- Comprendre les indicateurs pour comparer les SCPI entre elles.
- Un classement SCPI donné avec leur rendement respectif.
- Un tour d'horizon des meilleures SCPI pour faire une bonne diversification.
La pandémie a considérablement bouleversé l’écosystème immobilier et plus particulièrement les stratégies d’investissement. Cela a entraîné dans un premier temps une baisse des rendements sur le marché immobilier. Cependant, les SCPI ont bien géré cette équation, en rebondissant en 2022. En effet, l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) estime pour 2022 un rendement moyen des SCPI autour de 4,53%, contre 4,36% en 2021. Un rendement qui est donc en augmentation par rapport aux années précédentes avec une collecte exceptionnelle : à plus de 10 milliards € sur 2022. C'est une augmentation de 37% par rapport à l’année 2021, pour donner plus de contexte, cette augmentation dépasse de 9 % le précédent record de 2019.
Ce sont ainsi des investissements très rentables, largement compétitifs avec les rendements de l’immobilier locatif direct (qui oscillent entre 3 et 6% en fonction des villes), tout en ne nécessitant pas du tout de temps de gestion ! Pas de temps perdu à chercher le bien, négocier, chercher des locataires, gérer les problèmes de nuisance etc. D’autant que les risques de vacance locative sont mutualisés et donc moins impactants. Cela rend l’investissement en SCPI plus sûr, d’autant qu’elles s’appuient sur l’entièreté du marché immobilier (bureaux, commerces et logistique compris), et pas uniquement sur l’immobilier résidentiel.
De nouvelles SCPI se sont également lancées, on retrouve :
- Remake Live
- Log In
- Epargne Pierre Europe
- Transitions Europe
Si vous souhaitez investir dans l'une de ces SCPI, vous pouvez profiter d'un cashback de 2,5 % sur le montant investi sur la plupart d'entre elles (sauf SCPI avec 0 % de frais de souscription et usufruit) avec Louve Invest. Rendez-vous sur notre place de marché pour en bénéficier !
Voici le classement SCPI des distributions servies par les SCPI en 2022, par rapport à leur prix de part au 1er janvier 2022 (c’est donc un taux de distribution TD, et pas un TDVM l'ancien indicateur). La stratégie de la SCPI est également indiquée pour donner une idée des stratégies performantes par rapport à l'année 2022.
On remarque que de nombreuses SCPI sont à plus de 6 % de performance sur les rendements distribués. Certaines ont en plus de belles revalorisations de parts, ce qui permet d'obtenir des performances globales proche des 10 %.
Avant de faire un zoom sur les meilleures SCPI du marché, voici une série de classements utiles :
Classement 2023 des SCPI Françaises
Voici un aperçu des 10 meilleures SCPI françaises. On retrouve dans ce classement des SCPI diversifiées comme Coeur de Régions, Cap Foncières et Territoires ou Vendôme Régions qui ont des stratégies similaires.
Ainsi que des SCPI moins connues mais qui ont un très bon potentiel de développement comme :
Classement 2023 des SCPI Européennes
Le classement des SCPI européennes est basé sur le rendement net de fiscalité étrangère pour établir une comparaison juste des SCPI. Certaines SCPI sont présentes dans des pays plus fortement fiscalisé que d’autres.
On remarque que les SCPI à 0% de frais de souscription, comme Remake Live et Iroko Zen trustent le top des SCPI européennes.
Une bonne performance des SCPI de Corum : attention aux frais sur ces SCPI (12%), au délai de jouissance de 6 mois et au rendement boosté par des dividendes exceptionnelles (vente de biens immobiliers).
La performance de Coeur d’Europe est à souligner avec 5% de rendement net de fiscalité étrangère.
Classement des SCPI diversifiées
Les SCPI diversifiées sont les SCPI qui ont plusieurs secteurs dans leur parc immobilier. Ce type de SCPI peut être très intéressant si vous envisagez l’investissement dans une seule SCPI car cela permet de minimiser le risque en diversifiant vos actifs immobiliers.
Classement des SCPI de bureaux
Ces SCPI ont une stratégie forte sur les bureaux. Cette stratégie offre plusieurs avantages :
- une performance à l’acquisition sur les biens plutôt élevée
- des baux long-terme : environ 8 à 10 ans
- des locataires de qualité et un faible risque d’impayé
Classement des SCPI de commerces
Les SCPI de commerces se concentrent sur l’acquisition de commerces souvent dits essentiels. Ce secteur a eu la côte en 2022 avec de belles opérations réalisées à l’acquisition et cela se ressent avec des rendements intéressants. Cette tendance devrait se poursuivre en 2023.
Classement des SCPI d’autres secteurs (santé, logistique, résidentiel)
Ces secteurs, un peu plus secondaires, sont une très bonne occasion pour diversifier un portefeuille en SCPI, surtout que certaines offrent de belles performances (ActivImmo, Kyaneos Pierre, Pierval Santé).
Ces sociétés représentent parfaitement la variété des actifs et des stratégies adoptées par les SCPI :
Remake Live : un lancement en fanfare
Remake Live, toute jeune SCPI qui s’est lancée en février 2022, termine l’année avec la meilleure performance de 2022 : un taux de distribution de 7,64% !
Ce qui est particulièrement intéressant avec ces SCPI, c’est que l’on retrouve une série de points très avantageux pour l’investir dont :
- 0% de frais de souscription au bout de 5 ans, une belle économie pour les investisseurs.
- une belle collecte : plus de 100 millions d’euros en 1 an, ce qui permet de diluer le risque et annonce de belles perspectives d’avenir.
- une belle diversification sectorielle et géographie : la SCPI est présente à 50% en Europe et va continuer de réaliser des acquisitions à l’étranger, en saisissant les cycles du marché immobilier.
- une stratégie foncière : la SCPI étudie la qualité du foncier avant d’investir pour pouvoir permettre de générer de belles revalorisation.
- une poche sociale et un label ISR : 9% de la collecte a été réalisée dans des biens sociaux
C’est une SCPI que nous mettons particulièrement en valeur car le risque est faible par rapport à la diversification et l'excellente performance.
Les gérants de la SCPI Remake Live sont expérimentés, l’équipe opérationnelle a eu de nombreuses expériences dans le monde de la SCPI, notamment chez Novaxia Néo.
Iroko Zen : 0 % de frais de souscription et une performance supérieur à 7 %
Iroko Zen est aussi une grande gagnante de ce palmarès des SCPI 2022 en finissant numéro 2. C’est une SCPI diversifiée, qui possède des commerces avec services (supermarchés, crèches, centres médicaux), des entrepôts logistiques et des bureaux.
Elle veut répondre aux évolutions liées à la crise sanitaire, par exemple en investissant plutôt dans des bureaux aux surfaces petites et modulables.
On peut qualifier sa stratégie d’opportuniste. Elle est gérée par la société Iroko et est labellisée ISR, c’est-à-dire Investissement Socialement Responsable. Ses actifs immobiliers sont situés en France, en Espagne et en Allemagne, elle s’internationalise de plus en plus. Vous pouvez retrouver les documents du 4ème trimestre en vous connectant à votre espace utilisateur.
Coeur de Régions : une SCPI qui confirme ses bons résultats précédents
La SCPI Cœur de Régions est gérée par Sogenial Immobilier, déjà présent dans notre classement 2022, elle sélectionne des actifs de bureaux, d’activité et des locaux commerciaux en France. Elle a une stratégie opportuniste, et a plus de 70 % de ses actifs hors de l’Île-de-France. Fondée en 2018, elle a très vite bien fonctionné, et a très bien traversé la crise, comme les autres de ce classement SCPI.
Avec une revalorisation de part et une très bonne performance, elle affiche une performance globale immobilière de 8,01%.
ActivImmo : un secteur de logistique porteur
ActivImmo, enfin, est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers de type logistique, comme des centres de tri, des entrepôts de stockage et de gestion de commandes, etc. L’essor de l'e-commerce n’est pas pour rien dans ses bonnes performances, déjà excellentes en 2021 (6,01 %), elle poursuit avec une bonne performance en 2022 (5,5%) et souhaite maintenir ce rendement, en se diversifiant en Europe !
Fondée en 2019 par la société de gestion Alderan, tous ses actifs sont en France. Vous pouvez retrouver le dernier bulletin trimestriel d'ActivImmo sur votre espace Louve Invest.
La SCPI Log In, 100% européenne, est aussi à surveiller.
Kyaneos Pierre : la seule SCPI de rendement et résidentielle du marché
Kyaneos fait face à une forte croissance en 2022. La SCPI semble bien partie pour poursuivre son développement, la société de gestion a même augmenté ses effectifs pour faire face à cette croissance. Son dividende est légèrement en baisse sur les deux derniers trimestres de 2022 avec 14€/part contre 15€, situation notamment dû à l’augmentation des matières premières (et à la pénurie).
Cette SCPI reste très intéressante, surtout dans une logique de diversification.
Les points communs entre ces SCPI
Ces sociétés ont en commun d’avoir des taux d’occupation financier excellent, et tout particulièrement ActivImmo avec 98,30 % ! Chez Louve Invest, nous proposons ces SCPI avec la possibilité de bénéficier d’un cashback de 2,5 % sur le montant investi. J'en profite
La diversification des SCPI
On assiste à une grande diversification des canaux d’investissement des SCPI, dans tous les secteurs de l’immobilier : des SCPI de santé, des SCPI d’hôtellerie ou encore des SCPI européennes voient le jour. Suivant la métrique de la collecte nette (soit le total cumulé des émissions de parts diminué des cessions de titres, qui est donc un indicateur de la confiance des investisseurs), ce sont Pierval Santé et Primovie, des SCPI de santé, qui l’emportent largement en 2022. Ces SCPI de santé sont également proposées chez Louve Invest !
L’impact de la crise sanitaire
Les conséquences de la crise sanitaire ne sont pas à négliger : les SCPI investissant dans la santé où les résidences médicalisées ont connu une très forte collecte auprès de nouveaux investisseurs, comme, par exemple, Pierval Santé. Sa collecte en 2020 représentait un dixième de la collecte de tout le marché ! Les SCPI de logistique (comme ActivImmo) ont bénéficié de la prise de conscience du public des forts rendements permis par la généralisation de l'e-commerce, quand les SCPI de logement ont pu bénéficier de la dimension “valeur refuge” du résidentiel.
Les commerces se sont révélés être un secteur moins porteur, tout comme les bureaux et les locaux d’activité, avec les confinements et la généralisation du télétravail, même si cela n’a pas débouché vers une vente massive de bureaux. Enfin, le secteur touristique, et les SCPI s’y étant associées, ont été fortement touchées économiquement.
Le classement SCPI, que nous vous avons commenté, départage les SCPI suivant le taux de distribution, un indicateur qui n’englobe pas tous les indicateurs de performance de ce type de placement, mais qui est le plus compréhensible. Voici trois autres indicateurs, pertinents pour se renseigner plus en amont sur les différents aspects d’un investissement en SCPI :
Taux de distribution sur valeur de marché
Le critère le plus regardé avant 2021 est le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui correspond au taux de rendement (les dividendes bruts avant prélèvement libératoire), mais avec une valeur de marché des parts de la SCPI lissée sur l’année, et non pas choisie à un instant donné.
Taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur plus complet pour juger de la performance d’une SCPI. Il prend également en compte les frais de souscription et les potentielles revalorisations de patrimoine.
Taux d’occupation financier
Un autre indicateur, spécifiquement immobilier, correspond au taux d’occupation des biens sous gestion : c’est le taux d’occupation financier (TOF), soit la différence exprimée en pourcentage entre les revenus potentiels, si tous les biens étaient entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).
Capitalisation, société de gestion, etc
Enfin, il faut prendre en compte la capitalisation de la SCPI et la valeur des parts, la qualité de sa gestion et la qualité de ses stratégies d’investissement. Le facteur humain est à prendre en compte !
La valeur de réalisation
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez une partie d'un parc immobilier, vous achetez une part au prix d'achat comprenant les frais, c'est le prix de souscription. Si vous décidez de revendre la part immédiatement, vous ne pourrez la vendre qu'à sa valeur de retrait, qui correspond au prix d'achat moins les frais. Pour que la valeur de retrait couvre les frais de la vente, il est judicieux de conserver la part pendant un certain temps, nous sommes en général sur des horizons de placement à 7 ans minimum. Annuellement, une expertise est réalisée pour vérifier que la valeur de chaque bien immobilier qui compose le parc immobilier géré reflète sa valeur réelle. Cette évaluation fournit une estimation de la valeur de chaque bien immobilier en cas de vente individuelle, ce qui doit être proche ou légèrement supérieur à la valeur de retrait. Cela garantit que lorsque vous vendez votre part de la SCPI à l'avenir, vous pourrez récupérer une valeur correspondant à son prix réel.
Les SCPI sont un placement attractif, et cela se confirme avec les performances de l’année écoulée de 2022. C’est un placement apprécié des Français, qui y voient le double avantage de pouvoir investir dans l’immobilier (un placement tangible donc) mais sans avoir à assumer la gestion d’un bien. Les tendances de fond du secteur vont continuer à influencer les orientations des différentes SCPI en 2023, avec notamment les opportunités présentées par les rénovations énergétiques, en ligne avec les législations concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Si vous souhaitez investir en SCPI sur la base de ce classement, créez un compte gratuit pour avoir accès à des simulateurs. Un conseiller vous sera aussi dédié.
