SCPI Primopierre

Tirer parti des SCPI avec Primopierre, c'est investir dans un poids lourd de l'immobilier de bureaux, géré par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM). Cette SCPI de rendement est exclusivement positionnée sur des immeubles de bureaux, avec une concentration marquée en Île-de-France.

Mais après avoir longtemps fait figure de référence, les dernières années ont été plus difficiles : baisse du prix de part, repli de la capitalisation, et liquidité fortement dégradée. Primopierre reste l'une des SCPI les plus connues du marché, mais n'est plus épargnée par les tensions qui frappent le secteur des bureaux.

Depuis janvier 2026, Primopierre a suspendu la variabilité de son capital, une décision actée en Assemblée Générale Extraordinaire le 7 janvier 2026 pour une durée annoncée de 2 ans (prorogeable). Les échanges se font désormais via un marché secondaire mensuel. Au T2 2026, trois confrontations ont eu lieu (30 avril, 28 mai, 25 juin) avec un prix d'exécution stabilisé à 40€ net vendeur (43,92€ TTC), en recul par rapport aux 45€ de la première confrontation de mars 2026. Le volume d'échanges reste modéré mais progresse : 1 756 parts en avril, 2 021 en mai, 2 959 en juin. À fin juin, 146 937 parts sont en attente de cession. Ce prix de marché, soit plus de 65% en dessous de l'ancienne valeur de référence, doit être interprété avec prudence mais reflète la réalité des tensions.

Une comparaison rapide avec d'autres SCPI plus dynamiques et diversifiées devrait logiquement vous décourager. Sans oublier le bémol fiscal : la SCPI étant 100% investie en France, ses revenus sont soumis aux prélèvements sociaux français (17,2%) en plus de l'impôt sur le revenu.

Primopierre a été créée en 2008. Il s'agit d'une SCPI de rendement gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), une société de gestion fondée en 1989 qui administre 7 SCPI, pour une capitalisation globale d'environ 9 milliards d'euros. Parmi elles : Primovie, Primofamily, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance Impact, Ufifrance Immobilier, Patrimmo Habitation 1… et bien sûr Primopierre, l'une des plus anciennes et des plus connues de la gamme.

Labellisée ISR depuis 2020, Primopierre a intégré des critères ESG à sa gestion, mais cela ne suffit pas à masquer ses limites actuelles : absence de diversification sectorielle, forte exposition au marché du bureau, et recul marqué de la capitalisation, passée de 2,83 Mds€ à fin 2024 à 832,2 M€ au T2 2026, un chiffre qui reflète désormais le prix du marché secondaire depuis la suspension de la variabilité.

Si la SCPI repose sur une société de gestion solide disposant d'une longue expérience et d'une assise financière importante, le modèle purement « bureaux franciliens » apparaît aujourd'hui comme en bout de cycle, dans un marché tertiaire en pleine recomposition.

La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre

La SCPI a profondément revu sa trajectoire ces dernières années. La priorité porte désormais sur trois axes : réduire la vacance sur les actifs, diminuer l'endettement (les produits de cessions sont réalloués au remboursement des établissements créanciers) et poursuivre le plan d'arbitrage sur les immeubles jugés non stratégiques. Au 30 juin 2026, deux actifs sont sous promesse de vente, aucune acquisition n'a été réalisée ce trimestre.

Le portefeuille compte 55 immeubles, composés à 94% de bureaux et 6% d'actifs mixtes, dans les grands pôles tertiaires franciliens (IDF hors Paris 57,5%, Paris 31,2%, France régions 11,3%). L'endettement ressort à 41,3% avec un effet de levier de 1,8.

Sur le plan locatif, le T2 2026 a vu la signature de 7 nouveaux baux (6 999 m²) contre 10 libérations (30 372 m²), un solde négatif qui illustre la pression concurrentielle du marché des bureaux franciliens. Le TOF s'établit à 81,7% au 30 juin 2026, avec 18,3% de surfaces vacantes en recherche de locataires. La WALB ressort à 3,38 ans et la WALT à 4,79 ans. À noter : New Praemia Holding 2, holding du groupe Praemia, a pris à bail deux étages de l'immeuble l'Usinerie à Clichy, qui seront occupés en partie par Praemia REIM France à partir d'août 2026. La valeur de reconstitution s'établit à 81,75€ au 30 juin 2026 (contre 91,95€ fin 2025), reflétant une baisse des expertises de -5,9% sur le semestre et -12,3% sur un an.

En matière de distribution, la SCPI a versé 4,56€ bruts par part en 2025 (TD 3,62%). Au T1 et T2 2026, l'acompte s'établit à 0,90€ par part à chaque trimestre.

L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d'investir à crédit via un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa, à partir de 100 000€. Suite à la suspension de la variabilité du capital, les conditions d'accès aux parts dépendent désormais du marché secondaire mensuel. Primopierre reste une SCPI éligible à l'investissement à crédit dans son principe, mais tout investissement est conditionné à la disponibilité de parts sur le marché secondaire.

La SCPI peut également être logée dans un contrat d'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus fonciers, particulièrement utile pour les profils fortement fiscalisés. Contrairement au crowdfunding, qui ne permet pas ce type de levier bancaire, investir à crédit en SCPI offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier significatif sans mobiliser l'intégralité de son épargne.

Au 30 juin 2026, Primopierre affiche une capitalisation de 832,2 M€ pour 35 503 associés. La valeur de reconstitution ressort à 81,75€ par part (contre 91,95€ fin 2025), poursuivant sa trajectoire baissière. Le prix d'équilibre sur le marché secondaire s'est stabilisé autour de 40€ net vendeur au T2 2026. À fin juin, 146 937 parts sont en attente de cession.

Le marché de l'immobilier de bureaux reste clairement sous pression. Les transactions se concentrent sur des actifs de taille moyenne, avec un marché scindé en deux : d'un côté, les immeubles bien situés, rénovés, alignés sur les nouvelles exigences environnementales ; de l'autre, des immeubles obsolètes ou mal localisés, en perte d'attractivité.

Primopierre souffre de cette dualité. Certains actifs répondent aux standards actuels (l'actif Window à La Défense, bail renouvelé pour 11 ans fermes), d'autres nécessitent des travaux importants ou sont situés dans des zones tertiaires moins dynamiques. L'endettement ressort à 41,3 %, un niveau élevé qui amplifie les risques en phase de dépréciation. Le TOF s'établit à 81,7 % avec 18,3 % de surfaces vacantes.

Dans ce contexte, difficile de mettre en avant de véritables atouts. Primopierre conserve certains immeubles bien placés, un label ISR toujours actif, et une société de gestion expérimentée, mais ces éléments ne suffisent pas à compenser l'absence de diversification, la faiblesse de la liquidité et le recul marqué des performances.

En 2025, la distribution s'est établie à 4,56€/part (TD 3,62%, PGA -5,11%). Au T1 2026, la première confrontation du marché secondaire a eu lieu le 26 mars avec un prix de 45€ net vendeur pour 171 parts échangées. La SCPI a cédé un actif à Lille Lezennes pour 21,2 M€ et signé 9 nouveaux baux, dont le renouvellement de RTE pour 11 ans fermes à La Défense. Le dividende T1 s'élève à 0,90€ par part.

Au deuxième trimestre 2026, le marché secondaire monte en régime : trois confrontations ont eu lieu en avril, mai et juin, toutes à 40€ net vendeur, soit en retrait par rapport aux 45€ de la première séance. Le volume d'échanges progresse fortement, multiplié par 17 entre la première et la quatrième confrontation. À fin juin, 146 937 parts sont en attente de cession. Les expertises du S1 2026 font ressortir -5,9% sur le semestre (-12,3% sur un an), sous l'effet de la vacance et de la suroffre structurelle en bureaux franciliens hors QCA.

Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée ce trimestre, mais deux actifs sont sous promesse de vente. Sur le plan locatif, 7 nouveaux baux ont été signés contre 10 libérations, un solde négatif. Les loyers quittancés s'élèvent à 18,15 M€ avec un taux de recouvrement de 97%. Le dividende T2 s'élève à 0,90€ par part. La société de gestion indique que la réduction de la vacance et du taux d'endettement constituent les deux axes prioritaires du second semestre 2026.

Un taux de distribution en dessous de la moyenne de marché

Sur l'exercice 2025, Primopierre affiche un taux de distribution de 3,62 % (4,56€/part), toujours bien en deçà de la moyenne du marché estimée à 4,91 % par l'ASPIM pour 2025. L'acompte trimestriel s'établit à 0,90€ au T1 et T2 2026. La baisse structurelle de la distribution s'explique par la vacance persistante, l'environnement hyper-compétitif sur les négociations de baux et le coût de l'endettement.

Des frais élevés

Primopierre prélève des frais de gestion de 12 % TTC sur les loyers encaissés. Les frais de souscription atteignent 8,25 %, dans la fourchette haute du secteur, et réduisent mécaniquement le rendement net pour les épargnants. Découvrez notre article pour en savoir plus sur les frais SCPI.

Une valorisation et une liquidité sous pression

La valeur de reconstitution s'établit à 81,75€ au 30 juin 2026, en baisse de -5,9 % sur le semestre et -12,3% sur un an. Le prix d'exécution sur le marché secondaire s'est stabilisé autour de 40€ net vendeur au T2 2026. L'endettement à 41,3 % amplifie la sensibilité du portefeuille aux variations de valeur immobilière.

Un taux d'occupation financier à surveiller

Le TOF s'établit à 81,7 % au 30 juin 2026, avec 18,3 % de surfaces vacantes en recherche de locataires. La réduction de la vacance et du taux d'endettement constituent les deux axes prioritaires du second semestre 2026 annoncés par Praemia REIM. Deux actifs sont sous promesse de vente, dont les produits seront affectés au remboursement de la dette. Les effets de ce repositionnement ne seront visibles qu'à moyen terme.

Pour vous exposer notre avis SCPI sur Primopierre, elle présente aujourd'hui un profil particulièrement dégradé. Son positionnement 100% bureaux, sa forte exposition à l'Île-de-France, la vacance persistante et la baisse répétée de sa valeur en font une SCPI fragile, et non un pilier de portefeuille. Avec une PGA de -5,11% en 2025 et un TRI à 5 ans de -8,00%, les chiffres parlent d'eux-mêmes.

Avant d'y investir en espérant avoir "touché le fond" et parier sur une remontée, encore faut-il comprendre les causes de la baisse et s'assurer qu'elle ne se prolongera pas. La valeur de reconstitution est descendue à 81,75€ au 30 juin 2026. Le prix stabilisé autour de 40€ net vendeur sur le marché secondaire, avec 146 937 parts en attente de cession, ne permet pas d'exclure une nouvelle dépréciation.

D'autres SCPI de bureaux affichent des performances bien plus solides : les deux premières de notre classement des meilleures SCPI affichent un rendement supérieur à 6%, avec une stratégie plus adaptée aux attentes du marché.

La SCPI Primopierre n'est pas commercialisée par Louve Invest.