PF Grand Paris

Investir SCPI avec PF Grand Paris, c'est investir dans une SCPI créée en 1966, dont la stratégie repose sur un ciblage des biens immobiliers du Grand Paris.

La SCPI présente l'avantage de gérer un grand nombre d'actifs avec des rendements stables, dans le cadre d'une politique d'investissement ambitieuse sur la région parisienne. Elle offre une performance dans la moyenne des SCPI de bureaux, avec des points à surveiller (endettement, concentration géographique).

Point critique à fin T1 2026 : la variabilité du capital a été suspendue le 25 février 2026, remplacée par un marché secondaire ouvert depuis le 2 avril 2026. La distribution T1 2026 ressort à 4,17 €/part brut, en baisse par rapport aux trimestres précédents.

Créée en 1966, PF Grand Paris est une SCPI historique, l'une des plus anciennes du marché. Connue sous le nom de PF1 jusqu'en 2017, elle a pris le nom de PF Grand Paris dans le cadre d'une stratégie visant à se concentrer sur les biens immobiliers du Grand Paris. À cette occasion, la SCPI est devenue à capital variable.

L'objectif est de profiter de la dynamique du Grand Paris en achetant des actifs de bureaux loués à des locataires de premier plan dans des marchés locatifs établis d'Île-de-France. Le patrimoine comprend également quelques commerces et locaux d'activité.

PF Grand Paris est gérée par Perial, qui gère également PFO, PFO2 et PF Hospitalité Europe. Perial Asset Management investit dans l'immobilier depuis plus de 55 ans, avec 5,4 Mds€ de patrimoine géré et 100 % de ses fonds labellisés ISR.

Le TRI depuis la création s'établit à 9,43 % au 31 mars 2026, reflet de la performance long terme de la SCPI sur 60 ans. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution ressort à 423,34 € et la valeur de réalisation à 327,65 €, toutes deux inférieures au prix de souscription (458 €), représentant une prime de 8,19 % pour les nouveaux entrants.

La stratégie de PF Grand Paris consiste à se focaliser sur l'acquisition de patrimoine immobilier dans la zone du Grand Paris. Paris et l'Île-de-France forment le premier marché de bureaux en Europe et le troisième au niveau mondial, notamment avec le quartier de la Défense.

La SCPI combine des biens matures et des biens neufs en VEFA. Le prix de souscription a été revalorisé à 544 € (+3,6 %) début 2021, puis dévalorisé à 458 € en septembre 2023, niveau maintenu au 31 mars 2026.

Au 31 mars 2026, le patrimoine compte 91 immeubles (contre ~95-96 au T3 2025) représentant 296 236 m², avec un taux d'endettement de 35 % (taux moyen 3,02 %, durée résiduelle 2,2 ans, ce qui expose à un risque de refinancement à court terme). La durée ferme résiduelle des baux (WALB) est de 3,3 ans, relativement courte dans un marché de bureaux sous pression.

La répartition géographique est de 76,2 % en Île-de-France, 19,6 % à Paris et 4,2 % en régions. La répartition sectorielle est de 95,2 % de bureaux, complétés par de la logistique/activités, de l'hôtellerie et des commerces.

PF Grand Paris est l'une des plus anciennes SCPI : fondée en 1966, elle a absorbé en 2012 la SCPI PF2, dont la stratégie et le patrimoine étaient très similaires. Cette fusion a renforcé la diversification et la sécurisation du patrimoine, contribuant à la stabilité du rendement dans le temps.

Au 31 mars 2026, le patrimoine regroupe 91 immeubles, avec un Taux d'Occupation Financier de 84,4 %. Ce nombre important d'actifs permet une bonne mutualisation des risques locatifs, même si le TOF reste sous pression dans le contexte actuel du marché des bureaux franciliens.

La capitalisation de 1,051 Mds€ confère à la SCPI une taille significative, lui permettant d'absorber les chocs locatifs et d'entreprendre des travaux de valorisation sur ses actifs. L'alignement à la taxinomie européenne a progressé de 3,59 % à 37,54 % entre 2025 et 2026, soit une amélioration spectaculaire reflétant les efforts ESG engagés.

Le premier trimestre 2026 est marqué par une évolution majeure dans le fonctionnement de la SCPI : la variabilité du capital a été suspendue le 25 février 2026, et un marché secondaire a été ouvert depuis le 2 avril 2026. Ce mécanisme permet aux associés souhaitant céder leurs parts d'indiquer un prix minimum de vente, tandis que les acheteurs renseignent leur prix maximum. Une confrontation mensuelle détermine un prix d'équilibre. Cette décision fait suite à un déséquilibre persistant entre collecte et demandes de retrait qui ne pouvait plus être résorbé par le mécanisme classique.

La distribution du T1 2026 s'établit à 4,17 € brut par part (dont 3,47 € de revenus locatifs et 0,59 € de revenus financiers), versée le 30 avril 2026, en baisse notable par rapport aux 5,45 € du T3 2025. L'objectif pour l'ensemble de l'année 2026 est d'environ 20 € brut par part, niveau qualifié de point bas par la société de gestion, avec une perspective de renforcement de la distribution à horizon deux ans.

Deux cessions ont été réalisées : l'immeuble Condamine à Paris (664 m², 5,5 M€ HD) et l'immeuble Cassin à Nice (80 m², 160 k€ HD). L'activité locative affiche un solde négatif, avec 8 relocations (1 621 m², 309 k€/an) et 2 renouvellements contre 10 libérations (3 918 m², 1 M€/an), soit environ -600 k€ de loyers annuels. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 14,563 M€. Le TOF reste à 84,4 %. L'Assemblée Générale se tiendra le 11 juin 2026.

Sur l'année 2025, le taux de distribution de PF Grand Paris s'établit à 4,80 % (PGA 2025 identique, prix stable à 458 €). Pour 2026, la société de gestion projette environ 20 € brut par part pour l'année, soit un TD prévisionnel autour de 4,4 %, présenté comme un point bas avant une amélioration à horizon deux ans.

La valeur de reconstitution, au 31 décembre 2025, ressort à 423,34 €, en baisse par rapport aux 431,22 € du T3 2025. Le prix de souscription de 458 € est supérieur à cette valeur de reconstitution, ce qui représente une prime de 8,19 % pour les nouveaux entrants. Ce n'est donc pas une décote favorable comme l'article l'indiquait précédemment, mais une surcote : les parts sont achetées au-dessus de leur valeur intrinsèque, ce qui constitue un point de vigilance.

PF Grand Paris impose un minimum de 10 parts. Au prix de souscription de 458 €, l'investissement minimal s'élève à 4 580 €. Depuis avril 2026, les associés souhaitant céder leurs parts utilisent le marché secondaire. Pour consulter d'autres SCPI au profil similaire, découvrez notre article sur les meilleures SCPI.

La SCPI affiche des performances légèrement inférieures à la moyenne du marché, surtout comparées à d'autres secteurs, mais reste dans la moyenne des SCPI de bureaux franciliens. La durée résiduelle de la dette (2,2 ans) expose la SCPI à un refinancement prochain dans un contexte de taux encore incertain.

Pour vous présenter notre avis SCPI sur PF Grand Paris, la PGA 2025 de PF Grand Paris ressort à 4,80 %, et le TRI depuis la création atteint 9,43 %, témoignant d'une solidité historique indéniable. C'est une SCPI historique, en qui vous pouvez avoir confiance du fait de sa réputation et de sa stratégie axée sur le Grand Paris.

Cependant, le début 2026 apporte des changements importants à intégrer dans toute décision d'investissement. La suspension de la variabilité du capital depuis le 25 février 2026 et l'ouverture d'un marché secondaire à partir d'avril 2026 signifient que la sortie des parts ne se fait plus de façon classique. Par ailleurs, le prix de souscription (458 €) est supérieur à la valeur de reconstitution (423,34 €) d'une prime de 8,19 %, ce qui ne constitue pas un point d'entrée favorable.

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