Ficommerce

Investir SCPI avec Ficommerce, c'est investir dans une SCPI de rendement appartenant à la catégorie des SCPI de commerce. Elle est administrée par la société de gestion Fiducial Gérance, reconnue sur le marché de l'investissement immobilier pour son expertise et son engagement au niveau sociétal et environnemental.

Au 31 mars 2026, le parc immobilier de Ficommerce compte 281 immeubles, répartis dans les grandes métropoles françaises et dans quelques villes européennes. La SCPI a par ailleurs procédé à la division par trois du nominal de la part au 1er janvier 2026 : le prix de souscription est désormais de 70 € (contre 210 € auparavant), sans impact sur le capital des associés existants. Une mesure d'accessibilité bienvenue.

Créée en 1986, Ficommerce est une SCPI de rendement à capital variable qui fait partie de la catégorie des SCPI de commerces. Ces sociétés ont pour objectif de collecter des fonds auprès de différents investisseurs pour acquérir des actifs immobiliers. Principalement destinés à la location dans le secteur du commerce, les biens en gestion génèrent des revenus réguliers aux associés de la SCPI.

Au 31 mars 2026, son parc immobilier se compose à 84,9 % de locaux commerciaux situés dans les grandes métropoles de France, avec une répartition entre la région parisienne (IDF + Paris : 45,6 %) et les régions (51,9 %). Plus à la marge, quelques actifs sont également établis en Europe (2,5 %). Le patrimoine représente 233 291 m² répartis sur 281 immeubles, loués à 443 locataires pour 37,1 M€ de loyers quittancés par an. La SCPI compte 8 120 associés.

Son portefeuille comprend des locataires solidement établis et aux secteurs d'activité variés (Décathlon, Maxizoo, Casino, etc.).

La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 69,29 € par part (base post-division) donc légèrement en dessous du prix de souscription (70 €). Cette prime de 1,02 % est symbolique mais confirme que le prix reflète fidèlement la valeur intrinsèque du patrimoine. La valeur de réalisation ressort à 57,78 € par part.

Ficommerce concentre son patrimoine sur l'immobilier commercial, qui représente 84,9 % de sa valeur vénale au 31 mars 2026, complété par une poche de bureaux (14,9 %) et une part marginale d'entrepôts et locaux d'activités. Cette spécialisation dans les murs de magasins est l'ADN historique de la SCPI depuis sa création en 1986.

La stratégie géographique vise une présence équilibrée entre Paris (25,3 %), l'Île-de-France (20,3 %) et les régions (51,9 %), complétée par une poche européenne marginale (2,5 %). Ficommerce privilégie des actifs bien situés dans les grandes métropoles françaises, sur des emplacements offrant une bonne lisibilité locative et une clientèle de flux soutenue. Ce positionnement s'avère particulièrement pertinent dans le contexte actuel, où l'activité du marché des commerces reste très sélective et concentrée sur les emplacements prime.

La gestion du portefeuille est active et tournée vers l'optimisation : la SCPI procède régulièrement à des arbitrages d'actifs non stratégiques tout en maintenant une politique d'acquisitions ciblées. Au T1 2026, des promesses de vente ont été signées sur deux actifs à Saint-Sébastien-sur-Loire et rue Brantôme à Paris 3e pour 505 k€ (+20 % vs la dernière valeur d'expertise), tandis qu'une exclusivité d'étude a été obtenue sur un restaurant de 390 m² à Toulon La Garde (1,4 M€, rendement cible 8 %).

Au titre de 2025, la SCPI affiche une PGA de 5,10 %, avec un dividende annuel de 10,70 € par part pré-division (3,57 € post-division). Le prix de la part étant resté stable à 210 € tout au long de 2025, la PGA est égale au taux de distribution.

La diversification de ses placements

La stratégie d'investissement de Ficommerce vise le rendement locatif au travers de biens immobiliers situés dans les plus grands bassins économiques de France et d'Europe. Cette répartition géographique lui permet de bénéficier des performances locatives propres à chaque région.

Essentiellement composé de locaux commerciaux (84,9 %), le parc immobilier de Ficommerce compte également des bureaux (14,9 %) et une part marginale d'entrepôts et locaux d'activités (0,2 %).

Cette diversité d'investissement, tant géographique que sectorielle, lui permet de ne pas dépendre d'un unique type de biens et ainsi de lisser le risque locatif sur l'ensemble de son patrimoine. La SCPI est par ailleurs labellisée ISR Immobilier depuis mai 2024 (audit de suivi N+1 confirmé en mai 2025).

Un taux de distribution historiquement solide

Malgré une légère baisse de son taux de distribution, passant de 4,57 % en 2019 à 4,13 % en 2020, Ficommerce est parvenue à stabiliser ses performances en 2021. Son taux de rendement a progressivement augmenté depuis 2022 pour atteindre 5,10 % en 2025, confirmant la résilience du modèle commercial dans un contexte économique incertain. Le TOF s'établit à 94,56 % au T1 2026, témoignant d'une gestion locative de qualité.

Par ailleurs, au 31 décembre 2025, le TRI s'établit à +3,06 % sur 10 ans, +4,51 % sur 15 ans et +6,63 % sur 20 ans.

Au premier trimestre 2026, le marché de l'investissement immobilier d'entreprise en France enregistre un ralentissement, avec environ 1,9 Md€ investis, dans un contexte géopolitique incertain et de financement plus contraint. Le marché des commerces, qui constitue près de 85 % du patrimoine de Ficommerce, montre toutefois une certaine résilience avec 864 M€ investis sur le segment (environ 45 % des volumes totaux), portés par les emplacements prime et les actifs bien situés.

Sur le plan de la gestion locative, l'activité du T1 2026 est positive en valeur : 4 nouvelles locations ont été signées pour 1 636 m² et 177 322 €/an (dont Montigny-le-Bretonneux, Paris 20e, Villeneuve d'Ascq et La Chapelle-sur-Erdre), contre 3 libérations pour 515 m² et 143 281 €/an. Le TOF progresse à 94,56 % au T1 2026, contre 94,25 % au T4 2025. La distribution du trimestre s'établit à 0,83 €/part (= 2,50 € pré-division), versée le 28 avril 2026, un montant maintenu pour les associés.

Côté arbitrages, la SCPI a signé des promesses de vente sur deux actifs à Saint-Sébastien-sur-Loire (44) et rue Brantôme à Paris (3e), pour un prix cumulé de 505 k€, soit environ +20 % par rapport à la dernière valeur d'expertise. Des offres d'acquisition ont par ailleurs été reçues sur les actifs de Venette, Charleville-Mézières et Cholet, en cours de discussion. Sur le volet acquisitions, une exclusivité d'étude a été obtenue pour un restaurant de 390 m² à Toulon La Garde (1,4 M€ AEM, rendement cible 8 %), dont la réalisation est attendue dans les prochaines semaines.

La liquidité reste le principal point de vigilance : 546 508 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026 (nouvelle base post-division), avec seulement 2 093 souscriptions compensant 2 083 retraits sur le trimestre. L'AG est prévue le 10 juin 2026.

Fiducial Gérance, société de gestion agréée par l'AMF depuis 2008, gère la SCPI Ficommerce avec une expertise reconnue et un engagement fort dans le développement durable. Avec 2 milliards d'actifs sous gestion développés sur 640 000 m² et plus de 32 000 associés, Fiducial est l'un des acteurs majeurs du marché immobilier en France.

La société a adhéré à la charte Principles for Responsible Investment des Nations Unies et intègre les enjeux de développement durable dans son activité. Depuis 2018, Fiducial Gérance privilégie des investissements responsables en ciblant majoritairement des biens immobiliers neufs ou certifiés. La SCPI Ficommerce est par ailleurs labellisée ISR Immobilier depuis mai 2024, ce label confirmé par l'audit de suivi N+1 de mai 2025, avec un audit N+2 prévu en mai 2026 et classée Article 8 SFDR.

Pour 2026, la société de gestion poursuit une gestion rigoureuse et sélective : arbitrages d'actifs non stratégiques à des prix supérieurs à l'expertise (Saint-Sébastien-sur-Loire, Paris 3e), acquisitions ciblées sur des emplacements prime (Toulon La Garde), et gestion locative active visant à maintenir un TOF supérieur à 94 %. La reprise progressive du marché des commerces, avec 864 M€ investis au T1 2026 et une résilience confirmée sur les emplacements bien situés, offre un contexte plutôt favorable à la stratégie de Ficommerce.

La liquidité reste néanmoins le principal défi à court terme, avec 546 508 parts en attente de retrait (nouvelle base). La division par trois du nominal au 1er janvier 2026 vise à améliorer l'accessibilité et pourrait à terme dynamiser la collecte.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, pour les investisseurs qui souhaitent en savoir plus sur ce véhicule.

La division par trois du nominal effective au 1er janvier 2026 ramène le prix de la part à 70 €, contre 210 € auparavant, une décision pertinente pour faciliter les investissements fractionnés, sans modifier la valeur réelle du patrimoine. La PGA 2025 ressort à 5,10 % et le TOF a progressé à 94,56 % au T1 2026 (contre 90,13 % en 2021), illustrant une gestion locative rigoureuse. Le TRI 10 ans ressort à +3,06 %, avec une meilleure performance sur 15 ans (+4,51 %) et 20 ans (+6,63 %).

La liquidité reste néanmoins le principal point de vigilance : avec 546 508 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 (nouvelle base post-division) et une collecte quasi nulle (seulement 2 093 nouvelles parts au T1 2026), la revente des parts peut prendre un temps indéterminé. Ce point est essentiel à intégrer avant tout investissement.

La SCPI Ficommerce n'est pas commercialisée par Louve Invest. Si vous cherchez une SCPI de commerces avec une bonne liquidité, nos conseillers peuvent vous orienter vers des alternatives disponibles sur notre plateforme.