Reason

Reason est une SCPI de rendement créée en 2024 par la société de gestion MNK Partners. Son prix de souscription est de 1,01 euro par part, avec un minimum de 200 parts à l'entrée, soit 202 euros. C'est l'un des tickets d'entrée les plus bas du marché.

En 2025, son premier exercice complet, Reason a distribué un taux de 12,90 % et a revalorisé son prix de part de 1 %. En ajoutant cette hausse au taux de distribution, la performance globale annuelle (PGA) ressort à 13,90 %. L'objectif de TRI sur 8 ans est fixé à 7 %, non garanti. Les dividendes sont versés chaque mois.

Au 31 mars 2026, la SCPI capitalise 40,2 millions d'euros, pour une valeur totale de patrimoine de 41 millions d'euros. Elle détient 11 actifs dans 5 pays : le Royaume-Uni (48 %), les Pays-Bas (22 %), l'Irlande (14 %), la République tchèque (9 %) et la Belgique (7 %). Son taux d'occupation financier est de 100 %, avec un taux d'occupation physique également de 100 %. La surface totale gérée atteint 44 615 m², pour 15 locataires. La durée ferme résiduelle moyenne des baux s'établit à 9,3 ans. L'endettement représente 21,7 % au 31 mars 2026, en baisse par rapport aux 29,6 % enregistrés fin 2025.

La SCPI comptait 1 592 associés au 31 décembre 2025. Le délai de jouissance est de 5 mois après souscription.

MNK Partners est une société de gestion fondée en 2024 par Mansour Khalifé. Son positionnement part d'un constat concret : les marchés immobiliers suivent des cycles, et une analyse rigoureuse des données permet de repérer les bonnes fenêtres d'entrée et de sortie plus précisément que les approches traditionnelles.

Pour appliquer cette méthode, MNK Partners a développé Quanty, un outil propriétaire d'analyse quantitative alimenté par quinze ans de données immobilières. Quanty sert à identifier les marchés en bas de cycle, à comparer les rendements attendus entre différents types d'actifs et à évaluer les risques locatifs avant chaque engagement. C'est un outil de décision, pas seulement de reporting.

Reason est une SCPI labellisée ISR depuis le 10 février 2025 et classée article 8 selon le règlement européen SFDR. Sa gestion intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions d'investissement. MNK Partners bénéficie également, depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024, de la possibilité d'acquérir et d'exploiter des actifs de production d'énergie renouvelable dans son portefeuille.

Reason cible des actifs Core : des immeubles situés dans des zones urbaines denses, à rareté foncière, occupés par des locataires solides sous des baux de longue durée. La durée ferme résiduelle moyenne des baux atteint 9,3 ans au 31 mars 2026, ce qui offre une bonne visibilité sur les loyers futurs. Le taux de rendement AEM moyen du portefeuille ressort à 8,1 % à cette même date.

La diversification est à la fois sectorielle et géographique. Au 31 mars 2026, le portefeuille se répartit entre logistique (45 %), bureaux (38 %), hôtellerie (14 %), éducation (2 %) et commerce (1 %). Géographiquement, la SCPI est présente dans cinq pays : Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, République tchèque et Belgique. Le Royaume-Uni représente à lui seul 48 % du portefeuille, reflet d'une stratégie volontairement concentrée sur un marché où les rendements et les fondamentaux locatifs sont jugés attractifs.

MNK Partners ajuste sa collecte en fonction des opportunités disponibles et des besoins de financement réels. La société favorise les investisseurs particuliers plutôt que les institutionnels, afin de limiter les risques de retraits massifs et de maintenir une base d'associés stable dans la durée.

En complément de la souscription classique, Reason propose un plan d'investissement programmé dès 1 euro par mois (DCA), permettant d'accumuler des parts progressivement. Plusieurs formules sont disponibles selon l'objectif de l'investisseur : retraite, succession, financement des études ou projet personnel.

Les frais de souscription s'élèvent à 12 % TTC. Les frais de gestion annuels sont de 14 %.

Reason offre plusieurs avantages pour les investisseurs :

• Le ticket d'entrée est le premier différenciateur de Reason. À 202 euros de mise minimale, la SCPI ouvre l'investissement immobilier locatif à un public qui n'a pas accès aux SCPI classiques, dont les seuils dépassent souvent plusieurs milliers d'euros.
• La distribution mensuelle des revenus est un avantage concret. La majorité des SCPI versent les dividendes chaque trimestre. Ici, les associés perçoivent leur part tous les mois dès le premier dividende. Pour un investisseur qui cherche un complément de revenus régulier, cette fréquence change vraiment la donne.
• Le plan d'investissement programmé (DCA) à partir de 1 euro par mois est une fonctionnalité rare dans le monde des SCPI. Il permet de construire une position dans la durée avec des versements réguliers, sans avoir à mobiliser à chaque fois le montant minimum de souscription.
• L'outil Quanty distingue Reason de la quasi-totalité des SCPI du marché. Intégrer une méthode quantitative à la gestion d'actifs immobiliers est encore rare en France. Cela apporte une discipline supplémentaire dans le timing des achats et la sélection des marchés, qui dépasse la seule intuition ou les réseaux relationnels.
• Sur le plan de la fiscalité, les revenus issus d'actifs situés à l'étranger bénéficient souvent d'un régime différent des revenus fonciers français. Selon les pays où Reason investit, les conventions fiscales prévoient en général une exonération d'impôt en France avec prise en compte dans le taux effectif, ou un crédit d'impôt équivalent à l'impôt étranger. La situation varie selon chaque pays et selon la situation personnelle de l'associé.

2025 a été l'année de confirmation de Reason. Sur son premier exercice complet, la SCPI a distribué 12,90 % et relevé son prix de part de 1 %, passant de 1 euro à 1,01 euro au 1er janvier 2026. Elle a obtenu le label ISR le 10 février 2025. La collecte nette a atteint 24,7 millions d'euros sur l'année, portant la capitalisation à 31 millions d'euros fin 2025 avec 1 592 associés.

Le premier trimestre 2026 a été marqué par deux nouvelles acquisitions. Le 14 janvier 2026, Reason a acquis un actif à Westzaan, situé dans le port d'Amsterdam, l'un des principaux hubs logistiques d'Europe. Le bâtiment comprend des bureaux, un entrepôt et une salle de sport, sur 2 799 m². Il est loué à The Eyden Berg, concepteur et fabricant d'aménagements intérieurs haut de gamme pour des marques internationales, dans le cadre d'un bail triple net de 10 ans. Le rendement attendu est de 6,9 % (AEM).

Le 11 mars 2026, Reason a réalisé sa première implantation en République tchèque avec l'acquisition d'un complexe industriel léger à Zlín, dans la zone de Prštné. Le bâtiment de 6 020 m² comprend 7 blocs (bureaux, assemblage, production légère et stockage). Il est intégralement loué à Cominfo, fabricant tchèque de systèmes d'entrée et solutions d'identification, filiale du groupe suédois Gunnebo, sous bail triple net de 10 ans assorti d'une garantie corporate. Le rendement attendu est de 8,2 % (AEM). Ces deux opérations portent le portefeuille à 11 actifs dans 5 pays, avec 15 locataires et 44 615 m² de surface totale. La collecte du seul T1 2026 a atteint 9,2 millions d'euros, avec 99 nouveaux associés sur le trimestre.

Du côté de la société de gestion, MNK Partners a lancé le 12 février 2026 MNK Talk, une série de vidéos de décryptage du marché immobilier, et a organisé ses premières Rencontres MNK en mars, des déjeuners animés par Mansour Khalifé et Nicolas Fradkin, Directeur commercial.

La capitalisation de Reason est passée de 31 millions d'euros fin 2025 à 40,2 millions d'euros au 31 mars 2026, soit une progression de près de 30 % en un seul trimestre. À ce rythme, la SCPI devrait continuer à grossir son portefeuille dans les prochains mois.

MNK Partners vise 7 géographies à terme. Cinq pays sont déjà couverts au 31 mars 2026 : Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, République tchèque et Belgique. Un actif de bureaux au Royaume-Uni a déjà été acquis en avril 2026, portant le pipeline au-delà du simple projet. Deux nouveaux marchés sont en cours d'entrée : le Portugal, avec un actif industriel à usage de bureaux sur un marché en forte attractivité, et la Pologne, portée par des fondamentaux logistiques solides et des rendements attractifs.

L'objectif de TRI sur 8 ans reste fixé à 7 %, non garanti. Les premiers indicateurs vont dans le bon sens : TOF et TOP à 100 %, baux longs (9,3 ans de durée résiduelle moyenne), endettement en baisse, revalorisation du prix de part dès la fin de la première année et taux AEM du portefeuille à 8,1 %. La vraie épreuve sera la capacité à maintenir un niveau de distribution élevé à mesure que la taille du portefeuille augmente et que la collecte s'installe dans la durée.

Reason est une SCPI atypique, et c'est ce qui la rend intéressante. Prix de part à 1,01 euro, approche quantitative via Quanty, distribution mensuelle, DCA dès 1 euro par mois : tout est conçu pour être accessible et différenciant. Les résultats de 2025 sont très solides pour une SCPI de moins de deux ans. Parmi ses principaux locataires figurent Travelodge (14,3 % du portefeuille, bail 8 ans ferme), Chemoform / CF Group (13,5 %, logistique Pays-Bas) et StandardAero (10,1 %, maintenance aérospatiale en Irlande, bail 9 ans ferme) : des noms solides qui appuient la stabilité des loyers.

La vraie question reste le recul. MNK Partners n'a pas encore traversé un cycle complet. L'outil Quanty n'a pas encore été testé dans un vrai retournement de marché. Ce sont des points de vigilance légitimes, pas des raisons d'écarter la SCPI, mais des éléments à intégrer dans sa réflexion.