Aestiam Horizon

Acquérir des parts de SCPI sur Aestiam Horizon, c'est rejoindre un portefeuille immobilier principalement axé sur les bureaux, avec une gestion orientée vers le rendement durable et la responsabilité sociale. Anciennement connue sous le nom Aestiam Placement Pierre, cette SCPI à capital variable pilotée par Aestiam compte 8 357 associés au 31 mars 2026 et distribue des revenus réguliers adossés à un patrimoine soigneusement sélectionné selon des critères ISR.

Créée dans les années 1980, la SCPI a traversé plusieurs cycles immobiliers avant de prendre son nom actuel. Longtemps positionnée comme une SCPI de bureaux sous l'enseigne Aestiam Placement Pierre, elle a progressivement élargi son périmètre en intégrant des actifs commerciaux, éducatifs et hôteliers pour réduire son exposition à un seul secteur.

La vision portée par Aestiam est restée constante : proposer un placement immobilier accessible, performant et responsable. Forte de plus de 30 ans d'expérience, la société de gestion mise sur la qualité des actifs et la solidité des baux plutôt que sur la croissance à tout prix. À fin 2025, avec une capitalisation de 380 millions d'euros, Aestiam Horizon confirme son positionnement comme SCPI de taille intermédiaire, agile et disciplinée dans ses arbitrages.

La stratégie d'Aestiam Horizon repose sur un équilibre entre rendement locatif et diversification des risques. Le patrimoine reste majoritairement composé de bureaux (76 %), complétés par des commerces (16 %), de l'hôtellerie (4 %), des établissements d'enseignement (2 %) et des locaux d'activités (2 %), une répartition qui limite l'impact des cycles propres à chaque classe d'actifs.

Géographiquement, la SCPI conserve un ancrage fort en Île-de-France (Paris 21 %, IDF 29 %) tout en développant sa présence en régions (Sud-Est et Sud-Ouest à 12 % chacun, Nord-Ouest 8 %, Nord 5 %) et en Europe (12 %, principalement au Luxembourg 9 %). Au premier trimestre 2026, le taux d'occupation financier atteint 88,65 %. Le portefeuille affiche un WALB de 2,88 ans et un WALT de 4,55 ans, avec un niveau d'endettement maîtrisé à 11 %.

Au T1 2026, aucune acquisition ni aucun arbitrage n'ont été réalisés. L'activité locative enregistre 3 relocations (415 m², 93 K€ de loyers) pour 4 libérations (1 582 m², 139 K€), dans un marché des bureaux toujours sélectif. Une partie des produits de cessions antérieures a alimenté le fonds de remboursement à hauteur de 1,3 M€, afin de fluidifier le marché des parts.

• Label ISR : Aestiam Horizon est l'une des SCPI labellisées Investissement Socialement Responsable, attestant d'un engagement ESG concret dans la sélection et la gestion des actifs.
• Rendement régulier : avec une PGA 2025 de 5,10 % (TD 5,10 %, prix de part stable à 350 €) et 17,85 €/part distribués sur l'année, la SCPI délivre un revenu prévisible à ses associés.
• Résilience dans la durée : le TRI sur 20 ans s'établit à 8,63 %, confirmant la robustesse du placement sur le long terme.
• Gestion expérimentée : Aestiam gère plus de 2 milliards d'euros d'encours et bénéficie d'une expertise historique sur les actifs tertiaires.

d'année 2025. La création du fonds de remboursement, votée lors de l'assemblée générale du 11 février 2026, est désormais opérationnelle : une partie des produits de cessions antérieures a déjà permis d'alimenter ce fonds à hauteur de 1,3 M€, dans l'objectif de fluidifier progressivement le marché des parts. Au 31 mars 2026, 44 872 parts restent en attente de retrait, en légère hausse par rapport aux 43 369 de fin 2025, le rythme de remboursement effectif restant tributaire des arbitrages à venir.

La distribution du T1 2026 s'élève à 4,05 € brut par part (3,99 € net), dont 0,06 €/part issus de plus-values. Ce niveau est cohérent avec les 17,85 €/part distribués sur l'ensemble de 2025, dont 1,41 €/part issus de plus-values de cessions. Les loyers quittancés du trimestre atteignent 5,67 M€.

Sur le plan locatif, 3 relocations (415 m², 93 K€ de loyers) ont été signées, contre 4 libérations (1 582 m², 139 K€), dans un marché de bureaux toujours exigeant. Aucune acquisition ni aucun arbitrage n'ont été réalisés sur le trimestre. La SCPI conserve 5 mois de réserves distribuables, offrant un matelas de sécurité pour la régularité des distributions.

L'Assemblée Générale d'Aestiam Horizon se tiendra le 15 juin 2026 à Paris.

Pour 2026, Aestiam a communiqué une fourchette de distribution prévisionnelle de 17,50 à 17,90 €/part, soit une stabilité attendue autour de 5 % de rendement, cohérente avec les 5 mois de réserves de distribution constitués. La progression du TOF, qui passe de 86,9 % au T2 2025 à 88,65 % au 31 mars 2026, laisse entrevoir une amélioration des revenus locatifs si la dynamique se confirme.

Le principal enjeu à surveiller reste la liquidité : la présence de 44 872 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 implique que les nouvelles souscriptions restent fermées et que la revente passe par la file d'attente ou le fonds de remboursement nouvellement créé. Il convient également de noter que la valeur de reconstitution s'établit à 347,63 € par part, soit légèrement en dessous du prix de souscription actuel de 350 €. À moyen terme, Aestiam Horizon est bien positionnée pour bénéficier de la reprise du marché des bureaux rénovés, son label ISR représentant un atout différenciant pour attirer des locataires exigeants sur la qualité environnementale de leurs locaux.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif.

Aestiam Horizon présente le profil d'une SCPI de bureaux historique qui a su se transformer sans se renier. Avec une PGA de 5,10 % en 2025, un TRI à 20 ans de 8,63 %, un label ISR et un endettement bas à 11 %, les marqueurs d'une gestion prudente et disciplinée sont bien là. Le fonds de remboursement créé en début d'année 2026 et les 5 mois de réserves distribuables témoignent d'une volonté de transparence de la société de gestion.

Le revers de la médaille, c'est la liquidité : avec 44 872 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 et des souscriptions bloquées, ce n'est pas la SCPI à recommander à quelqu'un qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital dans les 2 à 3 ans. Si vous envisagez un horizon long (10 ans et plus) et que vous êtes sensible à la dimension responsable, elle mérite une place dans un portefeuille de SCPI de rendement solide. Mais les yeux grands ouverts sur la question de la sortie.