Reason

Tirer parti d'une SCPI avec Reason, c'est choisir une SCPI de rendement créée en 2024 par MNK Partners, conçue pour être accessible et performante. Son prix de souscription est de 1,01 euro par part, avec un minimum de 202 euros à l'entrée, l'un des tickets les plus bas du marché des SCPI.

En 2025, pendant son premier exercice complet, la SCPI Reason a distribué 12,90 % et revalorisé son prix de part de 1 %, portant la Performance Globale Annuelle (PGA) à 13,90 %. Les dividendes sont versés chaque mois. L'objectif de TRI sur 8 ans est fixé à 7 %, non garanti.

Au 30 juin 2026, la SCPI Reason capitalise 51,6 millions d'euros et détient 14 actifs dans 6 pays européens, avec un taux d'occupation financier de 100 %. La SCPI compte 2 416 associés et un délai de jouissance de 5 mois.

MNK Partners est une société de gestion fondée en 2024 par Mansour Khalifé. Son positionnement part d'un constat concret : les marchés immobiliers suivent des cycles, et une analyse rigoureuse des données permet de repérer les bonnes fenêtres d'entrée et de sortie plus précisément que les approches traditionnelles.

Pour appliquer cette méthode, MNK Partners a développé Quanty, un outil propriétaire d'analyse quantitative alimenté par quinze ans de données immobilières. Quanty sert à identifier les marchés en bas de cycle, à comparer les rendements attendus entre différents types d'actifs et à évaluer les risques locatifs avant chaque engagement. C'est un outil de décision, pas seulement de reporting.

La SCPI Reason est labellisée ISR depuis le 10 février 2025 et classée article 8 selon le règlement européen SFDR. Sa gestion intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions d'investissement. MNK Partners bénéficie également, depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024, de la possibilité d'acquérir et d'exploiter des actifs de production d'énergie renouvelable dans son portefeuille.

La SCPI Reason cible des actifs Core : des immeubles situés dans des zones urbaines denses, à rareté foncière, occupés par des locataires solides sous des baux de longue durée. Au 30 juin 2026, la durée ferme résiduelle moyenne des baux atteint 9,81 ans et le taux de rendement AEM moyen du portefeuille ressort à 8,2 %.

Le portefeuille compte 14 actifs pour 62 856 m² de surface gérée et 18 locataires. La valeur totale du patrimoine s'élève à 56,16 millions d'euros. La valeur de reconstitution est de 1,06 € par part au 30 juin 2026, en légère hausse par rapport à 1,05 € fin 2025. La valeur de réalisation s'établit à 0,83 € par part. L'endettement représente 23,4 % du patrimoine.

La répartition sectorielle se compose d'industriel (48,2 %), de bureaux (39,3 %), d'hôtellerie (10,1 %), d'éducation (1,6 %) et de commerce (0,8 %). Géographiquement, la SCPI est présente dans 6 pays : Royaume-Uni (56,5 %), Pays-Bas (16,4 %), Irlande (10,7 %), République tchèque (6,4 %), Belgique (5,3 %) et Portugal (4,7 %). Le Royaume-Uni reste le marché dominant, où les rendements et les fondamentaux locatifs sont jugés attractifs.

MNK Partners ajuste sa collecte en fonction des opportunités disponibles. La société favorise les investisseurs particuliers plutôt que les institutionnels, pour maintenir une base d'associés stable dans la durée.

En complément de la souscription classique, la SCPI Reason propose un plan d'investissement programmé dès 1 euro par mois (DCA). Plusieurs formules sont disponibles selon l'objectif de l'investisseur : retraite, succession, financement des études ou projet personnel.

Les frais de souscription s'élèvent à 12 % TTC. Les frais de gestion annuels sont de 14 %.

Pour aller plus loin, consultez notre sélection des SCPI les mieux notées et faites votre choix en toute sérénité.

La SCPI Reason offre plusieurs avantages pour les investisseurs :

• Le ticket d'entrée est le premier différenciateur de la SCPI Reason. À 202 euros de mise minimale, la SCPI ouvre l'investissement immobilier locatif à un public qui n'a pas accès aux SCPI classiques, dont les seuils dépassent souvent plusieurs milliers d'euros.
• La distribution mensuelle des revenus est un avantage concret. La majorité des SCPI versent les dividendes chaque trimestre. Ici, les associés perçoivent leur part tous les mois dès le premier dividende. Pour un investisseur qui cherche un complément de revenus régulier, cette fréquence change vraiment la donne.
• Le plan d'investissement programmé (DCA) à partir de 1 euro par mois est une fonctionnalité rare dans le monde des SCPI. Il permet de construire une position dans la durée avec des versements réguliers, sans avoir à mobiliser à chaque fois le montant minimum de souscription.
• L'outil Quanty distingue la SCPI Reason de la quasi-totalité des SCPI du marché. Intégrer une méthode quantitative à la gestion d'actifs immobiliers est encore rare en France. Cela apporte une discipline supplémentaire dans le timing des achats et la sélection des marchés, qui dépasse la seule intuition ou les réseaux relationnels.
• Sur le plan de la fiscalité, les revenus issus d'actifs situés à l'étranger bénéficient souvent d'un régime différent des revenus fonciers français. Selon les 6 pays où Reason investit, les conventions fiscales prévoient en général une exonération d'impôt en France avec prise en compte dans le taux effectif, ou un crédit d'impôt équivalent à l'impôt étranger. La situation varie selon chaque pays et selon la situation personnelle de l'associé.

2025 a été l'année de confirmation de la SCPI Reason. Sur son premier exercice complet, la SCPI a distribué 12,90 % et relevé son prix de part de 1 %, passant de 1 euro à 1,01 euro au 1er janvier 2026. Elle a obtenu le label ISR le 10 février 2025, renouvelé en mars 2026. La collecte nette a atteint 24,7 millions d'euros sur l'année, portant la capitalisation à 31 millions d'euros fin 2025 avec 1 592 associés.

Au 1er trimestre 2026, la SCPI Reason a réalisé deux acquisitions : un actif logistique à Westzaan dans le port d'Amsterdam, loué à The Eyden Berg sous bail triple net de 10 ans (AEM 6,9 %), et un complexe industriel léger à Zlín en République tchèque, loué à Cominfo, filiale du groupe suédois Gunnebo, sous bail triple net de 10 ans (AEM 8,2 %). La collecte du trimestre a atteint 9,2 millions d'euros.

Le 2e trimestre 2026 a été marqué par trois nouvelles acquisitions et l'entrée dans un sixième pays. Le 2 avril, Reason a acquis un immeuble de bureaux de 2 096 m² à Leicester, intégralement loué à Otis Limited, acteur mondial des ascenseurs et solutions de mobilité, sous bail de 7,4 ans ferme, pour un rendement AEM de 9,4 %. Le 3 juin, Reason a réalisé sa première implantation au Portugal avec l'acquisition d'un complexe industriel de 4 879 m² à Torres Vedras, loué pour 9,9 ans fermes à Glory Global Solutions Portugal, filiale du groupe japonais Glory, pour un rendement AEM de 7,7 %.

Le 17 juin, un ensemble industriel de 11 266 m² à Barnsley a rejoint le portefeuille : loué pour 17,1 ans fermes à Metalliform Holdings, fabricant britannique de mobilier professionnel implanté sur ce site depuis les années 1960, pour un rendement AEM de 8,6 %. La collecte du trimestre s'élève à 11,5 millions d'euros, avec 735 nouveaux associés, portant le total à 2 416 associés au 30 juin 2026.

Dès le début du 3e trimestre, la SCPI Reason a fait son entrée en Pologne avec l'acquisition le 3 juillet d'un complexe de 3 953 m² à Lubin, loué pour 10 ans à SF-Filter, filiale du groupe suisse de filtration, pour un rendement AEM de 8,8 %. Le portefeuille compte désormais 15 actifs dans 7 pays.

Du côté de MNK Partners, la Fondation MNK a été lancée sous l'égide de la Fondation de France, avec quatre associations bénéficiaires dans les domaines de la santé et de l'éducation. La société était présente à Patrimonia Paris le 8 avril 2026 et au Colloque Harvest Fidroit Academy le 24 juin. MNK Talk s'est enrichi de trois nouveaux épisodes ce trimestre, consacrés au Private Equity vs SCPI, aux indicateurs souvent mal compris des SCPI, et aux SCPI internationales.

La capitalisation de la SCPI Reason est passée de 31 millions d'euros fin 2025 à 51,6 millions d'euros au 30 juin 2026, soit une progression de près de 67 % en six mois. Le portefeuille compte désormais 15 actifs dans 7 pays après l'entrée en Pologne début juillet, ce qui correspond exactement à l'objectif géographique annoncé par MNK Partners.

Le pipeline reste actif. Un actif de bureaux à Langley, au Royaume-Uni, est sous exclusivité avec une acquisition prévue en octobre 2026 pour un rendement AEM de 9,7 %. MNK Partners étudie également des opportunités hors d'Europe : l'univers d'investissement de Reason s'étend à l'ensemble des pays de l'OCDE, ce qui ouvre la voie à une diversification géographique élargie dans les prochains trimestres.

L'objectif de TRI sur 8 ans de Reason reste fixé à 7 %, non garanti. Les indicateurs actuels vont dans le bon sens : TOF et TOP à 100 %, baux longs (9,81 ans de durée résiduelle moyenne) et taux AEM du portefeuille à 8,2 %. La vraie épreuve sera la capacité à maintenir un niveau de distribution élevé à mesure que la taille du portefeuille augmente.

Le contexte macro reste à surveiller. La BCE a relevé ses taux de 25 points de base en juin 2026, une première depuis trois ans, en réponse à une inflation remontée à 3,2 % en mai sous l'effet des tensions géopolitiques au Moyen-Orient. Cela peut peser sur les valeurs immobilières, même si les baux longs de Reason offrent une bonne protection à court terme

Pour vous dévoiler notre avis SCPI sur Reason, c'est une SCPI atypique, et c'est ce qui la rend intéressante.

Prix de part à 1,01 euro, approche quantitative via Quanty, distribution mensuelle, DCA dès 1 euro par mois : tout est conçu pour être accessible et différenciant. Les résultats de 2025 sont très solides pour une SCPI d'à peine deux ans d'existence. Parmi les principaux locataires de la SCPI Reason figurent CF Group (11,3 % du portefeuille, logistique Pays-Bas, bail 9,3 ans ferme), Travelodge (10,7 %, hôtellerie Royaume-Uni, bail 13,2 ans ferme) et Metalliform Holdings (10,1 %, industriel Royaume-Uni, bail 17,1 ans ferme) : des noms solides qui appuient la stabilité des loyers.

La vraie question reste le recul. MNK Partners n'a pas encore traversé un cycle complet. L'outil Quanty n'a pas encore été testé dans un vrai retournement de marché. Ce sont des points de vigilance légitimes, pas des raisons d'écarter la SCPI, mais des éléments à intégrer dans sa réflexion.

La SCPI Reason est commercialisée par Louve Invest avec un cashback de 3 %.