Investir SCPI avec Ficommerce, c'est investir dans une SCPI de rendement appartenant à la catégorie des SCPI de commerce.

Elle est administrée par la société de gestion Fiducial Gérance, reconnue sur le marché de l'investissement immobilier pour son expertise et son engagement au niveau sociétal et environnemental.

Au 31 décembre 2025, le parc immobilier de Ficommerce compte un peu moins de 300 immeubles, répartis dans les grandes métropoles françaises et dans quelques villes européennes. La SCPI a par ailleurs procédé à la division par trois du nominal de la part au 1er janvier 2026 : le prix de souscription est désormais de 70 € (contre 210 € auparavant), sans impact sur le capital des associés existants. Une mesure d'accessibilité bienvenue. Découvrez les atouts de Ficommerce et notre analyse de cette SCPI spécialisée dans l'acquisition et la gestion de murs de magasins.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Créée en 1986, Ficommerce est une SCPI de rendement à capital variable qui fait partie de la catégorie des SCPI de commerces. Ces sociétés ont pour objectif de collecter des fonds auprès de différents investisseurs pour acquérir des actifs immobiliers. Principalement destinés à la location dans le secteur du commerce, les biens en gestion génèrent des revenus réguliers aux associés de la SCPI.

Au 31 décembre 2025, son parc immobilier se compose à plus de 80 % de locaux commerciaux situés dans les grandes métropoles de France, avec une répartition équilibrée entre la région parisienne (46 %) et la province (52 %). Plus à la marge, quelques actifs sont également établis en Allemagne (2 %).

Son portefeuille comprend des locataires solidement établis et aux secteurs d'activité variés (Décathlon, Maxizoo, Casino, etc.), répartis sur 284 immeubles.

Capitalisation

La capitalisation d'une SCPI traduit sa valeur à une date donnée. Elle s'obtient en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts.

Au 31 décembre 2025, la capitalisation de Ficommerce s'établit à 596 millions d'euros, pour 8 103 associés. Avec la division par trois du nominal effective au 1er janvier 2026, le nombre de parts est mécaniquement multiplié par trois pour maintenir la capitalisation intacte.

En récompense de ses performances, le jury des Victoires de la Pierre Papier lui a d'ailleurs décerné le prix de la meilleure SCPI Commerce à capital variable à plusieurs reprises (en 2015, 2017, 2018 et 2019).

Délai de jouissance

Après la souscription, un délai est nécessaire à la SCPI pour placer la nouvelle épargne collectée (réinvestissement) et générer des revenus. Ce délai est généralement de 3 à 6 mois.

Taux de distribution

Le taux de distribution correspond au montant des dividendes versés sur une année, divisé par le prix d'acquisition d'une part.

La PGA (Performance Globale Annuelle) évalue la performance réelle de la SCPI en tenant compte à la fois des dividendes distribués et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année.

Au titre de 2025, Ficommerce affiche une PGA de 5,10 %, avec un dividende annuel de 10,70 € par part (pré-division). Le prix de la part étant resté stable à 210 € tout au long de 2025 (et à 70 € en équivalent post-division), la PGA est égale au taux de distribution.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

La diversification de ses placements

La stratégie d'investissement de Ficommerce vise le rendement locatif au travers de biens immobiliers situés dans les plus grands bassins économiques de France et d'Europe. Cette répartition géographique lui permet de bénéficier des performances locatives propres à chaque région.

Essentiellement composé de locaux commerciaux, le parc immobilier de la SCPI Ficommerce compte également des entrepôts et des bureaux.

Cette diversité d'investissement, tant géographique que sectorielle, lui permet de ne pas dépendre d'un unique type de biens et ainsi de lisser le risque locatif (loyers impayés, sinistres, etc.) sur l'ensemble de son patrimoine.

Un taux de distribution historiquement solide

Malgré une légère baisse de son taux de distribution, passant de 4,57 % en 2019 à 4,13 % en 2020, Ficommerce est parvenue à stabiliser ses performances en 2021. Son taux de rendement a progressivement augmenté depuis 2022 pour atteindre 5,10 % en 2025, confirmant la résilience du modèle commercial dans un contexte économique incertain.

Par ailleurs, avec un TRI net de frais de gestion s'élevant au 31/12/2021 à 4,77 % sur 10 ans et 6,61 % sur 15 ans, la SCPI Ficommerce-Europe demeure un placement financier à la performance historique intéressante.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Ficommerce confirme la solidité de ses fondamentaux avec un taux d'occupation financier de 94,25 %, stable. L'exercice 2025 se clôture sur une PGA de 5,10 % et une distribution annuelle de 10,70 € par part (pré-division), soit 3,57 € par part post-division. Le T4 2025 enregistre une distribution trimestrielle plus élevée (environ 3,20 € pré-division, soit 1,07 € post-division) par rapport aux trimestres précédents, grâce notamment à une activité de rotation d'actifs créatrice de valeur.

La situation de liquidité reste toutefois une préoccupation : la collecte demeure quasi nulle et le volume de parts échangées est très faible par rapport à la liste d'attente. Ce point est à intégrer dans votre analyse avant tout investissement. La division par trois du nominal, effective au 1er janvier 2026 (prix désormais 70 €), vise à améliorer l'accessibilité et pourrait à terme dynamiser la collecte.

Fiducial Gérance est la société de gestion agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) de la SCPI Ficommerce-Europe. Elle a une expertise reconnue et un engagement dans le développement durable.

Avec 2 milliards d'actifs sous gestion développés sur 640 000 m² de biens immobiliers et plus de 32 000 associés, Fiducial est l'un des acteurs majeurs du marché immobilier en France.

La société a adhéré à la charte Principles for Responsible Investment des Nations Unies et a à cœur d'intégrer les enjeux de développement durable dans son activité.

Depuis 2018, Fiducial Gérance privilégie des investissements responsables pour ses SCPI en ciblant majoritairement des biens immobiliers neufs ou certifiés. Elle contribue également à la gestion durable des forêts en mettant en œuvre son expertise dans la gestion de groupements forestiers.

Au niveau sociétal, Fiducial Gérance a mis en place une charte fournisseur auprès de ses différents partenaires, axée autour d'engagements fondamentaux : la mise en place et le suivi des actions pour maintenir des conditions de travail respectueuses de la santé et de la dignité, la promotion de la diversité, la lutte contre la corruption, et la réduction de son impact sur l'environnement (via notamment la maîtrise des consommations d'énergies fossiles, d'électricité, etc.).

Une accessibilité renforcée depuis janvier 2026

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, pour les investisseurs qui souhaitent en savoir plus sur ce véhicule.

La division par trois du nominal effective au 1er janvier 2026 ramène le prix de la part à 70 €, contre 210 € auparavant. Une décision pertinente pour faciliter les investissements fractionnés et attirer de nouveaux associés, mais qui ne modifie en rien la valeur réelle du patrimoine. Le TOF est passé de 90,13 % en 2021 à 94,25 % à la fin du 4e trimestre 2025, illustrant une gestion locative rigoureuse.

Investir dans la SCPI Ficommerce sans Louve Invest

Louve propose une soixantaine de SCPI sur sa plateforme et vous accompagne pour sélectionner les meilleures. La SCPI Ficommerce n'est pas commercialisée par Louve Invest. Si vous cherchez une SCPI de commerces avec une bonne liquidité, nos conseillers peuvent vous orienter vers des alternatives disponibles sur notre plateforme.