Primopierre

Investir SCPI avec Primopierre, c'est investir dans un poids lourd de l'immobilier de bureaux, géré par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM). Cette SCPI de rendement est exclusivement positionnée sur des immeubles de bureaux, avec une concentration marquée en Île-de-France.

Mais après avoir longtemps fait figure de référence, les dernières années ont été plus difficiles : baisse du prix de part, repli de la capitalisation, et liquidité fortement dégradée. Primopierre reste l'une des SCPI les plus connues du marché, mais n'est plus épargnée par les tensions qui frappent le secteur des bureaux.

Point notable : début 2026, Primopierre a suspendu la variabilité de son capital, une décision actée en Assemblée Générale Extraordinaire le 7 janvier 2026, pour une durée annoncée de 2 ans (prorogeable). Les échanges se font désormais via un marché secondaire mensuel. La première confrontation, le 26 mars 2026, a abouti à un prix d'exécution de 45 € net vendeur (49,41 € TTC) pour 171 parts échangées, soit plus de 55 % en dessous du prix officiel de 115 €. Ce prix de marché doit être interprété avec prudence, mais il reflète la réalité des tensions sur la liquidité.

Une comparaison rapide avec d'autres SCPI plus dynamiques et diversifiées devrait logiquement vous décourager. Sans oublier le bémol fiscal : la SCPI étant 100 % investie en France, ses revenus sont soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) en plus de l'impôt sur le revenu.

Primopierre a été créée en 2008. Il s'agit d'une SCPI de rendement gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), une société de gestion fondée en 1989 qui administre 7 SCPI, pour une capitalisation globale d'environ 9 milliards d'euros. Parmi elles : Primovie, Primofamily, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance Impact, Ufifrance Immobilier, Patrimmo Habitation 1… et bien sûr Primopierre, l'une des plus anciennes et des plus connues de la gamme.

Depuis sa création, la stratégie de Primopierre est restée focalisée sur les bureaux, c'est une SCPI de bureaux avec une répartition 100 % française, très largement concentrée en Île-de-France. Elle cible principalement des immeubles récents ou restructurés, de grande taille, destinés à des locataires corporate.

Au 31 mars 2026, le portefeuille compte 55 immeubles pour une surface totale de 560 492 m², constitués majoritairement de bureaux situés dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc.

SCPI labellisée ISR depuis 2020, Primopierre a su intégrer des critères ESG à sa gestion, mais cela ne suffit pas à masquer ses limites actuelles : absence de diversification sectorielle, forte exposition au marché du bureau, et recul marqué de la capitalisation, passée de 2,83 Md€ à fin 2024 à 2,2 Mds€ aux trimestres suivants, puis à 936 M€ au T1 2026, un chiffre qui reflète désormais le prix du marché secondaire depuis la suspension de la variabilité.

Si la SCPI repose sur une société de gestion solide disposant d'une longue expérience et d'une assise financière importante, le modèle purement « bureaux franciliens » apparaît aujourd'hui comme en bout de cycle, dans un marché tertiaire en pleine recomposition.

La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre

Après plusieurs années de collecte dynamique, Primopierre a profondément revu sa trajectoire. La SCPI a poursuivi son plan d'arbitrage en 2024 et 2025, avec notamment la cession d'un actif à Villeurbanne pour 15,9 millions d'euros. L'objectif : réduire l'endettement, financer les travaux structurants, et repositionner le portefeuille. L'Assemblée Générale Extraordinaire du 7 janvier 2026 a officiellement acté la suspension de la variabilité du capital pour une durée de deux ans, en remplacement du mécanisme de fonds de remboursement initialement envisagé.

Au 31 mars 2026, le portefeuille compte 55 immeubles, constitués majoritairement de bureaux (94,2 %) dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc. La stratégie repose désormais sur le repositionnement des actifs conservés, une politique de travaux sélective et la cession des immeubles jugés non stratégiques. Au T1 2026, la SCPI a cédé l'actif Hélios à Lille Lezennes pour 21,2 M€. Par ailleurs, un actif est sous promesse de vente et un autre en période d'exclusivité. Sur le plan locatif, 9 nouveaux baux ont été signés (9 759 m², 2 022 K€ de loyers), dont le renouvellement du bail de RTE pour 11 ans fermes sur l'actif Window à La Défense, contre 7 libérations (3 522 m²).

En matière de distribution, la SCPI a versé 4,56 € bruts par part en 2025, soit un taux de distribution de 3,62 %, légèrement au-dessus de la projection initiale de 4,40 €. La Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 ressort à -5,11 %, reflétant la forte dépréciation du patrimoine sur l'exercice, avec une valeur de reconstitution descendue à 91,95 €/part au 31 décembre 2025.

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 80,8 % au 31 mars 2026, toujours en deçà de l'objectif des 90 % visé. La gestion active des baux, les renégociations et la commercialisation des surfaces vacantes restent des priorités absolues. Un point que nous détaillons dans notre classement des meilleures SCPI.

L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d'investir à crédit dans des parts de la SCPI en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Primopierre est une SCPI éligible à l'investissement à crédit, et le financement est accessible à partir de 100 000 €, sans exigence d'apport ni de garantie.

La SCPI peut également être logée dans un contrat d'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus fonciers, particulièrement utile pour les profils fortement fiscalisés. Plus d'informations sur les SCPI en assurance-vie.

Le marché de l'immobilier de bureaux reste clairement sous pression. Les transactions se concentrent désormais sur des actifs de taille moyenne, souvent inférieurs à 50 millions d'euros, avec un marché scindé en deux : d'un côté, les immeubles bien situés, rénovés, alignés sur les nouvelles exigences environnementales ; de l'autre, des immeubles obsolètes, mal localisés, en perte d'attractivité.

Primopierre souffre aujourd'hui de cette dualité. Si certains de ses actifs répondent aux standards actuels du marché (comme l'actif Window à La Défense, dont le bail vient d'être renouvelé pour 11 ans fermes) d'autres nécessitent des travaux importants ou sont situés dans des zones tertiaires moins dynamiques. Cette situation a contribué à la diminution continue de la valeur de reconstitution, descendue à 91,95 €/part au 31 décembre 2025. La trajectoire du prix de part reste marquée par plusieurs baisses depuis 2022 : 208 € en 2022, 166 € à fin 2024, puis 115 € en janvier 2025. La première confrontation du marché secondaire en mars 2026 a dégagé un prix d'exécution de 45 € net vendeur, soit plus de 55 % en dessous du prix officiel.

Côté performance, le constat est tout aussi clair. Le taux de distribution s'est établi à 3,54 % en 2024, puis à 3,62 % en 2025, loin des standards historiques de la SCPI.

Le taux de rendement interne (TRI) à 5 ans, calculé sur la période 2021-2025, est négatif : -8,00 %, reflet de l'érosion de valeur conjuguée à la baisse des revenus distribués. Sur 10 ans (2016-2025), il ressort à -0,04 %.

Dans ce contexte, difficile de mettre en avant de véritables atouts. Primopierre conserve certains immeubles bien placés, un label ISR toujours actif, et une société de gestion expérimentée, mais ces éléments ne suffisent pas à compenser l'absence de diversification, la faiblesse de la liquidité et le recul marqué des performances.

Le quatrième trimestre 2025 avait clos une année difficile : la valeur de reconstitution avait reculé à 91,95 €/part au 31 décembre 2025, contre 106,38 € au trimestre précédent, soit une baisse de près de 14 % en un seul trimestre. La distribution annuelle 2025 a été arrêtée à 4,56 €/part (taux de distribution 3,62 %, PGA -5,11 %).

Au premier trimestre 2026, la SCPI entre dans une nouvelle phase structurelle. La première confrontation du marché secondaire, organisée le 26 mars 2026, a abouti à un prix d'exécution de 45 € net vendeur (49,41 € TTC) pour 171 parts échangées. Ce premier prix doit être interprété avec prudence : il reflète avant tout la rencontre ponctuelle entre un volume limité d'ordres et ne préjuge pas des prix futurs. Au 31 mars 2026, 135 930 parts sont en attente de cession sur ce marché secondaire.

Sur le plan des arbitrages, la SCPI a cédé l'actif Hélios à Lille Lezennes pour 21,2 M€ en janvier 2026 (9 178 m²). Par ailleurs, un actif est sous promesse de vente et un autre en période d'exclusivité, illustrant la poursuite du plan d'arbitrage. Aucune acquisition n'a été réalisée sur le trimestre.

L'activité locative enregistre une dynamique positive : 9 nouveaux baux (9 759 m², 2 022 K€ de loyers annuels) contre 7 libérations (3 522 m², 1 320 K€). Parmi les faits marquants, RTE a renouvelé son bail pour 11 ans fermes sur l'actif Window à La Défense, sécurisant une part significative des revenus. Les loyers quittancés sur le trimestre s'élèvent à 16,85 M€, avec un taux de recouvrement de 98 %. Le dividende du T1 2026 s'établit à 0,90 € brut par part, dont une part de revenus non récurrents.

Un taux de distribution en dessous de la moyenne de marché

Sur l'ensemble de l'exercice 2025, Primopierre affiche un taux de distribution de 3,62 % (4,56 €/part), en légère progression par rapport à 2024 (3,54 %) mais toujours bien en deçà de la moyenne du marché, estimée à 4,51 % par l'ASPIM. Cette progression reste insuffisante pour compenser la baisse de valeur patrimoniale enregistrée, et la PGA 2025 ressort négative à -5,11 %.

Des frais élevés

Primopierre prélève des frais de gestion de 12 % TTC sur les loyers encaissés. Les frais de souscription atteignent 8,25 %, ce qui reste dans la fourchette haute du secteur et réduit mécaniquement le rendement net pour les épargnants.

Une valeur de reconstitution en forte baisse, un marché secondaire qui dit tout

À fin 2025, la valeur de reconstitution (VR) s'établit à 91,95 €/part, soit une décote de 20 % par rapport au prix officiel de 115 €. La première confrontation du marché secondaire en mars 2026 a dégagé un prix d'exécution de 45 € net vendeur, soit plus de 60 % en dessous du prix officiel, un signal que le marché valorise les actifs bien plus bas que ce que le prix de souscription laisse entendre. Le taux d'endettement reste à 39 %, un niveau significatif qui amplifie la sensibilité du portefeuille aux variations de valeurs immobilières.

Un taux d'occupation financier à surveiller

Le TOF s'établit à 80,8 % au 31 mars 2026, avec 19,2 % de locaux vacants en recherche de locataires. Ce niveau de vacance pèse directement sur les revenus distribués. La stratégie d'arbitrage et de repositionnement des actifs poursuivie par Praemia REIM devrait progressivement améliorer cette situation, mais les effets ne seront visibles qu'à moyen terme.

Primopierre présente aujourd'hui un profil particulièrement dégradé. Son positionnement 100 % bureaux, sa forte exposition à l'Île-de-France, la vacance persistante et la baisse répétée de son prix de part en font une SCPI fragile, et non un pilier de portefeuille. Avec une PGA de -5,11 % en 2025 et un TRI à 5 ans de -8,00 %, les chiffres parlent d'eux-mêmes.

Avant d'y investir en espérant avoir "touché le fond" et parier sur une remontée, encore faut-il comprendre les causes de la baisse, et s'assurer qu'elle ne se prolongera pas. La première confrontation du marché secondaire en mars 2026 a dégagé un prix de 45 € net vendeur, contre 115 € de prix officiel, rien ne permet aujourd'hui d'exclure une nouvelle dépréciation.

D'autres SCPI de bureaux affichent des performances bien plus solides : les deux premières de notre classement des meilleures SCPI affichent un rendement supérieur à 6 %, avec une stratégie plus adaptée aux attentes du marché.

La SCPI Primopierre n'est pas commercialisée par Louve Invest.