Comète

Diversifier avec des SCPI comme la SCPI Comète, c'est choisir une stratégie immobilière 100 % internationale. Gérée par Alderan, cette SCPI diversifiée investit dans des actifs tertiaires, commerciaux et logistiques à travers l'Europe et l'Amérique du Nord. Tous les actifs sont situés hors de France, ce qui implique un risque immobilier spécifique, mais offre aussi un avantage fiscal important : les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.

Avec un taux de distribution de 9 % en 2025 et 11,18 % en 2024, Comète est l'une des SCPI les plus performantes du marché sur ses deux premiers exercices complets. Au 30 juin 2026, elle capitalise 786,9 M€, regroupe 27 126 associés et détient 40 actifs loués à 115 locataires. Son taux d'occupation financier atteint 99,6 %. La SCPI n'a aucune dette (0 % d'endettement). Sa valeur de reconstitution de 254,73 € est supérieure au prix de souscription de 250 €. Les dividendes sont versés chaque mois.

Fonds de placement varié et international, Comète détient le label ISR. Son indicateur synthétique de risque est de 4 sur 7, légèrement au-dessus de la moyenne du marché, ce qui reflète sa recherche de rendement élevé. Lors de l'Assemblée Générale d'avril 2026, le plafond de capital a été relevé à 1,2 milliard d'euros, signal fort de la croissance attendue. Depuis cette même AG, la SCPI peut investir dans des bâtiments d'activités et logistiques au sein de la zone euro. Sa grande sœur, la SCPI Activimmo, reste spécialisée dans la logistique française.

La SCPI Comète a été lancée par la société de gestion Alderan en décembre 2023. L'objectif : proposer un véhicule d'investissement immobilier tourné vers l'international, là où les SCPI classiques sont peu présentes. Comète vient compléter la gamme d'Alderan, déjà reconnue pour la SCPI Activimmo, spécialisée dans la logistique française.

Avec Comète, Alderan cible des marchés moins couverts par les acteurs traditionnels. La SCPI investit en Europe, mais aussi en Amérique du Nord, et prévoit de s'étendre en Australie et en Nouvelle-Zélande. Cette diversification géographique et sectorielle est au coeur du projet. La gestion est active, ancrée sur le terrain et structurée autour d'un comité d'investissement indépendant. La démarche responsable est formalisée par le label ISR.

Rémy Bourgeon, Président d'Alderan, résume la philosophie de la SCPI en deux phrases : "Tout comme une comète traverse le ciel à un moment précis avant de disparaître, nous aimons investir de manière opportuniste. À l'image d'une Comète, nous savons aller vite, avec toujours une trajectoire définie en amont, ce qui permet une gestion solide et prudente de l'épargne qui nous est confiée."

Les résultats parlent d'eux-mêmes. En 2024, Comète a servi un taux de distribution de 11,18 % lors de son premier exercice complet. En 2025, la performance s'est établie à 9,00 %. Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 786,9 M€, moins de trois ans après le lancement. Le TRI cible sur 10 ans est fixé à 6,50 % (non garanti), signe d'une ambition de long terme.

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La stratégie de Comète repose sur trois piliers : diversification géographique, diversification sectorielle et maîtrise du risque locatif. Alderan sélectionne des actifs de qualité dans des marchés à fort potentiel de rendement, principalement en Europe et en Amérique du Nord. Le portefeuille ne recourt à aucun endettement. Cette discipline permet de sécuriser les revenus distribués aux associés.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 40 actifs répartis dans 7 pays. Le Royaume-Uni représente 46,9 % du portefeuille, avec une présence répartie entre l'Angleterre (28,8 %), l'Écosse (13,9 %) et le Pays de Galles (4,2 %). Viennent ensuite le Canada (14,0 %), l'Espagne (13,2 %), les Pays-Bas (10,0 %), l'Italie (7,4 %), la Pologne (4,9 %) et l'Irlande (3,6 %). Parmi les acquisitions emblématiques figurent le resort Club Med à Mont-Tremblant (Canada), un entrepôt industriel de 25 944 m² en périphérie de Montréal, ou encore Burleigh House sur le Strand à Londres.

Sur le plan typologique, la logistique et les activités représentent 27,5 % du patrimoine. Les commerces pèsent 24,1 %, le mixte 16,3 %, les bureaux 10,9 %, l'hôtellerie 10,0 %, les loisirs 6,9 %, les Life Sciences 3,0 % et l'éducation 1,3 %. L'entrée dans la classe d'actifs Life Sciences au T2 2026 illustre la capacité d'Alderan à explorer de nouveaux segments à forte résilience locative.

La qualité locative est élevée. Le taux d'occupation financier atteint 99,6 % au 30 juin 2026. La durée résiduelle ferme des baux (WALT) s'établit à 10,5 ans et le WALB à 8,3 ans. Le portefeuille compte 115 locataires pour 40 actifs, ce qui assure une mutualisation solide du risque. Les 3 premiers locataires représentent 20,1 % des loyers annuels, les 5 premiers 29,1 %. L'endettement est nul.

Portée par l'équipe chevronnée d'Alderan, la réussite de la SCPI Comète repose sur la capacité des gérants à structurer des investissements internationaux avec précision. La société de gestion a déjà fait ses preuves avec la SCPI Activimmo. Elle peut s'appuyer sur un réseau de partenaires locaux expérimentés dans chaque pays d'investissement. En 2026, Alderan a renforcé ses équipes avec deux nouvelles arrivées structurantes, sur les volets actif et passif.

Les résultats valident la stratégie. Comète a distribué 11,18 % lors de son premier exercice complet en 2024, puis 9 % en 2025. C'est l'une des meilleures performances du marché sur deux années consécutives.

La diversification est au coeur de la promesse de Comète. La SCPI investit dans 7 pays sur deux continents et cible des marchés aux cycles immobiliers différenciés. Le portefeuille compte 115 locataires pour 40 actifs, ce qui dilue efficacement le risque locatif. Le poids des 5 premiers locataires ne dépasse pas 29,1 % des loyers annuels.

Comète adopte une approche opportuniste et réactive. Alderan cible des marchés en décompression des taux de rendement afin d'acquérir des actifs à des prix attractifs. Cette agilité est rendue possible par la structure indépendante de la société de gestion.

L'endettement est à 0 %. Cette absence de levier protège les associés des charges d'intérêts. Elle offre aussi une capacité d'emprunt future, à activer de manière sélective si les opportunités le justifient. La valeur de reconstitution au 30 juin 2026 est de 254,73 €, supérieure au prix de souscription de 250 €. Les dividendes sont versés chaque mois.

Sur le plan fiscal, investir dans Comète présente un avantage concret. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. La SCPI s'appuie sur les conventions fiscales entre la France et chaque pays d'investissement pour éviter la double imposition des associés.

Comète détient le label ISR, qui atteste d'une gestion rigoureuse selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Le TRI cible sur 10 ans est fixé à 6,50 % (non garanti), avec une attention particulière portée à la sélection des locataires, à la solidité des baux et à la localisation des actifs.

Le T2 2026 confirme l'élan de Comète. La capitalisation atteint 786,9 M€ au 30 juin 2026, portée par une collecte nette trimestrielle de 133,1 M€. Le portefeuille compte désormais 40 actifs dans 7 pays. Aucune part n'est en attente de retrait.

Sept acquisitions ont été réalisées au T2 2026 pour un total de 72,6 M€ hors droits, sans aucune cession.

L'opération la plus emblématique du trimestre est londonienne. Comète acquiert Burleigh House, un immeuble de bureaux historique situé sur le Strand, en plein cœur de Covent Garden (25,7 M GBP). Cette adresse de prestige confirme la capacité d'Alderan à accéder à des actifs prime dans les marchés les plus concurrentiels d'Europe.

Toujours au Royaume-Uni, trois autres actifs rejoignent le portefeuille : un actif logistique de 7 900 m² à Cwmbran au Pays de Galles (6,4 M GBP), un retail park de 2 652 m² à Peterborough (5,9 M GBP) et un immeuble mixte de 4 396 m² à Chingford (11,6 M GBP).

Aux Pays-Bas, Comète réalise sa première acquisition en Life Sciences : un immeuble de 10 230 m² à Zuidland, intégralement occupé par un locataire de référence dans le cadre d'un bail long terme. C'est une classe d'actifs reconnue pour sa résilience, même en période de ralentissement économique.

En Irlande, la SCPI acquiert un actif commercial de 2 552 m² à Dublin, dans un secteur urbain mature. C'est le deuxième investissement irlandais de Comète. En Espagne, un lot complémentaire vient renforcer sa position sur l'hôtel Orus à Saragosse (0,7 M€).

À fin juin 2026, les indicateurs locatifs restent solides : TOF 99,6 %, WALT 10,5 ans, WALB 8,3 ans et 39,9 M€ de loyers annuels en place. L'endettement reste à 0 %.

Comète verse 5,56 € brut par part au titre du T2 2026. L'objectif de distribution annuel 2026 est maintenu à 17,50 € par part (non garanti). Le pipeline reste actif avec 192,4 M€ d'actifs sécurisés et 168 M€ de collecte disponibles pour de nouveaux investissements.

La SCPI Comète adopte une approche opportuniste. Elle cible des marchés et des secteurs en contraction, là où les prix à l'achat sont temporairement en repli. Cela lui permet d'identifier des actifs décotés, avec un fort potentiel de revalorisation à moyen terme.

Un levier souvent sous-estimé : les devises. Comète investit massivement en livre sterling et en dollar canadien. La faiblesse de ces monnaies face à l'euro permet d'acquérir des actifs à des prix encore plus attractifs. Si ces devises se redressent, les associés bénéficieront d'un effet de change positif, en plus des revenus locatifs.

Dans un contexte géopolitique incertain, l'immobilier européen renforce son attractivité comme valeur refuge. Comète, avec son ancrage prioritaire dans l'Union Européenne et sa forte exposition au Royaume-Uni, marché jugé profond, liquide et résilient, est bien positionnée pour capter ces dynamiques.

Alderan dispose aussi d'un avantage stratégique : la SCPI peut s'appuyer sur ses relations existantes avec des entreprises partenaires pour sécuriser des acquisitions sur des marchés moins concurrentiels. Cette approche relationnelle réduit les coûts de transaction et accélère le déploiement de la collecte.

À fin juin 2026, le pipeline sécurisé atteint 192,4 M€ (11 actifs), avec 58,1 M€ d'offres envoyées et 168 M€ de collecte disponible. La capacité d'exécution à court terme est solide. Les prochaines acquisitions se concentreront prioritairement en zone euro, tout en maintenant des opportunités au Royaume-Uni, en Amérique du Nord et en Océanie. Australie et Nouvelle-Zélande font partie des zones statutairement éligibles.

Les Life Sciences, secteur entré dans le portefeuille pour la première fois au T2 2026 avec l'acquisition de Zuidland aux Pays-Bas, constituent un axe de diversification prometteur. Ce segment est reconnu pour sa très forte résilience, indépendamment des cycles économiques.

Suite à la modification statutaire adoptée en AG en avril 2026, le champ d'investissement s'étend désormais aux actifs logistiques et d'activités de la zone euro. Le plafond de capital a été relevé à 1,2 milliard d'euros, signal fort de l'ambition affichée pour les prochaines années.

La structure agile d'Alderan, la clarté de la stratégie et l'arrivée de deux nouveaux profils structurants en 2026 renforcent la confiance dans la capacité d'exécution de la SCPI. Comète verse ses dividendes chaque mois, ce qui offre aux associés une visibilité et une régularité appréciables sur leurs revenus.

Pour vous livrer notre avis SCPI sur Comète, investir ici c'est miser sur l'expertise d'Alderan, déjà reconnue avec Activimmo. La société de gestion s'appuie sur un réseau solide de professionnels locaux et une approche opportuniste. Elle saisit des opérations immobilières de qualité, souvent accessibles à un cercle restreint d'acteurs. Cette stratégie internationale, ouverte à l'Europe, à l'Amérique du Nord et à l'Océanie, donne à Comète une dimension rare parmi les SCPI récentes.

Les résultats sont là. En 2024, lors de son premier exercice complet, Comète a distribué 11,18 %. En 2025, la performance atteint 9,00 % selon l'indicateur ASPIM. Deux exercices consécutifs au sommet du marché. À fin juin 2026, la capitalisation dépasse 786,9 M€, moins de trois ans après le lancement. La valeur de reconstitution (254,73 €) est supérieure au prix de souscription (250 €). Les dividendes sont versés chaque mois.

Ce qui nous convainc, c'est la solidité opérationnelle. L'endettement est à 0 %. Le TOF atteint 99,6 %. Aucune part n'est en attente de retrait. Le pipeline sécurisé dépasse 192,4 M€. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %, ce qui améliore le rendement net perçu par les associés résidents en France. L'objectif de distribution 2026 est fixé à 17,50 € par part (non garanti), avec un TRI cible sur 10 ans de 6,50 % (non garanti).

Un point à intégrer dans votre réflexion : Comète affiche un indicateur synthétique de risque de 4 sur 7, légèrement au-dessus de la moyenne du marché (3/7). Ce niveau est cohérent avec la recherche de rendement élevé et les marchés ciblés. Par ailleurs, une partie des investissements se fait hors zone euro, notamment au Royaume-Uni et au Canada. La SCPI est donc exposée aux fluctuations de change. La couverture de ce risque n'est pas systématique. La valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être influencés positivement ou négativement par les variations monétaires.