SCPI Comète

Diversifier avec des SCPI comme la SCPI Comète, c’est choisir une stratégie immobilière 100 % internationale. Gérée par Alderan, cette SCPI diversifiée investit dans des bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activités et actifs logistiques en Europe et en Amérique du Nord. Tous ses immeubles sont situés hors de France. Cela implique un risque immobilier propre à chaque marché, ainsi qu’un risque de change pour les pays hors zone euro. Les loyers sont imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, et les conventions fiscales permettent d’éviter une double imposition en France.

En 2025, Comète a affiché un taux de distribution de 9,00 % pour une performance globale annuelle (PGA) de 9,00 %, après 11,18 % en 2024 (PGA identique, prix de part inchangé à 250 €). Au 30 septembre 2026, elle capitalise 902,9 M€, regroupe 30 334 associés et détient 44 immeubles loués à 130 locataires. Son taux d’occupation financier atteint 99,5 %. La SCPI n’a aucune dette. Sa valeur de reconstitution (254,73 €) est légèrement supérieure au prix de souscription de 250 €. Les dividendes sont versés chaque mois.

Fonds de placement varié et international, Comète est labellisée ISR. Lors de l’assemblée générale d’avril 2026, son plafond de capital a été relevé à 1,2 milliard d’euros, et la SCPI peut désormais investir dans des bâtiments d’activités et logistiques en zone euro. La SCPI Activimmo, également gérée par Alderan, reste spécialisée dans la logistique en France.

La SCPI Comète a été lancée par la société de gestion Alderan en décembre 2023. Son objectif est de proposer un véhicule immobilier tourné vers l’international, sur des marchés où les SCPI classiques sont peu présentes. Comète complète la gamme d’Alderan, qui gère aussi la SCPI Activimmo, spécialisée dans la logistique française.

Avec Comète, Alderan cible des marchés moins couverts par les acteurs traditionnels. La SCPI investit en Europe et en Amérique du Nord. Ses statuts lui permettent aussi d’investir en Australie et en Nouvelle-Zélande. La diversification géographique et sectorielle est au cœur du projet. Depuis Paris, les équipes d’Alderan pilotent les décisions d’investissement. Dans chaque pays, elles s’appuient sur un réseau de partenaires locaux qui connaissent le marché et suivent les immeubles. La démarche responsable est formalisée par le label ISR.

Rémy Bourgeon, Président d’Alderan, résume la philosophie de la SCPI en deux phrases : « Tout comme une comète traverse le ciel à un moment précis avant de disparaître, nous aimons investir de manière opportuniste. À l’image d’une Comète, nous savons aller vite, avec toujours une trajectoire définie en amont, ce qui permet une gestion solide et prudente de l’épargne qui nous est confiée. »

En 2024, lors de son premier exercice complet, Comète a affiché un taux de distribution de 11,18 %. En 2025, il s’est établi à 9,00 %, pour une PGA de 9,00 %. Au 30 septembre 2026, la capitalisation atteint 902,9 M€, moins de trois ans après le lancement. La société de gestion vise un TRI de 6,50 % sur 10 ans, sans garantie.

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La stratégie de Comète repose sur trois piliers : la diversification géographique, la diversification sectorielle et la maîtrise du risque locatif. Alderan compare les opportunités d’un pays à l’autre et ne retient que les immeubles qui correspondent aux critères du fonds. Le portefeuille n’a aucun endettement.

Au 30 septembre 2026, le patrimoine compte 44 immeubles répartis dans 7 pays. Le Royaume-Uni représente 51,3 % du portefeuille (Angleterre 35,9 %, Écosse 11,8 %, pays de Galles 3,6 %). Viennent ensuite :

• le Canada (12,0 %) ;
• l’Espagne (11,3 %) ;
• l’Italie (9,7 %) ;
• les Pays-Bas (8,5 %) ;
• la Pologne (4,1 %) ;
• l’Irlande (3,1 %).

Au total, environ 67 % du patrimoine est situé hors zone euro (Royaume-Uni, Canada, Pologne). C’est le principal point à comprendre avant d’investir, car la valeur des immeubles et les loyers dépendent aussi de l’évolution de la livre sterling, du dollar canadien et du zloty face à l’euro.

Sur le plan typologique, les immeubles mixtes représentent 23,5 % du patrimoine, la logistique et les activités 23,2 % et les commerces 22,1 %. Suivent l’hôtellerie (12,5 %), les bureaux (8,9 %), les loisirs (5,8 %), les Life Sciences (2,9 %) et l’éducation (1,1 %). La part de l’hôtellerie progresse avec l’acquisition d’un hôtel à Mestre, près de Venise, au 3e trimestre 2026.

La qualité locative reste élevée. Le taux d’occupation financier atteint 99,5 % au 30 septembre 2026, avec seulement 1 631 m² vacants sur 3 immeubles. La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) s’établit à 10,3 ans et la durée ferme (WALB) à 8,3 ans. Le portefeuille compte 130 locataires et 137 baux. Le premier locataire représente 6,7 % des loyers, les 3 premiers 16,9 % et les 5 premiers 25,0 %.

Sélection d’acquisitions illustratives (portefeuille de 44 immeubles au 30 septembre 2026)

Comète s’appuie sur l’équipe d’Alderan, qui gère aussi la SCPI Activimmo. Pour investir à l’étranger, la société de gestion s’appuie sur un réseau de partenaires locaux dans chaque pays. Elle n’a donc pas besoin d’ouvrir un bureau dans chaque pays pour y investir. En 2026, Alderan a renforcé ses équipes avec deux recrutements, l’un côté investissement et l’autre côté relation avec les associés.

Voici les atouts :

• ‍Une distribution élevée depuis le lancement. Comète a affiché un taux de distribution de 11,18 % en 2024, puis de 9,00 % en 2025, avec une PGA identique chaque année puisque le prix de part est resté à 250 €. Pour 2026, la société de gestion vise 17,50 € par part, soit environ 7 % du prix de part, sans garantie.‍
• Une large diversification. La SCPI investit dans 7 pays sur deux continents, sur des marchés dont les cycles immobiliers ne sont pas synchronisés. Elle compte 130 locataires pour 44 immeubles, et le premier locataire ne représente que 6,7 % des loyers.‍
• Une approche opportuniste. Alderan cible des marchés où les prix de l’immobilier se sont ajustés, pour acheter à des niveaux de rendement plus élevés. Au 3e trimestre 2026, les quatre acquisitions affichent un rendement moyen à l’acquisition de 7,83 % acte en main.‍
• Aucun endettement. Sans emprunt, la SCPI ne supporte pas de charges d’intérêts, alors que la BCE a relevé ses taux en juin puis en septembre 2026. Elle garde aussi la possibilité d’emprunter plus tard si une opportunité le justifie. La valeur de reconstitution au 30 juin 2026 est de 254,73 €, légèrement au-dessus du prix de souscription de 250 €.‍
• La fiscalité des revenus étrangers. Les loyers sont imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, et un impôt étranger est prélevé à la source sur chaque dividende. Les conventions fiscales entre la France et ces pays permettent ensuite d’éviter une double imposition. Le traitement final dépend de la situation de chaque associé. Pour bien comparer, il faut regarder le rendement net de fiscalité étrangère, qui était de 6,46 % en 2025 contre 9,00 % brut.

Voici, à titre d’exemple, le passage du dividende brut au dividende net au 3e trimestre 2026 :

Le troisième trimestre 2026 confirme la forte croissance de Comète. La capitalisation atteint 902,9 M€ au 30 septembre 2026, contre 786,9 M€ au 30 juin, avec une collecte brute de 116,5 M€ sur le trimestre. La SCPI compte désormais 30 334 associés. Aucune part n’est en attente de retrait. En octobre 2026, Comète est arrivée première du classement des « SCPI les plus prometteuses » du magazine Le Particulier, un classement qui ne préjuge pas des résultats futurs.

Comète a réalisé quatre acquisitions au Royaume-Uni et en Italie pour 87,7 M€ hors droits (93,6 M€ acte en main). Le rendement moyen à l’acquisition est de 7,83 %. Aucune cession n’a été réalisée.

• Hull (Royaume-Uni) : un parc commercial de 8 213 m² loué à des enseignes nationales, sur un axe majeur au nord de la ville (10,5 M€).
• Hammersmith, Londres : un immeuble mixte de 2 317 m² sur King Street, une rue commerçante d’un quartier résidentiel (10,8 M€).
• Camden Wharf, Londres : un ensemble mixte de 4 804 m² face au Camden Market, composé d’environ 62 % de bureaux et 38 % de commerces et restaurants, avec des baux d’une durée résiduelle proche de 10 ans (46,4 M€).
• Mestre (Italie) : un hôtel de 8 481 m² exploité sous l’enseigne Four Points by Sheraton (groupe Marriott), à moins de 10 minutes de Venise en train (20,0 M€). C’est la première acquisition hôtelière de Comète en Italie.

Le patrimoine passe ainsi de 40 à 44 immeubles et de 115 à 130 locataires. Les loyers annuels en place atteignent 48,2 M€, contre 39,9 M€ au 30 juin. Le TOF reste à 99,5 %, la WALT à 10,3 ans et la WALB à 8,3 ans. L’endettement reste à 0 %.

Comète verse 4,19 € brut par part au titre du T3 2026 (1,46 € en juillet, 1,43 € en août et 1,30 € en septembre), contre 5,56 € au T2. Après l’impôt étranger prélevé à la source, le dividende net est de 3,19 € pour un associé à l’impôt sur le revenu. Depuis janvier, la SCPI a versé 14,44 € brut par part. La société de gestion maintient son objectif de 17,50 € par part pour 2026, sans garantie. La distribution reste susceptible d’être revue à la baisse.

Le pipeline reste fourni, avec 10 immeubles sécurisés pour 189,4 M€ et 5 offres envoyées pour 161,7 M€. Une nouvelle note d’information a reçu le visa de l’AMF le 7 juillet 2026.

La SCPI Comète adopte une approche opportuniste. Elle cible des marchés et des secteurs où les prix se sont ajustés, pour acheter à des rendements plus élevés. Selon Alderan, la hausse des taux de la BCE en 2026 peut freiner certains acheteurs et pousser des vendeurs à revoir leurs prix, à des niveaux différents selon les pays et les types d’immeubles. Investir dans plusieurs pays permet de comparer ces opportunités d’un marché à l’autre.

Le risque de change est l’élément clé à intégrer. Environ 67 % du patrimoine est situé hors zone euro, principalement au Royaume-Uni (livre sterling) et au Canada (dollar canadien). La couverture de ce risque n’est pas systématique. Si ces devises baissent face à l’euro, la valeur des immeubles et les loyers convertis en euros diminuent. Si elles montent, l’effet est inverse. Ce paramètre peut faire varier la performance dans les deux sens.

La distribution devrait continuer de baisser par rapport aux deux premières années. Elle est passée de 11,18 % en 2024 à 9,00 % en 2025, et l’objectif 2026 de 17,50 € par part correspond à environ 7 % du prix de part. Pour atteindre cet objectif, la SCPI devrait verser environ 3,06 € par part au 4e trimestre 2026. Avec une collecte élevée, la société de gestion doit investir rapidement de gros montants tout en restant sélective.

À fin septembre 2026, le pipeline sécurisé atteint 189,4 M€ (10 immeubles), avec 161,7 M€ d’offres envoyées. Depuis l’assemblée générale d’avril 2026, la SCPI peut aussi investir dans des actifs logistiques et d’activités en zone euro. Son plafond de capital a été relevé à 1,2 milliard d’euros. Les statuts autorisent également des investissements en Australie et en Nouvelle-Zélande.

Les Life Sciences (laboratoires et locaux de recherche), entrées dans le portefeuille au T2 2026 avec l’immeuble de Zuidland aux Pays-Bas, et l’hôtellerie, renforcée au T3 avec Mestre, élargissent la diversification sectorielle. Les dividendes restent versés chaque mois.

Pour vous livrer notre avis SCPI sur Comète, voici ses principales caractéristiques. Comète est une SCPI internationale gérée par Alderan, qui s’appuie sur un réseau de partenaires locaux et une approche opportuniste. Sa stratégie, ouverte à l’Europe, à l’Amérique du Nord et à l’Océanie, la distingue de la plupart des SCPI lancées récemment.

En 2024, lors de son premier exercice complet, Comète a affiché un taux de distribution de 11,18 %. En 2025, il atteint 9,00 %, pour une PGA de 9,00 %. Au 30 septembre 2026, la capitalisation atteint 902,9 M€, moins de trois ans après le lancement. La valeur de reconstitution (254,73 €) est légèrement supérieure au prix de souscription (250 €). Les dividendes sont versés chaque mois.

Sur le plan opérationnel, l’endettement est nul, le TOF atteint 99,5 % et aucune part n’est en attente de retrait. Le patrimoine est réparti entre 130 locataires, et le premier représente 6,7 % des loyers. L’objectif de distribution 2026 est fixé à 17,50 € par part, sans garantie, et le TRI visé sur 10 ans est de 6,50 %, sans garantie non plus.

Comète s’adresse plutôt aux investisseurs à la recherche de revenus réguliers sur le long terme, à l’aise avec une exposition internationale et un risque de change non systématiquement couvert. Elle peut compléter un portefeuille déjà exposé à l’immobilier français. Plusieurs points sont à intégrer avant d’investir :

• la baisse progressive de la distribution depuis 2024 ;
• l’écart entre le rendement brut et le rendement net de fiscalité étrangère (6,46 % en 2025) ;
• le poids du Royaume-Uni (51,3 % du patrimoine) ;
• le minimum de souscription de 5 000 €.