Darwin RE01

Investir en SCPI avec Darwin RE01, vous permettra de placer votre épargne sur une SCPI diversifiée et Européenne.

Le but de Darwin RE01 est de "marquer le début d’une nouvelle ère dans l’investissement immobilier". Ayant obtenu son agrément de l’AMF à fin octobre 2024, la SCPI Darwin RE01 veut se positionner dès ses débuts comme une solution innovante reposant sur une gestion active et une approche durable. Darwin RE01 cible les secteurs porteurs comme le commerce, la logistique, les bureaux, et la santé en France et en Europe. Cette SCPI compte bien profiter de l'excellent momentum pour les jeunes SCPI.

Comme l’a dit Charles Darwin : “Ceux qui survivent ne sont pas les plus forts ou les plus intelligents, mais ceux qui s’adaptent au changement.” Or nous sommes sur un moment charnière pour l’épargne immobilière, c'est pourquoi Darwin RE01 veut appliquer cette philosophie, qui guidera sa stratégie, : anticiper les évolutions du marché et des usages afin de toujours proposer des solutions d’épargne immobilière durables et performantes, en phase avec les enjeux de demain.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Darwin RE01 est le fruit de l’expertise combinée de gestionnaires expérimentés dans le domaine des SCPI, avec plus de 30 ans d’expérience cumulée. Leur objectif est de proposer une SCPI performante, transparente et adaptée aux attentes des investisseurs modernes, tout en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

La gouvernance a toutefois évolué en cours d’année. Le bulletin T4 2025 indique en effet le départ de Phong Hua de ses fonctions de directeur général au 31 octobre 2025. La continuité de la gestion est désormais assurée par Marine Fouré, en tant que gérante fund manager, ainsi que par Thomas Sonnet, qui a rejoint les équipes comme directeur des investissements. La direction générale reste assurée par Oussama Bourhaleb, en qualité de président.

La stratégie d’investissement de Darwin RE01 repose sur une diversification progressive de ses actifs immobiliers entre la France et l’Europe, avec une montée en puissance mesurée de l’exposition internationale. À fin 2025, la répartition géographique du patrimoine ressort à 76,0 % en France et 24,0 % en Espagne, après une nouvelle acquisition réalisée à Lleida au 4e trimestre 2025. La société de gestion indique poursuivre une diversification européenne progressive, avec une approche à la fois sélective et prudente.

Sur le plan sectoriel, Darwin RE01 privilégie plusieurs segments immobiliers : les commerces représentent 45,3 % du patrimoine, devant les entrepôts à 21,9 %, la logistique à 17,4 % et les bureaux à 15,4 %. La SCPI cible ainsi des actifs diversifiés, en recherchant à la fois la qualité locative, la visibilité des revenus et des contreparties solides, notamment à travers des actifs tertiaires loués à des locataires institutionnels de premier rang.

Darwin RE01 s'appuiera sur 4 moteurs pour se développer :

• Une équipe expérimentée : plus de 30 ans d’expérience cumulée dans la gestion de SCPI, gage de savoir-faire et de maîtrise des cycles immobiliers.
• Une expertise digitale : des outils inspirés de la French Tech pour faciliter la souscription, assurer un suivi transparent et optimiser la gestion quotidienne des investissements.
• Un objectif de performance attractif : la SCPI a affiché en 2025 une performance annuelle de 7,54 % nette de frais de gestion et brute de fiscalité, avec une performance globale annuelle de 8,54 % après revalorisation du prix de part au 1er janvier 2026. Pour 2026, la société de gestion maintient un objectif de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Un engagement responsable : Darwin RE01 est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) et classée Article 8 SFDR. La société de gestion poursuit également l’obtention de la certification B-Corp et de l’adhésion au programme 1 % for the Planet, attendues prochainement.

Avec ces atouts, Darwin RE01 se positionne comme une SCPI de nouvelle génération, combinant performance, transparence et responsabilité pour répondre aux attentes des épargnants et aux enjeux du marché immobilier actuel.

Au 4e trimestre 2025, Darwin RE01 a poursuivi son développement avec une nouvelle acquisition réalisée à Lleida, en Espagne, un immeuble administratif occupé par la Generalitat de Catalunya. Cette opération, finalisée le 30 décembre 2025, représente la troisième implantation européenne de la SCPI et s’inscrit dans sa stratégie de diversification géographique progressive. L’actif développe environ 1 140 m² et a été acquis pour 1,02 M€ hors droits, avec un taux de rendement AEM de 9,37 %.

Cette acquisition vient clôturer une année 2025 fondatrice pour la SCPI. À fin décembre 2025, Darwin RE01 totalise 8 actifs, 13,7 M€ d’encours sous gestion, une capitalisation de 11,6 M€, ainsi qu’un taux d’occupation financier et physique de 100 %. La SCPI a par ailleurs atteint une performance annuelle de 7,54 % nette de frais de gestion et brute de fiscalité, à laquelle s’ajoute une revalorisation du prix de part de 1 % au 1er janvier 2026, portant la performance globale annuelle à 8,54 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les SCPI présentent un risque de perte en capital.

Le trimestre a aussi été marqué par une évolution de la gouvernance, avec le départ de Phong Hua au 31 octobre 2025. La continuité de la gestion est désormais assurée par Marine Fouré, en tant que gérante fund manager, et Thomas Sonnet, nommé directeur des investissements, tandis que la direction générale reste assurée par Oussama Bourhaleb. Pour 2026, la société de gestion indique conserver un objectif de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, sans garantie

Les perspectives de Darwin RE01 apparaissent plutôt constructives à l’issue de l’année 2025. La SCPI a clôturé son premier exercice plein sur une dynamique solide, avec 8 actifs en portefeuille, 13,7 M€ d’encours sous gestion, une capitalisation de 11,6 M€ et un taux d’occupation financier de 100 %, ce qui constitue une base saine pour poursuivre son développement.

Pour 2026, la société de gestion indique vouloir conserver une approche sélective et prudente, fondée sur la qualité des actifs, une diversification européenne progressive et une gestion attentive des équilibres financiers. Cette orientation s’inscrit dans la continuité de la stratégie déjà engagée en 2025, avec notamment une nouvelle acquisition en Espagne à Lleida, qui renforce la part des revenus de source étrangère et confirme la volonté de construire progressivement un portefeuille européen.

La société de gestion maintient par ailleurs pour 2026 un objectif de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, non garanti. Cet objectif devra naturellement être apprécié avec prudence, d’autant que Darwin RE01 reste une SCPI récente, encore en phase de structuration. Son positionnement, sa montée en puissance progressive en Europe et la bonne tenue de ses indicateurs locatifs constituent néanmoins des éléments encourageants pour la suite. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, une liquidité limitée, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Darwin RE01 a réalisé un démarrage solide en 2025, avec une performance annuelle de 7,54 % nette de frais de gestion et brute de fiscalité, portée à 8,54 % de performance globale annuelle après la revalorisation du prix de part au 1er janvier 2026. La SCPI commence ainsi à poser des bases intéressantes, dans un marché immobilier qui reste exigeant.

Son positionnement nous paraît pertinent : Darwin RE01 mise sur une stratégie lisible, une diversification déjà engagée entre la France et l’Espagne, ainsi qu’une sélection d’actifs orientée vers des segments variés comme les commerces, les entrepôts, la logistique et les bureaux. Cette approche contribue à construire un portefeuille cohérent, avec une volonté affichée de développement progressif à l’échelle européenne.

Il faut néanmoins garder à l’esprit que Darwin RE01 reste une jeune SCPI, avec une capitalisation de 11,6 M€ à fin 2025. Le véhicule manque encore de recul pour juger pleinement sa capacité à traverser plusieurs cycles immobiliers. À ce stade, Darwin RE01 nous semble donc être une SCPI prometteuse, mais encore en phase de construction, qui peut trouver sa place dans une logique de diversification. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, une liquidité limitée, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.