Primopierre

Investir SCPI avec Primopierre, c’est investir dans un poids lourd de l’immobilier de bureaux, géré par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM). Cette SCPI de rendement est exclusivement positionnée sur des immeubles de bureaux, avec une concentration marquée en Île-de-France.

Mais après avoir longtemps fait figure de référence, les dernières années ont été plus difficiles : baisse du prix de part, repli de la capitalisation, et liquidité fortement dégradée. À fin 2024, Primopierre reste l’une des SCPI les plus connues du marché, mais n’est plus épargnée par les tensions qui frappent le secteur des bureaux.

Avec une stratégie peu diversifiée, une forte concentration géographique et un contexte marché défavorable, Primopierre peut aujourd’hui être envisagée uniquement comme une ligne complémentaire, dans un portefeuille déjà bien équilibré.

Une comparaison rapide avec d’autres SCPI plus dynamiques et diversifiées devrait logiquement vous décourager. Sans oublier le bémol fiscal : la SCPI étant 100 % investie en France, ses revenus sont soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) en plus de l’impôt sur le revenu.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Primopierre a été créée en 2008. Il s’agit d’une SCPI de rendement gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), une société de gestion fondée en 1989 qui administre 7 SCPI, pour une capitalisation globale d’environ 9 milliards d’euros. Parmi elles : Primovie, Primofamily, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance Impact, Ufifrance Immobilier, Patrimmo Habitation 1… et bien sûr Primopierre, l’une des plus anciennes et des plus connues de la gamme.

Depuis sa création, la stratégie de Primopierre est restée focalisée sur les bureaux, c'est une SCPI de bureaux avec une répartition 100 % française, très largement concentrée en Île-de-France. Elle cible principalement des immeubles récents ou restructurés, de grande taille, destinés à des locataires corporate.

Au 3e trimestre 2025, le dernier point publié fait état de 62 actifs pour une surface totale de 605 002 m², selon les données officielles du bulletin trimestriel. Le portefeuille est constitué majoritairement de bureaux situés dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc.

SCPI labellisée ISR depuis 2020, Primopierre a su intégrer des critères ESG à sa gestion, mais cela ne suffit pas à masquer ses limites actuelles : absence de diversification sectorielle, forte exposition au marché du bureau, recul de la capitalisation (2,83 Md€ à fin 2024, puis 2,3 Md€ à la fin du 2e trimestre 2025) et difficultés de liquidité.

Si la SCPI repose sur une société de gestion solide disposant d’une longue expérience et d’une assise financière importante, le modèle purement "bureaux franciliens" apparaît aujourd’hui comme en bout de cycle, dans un marché tertiaire en pleine recomposition.

La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre

Après plusieurs années de collecte dynamique, Primopierre subit un ralentissement de ses souscriptions, dans un contexte de désaffection globale pour l’immobilier de bureaux. La SCPI n’a pas réalisé d’acquisition majeure en 2024, mais a poursuivi son plan d’arbitrage, notamment avec la cession d’un actif à Villeurbanne pour 15,9 millions d’euros. L’objectif est de réduire progressivement l’endettement, de financer les travaux en cours, et de préparer le lancement du futur fonds de remboursement prévu à partir du second semestre 2025.

Au 3e trimestre 2025, le dernier décompte publié (fin du 2e trimestre 2025) fait état de 65 actifs. Le portefeuille est constitué majoritairement de bureaux situés dans les grands pôles tertiaires franciliens : La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, etc.

La stratégie repose désormais sur le repositionnement des actifs conservés, avec une politique de travaux sélective et la vente des immeubles jugés non stratégiques. En conséquence, la distribution a été revue à la baisse : 6,38 € bruts par part en 2024, soit un taux de distribution de 3,54 %, incluant près de 13 % de revenus non récurrents. La projection de distribution pour 2025 se limite à 4,40 € bruts par part, traduisant la volonté de restaurer les équilibres structurels.

Au 3e trimestre 2025, le dernier taux d’occupation financier (TOF) publié s’élève à 81,60 %*, un niveau encore en deçà de l’objectif des 90 % visés pour 2025. La gestion active des baux, les renégociations et la commercialisation des surfaces vacantes sont désormais des priorités de la SCPI.

Primopierre avait déjà montré sa résilience lors de la crise sanitaire, en absorbant plus de 3 % de loyers annulés en 2020 tout en maintenant un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché. Aujourd’hui, dans un environnement structurellement plus contraint pour l’immobilier de bureaux, sa capacité d’adaptation est mise à l’épreuve. Un point que nous détaillons dans notre classement des meilleures SCPI.

L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de la SCPI en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Primopierre est une SCPI éligible à l'investissement à crédit, et le financement est accessible à partir de 100 000 €, sans exigence d’apport ni de garantie. Ce levier permet de structurer un investissement immobilier performant, en phase avec des objectifs patrimoniaux long terme.

La SCPI peut également être logée dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus fonciers, particulièrement utile pour les profils fortement fiscalisés. Plus d’informations sur les SCPI en assurance-vie.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Le marché de l’immobilier de bureaux reste clairement sous pression. Les transactions se concentrent désormais sur des actifs de taille moyenne, souvent inférieurs à 50 millions d’euros, avec un marché scindé en deux : d’un côté, les immeubles bien situés, rénovés, alignés sur les nouvelles exigences environnementales ; de l’autre, des immeubles obsolètes, mal localisés, en perte d’attractivité.

Primopierre souffre aujourd’hui de cette dualité. Si certains de ses actifs répondent aux standards actuels du marché, d’autres nécessitent des travaux importants ou sont situés dans des zones tertiaires moins dynamiques. Cette situation a contribué à la diminution continue de la valeur de reconstitution, confirmée par les expertises de mi-année mises en place sur recommandation de l’AMF. Au 3e trimestre 2025, la trajectoire du prix de part reste marquée par plusieurs baisses depuis 2022 : 208 € en 2022, 166 € à fin 2024, puis 115 € en janvier 2025, niveau confirmé à la fin du 2e trimestre 2025.

Côté performance, le constat est tout aussi clair. Le taux de distribution s’est établi à 3,54 % en 2024, loin des standards historiques de la SCPI.

Le taux de rendement interne (TRI) à 5 ans, calculé sur la période 2019–2023, est négatif : -6,24 %, reflet de l’érosion de valeur conjuguée à la baisse des revenus distribués.

Dans ce contexte, difficile de mettre en avant de véritables “atouts”. Primopierre conserve certains immeubles bien placés, un label ISR toujours actif, et une société de gestion expérimentée, mais ces éléments ne suffisent pas à compenser l’absence de diversification, la faiblesse de la liquidité et le recul marqué des performances.

Au troisième trimestre 2025, Primopierre évolue dans un marché immobilier d’entreprise toujours marqué par l’attentisme et une demande locative sélective. Dans ce contexte encore tendu, la SCPI poursuit la mise en œuvre de son plan d’arbitrage avec près de 50 millions d’euros de cessions réalisées. Ces ventes concernent notamment un immeuble de bureaux dans le 9ᵉ arrondissement de Paris ainsi que des participations dans deux SCI détenant des actifs à Paris et à Lyon. Les ressources dégagées ont été affectées en priorité au désendettement de la SCPI et au financement des chantiers en cours. Sur le plan locatif, l’activité est restée dynamique avec 8 nouveaux baux signés (7 040 m²) mais également 6 libérations de surfaces (7 293 m²), pour un taux d’occupation financier fixé à 81,9 %. Le montant des loyers quittancés atteint 20,81 M€, accompagné d’un taux de recouvrement solide de 97 %. La distribution trimestrielle reste stable à 1 € par part, conformément au rythme engagé en début d’année. Le trimestre est également marqué par des évolutions significatives sur le patrimoine. Les travaux de transformation du grand immeuble « MY » (ex-Valmy), situé à la lisière entre Paris et Montreuil, ont été livrés. Cet actif de près de 29 500 m² a bénéficié d’un repositionnement complet avec de nouveaux espaces de travail, des plateaux lumineux et une offre de services renforcée destinée à améliorer son attractivité commerciale dans un marché francilien concurrentiel. Au 30 septembre 2025, la SCPI gère 62 immeubles représentant près de 600 000 m², tandis que les parts en attente de retrait s’élèvent à 2 069 887 unités, signe d’une liquidité encore tendue. Le prix de souscription reste fixé à 115 €, pour une valeur de retrait de 105,51 €. Malgré ce contexte, la SCPI maintient son objectif annuel de distribution et poursuit sa stratégie de stabilisation financière et d’amélioration de son parc immobilier.

Un taux de distribution inférieur à la moyenne

Alors que le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,72 % en 2024 (source : ASPIM), Primopierre affiche un taux de distribution de 3,54 %, en nette baisse par rapport à 2023 (4,12 %). Cette performance, bien en deçà des standards du marché, reflète les arbitrages en cours, les besoins de désendettement et une situation de vacance encore élevée.

Des frais élevés

Au 3e trimestre 2025, Primopierre prélève des frais de gestion de 12 % sur les loyers encaissés. Les frais de souscription atteignent 8,25 %, ce qui reste dans la fourchette haute du secteur et réduit mécaniquement le rendement net pour les épargnants.

Un taux d’occupation financier instable

Au 3e trimestre 2025, le taux d’occupation financier (TOF) le plus récent s’élève à 81,90 %, un niveau toujours inférieur au seuil des 90 %, qui constitue généralement une référence minimale pour ce type de placement. La vacance reste élevée sur plusieurs immeubles, principalement de grande taille, dans un contexte où la demande locative est en train d’évoluer.

La stratégie d’investissement mono-produit de Primopierre

Primopierre reste très majoritairement investie en immobilier de bureaux, avec près de 100 % de son patrimoine concentré sur ce seul segment, et plus de 95 % localisé en Île-de-France. Ce positionnement historiquement stable montre aujourd’hui ses limites : la montée du télétravail, les besoins de flexibilité et la réorganisation des surfaces impactent fortement la dynamique locative et la valorisation de ces actifs.

Un prix de part fortement ajusté

Face à la baisse continue de la valeur de reconstitution, le prix de part a été abaissé à plusieurs reprises depuis 2022, passant de 208 € en 2022 à 166 € à fin 2024, puis à 115 € en janvier 2025 ; ce niveau est confirmé à la fin du 3ème trimestre 2025.

Des ajustements en cours mais un modèle sous tension

La société de gestion a annoncé la mise en place d’un fonds de remboursement à partir de 2025, destiné à traiter progressivement la file d’attente croissante des retraits. Si cela constitue un début de réponse, la SCPI reste confrontée à plusieurs défis : vacance persistante, rendement en repli, liquidité dégradée et absence de diversification. Le modèle mono-produit atteint ses limites dans un marché qui demande désormais plus d’agilité.

Primopierre n’est plus une valeur refuge pour l’épargnant à la recherche de stabilité dans un mastodonte de l’immobilier de bureaux. Son positionnement 100 % bureaux, sa forte exposition à l’Île-de-France, la vacance persistante et la baisse répétée de son prix de part en font aujourd’hui une SCPI fragile, et non un pilier.

Avant d’y investir en espérant avoir “touché le fond” et parier sur une remontée, encore faut-il comprendre les causes de la baisse, et s’assurer qu’elle ne se prolongera pas. Or, rien ne permet aujourd’hui d’exclure une nouvelle dépréciation ou une pression supplémentaire sur le rendement.

D’autres SCPI de bureaux affichent des performances bien plus solides : les deux premières de notre classement des meilleures SCPI affichent un rendement supérieur à 6 %, avec une stratégie plus adaptée aux attentes du marché.

La SCPI Primopierre n'est pas commercialisée par Louve Invest.