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Primopierre

4,12 %
Rendement
Attention
6 300 €
Minimum
Normal
Prix d'achat
Attention
Bureaux
Bureaux
FranceFrance
France

Présentation de Primopierre

Investir SCPI avec Primopierre, c'est investir dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux avec plus de 3 milliards d'euros de capitalisation, mais avec une performance qui n'est plus au rendez-vous ces dernières années, en particulier suite aux baisses successives de valeurs de parts. Primopierre est une SCPI de rendement qui investit uniquement dans de l’immobilier de bureaux, à Paris et en région parisienne. Créée en 2008, Primopierre fait partie des "vieilles" SCPI dans sa catégorie.

Cette SCPI a une faible diversification, et ses actifs sont de très grosse taille, d'autant que la durée moyenne résiduelle des baux est relativement courte (autour de 5 ans). Néanmoins, les locataires sont sérieux, et il y a très peu de créances douteuses dans le portefeuille.

Primopierre pourrait surtout servir à éventuellement compléter votre portefeuille, en rajoutant avec parcimonie cette SCPI comme complément d'autres lignes plus dynamiques et spécialisées, mais une comparaison rapide avec d'autres SCPI devrait rapidement et logiquement vous décourager. De plus, il y a le bémol de la fiscalité, car la SCPI est 100 % française.

Le niveau de collecte est en repli et la SCPI est illiquide (le peu de souscriptions servent à faire le retrait d'associés et le nombre de parts en attente de retrait est considérable à la fin du T2 2024).

Frais de la SCPI

8,25 %
Frais de souscription
12,00 %
Frais de gestion
126,00 €
Prix d'achat
115,60 €
Prix de retrait

Avantages Louve Invest

4,00 %
Cashback
Aucun
Frais supplémentaires

"Pour tout comprendre sur les frais SCPI et le cashback offert par Louve Invest, lisez notre article dédié"

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Primopierre

Origines et vision de Primopierre

Primopierre a été créée en 2008. C’est une SCPI de rendement à capital variable, avec une répartition géographique de ces actifs immobiliers 100% française.

Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI pour près de 9 milliards de capitalisation. :

  • Primofamily
  • Primovie
  • Patrimmo Commerce
  • Patrmmo Croissance Impact
  • Ufifrance Immobiier
  • Patrimmo Habitation 1
  • La SCPI Primopierre possède un patrimoine orienté uniquement vers l’immobilier d’entreprise, c'est une SCPI de bureaux, avec une majorité de bureaux franciliens. À fin 2021, elle détient 78 actifs, et à fin juin 2023 elle a un peu baissé avec 76 immeubles, au T2 2024 nous en sommes à 72 actifs. Il s’agit principalement de bureaux neufs ou restructurés.

    Patrimoine de la SCPI Primopierre à fin T2 2024

    Primopierre a une capitalisation parmi les plus élevées du marché, avec près de 15 années d’activité. Derrière cette SCPI se trouve une société de gestion connue, avec une forte assise financière, et de nombreux investisseurs ont fait confiance à la société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM).

    Primopierre est aussi une SCPI labellisée ISR.

    Chiffres clés des loyers

    3 mois
    Délai de jouissance
    Trimestrielle
    Fréquence

    Chiffres d'expertise

    85,80 %
    TOF
    3 200 M€
    Capitalisation
    36,30 %
    Endettement
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    Primopierre

    Stratégie de la SCPI Primopierre

    La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre

    Primopierre a enregistré une collecte nette de 249 millions d’euros sur l’année 2022, en repli par rapport à l’année précédente (333 millions d’euros).  Cela n’a pas empêché Primopierre de poursuivre sa dynamique d’acquisition d’immeubles de bureaux, par exemple sur le deuxième trimestre 2023, elle a enregistré 10 nouveaux baux pour 7 perdus. Cela représente près de 25 millions d'euros de loyers encaissés sur le deuxième trimestre 2023.

    Certes, le taux de rendement ne figure pas parmi les meilleurs du marché, cependant, il reste relativement stable, légèrement à la baisse, ce qui permet à Primopierre de se distinguer parmi les SCPI de sa catégorie (bureaux).

    La SCPI Primopierre s’est notamment très bien sortie lors de la crise sanitaire. Le confinement et le télétravail ont impacté tout le secteur immobilier et les SCPI de bureaux en particulier. Pour en savoir plus, regardez notre article sur le classement des meilleures SCPI.

    Cependant, malgré plus de 3% de loyers annulés au titre de l’exercice 2020, la SCPI Primopierre est parvenue à maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché et à mener son plan d’investissement à bien. Ces arbitrages ont toutefois participé à la dégradation du taux d'occupation financier (TOF) qui reste encore faible au 30/06/2023 (87,8%) et qui ne s'améliore pas en 2024 (chiffre T2) :

    Taux d'Occupation Financier de la SCPI Primopierre

    L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

    La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primopierre en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition, c’est-à-dire sans apport, sans produits d’épargne ou bien à mettre en hypothèque. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l'investissement à crédit.

    À noter que cette SCPI est aussi disponible en assurance-vie.

    Répartition géographique des actifs

    Patrimoine immobilier (types d'actifs)

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    Les atouts de Primopierre

    Concernant l’immobilier de bureau plus particulièrement, le marché est toujours ralenti, les transactions portant plutôt sur des actifs de taille moyenne et dont la valeur n’excède pas 50 millions d’euros. Les observations confirment qu’on s’achemine vers un marché à deux vitesses avec, d’un côté, les immeubles bien localisés et adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs en matière environnementale et, de l’autre, les immeubles moins bien situés et n’ayant pas opéré de transformation.

    Les expertises de mi-année sur le patrimoine de ses SCPI, mises en place l’an dernier sur les recommandations de l’AMF, et reconduites en 2024 par Praemia REIM France, ont montré encore une baisse importante sur la valeur de reconstitution, qui a obligé Primopierre à opérer à une troisième baisse de part depuis 2022.

    Difficile de trouver une satisfaction par ailleurs, comme sur le rendement qui baisse lui aussi, le Taux de Rendement Interne (TRI) à 5 ans et à -0,18% (de 2019 à 2023).

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    Perspectives pour la SCPI Primopierre

    Un taux de distribution inférieur à la moyenne

    L'ASPIM nous rappelle que le rendement moyen sur les SCPI est de 4,52% en 2024. Or, le taux de distribution de la SCPI Primopierre juste en dessous à 4,12% en 2023. Pour rappel, le taux de distribution est le rapport entre les dividendes versés aux associés et le prix de part au 1ᵉʳ janvier de l'année concernée.

    Des frais de gestion élevés

    Primopierre prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux supérieur à la moyenne du marché. Les frais de souscription de la SCPI Primopierre (10,77%) sont aussi plus élevés que la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi.

    Un taux d’occupation financier instable

    Bien que le taux d’occupation financier de Primopierre se maintienne à un niveau satisfaisant (supérieur à 85%), il manque de régularité depuis quelques années et reste inférieur à 90% ce qui reste un minimum à avoir. Face à ce constat, il faut cependant garder en tête que si la vacance locative est un réel risque pour tout propriétaire d’un bien immobilier traditionnel, les SCPI permettent normalement de s’affranchir de ce risque à travers une mutualisation du placement.

    La stratégie d’investissement mono-produit de Primopierre

    La stratégie d’investissement de Primopierre est fondée sur l’acquisition de bureaux (pratiquement la totalité du patrimoine immobilier à quelques pourcents près), et principalement en région Île-de-France (plus de 85%).

    Cette méthode a fait ses preuves sur de nombreuses, mais semble montrer ses limites depuis 2020. En effet, la crise sanitaire a laissé le marché très attentiste et le télétravail a poussé les entreprises à reconsidérer leurs futurs besoins en locaux. L’avenir des SCPI de bureaux n'est pas menacé, mais des SCPI, comme Primopierre, qui subissent des corrections de leur prix d'achat afin de se réajuster par rapport à leur valeur de reconstitution qui s'est dévaluée.

    On voit un prix d'achat qui a été dévalorisé par 4 fois pour passer de 208€ à 126€, 126 étant la valeur de reconstitution à fin T2 2024.

    Évolution du Taux de Distribution

    Évolution du prix de la part

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    Avis Louve Invest sur Primopierre

    Primopierre n'est plus une valeur refuge pour l'épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux. Avant de se lancer sur un pari, et de se mettre à investir sur cette SCPI, en espérant être au plus bas et avoir une folle remontée, faut il encore comprendre la baisse, et être sûr qu'il n'y en aura pas d'autres. Ce qui ne semble pas si évident, d'autres SCPI de bureaux ne se portent pas aussi mal, par exemple les 2 premières de notre classement sont à plus de 6% de rendement.

    "Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Leur liquidité et leur rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Retrouver tous les risques d'un investissement en SCPI sur notre page dédiée."

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    Vidéo de Primopierre

    Si vous souhaitez comparer Primopierre à nos autres SCPI, vous pouvez revoir notre vidéo sur le classement des SCPI, basée sur les performances 2023.

    Au programme :

    • TOP des SCPI Françaises et UE
    • Meilleurs rendements par géographie
    • Classement par stratégie sectorielle
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    EN SAVOIR PLUS

    Les documents officiels de Primopierre

    Pour consulter par vous-même ses dernières performances en date, les informations clés et autres actualités de cette SCPI, vous pouvez télécharger directement les documents officiels de la SCPI.

    Les réponses à vos questions sur

    Primopierre

    Pourquoi investir dans la SCPI Primopierre ?

    Primopierre a vocation à constituer un patrimoine immobilier de bureaux en Île-de-France. Une stratégie, qui malheureusement n'a pas été récompensé avec une baisse en Taux de Distribution et des baisses de prix de part. En choisissant d’investir à crédit dans la SCPI Primopierre, vous pouvez profiter de crédits avec Crédit Mutuel Arkea. Attention , tout de même à l'effet de levier qui pourrait être négatif si les rendements et prix de parts continuent à baisser.

    Mon capital est-il garanti avec la SCPI Primopierre ?

    La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) de la SCPI Primopierre n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. C'est pourquoi, il faut bien se renseigner sur la stratégie d’investissement en immobilier de bureaux en Île-de-France de Primopierre.

    Puis-je acheter des parts de la SCPI Primopierre avec Louve Invest ?

    Louve propose une cinquantaine de SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF, parmi lesquelles la SCPI Primopierre. Vous pourrez la comparer à d'autres SCPI de bureaux, et choisir parmi les meilleurs SCPI de bureaux.

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