Aestiam Horizon

Acquerir des parts de SCPI sur Aestiam Horizon, c'est rejoindre un portefeuille immobilier principalement axé sur les bureaux, avec une gestion orientée vers le rendement durable et la responsabilité sociale. Anciennement connue sous le nom Aestiam Placement Pierre, cette SCPI à capital variable pilotée par Aestiam compte 8 394 associés à fin 2025 et distribue des revenus réguliers adossés à un patrimoine soigneusement sélectionné selon des critères ISR.

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de rendement non garanti. La revente des parts n'est pas assurée, même pour une SCPI à capital variable. Il s'agit d'un placement à horizon long terme, sensible aux évolutions du marché immobilier.

Créée dans les années 1980, la SCPI a traversé plusieurs cycles immobiliers avant de prendre son nom actuel. Longtemps positionnée comme une SCPI de bureaux sous l'enseigne Aestiam Placement Pierre, elle a progressivement élargi son périmètre en intégrant des actifs commerciaux, éducatifs et hôteliers pour réduire son exposition à un seul secteur.

La vision portée par Aestiam est restée constante : proposer un placement immobilier accessible, performant et responsable. Forte de plus de 30 ans d'expérience, la société de gestion mise sur la qualité des actifs et la solidité des baux plutôt que sur la croissance à tout prix. À fin 2025, avec une capitalisation de 380 millions d'euros, Aestiam Horizon confirme son positionnement comme SCPI de taille intermédiaire, agile et disciplinée dans ses arbitrages.

La stratégie d'Aestiam Horizon repose sur un équilibre entre rendement locatif et diversification des risques. Le patrimoine reste majoritairement composé de bureaux, complétés par des commerces, de l'hôtellerie, des locaux d'activités et des établissements d'enseignement, une répartition qui limite l'impact des cycles propres à chaque classe d'actifs.

Géographiquement, la SCPI conserve un ancrage fort en Île-de-France tout en développant sa présence en régions et, plus marginalement, en Europe. Au quatrième trimestre 2025, le taux d'occupation financier (TOF) atteint 88,02 %, en nette progression par rapport aux 86,9 % du T2 2025, signe d'une gestion locative active. Le portefeuille affiche un WALB de 2,97 ans et un WALT de 4,65 ans, avec un niveau d'endettement maîtrisé à 11 %. En T4 2025, deux cessions ont été réalisées : un immeuble à Reims pour 1,60 M€ et un actif à Sèvres pour 2,02 M€. Un bail a par ailleurs été renouvelé à Capellen, au Luxembourg, pour 6 ans ferme, témoignant d'une politique d'arbitrage et de fidélisation des locataires toujours en ordre de marche.

Label ISR : Aestiam Horizon est l'une des SCPI labellisées Investissement Socialement Responsable, attestant d'un engagement ESG concret dans la sélection et la gestion des actifs.

Rendement régulier : avec une PGA 2025 de 5,10 % (TD 5,10 %, prix de part stable à 350 €) et 17,85 €/part distribués sur l'année, la SCPI délivre un revenu prévisible à ses associés.

Résilience dans la durée : le TRI sur 20 ans s'établit à 8,63 %, confirmant la robustesse du placement sur le long terme.

Gestion expérimentée : Aestiam gère plus de 2 milliards d'euros d'encours et bénéficie d'une expertise historique sur les actifs tertiaires.

Le principal événement de fin 2025 pour les porteurs de parts est la création d'un fonds de remboursement, votée lors de l'assemblée générale du 11 février 2026. Ce mécanisme vise à traiter les 43 369 parts actuellement en attente de retrait, une file qui reflète les tensions de liquidité persistantes sur le marché des bureaux. La mise en place de cet outil est un signe de transparence de la part d'Aestiam, même si le rythme effectif de remboursement dépendra des cessions à venir.

La distribution 2025 a été arrêtée à 17,85 €/part, dont 1,41 €/part issus de plus-values de cessions, confirmant la capacité de la SCPI à maintenir un niveau de revenu stable pour ses associés malgré un contexte de bureaux encore sous pression.

Pour 2026, Aestiam a communiqué une fourchette de distribution prévisionnelle de 17,50 à 17,90 €/part, soit une stabilité attendue autour de 5 % de rendement, cohérente avec les 5 mois de réserves de distribution constitués. La progression régulière du TOF, qui passe de 86,9 % au T2 2025 à 88,02 % en fin d'année, laisse entrevoir une amélioration des revenus locatifs si la dynamique se confirme.

Le principal enjeu à surveiller reste la liquidité : la présence de 43 369 parts en attente de retrait implique que les nouvelles souscriptions restent fermées et que la revente passe par la file d'attente ou le fonds de remboursement nouvellement créé. Il convient également de noter que la valeur de reconstitution s'établit à 347,63 € par part, soit légèrement en dessous du prix de souscription actuel de 350 €. À moyen terme, Aestiam Horizon est bien positionnée pour bénéficier de la reprise du marché des bureaux rénovés, son label ISR représentant un atout différenciant pour attirer des locataires exigeants sur la qualité environnementale de leurs locaux.

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de rendement non garanti. La revente des parts n'est pas assurée, même pour une SCPI à capital variable. Il s'agit d'un placement à horizon long terme, sensible aux évolutions du marché immobilier.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif.

Aestiam Horizon présente le profil d'une SCPI de bureaux historique qui a su se transformer sans se renier. La diversification sectorielle, le label ISR et un endettement bas à 11 % sont des marqueurs d'une gestion prudente. Le TRI à 20 ans de 8,63 % témoigne d'une solidité dans la durée que peu de placements peuvent afficher.

Le revers de la médaille, c'est la liquidité : avec plus de 43 000 parts en attente de retrait et des souscriptions bloquées, ce n'est pas la SCPI à recommander à quelqu'un qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital dans les 2 à 3 ans. Si vous envisagez un horizon long (10 ans et plus) et que vous êtes sensible à la dimension responsable, elle mérite une place dans un portefeuille de SCPI de rendement solide. Mais les yeux grands ouverts sur la question de la sortie.

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de rendement non garanti.