Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
Vous vous demandez dans quelle SCPI investir ? Vous voulez diversifier votre portefeuille et investir dans des secteurs différents ? Vous souhaitez en savoir plus sur ActivImmo ? Dans tous les cas, cet article est fait pour vous ! Il vous donnera toutes les informations nécessaires et notre avis sur ActivImmo, la SCPI de la société de gestion Alderan spécialisée dans la logistique, que vous propose LouveInvest.
ActivImmo est une SCPI à capital variable ayant pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif majoritairement fondé sur les bâtiments d’activités et de logistique urbaine. C’est la première SCPI dédiée à l’immobilier logistique, un secteur attractif jusque-là délaissé par les SCPI. Sa stratégie est d’avoir 70% minimum en locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine, le taux de 100% étant privilégié. Le reste, au maximum 30%, se compose de bureaux et de commerces.
Même si la société de gestion, Alderan, est une nouvelle venue dans les SCPI, ce gestionnaire d’actifs, notamment en logistique pour compte de tiers existe depuis plus de 20 ans. Auparavant présente en Private Equity, avec de très bons résultats, cette société de gestion a décidé en 2019 de lancer sa propre SCPI logistique. Les équipes d’Alderan connaissent donc très bien le secteur de la logistique. Elles gèrent en effet des entrepôts comme actifs depuis plus de 20 ans (68% des actifs gérés) avec 96% de taux d’occupation (hors développement).
ActivImmo se positionne particulièrement sur les entrepôts urbains en périphérie des villes, le long des axes d’échange au cœur des bassins d’emploi et de consommation. C’est ce qu’on appelle la stratégie du “dernier kilomètre”. Cette stratégie résulte de l’anticipation de l’évolution des modes de consommation et du développement du e-commerce qui entraînent d’ores et déjà de nouvelles logiques de distribution. En effet, la SCPI parie sur l’essor du e-commerce qui nécessite une demande croissante de petits entrepôts de logistique urbains. De plus, l’expertise d’Alderan dans le secteur de la logistique est un atout non négligeable pour la SCPI ActivImmo.
Elle cherche en particulier à investir dans :
Avec 4,2 milliards d’euros investis en 2020, soit 89 % de plus que la moyenne décennale, le marché de l’investissement en logistique conserve un niveau d’activité particulièrement élevé. Il est intéressant de noter la part encore croissante en 2020 de la classe d’actifs logistique/activités dans le total des investissements en immobilier tertiaire en France, s’élevant à 15%.
Le prix de souscription à une part d’ActivImmo, commission incluse, est de 610 €, avec une valeur de retrait de 545,34 €, soit un différentiel de 10,60%. Pour y souscrire, il faut acquérir un minimum de 10 parts sociales, soit un montant minimal de souscription de 6100 €, ce qui peut représenter un frein pour certains. ActivImmo détient 55 actifs répartis en France, pour une surface totale de 285 889 m² et 44 locataires. Au 3e trimestre 2021, ses actifs étaient à 80% en région et à 20% situés en Île-de-France. Elle compte 7000 associés pour une capitalisation de 328 millions d’euros, un chiffre en forte croissance puisque cette jeune SCPI est encore en train de constituer son patrimoine. En 2020, elle a ainsi investi 43 millions d’euros et en 2021, sa capitalisation est passée de 78,9 millions d’euros à 328 millions d’euros. C’est donc une SCPI à suivre de près avec des chiffres en constante évolution. Il peut être très intéressant d’y investir afin de diversifier son portefeuille, ActivImmo étant la seule SCPI proposée par Louveinvest à être spécialisée dans ce type de biens.
En 2021, ActivImmo a offert un taux de distribution de 6,02%, un chiffre très élevé qui la place parmi les SCPI qui ont le plus haut taux de distribution, soit un versement de 9,15 € par part détenue par trimestre. Il faut toutefois noter qu’une partie des actifs d’ActivImmo est détenue par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Les revenus provenant de ces actifs ne sont donc pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, mais sur les revenus de capitaux mobiliers. Par conséquent, un prélèvement à la source est opéré sur le dividende versé par ActivImmo pour les personnes physiques et les sociétés à l’impôt sur le revenu. Ce prélèvement s'impute sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de l'année au cours de laquelle il a été opéré; il représente 0,97 € par part, ce qui donne un versement net en réalité de 8,18 € par part.
Le délai de jouissance est de 5 mois, ce qui signifie que vous pourrez bénéficier des loyers à partir du 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement.
ActivImmo vise à assurer des flux de loyers sécurisés pendant toute la durée de placement recommandée (8 ans) :
En effet, la SCPI cherche à mutualiser les risques en acquérant des actifs de taille intermédiaire, c’est-à-dire jusqu’à 15 millions d’euros.
La collecte s’est élevée à 56 millions d’euros au cours du 3e trimestre 2021. Compte tenu des acquisitions du troisième trimestre 2021, le loyer annuel en place s'élevait en 2021 à 11,6M €, et aucun impayé ou demande d’aménagement de loyer significatif n’a été demandé au cours du trimestre. Les cinq plus gros locataires représentaient au 30 septembre 2021 70% des loyers en place, le groupe Bert représentant à lui seul 40% des loyers. Toutefois, ce poids important est amené à diminuer avec les futures acquisitions. Le taux d’occupation financier est de 98,3%.
La crise sanitaire a considérablement bouleversé le marché de l’immobilier, avec un fort ralentissement dû à l’attentisme des utilisateurs et investisseurs. Toutefois, le marché des locaux d’activité et de la logistique a su montrer son caractère stratégique et prouver sa résilience en maintenant de bonnes performances, avec une importante reprise lors du second semestre.
De plus, ActivImmo propose un des taux de démembrement les plus intéressants du marché avec une durée optimale à 9 ans pour 3,69% de rendement par an net de frais de souscription et de fiscalité. Pour en savoir plus, consultez notre article complet sur le démembrement.
Toutefois, ActivImmo présente certains inconvénients. On peut se questionner sur la valeur de ses parts, qui pourraient être surévaluées. En particulier, la valeur résiduelle de ce type de biens peut être plus faible que celle d’autres types de biens, comme le résidentiel ou les bureaux. Ceci s’explique par une difficulté plus grande à trouver de nouveaux locataires, et par une valeur intrinsèque du bien lié à son emplacement.
En outre, étant une SCPI exerçant sur un segment nouveau, nous avons peu de recul et donc de visibilité sur les évolutions qu’elle pourrait connaître. Il faut donc être vigilant vis-à-vis de l’évolution de la valeur de ses actifs. N’hésitez pas à aborder tous ces sujets avec les experts Louve Invest !
Louve Invest est une marketplace qui propose une cinquantaine de SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF, parmi lesquelles la SCPI ActivImmo. Ces SCPI sont accessibles très facilement en créant un compte via un parcours 100% en ligne.
Le petit plus de la plateforme Louve, c’est qu’en investissant dans des parts de la SCPI ActivImmo, Louve Invest vous offre la possibilité de bénéficier d’un cashback de 2,5% sur le montant investi.
Voici un récapitulatif des nombreux avantages d’un investissement dans la SCPI ActivImmo :
En conclusion, ActivImmo est une SCPI prometteuse qui n’a cessé de croître depuis sa création en 2019. Elle se positionne sur un secteur en pleine croissance et garantit des loyers réguliers de la part de ses locataires. De plus, sa particularité de détenir des biens en périphérie des villes vous permettra d’avoir une double diversification de votre portefeuille si vous y investissez, à la fois sectorielle et géographique. Son rendement élevé la rend attrayante et son taux de démembrement très intéressant peut-être un vrai plus si vous souhaitez investir en nue-propriété. Seule note, il est important de se faire son avis sur la valorisation de ses actifs, notamment s’agissant de la valeur résiduelle de ce type de biens.
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ActivImmo est la première SCPI spécialisée dans la logistique du dernier kilomètre, un secteur très prometteur avec l’essor du e-commerce. C’est un investissement idéal si vous souhaitez diversifier votre portefeuille et bénéficier d’un des rendements les plus élevés du marché.
La SCPI ActivImmo est détenue par la société de gestion Alderan spécialisée dans la logistique depuis plus de 20 ans : malgré son jeune âge, elle a donc une véritable expertise sur ce secteur.
ActivImmo offre un des meilleurs taux de démembrement des SCPI proposées par LouveInvest : vous aurez donc une réduction particulièrement intéressante du prix de la part si vous décidez d’en être nu-propriétaire lors des premières années. A vous de choisir la durée selon la stratégie que vous souhaitez adopter !
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