Patrimmo Commerce

Investir en SCPI avec Patrimmo Commerce, c'est investir dans une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier de commerce et les bureaux en France et en Europe.

Praemia REIM (ex-Primonial REIM) est sa société de gestion, présente dans 7 pays européens et acteur majeur de l'épargne immobilière.

En 2025, Patrimmo Commerce a bouclé son exercice avec un taux de distribution de 3,38 % et une performance globale annuelle (PGA) de -5,71 %, en intégrant la baisse du prix de souscription de 176 € à 160 € au 1er janvier 2026. Le marché secondaire reste très contraint, avec 752 857 parts en attente de retrait à fin T4, soit plus du double du trimestre précédent.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Créée en 2011, Patrimmo Commerce est majoritairement une SCPI de commerces, avec une exposition plus minoritaire aux bureaux et à la logistique. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM).

Au 4e trimestre 2025, le patrimoine se répartit entre la France (71,6 % du total, soit France hors IDF 45,3 %, Paris 13,7 %, IDF hors Paris 12,6 %) et l'Europe (Belgique 13,3 %, Italie 7,4 %, Pays-Bas 5,3 %, Allemagne 2,5 %). La part française, historiquement plus élevée, continue de se réduire légèrement au fil des arbitrages.

La capitalisation s'établit à 613,7 millions d'euros à fin 2025, pour 3 835 627 parts en circulation réparties entre 6 149 associés.

Au cours de l'année 2025, la stratégie d'arbitrage a conduit à plusieurs cessions, notamment au T4 : un commerce rue de la Madeleine à Paris (2,94 M€), un actif à Anzin (3,90 M€), un à Gardanne (1,75 M€) et un à Mâcon (0,49 M€), soit environ 9,1 M€ de cessions sur l'ensemble de l'année. Ces opérations s'inscrivent dans la continuité de la politique de désendettement et d'amélioration de la qualité du portefeuille engagée depuis plusieurs trimestres.

Patrimmo Commerce mène une politique d'investissement axée sur la diversification de son patrimoine immobilier, avec une large dominante commerce et une exposition minoritaire aux bureaux et à la logistique.

Dans le cadre de la gestion des risques, la SCPI vise à ne pas dépasser 10 millions d'euros par investissement.

Depuis 2023, la priorité s'est clairement déplacée vers l'arbitrage : vente des actifs les moins performants, réduction de l'endettement et optimisation du portefeuille. Le taux d'endettement ressort à 24,1 % au 4e trimestre 2025 (méthode ASPIM), contre 25 % au trimestre précédent, témoignant d'un effort réel de désendettement. L'objectif affiché pour 2026 est de poursuivre cette dynamique tout en commercialisant les surfaces vacantes, avec une distribution prévisionnelle de 6,2 € par part (TD prévisionnel de 3,9 %).

La SCPI reste investie hors de France, avec des actifs en Belgique, Italie, Pays-Bas et Allemagne, sans toutefois se positionner comme une SCPI purement européenne.

Praemia REIM est la société de gestion de Patrimmo Commerce. Agréée par l'AMF, elle est présente dans 7 pays européens et constitue un acteur majeur de l'épargne immobilière.

Créée en 2011, Praemia Real Estate Investment Management (ex-Primonial REIM) a pour métier de créer, structurer, gérer et commercialiser des placements immobiliers collectifs de long terme pour le compte d'investisseurs particuliers et institutionnels.

Praemia REIM gère 46 fonds d'investissement immobilier répartis en France et en zone euro, avec 22 milliards d'euros d'encours sous gestion et plus de 70 000 associés.

Elle propose des solutions d'investissement en immobilier collectif, rendant accessible l'immobilier d'entreprise aux particuliers via la souscription en SCPI et OPCI. Parmi ses réalisations notables : la création de la première SCPI dédiée à l'éducation (Primovie) et de la première SCPI de nue-propriété résidentielle (Patrimmo Croissance).

La société de gestion possède également une expérience établie dans l'exécution de transactions immobilières pour des investisseurs institutionnels, aussi bien français qu'internationaux (compagnies d'assurance, mutuelles, caisses de retraite, fonds de fonds).

Au 4e trimestre 2025, Patrimmo Commerce a distribué 2,02 € par part, portant la distribution totale de l'année 2025 à 5,95 €. Cela correspond à un taux de distribution annuel de 3,38 % et, en intégrant la baisse du prix de souscription de 176 € à 160 € au 1er janvier 2026, à une performance globale annuelle (PGA) de -5,71 %.

La donnée qui retient le plus l'attention ce trimestre, c'est l'explosion des parts en attente de retrait : 752 857 parts à fin T4, contre 361 685 au T3. En l'espace d'un trimestre, le nombre a plus que doublé, signe d'une pression de liquidité qui s'intensifie. Un fonds de remboursement de 7 M€ a été doté lors de l'AGE de juin 2025, et une solution de liquidité complémentaire sera proposée lors de la prochaine assemblée générale. La trésorerie disponible s'établit à 26,6 M€.

L'activité locative du trimestre a été relativement équilibrée : 12 nouveaux baux conclus (2 175 m², représentant 460 k€ de loyers annuels) contre 11 libérations (1 896 m², 724 k€). Un accord transactionnel a notamment été conclu sur un actif à Marseille. Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 91,5 % au T4, en légère baisse par rapport aux 92,3 % du trimestre précédent.

Côté cessions, 4 actifs ont été vendus : Paris Madeleine (2,94 M€), Anzin (3,90 M€), Gardanne (1,75 M€) et Mâcon (0,49 M€). Aucune acquisition n'a été réalisée au cours du trimestre, conformément à la priorité donnée au désendettement.

Le patrimoine compte désormais 201 actifs pour 206 927 m², avec une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 3,05 ans et une durée résiduelle moyenne (WALT) de 5,44 ans. Parmi les principaux locataires : Altice (6,6 %), Tigros (5,7 %), Maxibazar (4,2 %), OVS (3,5 %) et Burger King (2,6 %).

Un taux d'occupation financier en recul

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) exprime la part des loyers, indemniés d'occupation facturées et indemniés compensatrices de loyers dans l'ensemble des loyers facturables (dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine serait louée).

Un TOF élevé, proche des 100 %, est souvent synonyme d'une excellente gestion de portefeuille. Il est à nuancer selon l'âge et la stratégie de la SCPI : une SCPI récente affiche généralement un TOF proche des 100 %, tandis qu'un chiffre autour de 90 % n'est pas nécessairement signe de mauvaise gestion.

Au 4e trimestre 2025, le TOF de Patrimmo Commerce s'établit à 91,5 %, en légère baisse par rapport aux 92,3 % du T3. Le niveau de vacance (8,5 %) reste à surveiller dans un marché des commerces encore sous pression, même si la tendance à l'amélioration observée depuis fin 2024 (89,9 % au T3 2024) se confirme globalement.

Un investissement qui dépend des conjonctures

Il faut garder présent à l'esprit qu'investir dans une SCPI a comme sous-jacent un parc immobilier dont l'évolution de la valeur dépend du marché immobilier et de la conjoncture économique. Le rendement et le capital ne sont pas garantis.

Patrimmo Commerce cumule aujourd'hui un rendement modeste (TD 3,38 % en 2025), une valeur de part en baisse sensible (prix de souscription 160 € au 1er janvier 2026, valeur de réalisation 126,90 €, valeur de reconstitution 151,36 €), et une liquidité sous forte tension avec 752 857 parts en attente de retrait. La surcote du prix de souscription par rapport à la valeur de réalisation reste un point de vigilance pour tout investisseur entrant.

Pour 2026, la société de gestion projette une distribution de 6,2 € par part, soit un TD prévisionnel de 3,9 % au prix de souscription de 160 €. La priorité reste le désendettement, la commercialisation des surfaces vacantes et la poursuite des arbitrages.

Un TRI qui peine à convaincre

Le taux de rentabilité interne (TRI) indique la rentabilité d'un investissement sur une période donnée, en tenant compte du prix d'acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait. Le TRI 5 ans (2019-2023) est de -0,07 %. Le TRI à 10 ans (2014-2023) est de 3,03 %.

Ces chiffres illustrent la difficulté de la SCPI à offrir une rentabilité globale satisfaisante sur le moyen terme, en lien avec les baisses successives de la valeur de part depuis 2018.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif.

Patrimmo Commerce est l'une des premières SCPI lancées par le groupe Primonial. Son déclin a débuté en 2018 avec l'accélération de l'e-commerce, puis s'est accentué en 2020 avec le COVID qui a durement touché la rentabilité des locaux commerciaux. Le mouvement de décollecte qui a suivi n'a jamais vraiment été endigué.

Aujourd'hui, le tableau est difficile à ignorer : illiquidité marquée (752 857 parts en attente de retrait à fin T4 2025), prix de souscription ramené à 160 € au 1er janvier 2026 (contre 176 € auparavant), PGA 2025 à -5,71 %, et une valeur de réalisation à 126,90 € encore très en dessous du prix d'entrée. La surcote persiste malgré les baisses successives.

Louve Invest propose des alternatives sur le segment des commerces. Si vous souhaitez explorer les SCPI de commerces ou d'autres typologies d'actifs, nos experts sont disponibles pour vous accompagner.