continue de miser sur une gestion rigoureuse, institutionnelle et patrimoniale, avec une priorité donnée à l'optimisation de la performance locative et environnementale de ses immeubles.

Une orientation encore très bureaux

Au quatrième trimestre 2025,, Edissimmo reste majoritairement exposée aux bureaux, qui représentent 68,9 % de son patrimoine. Viennent ensuite les commerces (14,5 %), la logistique (9,0 %), les hôtels (4,3 %), les résidences services (1,6 %), les cliniques (1,2 %) et les locaux d'activité (0,5 %). Cette composition rend la SCPI particulièrement sensible aux mutations du marché tertiaire.

Pour 2026, la société de gestion a affiché clairement sa volonté de rééquilibrer cette répartition en réduisant son allocation bureaux, pour se renforcer sur les actifs de diversification (commerce, santé, hôtel). Des négociations sont d'ores et déjà lancées, et une promesse de vente a été signée sur un actif de bureaux à Lille, dont la cession est prévue pour l'été 2026.

Une stratégie d’arbitrage pour moderniser le portefeuille

Au second semestre 2025, Edissimmo a poursuivi sa stratégie de cession d'actifs vieillissants ou moins adaptés, avec notamment la cession d'un actif de commerce à Chelles et d'un portefeuille de commerces en Allemagne. Elle continue également des travaux de rénovation énergétique sur une partie de son parc, dans le but de préserver la valeur des actifs face aux exigences environnementales (label ISR, objectif ESG de 53/100 à horizon 2027).

Une diversification géographique encore limitée

La SCPI reste significativement ancrée en France, avec Paris (24,8 %) et l'Île-de-France (30,2 %) qui représentent à elles deux plus de 55 % du patrimoine, complétées par les régions françaises (21,0 %). La part européenne atteint désormais 24,0 %, répartie principalement entre l'Allemagne (13,7 %), l'Espagne (3,5 %), les Pays-Bas (3,4 %) et plusieurs autres marchés (Autriche, République Tchèque, Belgique, Pologne).

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Une puissance de frappe historique

Au 31 décembre 2025, Edissimmo est l'une des SCPI les plus capitalisées du marché, avec une capitalisation de 3 030 M€, un patrimoine réparti sur 178 immeubles et une surface gérée de 924 340 m². Cela lui confère un poids significatif dans le paysage immobilier tertiaire français. Son historique d'investissement inclut des actifs emblématiques comme Cœur Défense ou la Tour Hekla, illustrant sa capacité à intervenir sur de très gros volumes.

Une gestion institutionnelle

Edissimmo est gérée par Amundi Immobilier, première société de gestion d'actifs immobiliers en France. Elle bénéficie ainsi de processus d'investissement rigoureux, d'un accès privilégié aux grandes opérations, et d'un réseau de partenaires large (réseaux bancaires, assurances...).

Une diversification engagée mais encore incomplète

Bien que toujours majoritairement exposée aux bureaux (68,9 %), Edissimmo poursuit activement sa diversification sectorielle vers les commerces (14,5 %), la logistique (9,0 %), l'hôtellerie (4,3 %) et la santé. Géographiquement, la part européenne atteint désormais 24 % du patrimoine, avec une présence en Allemagne, en Espagne, aux Pays-Bas et dans plusieurs autres marchés. Pour 2026, la société de gestion a clairement affiché sa volonté d'accélérer ce rééquilibrage au profit des actifs de diversification.

Des arbitrages progressifs

La SCPI a engagé des travaux de mise à niveau ESG sur certains actifs et poursuit une politique d'arbitrage pour sortir des immeubles les moins performants ou les plus obsolètes, avec notamment deux cessions réalisées au second semestre 2025. Cette gestion active, couplée à un objectif ESG fixé à 53/100 à horizon 2027, permet de préserver à terme la valeur du patrimoine, même si elle pèse sur la rentabilité immédiate.

Au second semestre 2025, Edissimmo affiche un taux d'occupation financier de 86,47 %, en légère baisse par rapport au premier semestre (87,58 %), dans un contexte de marché tertiaire difficile où la vacance en Île-de-France dépasse désormais 10 %. L'activité locative du semestre a été marquée par 80 baux signés pour 15 639 m², dont une prise à bail de 4 123 m² à Issy-les-Moulineaux et un renouvellement de 1 723 m² à Neuilly-sur-Seine. Sur le plan des cessions, la SCPI a procédé à la vente d'un actif de commerce à Chelles et d'un portefeuille de commerces en Allemagne pour 2,7 M€, dans le cadre de l'optimisation continue de son portefeuille.

La distribution annuelle 2025 s'établit à 6,80 € par part avant impôt sur revenus financiers, représentant un taux de distribution de 4,04 % sur la base du prix de souscription actuel de 172 €. Pour 2026, la distribution prévisionnelle est fixée à 1,70 € par part par trimestre. La SCPI entend poursuivre sa mutation en réduisant son exposition aux bureaux au profit d'actifs de diversification (commerce, santé, hôtellerie) avec plusieurs négociations déjà en cours et une cession d'un actif de bureaux à Lille prévue pour l'été 2026.

Une SCPI mature en repositionnement

Edissimmo reste l'une des SCPI les plus capitalisées du marché, avec 3 030 M€ de capitalisation et un patrimoine de 178 immeubles, essentiellement tertiaire. Mais dans un contexte marqué par la vacance des bureaux qui dépasse désormais 10 % en Île-de-France et la baisse de valorisation sur certains actifs, elle doit aujourd'hui repenser une partie de sa stratégie. La société de gestion a d'ailleurs clairement affiché sa volonté d'accélérer ce repositionnement en 2026, en réduisant l'exposition aux bureaux au profit de la diversification.

Une valorisation qui appelle à la prudence

Au 31 décembre 2025, la capitalisation (3 030 M€) reste supérieure à la valeur de reconstitution (2 846 M€), ce qui place la SCPI en situation de surcote. Par ailleurs, avec 620 526 parts en attente de retrait et un endettement de 945 M€, la liquidité constitue un point de vigilance réel pour les investisseurs qui envisageraient une sortie à court terme.

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,04 % sur la base du prix de souscription actuel de 172 €, en deçà de la moyenne du marché (4,72 % en 2025). La performance globale annuelle ressort à -6,31 % en 2025, pénalisée par la baisse du prix de souscription, et le TRI sur 10 ans (2015-2025) n'atteint que 0,77 %, ce qui reflète les difficultés structurelles accumulées sur la période récente.

Dans ce contexte, les experts Louve Invest ne recommandent pas d'investir dans Edissimmo à ce stade. Entre la surcote par rapport à la valeur de reconstitution, les parts en attente de retrait, l'endettement significatif et une performance globale négative en 2025, le profil risque/rendement n'apparaît pas favorable pour un nouvel investisseur. Le repositionnement engagé par la société de gestion va dans le bon sens, mais ses effets resteront limités à court terme. D'autres SCPI offrent aujourd'hui un meilleur rapport entre rendement, liquidité et potentiel de valorisation.

Des SCPI comme, Comète ou Transitions Europe, plus jeunes, plus sélectives et positionnées sur des cycles différents, nous paraissent mieux adaptées au contexte actuel. Et pour trouver les meilleures opportunités que nous vous invitons à regarder notre classement des meilleurs SCPI.