Activimmo

Investir SCPI avec Activimmo, c’est miser sur une SCPI thématique, la première à avoir été dédiée à 100 % à l’immobilier logistique, avec des investissements au niveau Européen.

Lancée par Alderan, Activimmo s’est positionnée sur une classe d’actifs encore peu représentée dans l’univers des SCPI : la logistique urbaine et les locaux d’activités. Après une phase de développement rapide, la SCPI traverse désormais une période de consolidation, marquée par des arbitrages et une gestion plus sélective du portefeuille. La SCPI est labellisée ISR, ce qui reflète l’intégration de critères ESG dans la gestion et le suivi du patrimoine.

Activimmo a été lancée par la société de gestion Alderan en 2019, forte de plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier logistique pour compte de tiers. Avant de créer sa propre SCPI, Alderan opérait principalement en Private Equity immobilier, ce qui lui a permis de bien connaître les codes du secteur et de sécuriser un réseau de partenaires et d’exploitants logistiques dans toute la France.

La SCPI a été pensée dès le départ comme un véhicule d’allocation thématique, avec une stratégie très claire : au moins 70 % d’actifs en logistique et locaux d’activité, et au maximum 30 % dans d’autres typologies complémentaires (bureaux, commerces).

Son ambition est de capter la croissance structurelle liée à la montée de l’e-commerce, à la réduction des délais de livraison, et à la relocalisation des flux logistiques plus proches des consommateurs.

À fin 2025, Activimmo affichait une capitalisation proche de 1,4 Md€ et un patrimoine de 179 actifs. Le taux d’occupation financier (TOF) s’établissait à 92,8%, en recul, dans un contexte d’arbitrages et de vacance à résorber.

Activimmo cible en priorité les entrepôts urbains et locaux d’activités situés en périphérie des villes, le long des axes d’échange et au cœur des bassins de consommation. Ce positionnement repose sur une conviction forte : l’explosion du e-commerce et la reconfiguration des flux logistiques nécessitent une nouvelle génération d’actifs adaptés à des livraisons toujours plus rapides.

Cette stratégie du “dernier kilomètre” repose sur deux types de biens :

• Petits entrepôts et messageries bien situés, adaptés à une logistique urbaine dense,
• Locaux d’activités loués à des PME/PMI/ETI ou filiales de grands groupes, qui peuvent devenir le dernier ou l’avant-dernier maillon de la chaîne logistique

Activimmo : conditions d’investissement et chiffres clés

À fin 2025, la SCPI détient 179 immeubles, répartis entre la France (78,1 %), l’Espagne (13,90 %) et l’Italie (4,30 %). Elle compte 372 locataires pour 179 actifs et affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 92,80 %.

À fin 2025, Activimmo affiche une exposition locative plutôt diluée : le plus gros locataire représente 6,7% des loyers, et les trois plus importants totalisent 12,1% (les 5 premiers : 16,2%).

Une thématique porteuse et encore sous-exploitée

Activimmo a été la première SCPI à se positionner exclusivement sur l’immobilier logistique, et notamment sur la logistique dite “du dernier kilomètre”. Ce segment reste au cœur de la croissance liée à l’e-commerce, à la proximité urbaine et à l’évolution des flux de consommation.

Une accessibilité multiple selon votre stratégie

• En démembrement, Activimmo propose un bon taux de démembrement, avec une clef à 9 ans à 67%. Une bonne solution pour optimiser la fiscalité en reportant la perception des revenus
• Via l’assurance-vie, elle est éligible dans certains contrats, bien que ce mode de détention puisse entraîner des frais supplémentaires.
• À crédit, il est possible d’y investir avec effet de levier, pour les profils ayant la capacité d’endettement nécessaire.

Une fiscalité particulière à bien comprendre

Une partie des revenus de la SCPI est perçue via des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Cela signifie que ces revenus sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers, et non comme des revenus fonciers classiques. Un prélèvement à la source est donc opéré sur les dividendes pour les personnes physiques. Par ailleurs, des prélèvements liés à la fiscalité étrangère s’appliquent sur la part des loyers perçus en Espagne. Ces éléments ne remettent pas en cause la rentabilité globale, mais impliquent d’analyser votre fiscalité personnelle avec attention.

Au cours de l’année 2025, Activimmo a évolué dans un contexte de marché plus contraint pour la logistique et les locaux d’activités. La société de gestion a adopté une approche plus sélective, avec un rythme d’acquisitions limité et concentré sur des opportunités jugées cohérentes avec la stratégie du fonds.

Sur l’ensemble de l’année, peu de nouveaux actifs ont été intégrés au portefeuille, traduisant une volonté de privilégier la qualité des investissements et la gestion opérationnelle existante plutôt que la croissance rapide. À l’inverse, plusieurs cessions ont été réalisées en 2025, notamment au 4ᵉ trimestre, avec 7 immeubles arbitrés pour un montant total d’environ 10 M€.

Ces arbitrages s’inscrivent dans une logique d’optimisation du patrimoine et d’adaptation du portefeuille aux conditions de marché, conduisant à un nombre d’actifs ramené à 179 immeubles à fin 2025. Sur le plan de la performance, Activimmo a servi un taux de distribution 2025 conforme à la communication de la société de gestion, avec un prix de part resté stable sur l’exercice. À ce titre, la performance globale annuelle (PGA) 2025 est essentiellement portée par les revenus distribués (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Enfin, la SCPI poursuit sa démarche extra-financière, avec le maintien de son label ISR, et continue de déployer des actions visant à améliorer le pilotage ESG des immeubles. À fin 2025, Activimmo se situe ainsi dans une phase de consolidation, marquée par une gestion prudente et une adaptation progressive de sa stratégie dans un environnement immobilier en recomposition.

Après une phase de développement rapide, Activimmo est entrée dans une logique davantage orientée vers la consolidation du portefeuille, dans un environnement devenu plus exigeant pour la logistique et les locaux d’activités. À fin 2025, la gestion s’est notamment traduite par des arbitrages et une approche plus sélective, avec un rythme d’investissement moins soutenu qu’au pic des années précédentes, afin de préserver l’équilibre du véhicule.

Activimmo reste bien positionnée sur ce créneau. Toutefois, elle n’est plus seule à occuper le marché, avec l’arrivée récente d’autres SCPI spécialisées comme Log In, ce qui implique désormais une concurrence accrue sur les actifs ciblés.

À fin 2025, la SCPI poursuit donc une trajectoire de consolidation, avec pour enjeu de maintenir un portefeuille cohérent et bien exploité dans un cycle immobilier en recomposition.

Activimmo conserve un positionnement très lisible sur la logistique et les locaux d’activités, notamment sur des zones urbaines et périurbaines. Après plusieurs années de croissance rapide, la SCPI est entrée dans une phase plus défensive et sélective, avec une gestion davantage orientée vers la consolidation du portefeuille : arbitrages, pilotage plus fin des actifs et priorité donnée à l’exécution opérationnelle plutôt qu’à l’accélération des acquisitions. Dans ce contexte, Activimmo reste une SCPI spécialisée identifiable, mais le profil de risque/performance s’est complexifié et le marché s’est densifié avec l’arrivée ou la montée en puissance de nouveaux véhicules logistiques, parfois plus offensifs sur le rendement affiché (qui n’est jamais garanti). À fin 2025, elle s’inscrit donc avant tout comme un support de diversification thématique, à apprécier au regard de la stratégie globale de l’investisseur et de son horizon de placement.