Darwin RE01

Faire un achat SCPI avec Darwin RE01, vous permettra de placer votre épargne sur un fonds de placement varié et européen.

Le but de Darwin RE01 est de "marquer le début d'une nouvelle ère dans l'investissement immobilier". Ayant obtenu son visa AMF le 19 novembre 2024, la SCPI Darwin RE01 veut se positionner dès ses débuts comme une solution innovante reposant sur une gestion active et une approche durable. Darwin RE01 cible les secteurs porteurs comme le commerce, la logistique, les bureaux, et la santé en France et en Europe. Cette SCPI compte bien profiter de l'excellent momentum pour les jeunes SCPI.

Comme l'a dit Charles Darwin : "Ceux qui survivent ne sont pas les plus forts ou les plus intelligents, mais ceux qui s'adaptent au changement." Or nous sommes sur un moment charnière pour l'épargne immobilière, c'est pourquoi Darwin RE01 veut appliquer cette philosophie, qui guidera sa stratégie : anticiper les évolutions du marché et des usages afin de toujours proposer des solutions d'épargne immobilière durables et performantes, en phase avec les enjeux de demain.

Darwin RE01 est le fruit de l'expertise combinée de gestionnaires expérimentés dans le domaine des SCPI, avec plus de 30 ans d'expérience cumulée. Leur objectif est de proposer une SCPI performante, transparente et adaptée aux attentes des investisseurs modernes, tout en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

La gouvernance a évolué depuis le lancement. Le départ de Phong Hua de ses fonctions de directeur général au 31 octobre 2025 a conduit à une réorganisation des équipes. Au premier trimestre 2026, Marine Fouré a été promue Directrice du Fund Management, en reconnaissance de son engagement depuis le lancement de la SCPI. Thomas Sonnet assure le rôle de directeur des investissements, tandis que la direction générale reste assurée par Oussama Bourhaleb, en qualité de président.

La stratégie d'investissement de Darwin RE01 repose sur une diversification progressive de ses actifs immobiliers entre la France et l'Europe, avec une montée en puissance mesurée de l'exposition internationale. Au 30 juin 2026, la répartition géographique du patrimoine ressort à 75,7 % en France et 24,3 % en Espagne, stable depuis l'acquisition de Lleida au T4 2025, aucune nouvelle acquisition n'ayant été réalisée au cours du premier semestre 2026. La société de gestion indique travailler sur une prochaine acquisition en Espagne, attendue pour le 3e trimestre 2026, poursuivant ainsi une diversification européenne progressive, sélective et prudente.

Sur le plan sectoriel, Darwin RE01 privilégie plusieurs segments immobiliers : les commerces représentent 45,3 % du patrimoine, devant les entrepôts à 21,8 %, la logistique à 17,4 % et les bureaux à 15,5 %. La SCPI cible ainsi des actifs diversifiés, en recherchant à la fois la qualité locative, la visibilité des revenus et des contreparties solides, notamment à travers des actifs tertiaires loués à des locataires institutionnels de premier rang.

Darwin RE01 s'appuiera sur 4 moteurs pour se développer :

• Une équipe expérimentée : plus de 30 ans d'expérience cumulée dans la gestion de SCPI, gage de savoir-faire et de maîtrise des cycles immobiliers. Au T1 2026, Marine Fouré a été promue Directrice du Fund Management, renforçant la continuité et la lisibilité de la gouvernance.
• Une expertise digitale : des outils inspirés de la French Tech pour faciliter la souscription, assurer un suivi transparent et optimiser la gestion quotidienne des investissements. Depuis octobre 2025, la SCPI distribue ses revenus mensuellement, offrant une meilleure visibilité sur les flux pour les associés.
• Un objectif de performance attractif : la SCPI a affiché en 2025 une performance annuelle de 7,54 % nette de frais de gestion et brute de fiscalité, avec une performance globale annuelle de 8,54 % après revalorisation du prix de part au 1er janvier 2026. La valeur de reconstitution s'établit à 207,13 € au 30 juin 2026, supérieure au prix de souscription de 202 €, ce qui traduit une éventuelle réserve de valeur. Pour 2026, la société de gestion maintient un objectif de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Un engagement responsable : Darwin RE01 est labellisée ISR et classée Article 8 SFDR. La société de gestion est désormais membre du programme 1 % for the Planet et poursuit l'obtention de la certification B-Corp.

Avec ces atouts, Darwin RE01 se positionne comme une SCPI de nouvelle génération, combinant performance, transparence et responsabilité pour répondre aux attentes des épargnants et aux enjeux du marché immobilier actuel.

Au 2e trimestre 2026, Darwin RE01 affiche une nette amélioration de la dynamique de collecte avec 943 k€ bruts (857 k€ nets), soit quasiment le double du T1. Le nombre d'associés progresse de 43, portant le total à 581, et 0 part reste en attente de retrait. La capitalisation atteint 12,99 M€ au 30 juin 2026, pour un patrimoine stable à 8 actifs (5 en France, 3 en Espagne) représentant 11 284 m².

Le TOF et le TOP restent à 100 %, confirmant la solidité locative du portefeuille. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 251 369 €. Aucune nouvelle acquisition n'a été réalisée au cours du semestre, la société de gestion ayant privilégié la sélectivité des opportunités. Une prochaine acquisition en Espagne est attendue pour le 3e trimestre 2026, après étude de plusieurs opportunités en France et en Zone Euro. La valeur de reconstitution s'établit à 207,13 €, toujours supérieure au prix de souscription (202 €).

La distribution T2 s'élève à 3,00 € brut par part (2,79 € net de fiscalité étrangère), soit un taux de 1,49 % calculé sur le prix de part de 202 €. Depuis octobre 2025, la SCPI verse ses revenus mensuellement, offrant aux associés une régularité accrue des encaissements.

Au T1 2026, la collecte s'établissait à 511 k€ bruts (421 k€ nets), pour 27 nouveaux associés et une distribution de 3,19 € brut par part. La promotion de Marine Fouré au poste de Directrice du Fund Management avait également été actée ce trimestre.

Les perspectives de Darwin RE01 s'inscrivent dans un contexte de marché plus exigeant en 2026. La SCPI aborde cette phase avec une base saine : 8 actifs en portefeuille, 14,4 M€ d'encours sous gestion (AUM), une capitalisation de 12,99 M€ au 30 juin 2026 et un taux d'occupation financier de 100 %.

Pour 2026, la société de gestion adopte une posture de patience et de sélectivité, dans un environnement où les volumes d'investissement immobilier restent sous pression. L'objectif est de se positionner sur des opportunités de qualité, en France comme en Europe, sans sacrifier les critères de sélection qui ont guidé les acquisitions depuis le lancement. Une prochaine acquisition en Espagne est attendue au 3e trimestre 2026, marquant la poursuite de la diversification européenne. Selon CBRE, une meilleure visibilité sur la stabilisation des taux d'intérêt et le regain d'appétit des prêteurs devraient progressivement améliorer les conditions de marché.

La société de gestion maintient pour 2026 un objectif de distribution cible de 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, non garanti. Cet objectif devra être apprécié avec prudence, d'autant que Darwin RE01 reste une SCPI récente, encore en phase de structuration. Son positionnement, sa montée en puissance progressive en Europe et la bonne tenue de ses indicateurs locatifs constituent néanmoins des éléments encourageants pour la suite. Accédez à notre comparatif des meilleures SCPI et investissez en toute confiance.

Selon notre avis SCPI sur Darwin RE01, elle a réalisé un démarrage solide en 2025, avec une performance annuelle de 7,54 % nette de frais de gestion et brute de fiscalité, portée à 8,54 % de performance globale annuelle après la revalorisation du prix de part au 1er janvier 2026. La SCPI continue de poser des bases intéressantes, dans un marché immobilier qui reste exigeant.

Son positionnement nous paraît pertinent : Darwin RE01 mise sur une stratégie lisible, une diversification déjà engagée entre la France et l'Espagne, ainsi qu'une sélection d'actifs orientée vers des segments variés comme les commerces, les entrepôts, la logistique et les bureaux. Cette approche contribue à construire un portefeuille cohérent, avec une volonté affichée de développement progressif à l'échelle européenne.

Il faut néanmoins garder à l'esprit que Darwin RE01 reste une jeune SCPI, avec une capitalisation de 12,99 M€ au 30 juin 2026. Le véhicule manque encore de recul pour juger pleinement sa capacité à traverser plusieurs cycles immobiliers. À ce stade, Darwin RE01 nous semble donc être une SCPI prometteuse, mais encore en phase de construction, qui peut trouver sa place dans une logique de diversification.