Novapierre 1

Diversifier ses SCPI avec Novapierre 1, c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans les commerces et les murs de magasin.

Novapierre 1 investit principalement en zone urbaine, en Île-de-France comme en province.

Novapierre 1 est gérée par la société Paref Gestion, qui cumule 25 ans d'expertise dans la gestion immobilière en France comme à l'international.

Les SCPI gérées par Paref Gestion ont connu des rendements conséquents depuis leur lancement.

Une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier commercial

Créée en novembre 1999, la SCPI Novapierre 1 est gérée par Paref Gestion, filiale du groupe Paref, coté à la bourse de Paris. Le groupe a pour actionnaire majoritaire Fosun, un conglomérat chinois reconnu, qui agit à travers sa filiale européenne.

Novapierre 1 est spécialisée dans l'immobilier de commerce, et compte plusieurs ensembles valorisés à plusieurs millions d'euros, comme 606 m² de magasins à Vélizy (1,2 millions €), 1 596 m² de centre commercial à Limours (3,25 millions €), ou 7 893 m² à Avignon (15,2 millions €).

Novapierre 1 est une SCPI à capital variable, c'est-à-dire que de nouvelles parts peuvent être émises par la société de gestion, dans la limite du plafond fixé. Concrètement, de nouveaux investisseurs peuvent encore acquérir des parts. Au 31 mars 2026, la capitalisation totale s'élève à 172,1 millions €.

Le minimum de souscription est de 5 parts, soit 2 210 € (5 × 442 €). Le délai de jouissance est de 1 mois.

Plus d'informations détaillées sont disponibles sur le bulletin trimestriel.

Une SCPI dont la gestion est performante depuis son lancement

La valeur de la part est fixée à 442 €. Paref Gestion est un des acteurs de référence de la gestion immobilière en France.

Novapierre 1 a vocation à distribuer un revenu trimestriel. En 2025, le taux de distribution ressort à 5,00 % ; à titre de comparaison, la moyenne publiée par l'ASPIM est indiquée à 4,45 %.

Le taux de rendement interne (TRI) de Novapierre 1 s'établit à 3,35 % à 5 ans, 3,99 % à 10 ans et 4,59 % à 15 ans au 31 décembre 2025.

Historiquement, la stratégie de développement de Novapierre 1 s'est basée sur l'immobilier commercial et les murs de magasins, qui constituent plus de 95 % du patrimoine de la SCPI. Les autres biens, qui représentent une part très minoritaire, sont des bureaux ou des habitations.

Aujourd'hui, Novapierre 1 centre sa stratégie sur la résilience des commerces de proximité et l'accompagnement des nouveaux modes de consommation.

La stratégie de Novapierre 1 est axée sur les commerces implantés en France, aussi bien en Île-de-France qu'en régions, avec une orientation marquée vers les commerces de proximité et les actifs de commerce essentiel, qui représentent 28,3 % du portefeuille au 31 mars 2026.

La société de gestion mène en parallèle un programme d'arbitrage actif, visant à céder les actifs à profil locatif dégradé ou à fort coût de portage, afin d'alléger le portefeuille et de reconstituer durablement le taux d'occupation. Au 1er trimestre 2026, deux cessions ont ainsi été réalisées à Sens et à Ris-Orangis pour un montant total de 405 K€, à des prix proches des dernières valeurs d'expertise.

Les équipes de gestion concentrent leurs efforts sur la commercialisation des surfaces vacantes (68 lots, soit 16 015 m²) pour redresser progressivement le TOF, qui s'établit à 85,3 % au 31 mars 2026. Le taux d'endettement est maintenu à 29,3 %, en dessous du seuil réglementaire de 30 %.

Un point de vigilance concerne la durée résiduelle moyenne ferme des baux, qui s'élève à 1,56 année au 31 mars 2026, exposant le portefeuille à un risque de renégociation locative à court terme.

Une SCPI diversifiée, présente sur tout le territoire français

Au 31 mars 2026, la capitalisation de Novapierre 1 s'établit à 172,1 millions €, stable par rapport aux trimestres précédents.

Novapierre 1 est une SCPI qui vise les investissements permettant de générer des revenus immédiats. Elle poursuit une stratégie d'arbitrage active, en cédant les actifs dont le profil locatif est dégradé afin de financer d'autres investissements et d'améliorer la qualité d'ensemble du portefeuille.

Un des atouts de la SCPI est sa répartition géographique équilibrée à travers la France, ce qui constitue une garantie de stabilité et de mutualisation du risque. Au 31 décembre 2025, 22,3 % de la valeur du patrimoine est située à Paris et 18,9 % en Île-de-France hors Paris, soit 41,2 % en Île-de-France au total. 31,1 % du patrimoine est localisé dans les 12 grandes métropoles régionales (Marseille, Toulouse, Nantes...) et 27,7 % dans les autres régions.

La SCPI prévoit dans sa note d'information de pouvoir céder des actifs pour réaliser des plus-values et financer de nouveaux investissements, comme l'illustrent les cessions menées au 1er trimestre 2026.

Un niveau de performance maintenu dans un contexte contraint

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 85,3 % au 31 mars 2026, en légère baisse par rapport aux trimestres précédents, sous l'effet mécanique de la sortie du périmètre des actifs cédés dont la valeur locative de marché était intégrée au calcul. Les équipes de gestion restent mobilisées pour assurer la commercialisation des surfaces vacantes.

Le TOF mesure la performance d'une SCPI en prenant en compte le montant total des loyers et indemnités perçus, comparé au montant maximal perçu si tout le patrimoine était intégralement loué.

Le dividende annuel versé au titre de 2025 s'élève à 21,98 € par part, pour un taux de distribution de 5,00 %. La SCPI poursuit également son programme d'arbitrage ciblé sur les actifs à profil locatif dégradé, avec 405 K€ de cessions réalisées au 1er trimestre 2026.

Il y a toutefois des informations à prendre en compte pour déterminer avec nos experts si cette SCPI correspond le mieux à votre profil et à votre stratégie.

Au 31 mars 2026, Novapierre 1 affiche une capitalisation de 172,1 M€ pour 2 370 associés, avec un patrimoine composé de 110 immeubles, 206 baux et 91 984 m² sous gestion, pour une valeur d'expertise de 196,4 M€. Le taux d'endettement s'établit à 29,3 %, en dessous du seuil réglementaire de 30 %.

Le taux d'occupation financier (TOF) s'élève à 85,3 % au 31 mars 2026, en légère baisse par rapport au trimestre précédent (85,7 % au T4 2025). Ce recul s'explique mécaniquement par la sortie du périmètre des actifs cédés, dont la valeur locative de marché était jusqu'alors intégrée au calcul. La tendance sur les quatre derniers trimestres est la suivante : 87,5 % (T2 2025), 86,4 % (T3 2025), 85,7 % (T4 2025), 85,3 % (T1 2026). Les équipes de gestion restent mobilisées pour assurer la commercialisation des 68 lots vacants, représentant 16 015 m².

Sur le plan locatif, le trimestre enregistre 8 prises d'effet portant sur 932 m² et 402 027 € de loyers annuels, contre 5 libérations totalisant 1 257 m² et 183 698 € de loyers annuels. Les loyers encaissés sur la période s'élèvent à 2,7 M€.

Le trimestre est également marqué par la cession de deux actifs à profil locatif dégradé : un local commercial de 81 m² situé au 46 Grande Rue à Sens, cédé fin février 2026 pour 45 000 €, et un ensemble commercial de 323 m² situé au 60 route de Grigny à Ris-Orangis, cédé début mars 2026 pour 360 000 €. Ces deux arbitrages, réalisés à des prix proches des dernières valeurs d'expertise, visent à alléger le portefeuille d'actifs non stratégiques à fort coût de portage. Aucune acquisition n'est intervenue au cours du trimestre.

Le dividende brut distribué au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 4,44 € par part, versé le 12 mai 2026. Par ailleurs, 31 398 parts sont actuellement en attente de retrait, soit environ 8,1 % du capital, un indicateur à surveiller.

L'Assemblée Générale Annuelle se tiendra le 25 juin 2026 au Sofitel Arc de Triomphe, 14 rue Beaujon, Paris 8e.

Le marché du commerce immobilier se montre résilient en ce début 2026. Selon BNP Paribas Real Estate, il s'impose comme la première classe d'actifs au 1er trimestre 2026 en termes de volumes investis, représentant 35 % des 2,5 milliards d'euros de volumes banalisés sur la période. Ce dynamisme reste toutefois concentré sur un nombre limité d'opérations d'envergure et sur les emplacements prime en hypercentre.

Sur le plan locatif, les enseignes de commerce spécialisé enregistrent un léger recul de leur activité au 1er trimestre 2026, tandis que la fréquentation des centres commerciaux progresse modestement. Dans ce contexte, la stratégie de Novapierre 1 de se concentrer sur les commerces de proximité et les commerces essentiels (28,3 % du portefeuille) constitue un facteur de résilience.

Les principales perspectives pour Novapierre 1 reposent sur trois axes. D'abord, la commercialisation des surfaces vacantes, avec 68 lots à pourvoir, qui permettrait de redresser progressivement le TOF. Ensuite, la poursuite du programme d'arbitrage visant à céder les actifs non stratégiques pour libérer des ressources et financer des investissements de meilleure qualité. Enfin, la gestion des renouvellements de baux, dont la durée résiduelle moyenne ferme s'établit à 1,56 année au 31 mars 2026, un horizon court qui implique des négociations locatives importantes dans les prochains trimestres.

Le taux d'endettement de 29,3 % offre une marge de manoeuvre limitée mais suffisante dans le contexte réglementaire actuel.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Novapierre 1, c'est une SCPI ancienne, créée en 1999, spécialisée dans les commerces en France. Son taux de distribution s'établit à 5,00 % au titre de 2025, au-dessus de la moyenne ASPIM de 4,45 %, et son TRI à 15 ans atteint 4,59 %, témoignant d'une certaine résilience sur longue durée. La stratégie d'arbitrage active conduite par Paref Gestion vise à améliorer progressivement la qualité du portefeuille.

Plusieurs indicateurs méritent cependant une attention particulière. La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 s'établit à 361,24 € pour un prix de souscription de 442 €, soit une décote de 18,3 %, ce qui signifie que le prix payé par un nouvel investisseur est significativement supérieur à la valeur nette du patrimoine. Le TOF est en baisse continue depuis quatre trimestres (87,5 % → 85,3 %), et 31 398 parts sont en attente de retrait, soit 8,1 % du capital. La durée résiduelle moyenne ferme des baux de 1,56 année expose le portefeuille à des risques de renouvellements à court terme.

La SCPI Novapierre 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest. Cette analyse est fournie à titre informatif uniquement.