Investir SCPI avec Primopierre, c’est investir dans un poids lourd de l’immobilier de bureaux, géré par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM). Cette SCPI de rendement est exclusivement positionnée sur des immeubles de bureaux, avec une concentration marquée en Île-de-France.

Mais après avoir longtemps fait figure de référence, les dernières années ont été plus difficiles : baisse du prix de part, repli de la capitalisation, et liquidité fortement dégradée. À fin 2024, Primopierre reste l’une des SCPI les plus connues du marché, mais n’est plus épargnée par les tensions qui frappent le secteur des bureaux.

Point notable : début 2026, Primopierre a suspendu la variabilité de son capital, une décision actée en Assemblée Générale Extraordinaire le 7 janvier 2026, pour une durée annoncée de 2 ans (prorogeable).
Concrètement, cela revient à faire fonctionner la SCPI comme une SCPI à capital fixe : les échanges ne se font plus via un mécanisme de retraits “naturels”, mais via un marché secondaire, où le prix dépend davantage de l’offre et de la demande.
Pour un associé, cela peut changer la lecture du risque de liquidité : en période tendue, revendre peut devenir plus long et plus incertain.

Une comparaison rapide avec d’autres SCPI plus dynamiques et diversifiées devrait logiquement vous décourager. Sans oublier le bémol fiscal : la SCPI étant 100 % investie en France, ses revenus sont soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) en plus de l’impôt sur le revenu.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Primopierre a été créée en 2008. Il s’agit d’une SCPI de rendement gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), une société de gestion fondée en 1989 qui administre 7 SCPI, pour une capitalisation globale d’environ 9 milliards d’euros. Parmi elles : Primovie, Primofamily, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance Impact, Ufifrance Immobilier, Patrimmo Habitation 1… et bien sûr Primopierre, l’une des plus anciennes et des plus connues de la gamme.

Depuis sa création, la stratégie de Primopierre est restée focalisée sur les bureaux, c'est une SCPI de bureaux avec une répartition 100 % française, très largement concentrée en Île-de-France. Elle cible principalement des immeubles récents ou restructurés, de grande taille, destinés à des locataires corporate.

Au 3e trimestre 2025, le dernier point publié fait état de 62 actifs pour une surface totale de 605 002 m², selon les données officielles du bulletin trimestriel. Le portefeuille est constitué majoritairement de bureaux situés dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc.

SCPI labellisée ISR depuis 2020, Primopierre a su intégrer des critères ESG à sa gestion, mais cela ne suffit pas à masquer ses limites actuelles : absence de diversification sectorielle, forte exposition au marché du bureau, recul de la capitalisation (2,83 Md€ à fin 2024, puis 2,3 Md€ à la fin du 2e trimestre 2025) et difficultés de liquidité.

Si la SCPI repose sur une société de gestion solide disposant d’une longue expérience et d’une assise financière importante, le modèle purement "bureaux franciliens" apparaît aujourd’hui comme en bout de cycle, dans un marché tertiaire en pleine recomposition.

La stratégie active d’investissement sur le long terme de Primopierre

Après plusieurs années de collecte dynamique, Primopierre a profondément revu sa trajectoire. La SCPI a poursuivi son plan d’arbitrage en 2024 et 2025, avec notamment la cession d’un actif à Villeurbanne pour 15,9 millions d’euros. L’objectif : réduire l’endettement, financer les travaux structurants, et repositionner le portefeuille. L’Assemblée Générale Extraordinaire du 7 janvier 2026 a officiellement acté la suspension de la variabilité du capital pour une durée de deux ans, en remplacement du mécanisme de fonds de remboursement initialement envisagé.

À fin 2025, le portefeuille compte environ 65 actifs, constitués majoritairement de bureaux dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc. La stratégie repose désormais sur le repositionnement des actifs conservés, une politique de travaux sélective et la cession des immeubles jugés non stratégiques.

En matière de distribution, la SCPI avait projeté 4,40 € bruts par part pour 2025. Elle a finalement versé 4,56 € bruts par part, soit un taux de distribution de 3,62 %, légèrement au-dessus de la projection. La Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 ressort à -5,11 %, reflétant la forte dépréciation du patrimoine sur l’exercice, avec une valeur de reconstitution descendue à 91,95 €/part au 31 décembre 2025.

Le taux d’occupation financier (TOF) le plus récemment publié s’élève à 81,9 %, toujours en deçà de l’objectif des 90 % visé. La gestion active des baux, les renégociations et la commercialisation des surfaces vacantes restent des priorités absolues. Un point que nous détaillons dans notre classement des meilleures SCPI.

L’investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de la SCPI en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Primopierre est une SCPI éligible à l’investissement à crédit, et le financement est accessible à partir de 100 000 €, sans exigence d’apport ni de garantie. Ce levier permet de structurer un investissement immobilier sur le long terme, en phase avec des objectifs patrimoniaux durables.

La SCPI peut également être logée dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus fonciers, particulièrement utile pour les profils fortement fiscalisés. Plus d’informations sur les SCPI en assurance-vie.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s’envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le marché de l’immobilier de bureaux reste clairement sous pression. Les transactions se concentrent désormais sur des actifs de taille moyenne, souvent inférieurs à 50 millions d’euros, avec un marché scindé en deux : d’un côté, les immeubles bien situés, rénovés, alignés sur les nouvelles exigences environnementales ; de l’autre, des immeubles obsolètes, mal localisés, en perte d’attractivité.

Primopierre souffre aujourd’hui de cette dualité. Si certains de ses actifs répondent aux standards actuels du marché, d’autres nécessitent des travaux importants ou sont situés dans des zones tertiaires moins dynamiques. Cette situation a contribué à la diminution continue de la valeur de reconstitution, confirmée par les expertises de mi-année mises en place sur recommandation de l’AMF. Au 3e trimestre 2025, la trajectoire du prix de part reste marquée par plusieurs baisses depuis 2022 : 208 € en 2022, 166 € à fin 2024, puis 115 € en janvier 2025, niveau confirmé à la fin du 2e trimestre 2025.

Côté performance, le constat est tout aussi clair. Le taux de distribution s’est établi à 3,54 % en 2024, loin des standards historiques de la SCPI.

Le taux de rendement interne (TRI) à 5 ans, calculé sur la période 2019–2023, est négatif : -6,24 %, reflet de l’érosion de valeur conjuguée à la baisse des revenus distribués.

Dans ce contexte, difficile de mettre en avant de véritables “atouts”. Primopierre conserve certains immeubles bien placés, un label ISR toujours actif, et une société de gestion expérimentée, mais ces éléments ne suffisent pas à compenser l’absence de diversification, la faiblesse de la liquidité et le recul marqué des performances.

Au quatrième trimestre 2025, Primopierre clôture une année difficile sur fond de dépréciation accélérée de son patrimoine. La valeur de reconstitution recule à 91,95 €/part au 31 décembre 2025, contre 106,38 € au trimestre précédent, soit une baisse de près de 14 % en un seul trimestre. Ce repli traduit la poursuite des expertises immobilières qui confirment la pression sur les valeurs des actifs de bureaux, notamment ceux situés hors des emplacements prime.

Sur le plan des distributions, la SCPI a versé 1,56 €/part au titre du T4 2025, portant la distribution annuelle 2025 à 4,56 €/part, soit un taux de distribution de 3,62 % (sur la base du prix de souscription en vigueur au 1er janvier 2025 à 126 €). Cette performance reste inférieure à la moyenne du marché. La Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 ressort à -5,11 %, pénalisée par la nouvelle réduction du prix de part intervenue en janvier 2025 (de 126 € à 115 €).

Sur le front du capital, l'Assemblée Générale Extraordinaire du 7 janvier 2026 a officiellement acté la suspension de la variabilité du capital pour une durée de 2 ans (prorogeable). Les échanges de parts se font désormais via un marché secondaire de gré à gré, hors du mécanisme habituel de rachat/émission. Cette décision, présentée comme transitoire, vise à stabiliser la SCPI pendant la phase de restructuration de son portefeuille.

Un taux de distribution en dessous de la moyenne de marché

Sur l'ensemble de l'exercice 2025, Primopierre affiche un taux de distribution de 3,62 % (4,56 €/part), en légère progression par rapport à 2024 (3,54 %) mais toujours bien en deçà de la moyenne du marché, estimée à 4,51 % par l'ASPIM. Cette progression reste insuffisante pour compenser la baisse de valeur patrimoniale enregistrée, et la PGA 2025 ressort négative à -5,11 %.

Des frais élevés

Au 4e trimestre 2025, Primopierre prélève des frais de gestion de 12 % sur les loyers encaissés. Les frais de souscription atteignent 8,25 %, ce qui reste dans la fourchette haute du secteur et réduit mécaniquement le rendement net pour les épargnants.

Une valeur de reconstitution en forte baisse

À fin 2025, la valeur de reconstitution (VR) s'établit à 91,95 €/part, soit une décote de 20 % par rapport au prix de souscription de 115 €. Cette décote indique que le marché valorise les actifs de la SCPI bien en dessous du prix auquel on peut les acheter — un signal d'alerte que tout investisseur doit prendre en compte. Le taux d'endettement reste à 39 %, un niveau significatif qui amplifie la sensibilité du portefeuille aux variations de valeurs immobilières.

Un taux d'occupation financier à surveiller

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établissait à 81,9 % au T3 2025. Les résultats complets du T4 2025 et les données annuelles sont disponibles dans le bulletin trimestriel officiel. Ce niveau de vacance reste élevé et pèse directement sur les revenus distribués. La stratégie d'arbitrage et de repositionnement des actifs poursuivie par Praemia REIM devrait progressivement améliorer cette situation, mais les effets ne seront visibles qu'à moyen terme.

Primopierre n’est plus une valeur refuge pour l’épargnant à la recherche de stabilité dans un mastodonte de l’immobilier de bureaux. Son positionnement 100 % bureaux, sa forte exposition à l’Île-de-France, la vacance persistante et la baisse répétée de son prix de part en font aujourd’hui une SCPI fragile, et non un pilier.

Avant d’y investir en espérant avoir “touché le fond” et parier sur une remontée, encore faut-il comprendre les causes de la baisse, et s’assurer qu’elle ne se prolongera pas. Or, rien ne permet aujourd’hui d’exclure une nouvelle dépréciation ou une pression supplémentaire sur le rendement.

D’autres SCPI de bureaux affichent des performances bien plus solides : les deux premières de notre classement des meilleures SCPI affichent un rendement supérieur à 6 %, avec une stratégie plus adaptée aux attentes du marché.

La SCPI Primopierre n'est pas commercialisée par Louve Invest.