SCPI Novapierre 1

Diversifier ses SCPI avec Novapierre 1, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, spécialisée dans les commerces et les murs de magasin. Novapierre 1 investit principalement en zone urbaine, en Île-de-France comme en province. Elle est gérée par Paref Gestion, qui cumule plus de 25 ans d'expertise dans la gestion immobilière en France.

En 2025, Novapierre 1 a affiché un taux de distribution de 5,00 % et une performance globale annuelle (PGA) de 5,00 %, pour un dividende annuel de 21,98 € par part. Au deuxième trimestre 2026, la distribution s'établit à 4,44 € par part, conforme aux objectifs, avec une distribution de plus-values attendue sur les prochains trimestres. La valeur du patrimoine ressort à 194,01 millions d'euros, en baisse de -1,23 % à périmètre constant sur le semestre, conduisant à une valeur de réalisation de 355,20 € et une valeur de reconstitution de 428,87 € par part. Le prix de souscription est maintenu à 442 €, soit une légère surcote d'environ 3 % par rapport à la valeur de reconstitution. Le TOF s'établit à 84,6 %, avec 35 149 parts en attente de retrait à fin juin 2026.

Une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier commercial

Créée en novembre 1999, la SCPI Novapierre 1 est gérée par Paref Gestion, filiale du groupe Paref, coté à la bourse de Paris. Le groupe a pour actionnaire majoritaire Fosun, un conglomérat chinois reconnu, qui agit à travers sa filiale européenne.

Novapierre 1 est spécialisée dans l'immobilier de commerce, et compte plusieurs ensembles valorisés à plusieurs millions d'euros, comme 606 m² de magasins à Vélizy (1,2 millions €), 1 596 m² de centre commercial à Limours (3,25 millions €), ou 7 893 m² à Avignon (15,2 millions €).

Novapierre 1 est une SCPI à capital variable, c'est-à-dire que de nouvelles parts peuvent être émises par la société de gestion, dans la limite du plafond fixé. Concrètement, de nouveaux investisseurs peuvent encore acquérir des parts. Le minimum de souscription est de 5 parts, soit 2 210 € (5 × 442 €). Le délai de jouissance est de 1 mois.

Plus d'informations détaillées sont disponibles sur le bulletin trimestriel.

Une SCPI dont la gestion est performante depuis son lancement

La valeur de la part est fixée à 442 €. Paref Gestion est un des acteurs de référence de la gestion immobilière en France.

Novapierre 1 a vocation à distribuer un revenu trimestriel. En 2025, le taux de distribution ressort à 5,00 % ; à titre de comparaison, la moyenne publiée par l'ASPIM est indiquée à 4,45 %.

Le taux de rendement interne (TRI) de Novapierre 1 s'établit à 3,35 % à 5 ans, 3,99 % à 10 ans et 4,59 % à 15 ans au 31 décembre 2025.

Historiquement, la stratégie de développement de Novapierre 1 s'est basée sur l'immobilier commercial et les murs de magasins, qui représentent 97,8 % des loyers de la SCPI. Les autres biens, part très minoritaire du patrimoine, sont des bureaux ou des habitations.

Aujourd'hui, Novapierre 1 centre sa stratégie sur la résilience des commerces de proximité et l'accompagnement des nouveaux modes de consommation.

La stratégie de Novapierre 1 est axée sur les commerces implantés en France, aussi bien en Île-de-France qu'en régions, avec une orientation marquée vers les commerces de proximité et les actifs de commerce essentiel, qui représentent 28,5 % du portefeuille au 30 juin 2026.

La société de gestion mène en parallèle un programme d'arbitrage actif, visant à céder les actifs à profil locatif dégradé ou à fort coût de portage, afin d'alléger le portefeuille et de reconstituer durablement le taux d'occupation. Au premier trimestre 2026, deux cessions ont été réalisées à Sens et Ris-Orangis pour un montant total de 405 K€. Au deuxième trimestre 2026, aucune cession n'a été finalisée, mais trois promesses de vente ont été signées pour un total de 2,97 M€, dont la réalisation est attendue sur les prochains trimestres.

Les équipes de gestion concentrent leurs efforts sur la commercialisation des surfaces vacantes (70 lots, soit 17 479 m²) pour redresser progressivement le TOF, qui s'établit à 84,6 % au 30 juin 2026. L'activité locative du trimestre reste défavorable, avec une prise à bail contre trois libérations, ce qui pèse sur le taux d'occupation. Le taux d'endettement s'établit à 29,6 % (57,4 M€), au seuil du plafond réglementaire de 30 %.

Un point de vigilance concerne la durée résiduelle moyenne ferme des baux, qui s'élève à 1,53 année au 30 juin 2026, exposant le portefeuille à un risque de renégociation locative à court terme.

Une SCPI diversifiée, présente sur tout le territoire français

Au 30 juin 2026, la capitalisation de Novapierre 1 s'établit à 172,1 millions € pour 2 370 associés.

Novapierre 1 est une SCPI qui vise les investissements permettant de générer des revenus immédiats. Elle poursuit une stratégie d'arbitrage active, en cédant les actifs dont le profil locatif est dégradé afin d'améliorer la qualité d'ensemble du portefeuille et de dégager des plus-values au bénéfice des associés.

Un des atouts de la SCPI est sa répartition géographique équilibrée à travers la France, ce qui constitue une garantie de stabilité et de mutualisation du risque. Au 30 juin 2026, Paris représente 27,8 % de la valeur du patrimoine et l'Île-de-France hors Paris 30,6 %, soit 58,4 % en Île-de-France au total. 22,3 % du patrimoine est localisé dans les 12 grandes métropoles régionales (Marseille, Toulouse, Nantes...) et 19,3 % dans les autres régions.

Un niveau de performance maintenu dans un contexte contraint

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 84,6 % au 30 juin 2026. Le TOF mesure la performance d'une SCPI en prenant en compte le montant total des loyers et indemnités perçus, comparé au montant maximal perçu si tout le patrimoine était intégralement loué. Les équipes de gestion restent mobilisées pour assurer la commercialisation des surfaces vacantes.

Le dividende annuel versé au titre de 2025 s'élève à 21,98 € par part, pour un taux de distribution de 5,00 %.

Il y a toutefois des informations à prendre en compte pour déterminer avec nos experts si cette SCPI correspond le mieux à votre profil et à votre stratégie.

Au premier semestre 2026, Novapierre 1 enregistre une baisse de la valeur de son patrimoine de -1,23 % à périmètre constant, qui ressort à 194,01 millions d'euros au 30 juin 2026. Le TOF poursuit son recul progressif, passant de 85,3 % en T1 2026 à 84,6 % en T2, sous l'effet d'une activité locative défavorable sur le trimestre. Les distributions restent stables : 4,44 € par part ont été versés au titre du T1 2026 le 12 mai 2026, puis 4,44 € supplémentaires au titre du T2 2026 le 24 juillet 2026. La société de gestion a par ailleurs annoncé qu'une distribution de plus-values viendra compléter les dividendes courants sur les prochains trimestres.

L'AG ordinaire s'est tenue le 25 juin 2026 au Sofitel Arc de Triomphe à Paris. Toutes les résolutions ont été adoptées. Le nombre de parts en attente de retrait a progressé, passant de 31 398 parts en fin de T1 2026 à 35 149 parts au 30 juin 2026, soit environ 9 % du capital, une tendance qui traduit une pression sur la liquidité et reste un indicateur à surveiller.

Le marché du commerce immobilier se montre résilient en ce début 2026. Selon BNP Paribas Real Estate, il s'impose comme la première classe d'actifs au premier trimestre 2026 en termes de volumes investis, représentant 35 % des 2,5 milliards d'euros de volumes banalisés sur la période. Ce dynamisme reste toutefois concentré sur un nombre limité d'opérations d'envergure et sur les emplacements prime en hypercentre.

Sur le plan locatif, les enseignes de commerce spécialisé enregistrent un léger recul de leur activité au premier trimestre 2026, tandis que la fréquentation des centres commerciaux progresse modestement. Dans ce contexte, la stratégie de Novapierre 1 de se concentrer sur les commerces de proximité et les commerces essentiels, qui représentent 28,5 % du portefeuille au 30 juin 2026, constitue un facteur de résilience.

Les principales perspectives pour Novapierre 1 reposent sur trois axes. D'abord, la commercialisation des surfaces vacantes, avec 70 lots à pourvoir, qui permettrait de redresser progressivement le TOF. Ensuite, la poursuite du programme d'arbitrage visant à céder les actifs non stratégiques, avec trois promesses de vente signées en T2 2026 pour 2,97 M€ dont la réalisation est attendue prochainement. Enfin, la gestion des renouvellements de baux, dont la durée résiduelle moyenne ferme s'établit à 1,53 année au 30 juin 2026, un horizon court qui implique des négociations locatives importantes dans les prochains trimestres.

Le taux d'endettement de 29,6 % offre une marge de manœuvre limitée dans le contexte réglementaire actuel. La société de gestion a par ailleurs annoncé une distribution de plus-values sur les prochains trimestres, qui viendra s'ajouter aux dividendes courants.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Novapierre 1, c'est une SCPI ancienne, créée en 1999, spécialisée dans les commerces en France. Son taux de distribution s'établit à 5,00 % au titre de 2025, au-dessus de la moyenne ASPIM de 4,45 %, et son TRI à 15 ans atteint 4,59 %, témoignant d'une certaine résilience sur longue durée. La stratégie d'arbitrage active conduite par Paref Gestion vise à améliorer progressivement la qualité du portefeuille, avec trois promesses de vente signées en T2 2026 pour 2,97 M€ et une distribution de plus-values annoncée sur les prochains trimestres.

Plusieurs indicateurs méritent cependant une attention particulière. La valeur de réalisation au 30 juin 2026 s'établit à 355,20 € pour un prix de souscription de 442 €, soit une décote de 19,6 %, ce qui signifie que le prix payé par un nouvel investisseur est significativement supérieur à la valeur nette du patrimoine. Le prix de souscription dépasse également la valeur de reconstitution (428,87 €), confirmant une surcote d'environ 3 % sur ce second indicateur. Le TOF est en baisse continue sur quatre trimestres (86,4 % en T3 2025 à 84,6 % en T2 2026), et 35 149 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026, soit environ 9 % du capital. La durée résiduelle moyenne ferme des baux de 1,53 année expose le portefeuille à des risques de renouvellements à court terme.

La SCPI Novapierre 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest. Cette analyse est fournie à titre informatif uniquement.