SelectInvest 1

Investir SCPI avec Sélectinvest 1, c'est investir dans un fonds générateur de revenus locatifs, dont le patrimoine est principalement composé de bureaux et de commerces situés en région parisienne, et plus récemment en Allemagne dans le cadre d'une ouverture sur la Zone Euro. L'immobilier de bureaux reste néanmoins très majoritaire dans cette SCPI, c'est pourquoi elle est qualifiée de SCPI de bureaux.

Les avantages de Sélectinvest 1 reposent sur son ancienneté et sa stabilité, ainsi que sur une bonne mutualisation des risques de vacances locatives. Toutefois, elle présente des résultats situés dans la moyenne basse du marché, avec un TOF de 83,7 % au 30 juin 2026 et une valeur de réalisation en forte baisse à 417,48 € par part (contre 464,91 € au 31 décembre 2025), très en deçà du dernier prix de souscription de 530 €.

Point important : la variabilité du capital est temporairement suspendue depuis le 1er juin 2026, annulant les demandes de souscription et de retrait antérieures et ouvrant un marché secondaire par confrontation. La première confrontation est fixée au 31 juillet 2026. Au moment de la suspension, 211 466 parts étaient en attente de retrait, soit 9,1 % du total des parts. Pour un associé, la liquidité devient dès lors incertaine et dépendante de ce nouveau système.

Créée en 1968, Sélectinvest 1 est une SCPI gérée par la Société de Gestion La Française REIM. Sélectinvest 1 est l'une des plus anciennes SCPI du marché, avec près de 58 ans d'existence. Elle dispose d'un historique important, ce qui a notamment permis de la porter à une capitalisation de 1,24 milliard d'euros (calculée sur la base du dernier prix de souscription avant la suspension de la variabilité). Ce niveau de capitalisation lui permet par ailleurs d'assurer une forte capacité d'investissement, et donc une bonne mutualisation des risques locatifs (100 immeubles en direct et 1 immeuble détenu via des SCI, au 30 juin 2026).

Les SCPI de bureaux, telles que Sélectinvest 1, étaient particulièrement intéressantes car elles offraient des baux commerciaux de longue durée, présentant une certaine stabilité de rendement. Les risques de retards ou les défauts de paiement étaient moins élevés que sur les SCPI résidentielles, car les entreprises sont généralement plus solvables que les locataires particuliers. Avant la période du Covid, l'immobilier d'entreprise était une catégorie d'actifs tout à fait essentielle, Sélectinvest 1 assurait alors une faible vacance locative et une bonne mutualisation des risques.

Le patrimoine de Sélectinvest 1 est majoritairement composé de bureaux (69,8 % de la valeur vénale) et de commerces, complétés par de la logistique et des locaux d'activités, de l'hôtellerie et une part marginale d'autres typologies, au 30 juin 2026. Parmi les bureaux, 74,1 % sont situés en Île-de-France, dont 51,4 % dans des actifs valorisés à plus de 50 M€, une concentration qui amplifie l'exposition aux cycles du marché francilien.

Géographiquement, le patrimoine reste ancré en France, principalement en Île-de-France et à Paris, complété par les régions françaises et une exposition à l'Allemagne (13 actifs). L'ouverture de la SCPI aux marchés européens présage une part plus importante allouée aux investissements hors de France à l'avenir.

Sur le plan locatif, le portefeuille affiche un WALB de 3,0 ans et un WALT de 5,1 ans au 30 juin 2026, soit des durées de baux résiduelles relativement courtes qui impliquent un risque locatif à surveiller dans un marché des bureaux toujours exigeant. Aucune acquisition n'a été réalisée au T2 2026 : la priorité reste donnée aux cessions (6 actifs cédés pour 13,8 M€ ce trimestre) afin de financer les travaux en cours et de rembourser la dette.

Le taux de distribution de Sélectinvest 1 a été inférieur au taux du marché, même si la baisse du prix de part à 530 € au 1er janvier 2025 a mécaniquement amélioré le TD 2025 à 4,44 % (le TD étant calculé en divisant par le prix de la part au 1er janvier). Il faut néanmoins mieux regarder les rendements nets des actifs sous-jacents pour apprécier la réalité de la performance.

La baisse du prix de part, fixé à 530 €, n'est pas rassurante dans un contexte de marché des bureaux toujours sous pression. Depuis le 1er juin 2026, la variabilité du capital est suspendue et les échanges se font désormais via un marché secondaire par confrontation, à des prix déterminés par l'offre et la demande.

La valeur de reconstitution recule à 504,94 € au 30 juin 2026, contre 560,96 € au 31 mars 2026, soit une baisse significative en un seul trimestre. La situation s'est inversée par rapport au trimestre précédent : le prix de souscription (530 €) est désormais supérieur à la valeur de reconstitution (504,94 €), ce qui représente une surcote d'environ 4,9 %, défavorable pour tout entrant au prix de référence. La valeur de réalisation ressort quant à elle à 417,48 € par part, reflétant l'amplification de la pression sur les valeurs d'actifs par l'effet de levier de la dette.

Le deuxième trimestre 2026 est marqué par le franchissement d'une étape structurelle majeure pour Sélectinvest 1 : la variabilité du capital est suspendue depuis le 1er juin 2026, annulant les demandes de souscription et de retrait antérieures et ouvrant le marché secondaire par confrontation. La première confrontation est fixée au 31 juillet 2026, avec une date limite de dépôt des ordres au 29 juillet à 15h. Au moment de la suspension, 211 466 parts étaient en attente de retrait, soit 9,1 % du total des parts. L'Assemblée Générale ordinaire et extraordinaire annuelle s'est tenue le 24 juin 2026, avec toutes les résolutions adoptées.

Sur le plan financier, la distribution du T2 2026 s'établit à 3,54 € par part, au même niveau que le T1, dont 0,48 €/part issus de produits financiers. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 14,5 M€. Le TOF recule légèrement à 83,7 % (vs 84,1 % au T1), et le taux d'occupation physique à 80,8 % (vs 82,8 %), pénalisés par d'importantes libérations de surfaces.

L'activité locative affiche en effet un solde négatif significatif : 7 376 m² reloués pour 14 466 m² libérés. Trois actifs emblématiques concentrent les difficultés : le Smart'Up à Châtillon (départ de Compass, 6 528 m²), l'Axialys 2 à La Plaine-Saint-Denis (départ du ministère des Finances, 13 507 m²) et un actif à Villiers-le-Bel (liquidation judiciaire du locataire). À l'inverse, le Compans Cafarelli à Toulouse, entièrement vacant depuis le T2 2025, est désormais entièrement reloué. À noter également la fermeture administrative de la Tour Montparnasse, dont les travaux ont été suspendus en cours de trimestre.

Le plan d'arbitrage se poursuit avec 6 actifs cédés pour 13,8 M€ HT (10 390 m², composés à 98,7 % de commerces). Aucune acquisition n'a été réalisée. Les produits de cession financent les travaux en cours et le remboursement de la dette, qui s'établit à 372 M€ au 30 juin 2026. La valeur de réalisation recule à 417,48 €/part, en baisse de 10,2 % par rapport au 31 décembre 2025, sous l'effet combiné de la baisse des expertises (-6,3 %) et de l'effet de levier de la dette.

Sélectinvest 1 poursuit la stratégie d'arbitrage mise en place par sa société de gestion. L'objectif est de financer les travaux en cours, notamment ceux liés à la mise aux normes environnementales et aux restructurations, tout en remboursant une partie des emprunts contractés. Au T2 2026, 6 actifs supplémentaires ont été cédés pour 13,8 M€, portant l'effort d'arbitrage à un rythme soutenu depuis le début de l'année.

Néanmoins, la politique d'arbitrage n'a pas suffi à enrayer la dégradation des fondamentaux. Le TOF recule encore à 83,7 % au 30 juin 2026, la valeur de réalisation chute à 417,48 € (soit -10,2 % en six mois) et la valeur de reconstitution s'effondre à 504,94 €, passant désormais sous le prix de souscription de 530 €. La société de gestion prévient elle-même que le montant de la distribution pourrait varier au second semestre 2026 selon l'évolution de la situation locative, des encaissements et de la réalisation des arbitrages. À cela s'ajoute une incertitude supplémentaire : la fermeture administrative de la Tour Montparnasse, dont les travaux ont été suspendus en cours de trimestre, dont les détails seront communiqués au prochain bulletin.

Sur le plan de la liquidité, le passage au marché secondaire par confrontation (mensuel à partir d'octobre 2026) représente un changement structurel majeur dont les conditions restent à observer dans la durée. La première confrontation est fixée au 31 juillet 2026.

La SCPI Sélectinvest 1 présente des résultats inférieurs à la moyenne des SCPI sur le marché (TD moyen donné par l'ASPIM à 4,52 %), dans un contexte qui impose prudence et patience aux associés.

Pour aller plus loin, jetez un œil à notre sélection des SCPI incontournables et simulez vos revenus potentiels.

Pour vous communiquer notre avis SCPI sur Sélectinvest 1, elle a longtemps été présentée comme une SCPI plutôt régulière, mais les données du T2 2026 traduisent une dégradation accélérée des fondamentaux et un contexte de liquidité qui bascule dans une nouvelle ère. La PGA 2025 s'établit à 4,44 %, maintenue grâce à la stabilité du prix de part à 530 €, mais masquant un repli réel du rendement locatif.

La variabilité du capital est suspendue depuis le 1er juin 2026. Au moment de la suspension, 211 466 parts étaient en attente de retrait (9,1 % du capital). Le marché secondaire par confrontation est désormais actif, avec une première confrontation fixée au 31 juillet 2026, puis mensuellement à partir d'octobre 2026. Les conditions de sortie restent donc très incertaines.

Sur le plan immobilier, le taux d'occupation physique recule à 80,8 % au 30 juin 2026 et le TOF à 83,7 %. Plusieurs libérations majeures (Smart'Up Châtillon, Axialys 2 La Plaine-Saint-Denis, Villiers-le-Bel) pèsent sur les revenus. La distribution reste à 3,54 €/part au T2, mais la société de gestion prévient d'ajustements possibles sur le second semestre. La valeur de reconstitution s'est effondrée à 504,94 € au 30 juin 2026, passant désormais sous le prix de souscription de 530 € : la décote favorable des trimestres précédents a disparu, laissant place à une surcote défavorable d'environ 5 %. La valeur de réalisation recule quant à elle à 417,48 €, soit -10,2 % en six mois.

Si vous recherchez une SCPI exposée aux bureaux, il peut être pertinent de comparer plusieurs véhicules présentant des profils différents (diversification géographique, typologie d'actifs, niveau de risque, stratégie de gestion). La SCPI Sélectinvest 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest.