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Les essentiels à retenir :
- Classer les SCPI en regardant uniquement le rendement (soit le Taux de Distribution) de l’année précédente n’est pas assez pertinent.
- Nous proposons un classement des SCPI plus avancé, en nous basant sur d’autres critères, afin de vous donner toutes les clés pour "mieux investir en SCPI".
- Les rendements des meilleures SCPI s'accompagneront donc de classements SCPI selon 5 autres critères : l'écart prix d'achat et valeur de reconstitution, l'accessibilité, les frais de souscriptions, le délai de jouissance, la fréquence de versement.
C'est le classement que nous retrouvons partout et qui est dicté par le Taux de Distribution (TD) de l'année précédente.
Vous pouvez retrouver ce classement SCPI 2025 sur notre article des meilleures SCPI.
La valeur de reconstitution d'une part constitue un des indicateurs clé de la valeur d’une SCPI, et surtout lorsqu'il est comparé au prix d'achat de cette part. Cette plage est d'ailleurs contrôlée par l'AMF.
En comparant, vous saurez ainsi si le prix de la part est surcoté ou décoté, intéressant donc dans le cadre d'un achat de part. En effet, c'est toujours plus agréable d'acheter une part surcotée qui aura une plus grande probabilité de se voir réévaluer à la hausse. Bien sûr, rien n'est figé dans le marbre, la SCPI peut subir une baisse, mais au moins à défaut de plus-value de la part qui vous passe sous le nez, vous aurez au moins un coussin confortable avant de voir une dévaluation de votre prix de part.
Un exemple simple sur Remake Live qui en juin 2023 et passé de 200€ à 204€ sur son prix de part (+2%). Si vous aviez acheté en mai 2023, vous continuez à toucher les dividendes habituels et en plus, vous avez gagné 4€ lors de la revente.
Sur chaque SCPI, sur notre App Louve Invest, en un simple coup d'œil, vous voyez si le prix d'achat est intéressant, élevé ou normal. Et dans l'onglet historique de la fiche de la SCPI, vous avez même un graphe qui vous montre la surcote ou décote avec l'historique du prix de part et la valeur de reconstitution.
D'où l'intérêt de ce classement des SCPI selon ce critère de décote, pour des SCPI qui ont un minimum de Taux de Distribution (TD) annuel d'au moins 5%:
Bien sûr, il est intéressant de corréler les décotes au rendement actuel de la SCPI. Si la SCPI vous verse des dividendes trop faibles vis-à-vis du reste du marché, vous n'aurez que faire d'une éventuelle revalorisation de son prix de part.
Nous avons fait l'exercice de regarder une performance globale (rendement 2024 + revalorisation 2024) sur notre classement des meilleures SCPI.
Attention, les performances passés ne préjugent pas des performances futures.
Il est également important de se renseigner sur l’accessibilité de la SCPI dans laquelle on souhaite investir. Plus une société va accepter une somme basse pour investir, plus on considérera qu’elle est accessible. Nous regarderons le prix de la part, mais également le montant minimum de souscription demandé (en effet un prix de part peut être bas à 200 €, mais pour faire une première souscription à une SCPI, il faut parfois en acheter 10 auprès de la société de gestion, cela reste moins accessible que d'acheter une part d'une autre SCPI à 500€ qui a un minimum de souscription à 1 part)
L'accessibilité permet à plus de personnes d’investir via la SCPI et de leur ouvrir la porte de l’investissement immobilier avec ses avantages. Cette accessibilité s'est encore accrue avec le versement programmé qu'autorisent certaines SCPI.
Voici donc un classement SCPI selon l'accessibilité :
Le Taux de Distribution 2024 de Reason et Vitality est un rendement cible donnée par chaque SCPI respective.
À la lecture de ce tableau, Mistral Sélection est donc la SCPI la plus accessible.
Attention, les performances passés ne préjugent pas des performances futures.
Il est également important de se renseigner sur l’accessibilité de la SCPI dans laquelle on souhaite investir. Plus une société va accepter une somme basse pour investir, plus on considérera qu’elle est accessible. Nous regarderons le prix de la part, mais également le montant minimum de souscription demandé (en effet un prix de part peut être bas à 200 €, mais pour faire une première souscription à une SCPI, il faut parfois en acheter 10 auprès de la société de gestion, cela reste moins accessible que d'acheter une part d'une autre SCPI à 500€ qui a un minimum de souscription à 1 part)
L'accessibilité permet à plus de personnes d’investir via la SCPI et de leur ouvrir la porte de l’investissement immobilier avec ses avantages. Cette accessibilité s'est encore accrue avec le versement programmé qu'autorisent certaines SCPI.
Voici donc un classement SCPI selon l'accessibilité :
Le Taux de Distribution 2024 de Reason et Vitality est un rendement cible donnée par chaque SCPI respective.
À la lecture de ce tableau, Mistral Sélection est donc la SCPI la plus accessible.
Les frais de souscription doivent aussi être considérés. Ils correspondent aux frais prélevés à l’investisseur dès sa souscription à une SCPI.
Il est donc dans son intérêt de choisir une SCPI avec les frais les moins élevés possibles afin de conserver la somme versée au titre de l’investissement le plus proche de son intégralité. Voici dans le tableau suivant les 10 SCPI proposant les frais de souscription les plus faibles et pour un rendement minimum de 5% :
Le Taux de Distribution 2024 de Elevation Tertiom, Eden et Sofidynamic sont des rendements cibles donnés par les SCPI.
Le délai de jouissance est le délai s’écoulant depuis la souscription jusqu’à l’entrée en jouissance de l’investisseur, moment à partir duquel il débutera à percevoir ses revenus. Le délai de jouissance commence toujours le début du mois après la date de souscription.
Cela permet notamment à la SCPI de trouver davantage d’associés avant d’investir et ainsi de diminuer les risques qu’elle encourt suite à l’investissement.
Ce délai est important à prendre en compte étant donné qu’il est d’autant plus intéressant qu’il soit court pour l’investisseur, qui pourra ainsi commencer à percevoir ses dividendes plus tôt.
Notre classement SCPI sur les délais de jouissance les plus favorables et uniquement sur des SCPI qui ont un Taux de Distribution au-dessus ou égale à 7% :
Il est donc particulièrement intéressant de se tourner vers la SCPI Darwin RE01, lorsque l’on cherche à ne pas se voir imposer un délai de jouissance. En revanche, le Taux de distribution est un TD cible communiqué par la SCPI, celle-ci étant encore jeune et ayant moins d'un an.
Une fois une part de SCPI acheté, vous devenez associé de la SCPI. Et les associés perçoivent des dividendes, qui représentent la part des revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCPI.
La fréquence de distribution de ces dividendes peut varier d'une SCPI à l'autre. Les trois fréquences les plus courantes sont la distribution mensuelle, la distribution trimestrielle et, moins fréquemment, la distribution semestrielle.
Il faut donc bien considérer ce classement SCPI qui vous donne les SCPI qui ont une fréquence de distribution mensuelle :
Le classement SCPI, que nous vous avons commenté, départage les SCPI suivant des indicateurs qui n’englobent pas tous les indicateurs de performance de ce type de placement, mais qui sont les plus compréhensibles. Voici trois autres indicateurs, pertinents pour se renseigner plus en amont sur les différents aspects d’un investissement en SCPI :
Taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur plus complet pour juger de la performance d’une SCPI. Il prend également en compte les frais de souscription et les potentielles revalorisations de patrimoine.
En pratique, le TRI permet d’évaluer la performance réelle d’un investisseur en intégrant l’ensemble des flux financiers dans le temps : montant investi, revenus perçus, éventuelles revalorisations du prix de part, et cession finale. C’est un indicateur particulièrement utile pour comparer deux SCPI ayant des stratégies différentes ou des historiques de performance contrastés. Plus le TRI est élevé et stable dans le temps, plus la SCPI démontre sa capacité à délivrer une performance durable, indépendamment des cycles immobiliers.
Taux d’occupation financier
Un autre indicateur, spécifiquement immobilier, correspond au taux d’occupation des biens sous gestion : c’est le taux d’occupation financier (TOF), soit la différence exprimée en pourcentage entre les revenus potentiels, si tous les biens étaient entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).
Le TOF est un indicateur essentiel car il reflète la santé locative du portefeuille : un TOF élevé traduit une bonne adéquation entre les actifs détenus et la demande des locataires, tandis qu’un TOF en baisse peut indiquer une vacance plus marquée, une renégociation des loyers ou un marché local plus tendu. Surveiller son évolution trimestre après trimestre permet d’anticiper d’éventuels impacts sur les revenus futurs distribués aux associés.
Capitalisation, société de gestion, etc
Enfin, il faut prendre en compte la capitalisation de la SCPI et la valeur des parts, la qualité de sa gestion et la qualité de ses stratégies d’investissement. Le facteur humain est à prendre en compte !
Une capitalisation élevée offre souvent davantage de mutualisation des risques, car le portefeuille est plus large et mieux diversifié. À l’inverse, une SCPI de plus petite taille peut présenter plus de volatilité mais aussi davantage d’agilité dans ses choix d’acquisition. La qualité de la société de gestion — son expérience, sa solidité financière, sa capacité à anticiper les cycles immobiliers — est également déterminante. Une stratégie claire, cohérente, et exécutée avec rigueur est un élément clé pour évaluer la pérennité de la performance.
Les SCPI sont un placement attractif, et cela se confirme avec les performances de l’année écoulée. C’est un placement apprécié des Français qui y voient le double avantage de pouvoir investir dans l’immobilier (un placement tangible donc) mais sans avoir à assumer la gestion d’un bien. Les tendances de fond du secteur vont continuer à influencer les orientations des différentes SCPI en 2025, avec notamment les opportunités présentées par les rénovations énergétiques, en ligne avec les législations concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Si vous souhaitez investir en SCPI sur la base de ce classement, accédez à l'App Louve Invest. Un conseiller vous sera aussi dédié.
Les frais de souscription doivent aussi être considérés. Ils correspondent aux frais prélevés à l’investisseur dès sa souscription à une SCPI.
Il est donc dans son intérêt de choisir une SCPI avec les frais les moins élevés possibles afin de conserver la somme versée au titre de l’investissement le plus proche de son intégralité. Voici dans le tableau suivant les 10 SCPI proposant les frais de souscription les plus faibles et pour un rendement minimum de 5% :
Le Taux de Distribution 2024 de Elevation Tertiom, Eden et Sofidynamic sont des rendements cibles donnés par les SCPI.
Le délai de jouissance est le délai s’écoulant depuis la souscription jusqu’à l’entrée en jouissance de l’investisseur, moment à partir duquel il débutera à percevoir ses revenus. Le délai de jouissance commence toujours le début du mois après la date de souscription.
Cela permet notamment à la SCPI de trouver davantage d’associés avant d’investir et ainsi de diminuer les risques qu’elle encourt suite à l’investissement.
Ce délai est important à prendre en compte étant donné qu’il est d’autant plus intéressant qu’il soit court pour l’investisseur, qui pourra ainsi commencer à percevoir ses dividendes plus tôt.
Notre classement SCPI sur les délais de jouissance les plus favorables et uniquement sur des SCPI qui ont un Taux de Distribution au-dessus ou égale à 7% :
Il est donc particulièrement intéressant de se tourner vers la SCPI Darwin RE01, lorsque l’on cherche à ne pas se voir imposer un délai de jouissance. En revanche, le Taux de distribution est un TD cible communiqué par la SCPI, celle-ci étant encore jeune et ayant moins d'un an.
Une fois une part de SCPI acheté, vous devenez associé de la SCPI. Et les associés perçoivent des dividendes, qui représentent la part des revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCPI.
La fréquence de distribution de ces dividendes peut varier d'une SCPI à l'autre. Les trois fréquences les plus courantes sont la distribution mensuelle, la distribution trimestrielle et, moins fréquemment, la distribution semestrielle.
Il faut donc bien considérer ce classement SCPI qui vous donne les SCPI qui ont une fréquence de distribution mensuelle :
Le classement SCPI, que nous vous avons commenté, départage les SCPI suivant des indicateurs qui n’englobent pas tous les indicateurs de performance de ce type de placement, mais qui sont les plus compréhensibles. Voici trois autres indicateurs, pertinents pour se renseigner plus en amont sur les différents aspects d’un investissement en SCPI :
Taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur plus complet pour juger de la performance d’une SCPI. Il prend également en compte les frais de souscription et les potentielles revalorisations de patrimoine.
En pratique, le TRI permet d’évaluer la performance réelle d’un investisseur en intégrant l’ensemble des flux financiers dans le temps : montant investi, revenus perçus, éventuelles revalorisations du prix de part, et cession finale. C’est un indicateur particulièrement utile pour comparer deux SCPI ayant des stratégies différentes ou des historiques de performance contrastés. Plus le TRI est élevé et stable dans le temps, plus la SCPI démontre sa capacité à délivrer une performance durable, indépendamment des cycles immobiliers.
Taux d’occupation financier
Un autre indicateur, spécifiquement immobilier, correspond au taux d’occupation des biens sous gestion : c’est le taux d’occupation financier (TOF), soit la différence exprimée en pourcentage entre les revenus potentiels, si tous les biens étaient entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).
Le TOF est un indicateur essentiel car il reflète la santé locative du portefeuille : un TOF élevé traduit une bonne adéquation entre les actifs détenus et la demande des locataires, tandis qu’un TOF en baisse peut indiquer une vacance plus marquée, une renégociation des loyers ou un marché local plus tendu. Surveiller son évolution trimestre après trimestre permet d’anticiper d’éventuels impacts sur les revenus futurs distribués aux associés.
Capitalisation, société de gestion, etc
Enfin, il faut prendre en compte la capitalisation de la SCPI et la valeur des parts, la qualité de sa gestion et la qualité de ses stratégies d’investissement. Le facteur humain est à prendre en compte !
Une capitalisation élevée offre souvent davantage de mutualisation des risques, car le portefeuille est plus large et mieux diversifié. À l’inverse, une SCPI de plus petite taille peut présenter plus de volatilité mais aussi davantage d’agilité dans ses choix d’acquisition. La qualité de la société de gestion — son expérience, sa solidité financière, sa capacité à anticiper les cycles immobiliers — est également déterminante. Une stratégie claire, cohérente, et exécutée avec rigueur est un élément clé pour évaluer la pérennité de la performance.
Les SCPI sont un placement attractif, et cela se confirme avec les performances de l’année écoulée. C’est un placement apprécié des Français qui y voient le double avantage de pouvoir investir dans l’immobilier (un placement tangible donc) mais sans avoir à assumer la gestion d’un bien. Les tendances de fond du secteur vont continuer à influencer les orientations des différentes SCPI en 2025, avec notamment les opportunités présentées par les rénovations énergétiques, en ligne avec les législations concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Si vous souhaitez investir en SCPI sur la base de ce classement, accédez à l'App Louve Invest. Un conseiller vous sera aussi dédié.
