Ficommerce

Choisir d'investir en SCPI avec Ficommerce, c'est investir dans une SCPI de rendement appartenant à la catégorie des SCPI de commerce. Elle est administrée par la société de gestion Fiducial Gérance, reconnue sur le marché de l'investissement immobilier pour son expertise et son engagement au niveau sociétal et environnemental.

Au 30 juin 2026, le parc immobilier de Ficommerce compte 281 immeubles, répartis dans les grandes métropoles françaises et dans quelques villes européennes. La SCPI a par ailleurs procédé à la division par trois du nominal de la part au 1er janvier 2026 : le prix de souscription est désormais de 70 € (contre 210 € auparavant), sans impact sur le capital des associés existants. Une mesure d'accessibilité bienvenue. La SCPI affiche un taux de distribution de 5,10 % et une performance globale annuelle de 5,10 % pour 2025, avec un TRI à 20 ans de 6,63 %.

Créée en 1986, Ficommerce est l'une des SCPI de commerce les plus anciennes du marché. Avec près de 40 ans d'existence, elle incarne une conviction de long terme : l'immobilier commercial de proximité, bien situé dans les grandes métropoles françaises, constitue un pilier solide de la diversification patrimoniale.

La SCPI est gérée par Fiducial Gérance, société de gestion reconnue pour son expertise immobilière et son ancrage dans le tissu économique français. Sa philosophie repose sur une gestion rigoureuse, patiente et tournée vers la préservation du capital des associés, en s'appuyant sur un portefeuille diversifié de locataires établis (Décathlon, Maxizoo, Casino, etc.).

Au fil des décennies, Ficommerce a structuré une approche centrée sur le commerce de proximité, convaincue que ces actifs répondent à des besoins durables et résistants aux cycles économiques. Cette vision s'accompagne aujourd'hui d'un engagement ESG formalisé : la SCPI a obtenu le label ISR Immobilier en mai 2024, confirmé lors de l'audit de suivi de mai 2026, et est classée Article 8 SFDR.

Ficommerce concentre son patrimoine sur l'immobilier commercial, qui représente 84,9 % de sa valeur vénale au 30 juin 2026, complété par une poche de bureaux (14,9 %) et une part marginale d'entrepôts et locaux d'activités. Cette spécialisation dans les murs de magasins est l'ADN historique de la SCPI depuis sa création en 1986.

La stratégie géographique vise une présence équilibrée entre Paris (25,4 %), l'Île-de-France (20,4 %) et les régions (52,4 %), complétée par une poche européenne marginale (1,9 %). Ficommerce privilégie des actifs bien situés dans les grandes métropoles françaises, sur des emplacements offrant une bonne lisibilité locative et une clientèle de flux soutenue. Ce positionnement s'avère particulièrement pertinent dans le contexte actuel, où l'activité du marché des commerces reste très sélective et concentrée sur les emplacements prime.

La gestion du portefeuille est active et tournée vers l'optimisation. Au T2 2026, la SCPI a signé des promesses de vente sur six actifs à Saint-Sébastien-sur-Loire, Saint-Herblain, Cholet, Venette, Charleville-Mézières et Paris (16e), pour un prix cumulé de 11,5 M€ net vendeur, soit -9 % par rapport aux dernières valeurs d'expertise mais +11 % par rapport aux valeurs nettes comptables. En parallèle, une promesse a été signée pour l'acquisition des murs d'un restaurant de 387 m² à Toulon La Garde (1,4 M€ AEM, rendement de 8 % net), dont la réitération est prévue début T3 2026.

Au titre de 2025, la SCPI affiche une PGA de 5,10 %, avec un dividende annuel de 10,70 € par part pré-division (3,57 € post-division). Le prix de la part étant resté stable à 210 € tout au long de 2025, la PGA est égale au taux de distribution.

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La diversification de ses placements

La stratégie d'investissement de Ficommerce vise le rendement locatif au travers de biens immobiliers situés dans les plus grands bassins économiques de France et d'Europe. Cette répartition géographique lui permet de bénéficier des performances locatives propres à chaque région.

Essentiellement composé de locaux commerciaux (84,9 %), le parc immobilier de Ficommerce compte également des bureaux (14,9 %) et une part marginale d'entrepôts et locaux d'activités (0,2 %).

Cette diversité d'investissement, tant géographique que sectorielle, lui permet de ne pas dépendre d'un unique type de biens et ainsi de lisser le risque locatif sur l'ensemble de son patrimoine. La SCPI est par ailleurs labellisée ISR Immobilier depuis mai 2024 (audit de suivi N+2 confirmé en mai 2026).

Un taux de distribution historiquement solide

Malgré une légère baisse de son taux de distribution, passant de 4,57 % en 2019 à 4,13 % en 2020, Ficommerce est parvenue à stabiliser ses performances en 2021. Son taux de rendement a progressivement augmenté depuis 2022 pour atteindre 5,10 % en 2025, confirmant la résilience du modèle commercial dans un contexte économique incertain. Le TOF s'établit à 95,35 % au T2 2026, témoignant d'une gestion locative de qualité.

Par ailleurs, au 31 décembre 2025, le TRI s'établit à +3,06 % sur 10 ans, +4,51 % sur 15 ans et +6,63 % sur 20 ans.

Au deuxième trimestre 2026, le marché de l'investissement immobilier d'entreprise en France retrouve de la vigueur avec 6,6 Mds€ investis sur le premier semestre (+9 % sur un an). Le secteur des commerces confirme sa résilience avec environ 1,8 Md€ investis sur le semestre, portés par les emplacements prime et les actifs bien situés. Dans un contexte toujours marqué par les tensions géopolitiques, l'OAT 10 ans s'établit à 3,65 % fin juin 2026 et l'inflation ICPH à 2,3 %.

Sur le plan locatif, le TOF progresse à 95,35 % au T2 2026 (vs 94,56 % au T1), avec un taux d'encaissement de 92 %. Trois nouvelles locations ont été signées pour 161 280 €/an (Melun 446 m², Redon 560 m², Paris 10e 75 m²), contre deux libérations pour 215 805 €/an (Venette 1 179 m², Paris 11e 73 m²). La distribution du trimestre s'établit à 0,83 €/part, versée le 29 juillet 2026, portant le total distributioh H1 2026 à 1,67 €/part.

Côté arbitrages, la SCPI a étendu son programme de cessions à six actifs (Saint-Sébastien-sur-Loire, Saint-Herblain, Cholet, Venette, Charleville-Mézières et Paris 16e), pour un prix cumulé de 11,5 M€ net vendeur (-9 % vs expertises, +11 % vs valeurs nettes comptables). Sur le volet acquisitions, la promesse pour le restaurant de 387 m² à Toulon La Garde (1,4 M€ AEM, 8 % net) a été signée, avec réitération prévue début T3 2026. L'AG Mixte du 10 juin 2026 s'est tenue avec un quorum de 28,5 %, toutes les résolutions ayant été adoptées. En mai 2026, l'audit de suivi du label ISR a été confirmé par l'organisme certificateur.

La liquidité reste le principal point de vigilance : 568 209 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026. Au T2, la SCPI a mis en place un fonds de remboursement (FDR) au prix de 52 €/part afin d'offrir des solutions de sortie aux porteurs ayant des besoins de liquidité, avec seulement 247 souscriptions pour 10 750 retraits sur le trimestre.

Au premier trimestre 2026, le TOF s'établissait à 94,56 %, la distribution à 0,83 €/part et 546 508 parts étaient en attente de retrait.

Fiducial Gérance, société de gestion agréée par l'AMF depuis 2008, gère la SCPI Ficommerce avec une expertise reconnue et un engagement fort dans le développement durable. Avec 2 milliards d'actifs sous gestion développés sur 640 000 m² et plus de 32 000 associés, Fiducial est l'un des acteurs majeurs du marché immobilier en France.

La société a adhéré à la charte Principles for Responsible Investment des Nations Unies et intègre les enjeux de développement durable dans son activité. Depuis 2018, Fiducial Gérance privilégie des investissements responsables en ciblant majoritairement des biens immobiliers neufs ou certifiés. La SCPI Ficommerce est labellisée ISR Immobilier depuis mai 2024, label confirmé par l'audit de suivi N+2 de mai 2026, et classée Article 8 SFDR.

Pour 2026, la société de gestion poursuit une gestion rigoureuse et sélective : arbitrages d'actifs non stratégiques sur six emplacements (Saint-Sébastien-sur-Loire, Saint-Herblain, Cholet, Venette, Charleville-Mézières et Paris 16e) pour 11,5 M€ net vendeur, acquisition ciblée à Toulon La Garde (promesse signée, réitération T3 2026), et gestion locative active ayant permis de porter le TOF à 95,35 % au T2 2026. Le marché des commerces affiche environ 1,8 Md€ investis sur le S1 2026, confirmant la résilience des emplacements bien situés.

La liquidité reste néanmoins le principal défi à court terme, avec 568 209 parts en attente de retrait au 30 juin 2026. La mise en place d'un fonds de remboursement (FDR) au prix de 52 €/part au T2 2026 traduit la volonté de la société de gestion d'offrir des solutions de sortie aux porteurs ayant des besoins de liquidité. La division par trois du nominal au 1er janvier 2026 vise à améliorer l'accessibilité et pourrait à terme dynamiser la collecte.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Ficommerce, cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, pour les investisseurs qui souhaitent en savoir plus sur ce véhicule.

La division par trois du nominal effective au 1er janvier 2026 ramène le prix de la part à 70 €, contre 210 € auparavant, une décision pertinente pour faciliter les investissements fractionnés, sans modifier la valeur réelle du patrimoine. La PGA 2025 ressort à 5,10 % et le TOF a progressé à 95,35 % au T2 2026, illustrant une gestion locative rigoureuse. Le TRI 10 ans ressort à +3,06 %, avec une meilleure performance sur 15 ans (+4,51 %) et 20 ans (+6,63 %).

La liquidité reste néanmoins le principal point de vigilance : avec 568 209 parts en attente de retrait au 30 juin 2026 et une collecte quasi nulle (247 nouvelles parts au T2 2026), la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement (FDR) au prix de 52 €/part pour offrir des solutions de sortie. La revente des parts peut prendre un temps indéterminé. Ce point est essentiel à intégrer avant tout investissement.

La SCPI Ficommerce n'est pas commercialisée par Louve Invest. Si vous cherchez une SCPI de commerces avec une bonne liquidité, nos conseillers peuvent vous orienter vers des alternatives disponibles sur notre plateforme, consultez les différents avis sur les SCPI.