New Gen

Investir en SCPI avec New Gen est une SCPI de rendement à capital variable qui revendique une approche résolument contemporaine de l'investissement immobilier. Elle se positionne sur le créneau porteur des SCPI dites de « nouvelle génération », en misant sur l'accessibilité, la diversification et l'agilité de gestion face à un marché immobilier en pleine recomposition.

Cette SCPI se veut accessible à un large public, avec un ticket d'entrée à partir de 100 € par part, tout en offrant une exposition équilibrée entre différents secteurs d'activité (santé, logistique, résidentiel géré, etc.) et zones géographiques, en France comme en Europe. New Gen vise ainsi à capter des opportunités dans des typologies d'actifs en croissance, tout en diversifiant les risques liés à une concentration sectorielle ou géographique.

La SCPI se distingue également par une volonté de transparence et de modernité, avec une gouvernance pensée pour s'adapter aux attentes des investisseurs contemporains, notamment en termes de reporting, de distribution des revenus et d'impact environnemental.

Prenez bien en compte que les parts « sponsors » souscrites avant le 31 décembre 2025 sont inaliénables pendant un délai de 3 ans à compter de leur souscription.

Lancée en 2025, la SCPI New Gen est portée par Aroxys, une société de gestion indépendante fondée par des professionnels expérimentés du secteur immobilier. Derrière ce projet, on retrouve une volonté claire : proposer une alternative aux SCPI traditionnelles en mettant l’accent sur l'agilité, la transparence et une lecture fine des dynamiques de marché.

Aroxys revendique une approche fondée sur l’analyse des cycles immobiliers et une sélection rigoureuse des actifs, loin des logiques de volume. Cette philosophie s’incarne dans la SCPI New Gen, une SCPI diversifiée, pensée comme un véhicule réactif, sélectif, et adapté aux attentes d’une nouvelle génération d’investisseurs.

Le président d’Aroxys, Ara Adjennian, résume cette vision de manière explicite :

« Dans un monde en perpétuel changement, nous sommes convaincus qu’une approche rigoureuse associée à une connaissance approfondie du marché permettent d’appréhender les nouvelles tendances et de maximiser la performance des investissements de nos clients. Notre approche consiste à sélectionner, selon notre appréciation, les meilleurs investissements immobiliers tout en tirant profit des différents cycles de marché. »

Par son positionnement, Aroxys entend s’adresser à un public en quête de solutions d’investissement accessibles, diversifiées et cohérentes avec les évolutions économiques, en France comme à l’échelle européenne.

La SCPI New Gen développe une stratégie d'investissement axée sur la diversification et la sélectivité, tant sur le plan sectoriel que géographique. L'objectif est de construire un portefeuille d'actifs capable de s'adapter aux évolutions du marché tout en recherchant une performance durable.

Diversification sectorielle

New Gen cible des secteurs immobiliers considérés comme solides et porteurs, en lien avec des besoins structurels de long terme. Elle concentre ses investissements sur :

• l'immobilier de santé, avec des établissements médicaux ou médico-sociaux adaptés aux enjeux démographiques ;
• la logistique urbaine, soutenue par la croissance du commerce en ligne et des circuits courts ;
• le résidentiel géré, comme les résidences étudiantes, seniors ou coliving, qui répondent à une demande locative soutenue dans les grandes villes ;
• les locaux d'activité ou bureaux à usage spécifique, dans des emplacements de qualité et avec des locataires solides.

Cette diversification vise à équilibrer le rendement potentiel avec une certaine résistance aux cycles économiques, en s'éloignant d'une exposition trop concentrée sur un seul type d'actif.

Sélection géographique rigoureuse

L'une des spécificités de New Gen réside dans son approche géographique de type « top-down ». Avant d'identifier des actifs, les équipes d'Aroxys sélectionnent les pays jugés les plus attractifs à long terme, sur la base de cinq critères :

• la dynamique démographique,
• le niveau de richesse par habitant (PIB/habitant),
• le potentiel de croissance économique,
• les perspectives de valorisation immobilière,
• la capacité d'exécution locale de l'équipe dirigeante.

Cette méthode permet d'écarter les marchés peu peuplés, en stagnation, ou présentant un risque macroéconomique ou juridique trop important. La SCPI privilégie ainsi les pays de la zone euro offrant un bon équilibre entre stabilité, croissance et potentiel de valorisation à long terme.

Allocation progressive et disciplinée

La politique d'investissement de New Gen repose enfin sur un rythme d'acquisition ajusté à la collecte, afin d'assurer une bonne adéquation entre les capitaux levés et leur mise en œuvre. Cette gestion prudente permet de limiter les délais de jouissance pour les nouveaux associés et d'éviter la dilution des performances. Chaque acquisition est analysée en profondeur, en intégrant les critères financiers, techniques, locatifs et environnementaux, pour garantir une qualité durable du patrimoine constitué.

Au 31 mars 2026, New Gen compte trois actifs, tous situés aux Pays-Bas, pour une surface totale de 5 879 m² et une valeur de 6,3 M€, avec un rendement acte en main moyen de 8,2 %. La première acquisition,; un local commercial de 189 m² à Breda loué à Eyes + More (groupe Nexeye) dans une artère piétonne prime — a été suivie d'une deuxième acquisition commerciale à Hoofddorp, puis d'une entrée dans la logistique avec un site de 5 400 m² à Hoorn loué à Albert Heijn, leader de la grande distribution aux Pays-Bas. Le portefeuille affiche un TOF de 100 % et une WALB de 4,11 ans.

New Gen présente de nombreux atouts :

1. Une SCPI accessible : New Gen a été pensée pour s'adresser à un large public d'épargnants. Avec un ticket d'entrée à 100 € par part et un minimum d'une seule part, elle permet d'accéder à un portefeuille immobilier diversifié sans mobiliser un capital important. Elle peut ainsi convenir aussi bien à des investisseurs débutants qu'à des profils expérimentés souhaitant diversifier leur allocation.

2. Une diversification réelle, dès le lancement : Contrairement à certaines SCPI récentes concentrées sur une typologie unique, New Gen adopte une approche diversifiée dès ses premiers investissements. Elle cible plusieurs classes d'actifs complémentaires (commerce de centre-ville, logistique, santé) réparties sur différentes zones géographiques européennes. Cette stratégie permet de réduire les risques locatifs et sectoriels.

3. Une gestion indépendante et réactive : Aroxys, la société de gestion, se distingue par son indépendance capitalistique et sa taille humaine. Elle revendique une gouvernance agile et une capacité à prendre des décisions rapidement, en lien direct avec les opportunités du marché. Cela constitue un avantage dans un contexte où la réactivité est souvent essentielle pour sécuriser les meilleures opérations.

4. Une approche rigoureuse de sélection : New Gen applique une méthode stricte pour choisir ses zones d'investissement, en excluant les pays ou régions dont les fondamentaux sont jugés trop faibles. Cette sélectivité, couplée à une analyse approfondie de chaque actif, vise à construire un portefeuille cohérent et pérenne.

5. Une exposition européenne aux régimes fiscaux potentiellement plus favorables : En investissant hors de France, New Gen permet à ses associés de bénéficier, sous conditions, d'une fiscalité plus douce sur les revenus fonciers. Cela peut représenter un atout pour les investisseurs fortement imposés dans l'Hexagone.

6. Une SCPI éligible au régime ELTIF 2.0 : New Gen est la première SCPI à avoir obtenu le label européen ELTIF 2.0 (European Long Term Investment Fund). Ce cadre vise à favoriser le financement de l'économie réelle à travers des fonds d'investissement long terme, tout en ouvrant ces véhicules aux investisseurs particuliers dans un cadre réglementaire renforcé.
Grâce à ce label, New Gen bénéficie d'un passeport européen, qui autorise sa commercialisation dans l'ensemble des pays de l'Union européenne. Les exigences de gestion applicables aux fonds ELTIF, proches des standards institutionnels, imposent une diversification stricte de l'actif et du passif, ce qui contribue à renforcer la solidité du véhicule sur le long terme. Aroxys envisage d'ailleurs de proposer à terme plusieurs catégories de parts, afin de mieux répondre aux attentes différenciées des investisseurs particuliers et institutionnels.

La SCPI New Gen poursuit activement le déploiement de son patrimoine depuis son lancement en juin 2025, avec trois acquisitions réalisées aux Pays-Bas depuis la création. Au 31 mars 2026, le portefeuille représente 3 immeubles pour une surface totale de 5 879 m² et une valeur de 6,3 M€, avec un taux d'occupation financier et physique de 100 %.

La première acquisition, réalisée quelques semaines seulement après le lancement commercial, portait sur un local commercial de 189 m² au cœur de Breda, loué à l'enseigne d'optique Eyes + More (groupe Nexeye), pour un rendement acte en main de 8,20 %. Bonne nouvelle côté locatif : Eyes + More a confirmé sa présence dans l'immeuble jusqu'au 31 janvier 2030, naturellement et sans modification du bail, ce qui témoigne de l'attractivité de l'emplacement.

Au cours du premier trimestre 2026, New Gen a franchi une étape structurante avec son entrée dans la logistique : acquisition d'un site de 5 400 m² situé à Hoorn, au nord d'Amsterdam, entièrement loué à Albert Heijn, leader de la distribution alimentaire aux Pays-Bas, avec plus de 1 200 magasins. L'actif affiche un rendement acte en main de 8,30 %, en ligne avec les opérations précédentes. Depuis le lancement, le rendement moyen des acquisitions réalisées s'établit à 8,2 %.

Au titre du premier trimestre 2026, la SCPI a versé un acompte sur dividende de 2,25 € brut par part, illustrant la montée en puissance progressive du portefeuille. Le prix de souscription est fixé à 100 € par part depuis le 1er janvier 2026.

La SCPI New Gen est une jeune SCPI qui entame ses premières années dans un contexte économique marqué par une certaine instabilité telles que des tensions commerciales liées aux droits de douane américains, incertitudes géopolitiques — mais qui confirme la pertinence de l'immobilier physique comme classe d'actifs résiliente face à la volatilité des marchés financiers.

Aroxys ambitionne de constituer progressivement un portefeuille diversifié, tout en restant discipliné sur la qualité des actifs et leur potentiel de valorisation. L'équipe de gestion privilégie un déploiement mesuré du capital levé, afin de sécuriser les meilleures opportunités sur les marchés ciblés sans investir sous contrainte. La stratégie de diversification sera poursuivie tant sur le plan des typologies d'actifs que sur le plan géographique, à mesure de la croissance du patrimoine.

Sur le plan de la distribution, le taux prévisionnel 2026 est estimé à 9 %, supérieur à l'objectif cible de 7 % annuel, avec des acomptes trimestriels de 2,25 € brut par part prévus sur les trois prochains trimestres. Cette visibilité renforcée sur les revenus constitue un signal positif pour les associés, même si ces projections ne sont pas garanties.

Le positionnement européen de New Gen, renforcé par le label ELTIF 2.0, lui offre une marge de manœuvre stratégique importante. Grâce à son passeport européen, la SCPI pourrait à terme élargir sa base d'investisseurs et capter une collecte transfrontalière, tout en maintenant une gestion rigoureuse des flux d'investissement.

À moyen terme, New Gen vise une montée en puissance maîtrisée, avec une croissance de la capitalisation alignée sur les capacités opérationnelles de la société de gestion. Cette stratégie devrait permettre à la SCPI de s'installer durablement comme une alternative crédible aux véhicules historiques, en combinant innovation, discipline et ouverture européenne.

La SCPI New Gen affiche un positionnement pertinent dans un marché en recomposition. Son approche diversifiée (commerce de centre-ville et logistique) sa sélectivité dans le choix des actifs et son exposition à des marchés européens porteurs en font un véhicule cohérent avec les attentes des investisseurs en quête de résilience et de rendement à long terme. Au 31 mars 2026, le portefeuille compte trois immeubles pour un TOF et un TOP de 100 %, avec un rendement moyen à l'acquisition de 8,2 %, des indicateurs solides pour une SCPI encore jeune.

Le fait qu'elle soit la première SCPI labellisée ELTIF 2.0 est un élément différenciant fort. Ce statut pourrait lui ouvrir des perspectives de distribution élargies à l'échelle européenne et renforcer sa crédibilité auprès d'un public plus institutionnel, tout en offrant un cadre réglementaire sécurisant pour les particuliers.

Sa gouvernance indépendante et son ancrage agile constituent un atout, à condition que la montée en capitalisation s'accompagne d'un maintien de la qualité de sélection et d'exécution. La jeunesse de la SCPI implique toutefois une vigilance sur la capacité d'Aroxys à tenir ses objectifs de rendement et à construire un portefeuille diversifié géographiquement dans un délai raisonnable : le patrimoine est aujourd'hui concentré à 100 % aux Pays-Bas.

Un point d'attention concerne la structure de frais, qui peut paraître élevée lorsqu'on additionne les frais de souscription (10 % HT), de gestion et d'acquisition. Ces frais sont standards dans l'univers des SCPI, mais ils imposent une vision d'investissement sur le long terme pour en lisser l'impact.

En résumé, New Gen présente un profil adapté aux investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier via un véhicule innovant, tout en acceptant une certaine patience liée à la phase de constitution du patrimoine. Il s'agit d'un placement de long terme, dont la performance s'appréciera sur plusieurs années.