PF Grand Paris

Acheter des parts de SCPI avec PF Grand Paris, c'est investir dans une SCPI créée en 1966, dont la stratégie repose sur un ciblage des biens immobiliers du Grand Paris et d'Île-de-France.

La SCPI présente l'avantage de gérer un patrimoine important (88 immeubles, 293 907 m²) avec une présence quasi exclusive sur la région parisienne (95,1 % de bureaux, 76,7 % en région parisienne). La société de gestion PERIAL AM conduit depuis plusieurs trimestres une transformation active du portefeuille : cession des actifs obsolètes, réduction de l'endettement et repositionnement sur les immeubles les plus attractifs.

Point critique à fin T2 2026 : la variabilité du capital reste suspendue depuis le 25 février 2026. Le marché secondaire, ouvert depuis le 2 avril 2026, monte progressivement en puissance (1 212 parts échangées en juin, prix d'exécution stabilisé à 200 €/part). La distribution T2 2026 ressort à 6,70 €/part brut (dont 2,20 € issus de plus-values de cession), soit 6,00 €/part versés net de retenue fiscale. Le TOF progresse légèrement à 84,7 % (+0,3 % vs T1 2026), avec encore 15,3 % de vacants en recherche de locataires. Le taux d'endettement s'établit à 35,7 %, sous le plafond statutaire de 40 %.

Créée en 1966, PF Grand Paris est une SCPI historique, l'une des plus anciennes du marché. Connue sous le nom de PF1 jusqu'en 2017, elle a pris le nom de PF Grand Paris dans le cadre d'une stratégie visant à se concentrer sur les biens immobiliers du Grand Paris.

L'objectif est de profiter de la dynamique du Grand Paris en achetant des actifs de bureaux loués à des locataires de premier plan dans des marchés locatifs établis d'Île-de-France. Le patrimoine comprend également quelques commerces et locaux d'activité.

PF Grand Paris est gérée par Perial, qui gère également PFO, PFO2 et PF Hospitalité Europe. Perial Asset Management investit dans l'immobilier depuis près de 60 ans, avec 5,4 Mds€ de patrimoine géré et 100 % de ses fonds labellisés ISR.

Le TRI depuis l'origine s'établit à 9,43 %, reflet de la performance long terme de la SCPI sur près de 60 ans. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution ressort à 423,34 € et la valeur de réalisation à 327,65 €. Depuis le 2 avril 2026, la variabilité du capital étant suspendue, les parts s'échangent sur un marché secondaire encadré par PERIAL AM : le prix d'exécution s'est établi à 200 €/part en juin 2026, soit une décote significative par rapport à la valeur de reconstitution.

La stratégie de PF Grand Paris consiste à se focaliser sur l'acquisition de patrimoine immobilier dans la zone du Grand Paris. Paris et l'Île-de-France forment le premier marché de bureaux en Europe et le troisième au niveau mondial, notamment avec le quartier de la Défense.

Depuis le 25 février 2026, la variabilité du capital est suspendue : il n'est plus possible de souscrire au prix historique de 458 € (fixé en septembre 2023 après une revalorisation à 544 € en 2021). Les échanges de parts se font désormais sur un marché secondaire encadré par PERIAL AM, avec un prix d'exécution établi à 200 €/part en juin 2026.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 88 immeubles (contre 91 au T1 2026) représentant 293 907 m², avec un taux d'endettement de 35,7 %. La durée ferme résiduelle des baux (WALB) est de 3,4 ans, relativement courte dans un marché de bureaux sous pression. PERIAL AM poursuit une stratégie active de cessions : 57 M€ d'actifs étaient en cours de vente fin juin, dont 31 M€ sous promesse, pour réduire l'endettement et recentrer le portefeuille sur les actifs les plus porteurs.

La répartition géographique est de 76,7 % en région parisienne, 19,2 % à Paris et 4,1 % en régions. La répartition sectorielle est de 95,1 % de bureaux, complétés par de la logistique/activités, de l'hôtellerie et des commerces.

PF Grand Paris est l'une des plus anciennes SCPI : fondée en 1966, elle a absorbé en 2012 la SCPI PF2, dont la stratégie et le patrimoine étaient très similaires. Cette fusion a renforcé la diversification et la sécurisation du patrimoine, contribuant à la stabilité du rendement dans le temps.

Au 30 juin 2026, le patrimoine regroupe 88 immeubles, avec un Taux d'Occupation Financier de 84,7 %. Ce nombre important d'actifs permet une bonne mutualisation des risques locatifs, même si le TOF reste sous pression dans le contexte actuel du marché des bureaux franciliens.

La capitalisation s'établit à 504 M€ au 30 juin 2026, calculée sur la base du prix d'exécution du marché secondaire depuis la suspension de la variabilité du capital. La SCPI dispose par ailleurs d'un report à nouveau (RAN) de 11,96 M€, représentant 95 jours de dividendes, qui lui permet de lisser sa distribution dans la durée. L'alignement à la taxinomie européenne progresse à 37,78 % (contre un objectif initial de 10 %), soit une amélioration spectaculaire reflétant les efforts ESG engagés par PERIAL AM. Pour estimer ce que ce rendement pourrait représenter pour votre investissement, utilisez notre simulateur de revenus SCPI et projetez vos gains en quelques clics.

Le deuxième trimestre 2026 confirme la mutation en cours de PF Grand Paris. La variabilité du capital, suspendue le 25 février 2026, a laissé place à un marché secondaire encadré par PERIAL AM ouvert depuis le 2 avril 2026. Ce mécanisme, qui confronte mensuellement les ordres de vente et d'achat pour fixer un prix d'équilibre, monte progressivement en puissance : 330 parts échangées en avril, 672 en mai, puis 1 212 en juin pour un volume de 242 400 €, avec un prix d'exécution stabilisé à 200 €/part.

La distribution du T2 2026 s'établit à 6,70 € brut par part, dont 3,28 € de revenus locatifs, 0,52 € de revenus financiers et 2,20 € issus de plus-values de cession. Le net versé aux associés ressort à 6,00 €/part, après retenue fiscale payée par la SCPI. Au premier semestre 2026, la distribution cumulée s'élève à 10,87 € brut/part (4,17 € T1 + 6,70 € T2). L'objectif annuel reste d'environ 20 € brut par part, qualifié de point bas par la société de gestion Perial, avec une perspective de renforcement à horizon deux ans.

Trois cessions ont été réalisées au T2 : les immeubles Paris Beauséjour (1,5 M€, 194 m²), Paris Calais (18 M€, 2 188 m²) et un commerce à Vincennes (985 K€, 228 m²), pour un total de 20,5 M€ et 5,07 M€ de plus-values. Ces ventes s'inscrivent dans la stratégie de cession progressive des actifs obsolètes : 57 M€ d'immeubles supplémentaires étaient en cours de cession fin juin, dont 31 M€ sous promesse. L'activité locative du trimestre affiche 12 364 m² reloués ou renouvelés (2,4 M€/an), face à 4 244 m² libérés (1,5 M€/an), soit un solde encore légèrement négatif. Le TOF progresse à 84,7 % (+0,3 % vs T1). L'Assemblée Générale s'est tenue en juin 2026 avec un vote positif sur l'ensemble des résolutions.

Sur l'année 2025, le taux de distribution de PF Grand Paris s'établit à 4,80 % (PGA 2025 identique, prix stable à 458 €). Pour 2026, la société de gestion projette environ 20 € brut par part, présenté comme un point bas avant une amélioration à horizon deux ans.

La valeur de reconstitution, au 31 décembre 2025, ressort à 423,34 € (la prochaine mise à jour est attendue en août 2026). Depuis la suspension de la variabilité du capital en février 2026 et l'ouverture du marché secondaire en avril, les conditions d'accès à la SCPI ont profondément changé : les parts s'échangent désormais à 200 €/part (prix d'exécution de juin 2026), soit une décote d'environ 53 % par rapport à la valeur de reconstitution. Pour un acheteur sur le marché secondaire, ce niveau de prix représente une entrée potentiellement attractive sur la valeur intrinsèque, sous réserve que la SCPI parvienne à améliorer son taux d'occupation et ses revenus locatifs dans la durée.

PF Grand Paris impose un minimum de 10 parts. Sur le marché secondaire, l'investissement minimal s'élève à environ 2 000 € au prix d'exécution de juin 2026 (vs 4 580 € à l'ancien prix de souscription de 458 €). Depuis avril 2026, les associés souhaitant céder leurs parts utilisent ce marché secondaire encadré par PERIAL AM. Pour consulter d'autres SCPI au profil similaire, découvrez notre article sur les SCPI les mieux notées.

La SCPI affiche des performances légèrement inférieures à la moyenne du marché, surtout comparées à d'autres secteurs, mais reste dans la moyenne des SCPI de bureaux franciliens. La durée résiduelle de la dette expose la SCPI à un refinancement prochain dans un contexte de taux encore incertain.

Pour vous présenter notre avis SCPI sur PF Grand Paris, la PGA 2025 de PF Grand Paris ressort à 4,80 %, et le TRI depuis la création atteint 9,43 %, témoignant d'une solidité historique indéniable. C'est une SCPI historique, portée par une stratégie axée sur le premier marché de bureaux d'Europe.

Cependant, le début 2026 apporte des changements importants à intégrer dans toute décision d'investissement. La suspension de la variabilité du capital depuis le 25 février 2026 et l'ouverture d'un marché secondaire depuis avril 2026 ont profondément modifié les conditions d'accès et de sortie. Les parts s'échangent désormais à 200 €/part (prix d'exécution de juin 2026), soit une décote d'environ 53 % par rapport à la valeur de reconstitution (423,34 €). Ce niveau peut représenter un point d'entrée intéressant sur la valeur intrinsèque, mais sans garantie de prix ni de délai à la revente. La distribution reste sous pression dans un marché de bureaux franciliens attentiste, avec un objectif d'environ 20 € brut par part sur 2026, présenté comme un point bas.

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