Perial O2

Investir SCPI avec Perial O2 (ex-PFO2), c'est investir dans une SCPI de bureaux à vocation environnementale, gérée par Perial Asset Management, l'un des acteurs historiques du marché.

La SCPI PFO2 a changé de nom en août 2025 pour devenir Perial O2. Elle se distingue par l'intégration précoce de critères de performance énergétique dans sa stratégie d'investissement immobilier : son patrimoine compte 135 immeubles certifiés ou en cours de certification, alignés sur la trajectoire de décarbonation 1,5°C de l'Accord de Paris jusqu'en 2030.

Depuis le 25 février 2026, la variabilité du capital est suspendue. Les parts s'échangent sur un marché secondaire encadré par PERIAL AM depuis le 2 avril 2026, avec un prix d'exécution établi à 70 €/part en juin 2026, en nette décote par rapport à la valeur de reconstitution (150,73 €). La capitalisation atteint 1,1 Md€ au 30 juin 2026, calculée sur la base du prix acquéreur du marché secondaire.

Dans le contexte actuel, Perial O2 privilégie l'optimisation de son portefeuille existant : cessions d'actifs moins stratégiques (15,4 M€ au T2, et jusqu'à 135 M€ en cours entre promesses et exclusivités), désendettement (31,6 %) et travaux de revalorisation énergétique, dans une optique de préservation de la valeur pour ses associés et d'amélioration progressive de la distribution à horizon 2027.

Créée en 2009, Perial O2 (ex-PFO2) est une SCPI de rendement qui s'inscrit dans la volonté du groupe Perial d'intégrer les enjeux environnementaux au cœur de ses investissements immobiliers. Dès l'origine, elle s'est dotée d'un cahier des charges exigeant en matière de consommation énergétique et de performance environnementale des actifs. Cette orientation novatrice lui a permis de se positionner comme l'une des premières SCPI à anticiper les nouvelles attentes en matière d'immobilier durable, démarche confirmée depuis par l'obtention du label ISR.

Perial O2 est gérée par la société de gestion Perial Asset Management, un groupe familial indépendant qui investit dans l'immobilier depuis 1966. Elle fait partie d'une gamme de 5 SCPI complémentaires gérées par Perial AM :

• PF Grand Paris,
• Perial Opportunités Europe,
• Perial O2,
• PF Hospitalité Europe
• et Perial Opportunités Territoires.

La SCPI Perial O2 (ex-PFO2) concentre sa stratégie sur l'immobilier tertiaire, avec une prédominance marquée pour les bureaux modernes (84,7 % du patrimoine au 30 juin 2026), économes en énergie et répondant aux standards environnementaux (labels HQE, BREEAM, etc.). Des actifs hôteliers et touristiques (6,3 %), de santé et éducation (5,3 %), quelques commerces (2,8 %) et locaux logistiques (0,9 %) viennent compléter ce patrimoine.

Perial O2 adopte une approche sélective : elle privilégie des immeubles récents ou rénovés situés dans des zones attractives, tant en France (75,9 % du patrimoine : 37,5 % en régions, 35,6 % en Île-de-France, 2,8 % à Paris) qu'en Europe (24,1 %) au 30 juin 2026, notamment aux Pays-Bas (9,9 %), en Allemagne (4,4 %), en Italie (4,2 %), en Belgique (2,3 %), en Espagne (1,7 %) et au Portugal (1,6 %).

Le taux d'occupation financier s'établit à 84,6 % au 30 juin 2026 (-1,6 % vs T1), dans un marché locatif encore exigeant pour l'immobilier de bureaux. La SCPI investit également dans la requalification énergétique de certains immeubles existants pour améliorer leur performance et leur attractivité à long terme.

Perial O2 (ex-PFO2) s'appuie sur l'expertise de Perial Asset Management, un acteur historique et indépendant de la gestion immobilière depuis plus de 60 ans. Depuis 2019, la société de gestion a pris un tournant ambitieux en lançant le programme "Perial Positive 2030", et dès sa création, la SCPI a fait le choix d'intégrer les enjeux environnementaux au coeur de sa stratégie, démarche confirmée par l'obtention du label ISR.

Au 30 juin 2026, son patrimoine de 135 immeubles (949 439 m²) permet une forte mutualisation des risques locatifs, avec 473 locataires dont les 5 premiers ne représentent que 17,9 % des loyers.

Perial O2 reste majoritairement investie dans des bureaux modernes de qualité environnementale (84,7 %), répartis entre la France et plusieurs pays européens. Sur le plan ESG, les résultats sont concrets : 45,33 % du patrimoine est aligné à la taxinomie européenne (vs objectif initial de 20 %), 38 % des bureaux de plus de 5 000 m² sont certifiés BREEAM In-Use, et la SCPI est alignée sur la trajectoire de décarbonation 1,5°C de l'Accord de Paris jusqu'en 2030. Ces actions se traduisent également par des économies directes : le partenariat avec Thermosphr a généré 15 500 € d'économies d'énergie entre février et juin 2026, sans coût initial pour le fonds.

La SCPI applique des frais de gestion de 11,5 % HT des loyers encaissés. Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,65 %, dans un contexte de marché de bureaux encore sous pression. La société de gestion anticipe une amélioration progressive de la distribution à horizon 2027, portée par les cessions en cours et les relocations actives.

Au deuxième trimestre 2026, Perial O2 poursuit sa phase de transformation engagée depuis plusieurs trimestres. Le marché secondaire, ouvert le 2 avril 2026 suite à la suspension de la variabilité du capital le 25 février, monte en puissance : 199 parts échangées en avril, 2 393 en mai, puis 4 505 en juin pour un volume de 315 350 €, soit des volumes multipliés par plus de vingt depuis la première confrontation. Le prix d'exécution s'est stabilisé à 70 €/part en juin 2026, sans pression baissière additionnelle. Il ne traduit pas la valeur du patrimoine mais reflète l'équilibre entre offre et demande à un instant T.

La rotation du patrimoine s'est accélérée : deux immeubles de bureaux vacants ont été cédés en mai 2026 à Antibes (Le Chorus, 4 333 m², 7,7 M€) et à Suresnes (Pages, 4 057 m², 7,7 M€), pour un total de 15,4 M€. Ces cessions ont permis de réduire les charges non récupérables de 303 K€ et d'alléger la vacance du fonds. Le pipeline reste conséquent : 33 M€ d'actifs sont sous promesse de vente et 102 M€ sous exclusivité, soit jusqu'à 135 M€ en cours de cession. Ces arbitrages ciblent en priorité les immeubles dont la cession améliore le taux d'occupation physique et concentre les ressources sur les actifs les plus adaptés aux besoins actuels des locataires.

L'activité locative du trimestre a été active malgré un marché difficile : 9 relocations (2 439 m², 422 K€/an de loyers sécurisés) et 7 renouvellements (14 862 m², 2,9 M€/an) ont été signés, face à 13 libérations (14 188 m², 3,8 M€/an). Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 37,7 M€ (vs 39,7 M€ au T1). Le TOF s'établit à 84,6 % (-1,6 % vs T1), avec 15,4 % de vacants en recherche de locataires.

Le dividende du T2 2026 s'élève à 1,57 €/part brut (1,50 €/part versé), en légère baisse par rapport au T1 (1,72 €), dans une logique de gestion prudente. La société de gestion anticipe une amélioration progressive de la distribution à horizon 2027, à mesure que les cessions et les relocations produiront leurs effets. L'Assemblée Générale s'est tenue le 11 juin 2026, avec adoption de l'ensemble des résolutions.

Dans un environnement immobilier plus exigeant, Perial O2 (ex-PFO2) adopte une stratégie de gestion prudente de son patrimoine. La SCPI poursuit des arbitrages ciblés pour se séparer d'actifs moins stratégiques ou à performance environnementale insuffisante : 33 M€ d'actifs sont sous promesse de vente et 102 M€ sous exclusivité au 30 juin 2026, ce qui représente un pipeline de cessions particulièrement actif. En parallèle, des travaux de revalorisation énergétique sont engagés sur plusieurs immeubles afin d'en maintenir l'attractivité locative et la conformité réglementaire.

La priorité pour les prochains trimestres reste le désendettement (31,6 % d'endettement) et l'amélioration de la qualité du portefeuille, davantage que la croissance externe. De nouvelles acquisitions ne seront envisagées que ponctuellement, lorsque des opportunités répondant strictement aux critères environnementaux et locatifs de la SCPI seront identifiées.

Sur la liquidité, le marché secondaire ouvert depuis le 2 avril 2026 constitue désormais le seul mécanisme d'échange de parts, avec un prix d'exécution de 70 €/part en juin 2026 donc soit une décote d'environ 53 % par rapport à la valeur de reconstitution (150,73 €). Ce niveau peut représenter un point d'entrée sur la valeur intrinsèque, sans garantie de prix ni de délai à la revente. Les associés souhaitant investir ou sortir passent par ce marché organisé et mensuel, administré par Perial AM. En pratique, l'investissement en Perial O2 reste envisageable à crédit ou en usufruit temporaire SCPI, sous réserve de la disponibilité de parts sur le marché secondaire.

Concernant la distribution, Perial AM anticipe un point bas autour de 6,50 € brut par part en 2026 et probablement en 2027, avant une amélioration progressive attendue à horizon deux ans, portée par les relocations actives, les cessions ciblées et la revalorisation énergétique du patrimoine. Au rythme du T2 (1,57 €/part brut), l'annualisation ressort à environ 6,28 €, en ligne avec cet objectif.

Pour aller plus loin, consultez notre sélection des SCPI les mieux notées et faites votre choix en toute sérénité.

Pour vous dévoiler notre avis SCPI sur Perial O2, elle (ex-PFO2) conserve un positionnement solide sur le segment de l'immobilier tertiaire responsable, soutenu par l'expertise historique de Perial Asset Management et une labellisation ISR cohérente avec sa stratégie environnementale. Avec une PGA de 4,65 % en 2025 et un patrimoine de 135 immeubles répartis sur 949 439 m² entre France et Europe, la diversification géographique et locative constitue un levier d'adaptation face aux évolutions du marché.

Cependant, dans un contexte de tension persistante sur le marché des bureaux, la SCPI traverse une phase délicate : la suspension de la variabilité du capital et l'ouverture du marché secondaire en avril 2026 traduisent les difficultés de liquidité, avec un prix d'exécution de 70 €/part en juin 2026, soit une décote d'environ 53 % par rapport à la valeur de reconstitution (119,24 €). La distribution devrait atteindre un point bas autour de 6,50 € brut par part en 2026 et 2027 avant amélioration progressive.

Parmi les alternatives, la SCPI Neo présente notamment un profil assez proche. Perial O2 apparaît ainsi comme une solution adaptée aux investisseurs recherchant un placement durable et de long terme, mais qui doivent accepter une performance limitée à court et moyen terme.

La SCPI Perial O2 (ex-PFO2) n'est pas commercialisée par Louve Invest.