SelectInvest 1

Investir SCPI avec Selectinvest 1, c'est investir dans une SCPI de rendement, dont le patrimoine est principalement composé de bureaux et de commerces situés en région parisienne, et plus récemment en Allemagne dans le cadre d'une ouverture sur la Zone Euro. L'immobilier de bureaux reste néanmoins très majoritaire dans cette SCPI, c'est pourquoi elle est qualifiée de SCPI de bureaux.

Les avantages de Selectinvest 1 reposent sur son ancienneté et sa stabilité, ainsi que sur une bonne mutualisation des risques de vacances locatives.

Toutefois, elle présente des résultats situés dans la moyenne basse du marché, et a procédé à une forte baisse de son prix de part, désormais fixé à 530,00 €. Point important : le marché des parts est suspendu depuis le 12 février 2026, dans l'attente de la mise en place d'un mécanisme de confrontation des ordres d'achat et de vente en substitution du marché primaire. Pour un associé, la liquidité devient dès lors incertaine et dépendante de ce nouveau système.

Créée en 1968, Selectinvest 1 est une SCPI gérée par la Société de Gestion La Française REIM. Selectinvest 1 est l'une des plus anciennes SCPI du marché, avec près de 57 ans d'existence. Elle dispose d'un historique important, ce qui a notamment permis de la porter à une capitalisation de 1,24 milliard d'euros au 31 mars 2026.

Ce niveau de capitalisation lui permet par ailleurs d'assurer une forte capacité d'investissement, et donc une forte mutualisation des risques locatifs (132 immeubles en direct, auxquels s'ajoutent 103 immeubles détenus via des SCI, au T1 2026).

Les SCPI de bureaux, telles que Selectinvest 1, étaient particulièrement intéressantes car elles offraient des baux commerciaux de longue durée, présentant une certaine stabilité de rendement. Les risques de retards ou les défauts de paiement étaient moins élevés que sur les SCPI résidentielles, car les entreprises sont généralement plus solvables que les locataires particuliers. Avant la période du Covid, l'immobilier d'entreprise était une catégorie d'actifs tout à fait essentielle, Selectinvest 1 assurait alors une faible vacance locative et une bonne mutualisation des risques.

Le patrimoine de Selectinvest 1 est majoritairement composé de bureaux (70,94 % de la valeur vénale) et de commerces (22,04 %), complétés par de la logistique et des locaux d'activités (4,19 %), de l'hôtellerie (2,36 %) et une part marginale de santé et éducation (0,47 %), au 31 mars 2026.

Géographiquement, le patrimoine est situé en grande partie en Île-de-France (54,93 %) et à Paris (15,08 %), complété par les régions françaises (26,61 %) et l'Allemagne (3,38 %).

L'ouverture de la SCPI aux marchés européens présage une part plus importante allouée aux investissements hors de France à l'avenir. Au fil de son développement, elle a commencé à investir en Allemagne afin de profiter de l'attractivité du marché immobilier allemand.

Le taux de distribution de Selectinvest 1 a été inférieur au taux du marché, même si la baisse du prix de part à 530 € au 1er janvier 2025 a mécaniquement amélioré le TD 2025 à 4,44 % (le TD étant calculé en divisant par le prix de la part au 1er janvier). Il faut néanmoins mieux regarder les rendements nets des actifs sous-jacents pour apprécier la réalité de la performance.

La baisse du prix de part, fixé à 530,00 €, n'est pas rassurante dans un contexte de marché des bureaux toujours sous pression.

La valeur de reconstitution s'établit à 560,96 € au 31 mars 2026, contre 572,41 € au T3 2025. Le prix de souscription (530 €) est inférieur à la valeur de reconstitution, offrant une décote d'environ 5,8 %, une situation favorable pour les nouveaux investisseurs, dans les limites de la fourchette réglementaire AMF de ±10 %. Notons que la valeur de réalisation ressort à 464,91 € par part, reflétant la pression sur les valeurs d'actifs.

Le premier trimestre 2026 marque une rupture structurelle pour Sélectinvest 1. La société de gestion a suspendu le marché des parts le 12 février 2026, dans l'attente de la mise en place d'un mécanisme de confrontation des ordres d'achat et de vente en remplacement du marché primaire. Une Assemblée Générale Extraordinaire s'est tenue le 29 avril 2026 pour soumettre au vote la suspension de la variabilité du capital. Le nouveau système prévoit des confrontations bi-mensuelles (31 juillet et 30 septembre 2026), puis mensuelles à compter d'octobre 2026. L'AG ordinaire et extraordinaire annuelle est quant à elle programmée le 24 juin 2026.

Sur le plan financier, la collecte brute du trimestre ne s'élève qu'à 11 600 € (22 parts souscrites), illustrant l'arrêt quasi total de la collecte sur les SCPI de bureaux. Le dividende du T1 2026 s'établit à 3,54 € par part, en recul d'environ 37 % par rapport à l'acompte de 5,61 € servi au T3 2025, conformément aux anticipations de baisse de -35 % à -40 % communiquées en fin d'année.

Au 31 mars 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 1 241 M€ pour 20 468 associés. Le TOF s'établit à 84,1 % (vs 86,4 % au T4 2025), pénalisé par le plein effet des libérations du Step Up à Pantin fin 2025 et par l'augmentation des franchises accordées à plusieurs locataires. Le taux d'occupation physique ressort à 82,8 %. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 14,6 M€. L'activité locative affiche un solde négatif avec 6 639 m² reloués pour 8 124 m² libérés, notamment dans l'Atrium Part Dieu à Lyon et le Shift à Issy-les-Moulineaux.

Le plan d'arbitrage s'est poursuivi avec 5 actifs cédés pour 16,9 M€ HT (1 808 m², 100 % bureaux, majoritairement à Paris). Aucune acquisition n'a été réalisée. Par ailleurs, le fonds de remboursement n'est pas reconduit en 2026 : après avoir traité 82 335 parts en 2025 (sur la base d'un prix moyen de 437 €, dans la limite de 200 parts par associé), les conditions de marché dégradées ne permettent plus d'en assurer l'équilibre sans favoriser les sortants au détriment des associés restants. Le solde résiduel de 4 352 607 € a été réalloué le 15 avril 2026. Au 31 mars 2026, 212 272 parts sont en attente de cession, représentant 9,1 % du capital et 105,5 M€.

Sélectinvest 1 poursuit la stratégie d'investissement mise en place par sa société de gestion. L'objectif est de financer les travaux en cours, notamment ceux liés à la mise aux normes environnementales ainsi que les restructurations, tout en remboursant une partie des emprunts contractés. Pour cela, La Française REM réalise des arbitrages ciblés : 5 actifs ont ainsi été cédés au T1 2026 pour 16,9 M€.

Néanmoins, la politique d'arbitrage n'a pas suffi à enrayer la dégradation des fondamentaux. Le prix de part a été réduit à 530 € début janvier 2025, le TOF s'est replié à 84,1 % au T1 2026 et la distribution a baissé d'environ 37 % sur le trimestre. Dans un marché immobilier de bureaux qui enregistre son plus faible démarrage depuis 2009, la société de gestion reconnaît elle-même que la reprise sera lente. La priorité pour 2026 est clairement définie : poursuivre les cessions pour maintenir la qualité du patrimoine, dans un contexte où la collecte est quasi inexistante.

Sur le plan de la liquidité, le passage à un marché de confrontation (bi-mensuel puis mensuel à partir d'octobre 2026) représente un changement structurel majeur dont les conditions restent à observer dans la durée.

La SCPI Sélectinvest 1 présente des résultats inférieurs à la moyenne des SCPI sur le marché (TD moyen donné par l'ASPIM à 4,52 %), dans un contexte qui impose prudence et patience aux associés.

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Pour vous communiquer notre avis SCPI sur SelectInvest 1, elle a longtemps été présentée comme une SCPI plutôt régulière, mais les données du T1 2026 traduisent une dégradation nette des fondamentaux et un contexte de liquidité très tendu. La PGA 2025 s'établit à 4,44 %, maintenue grâce à la stabilité du prix de part à 530 €, mais masquant un repli réel du rendement locatif.

La Française REM a suspendu le marché des parts depuis le 12 février 2026. Une Assemblée Générale Extraordinaire s'est tenue le 29 avril 2026 sur les mécanismes de liquidité, avec la mise en place prochaine d'un marché de confrontation d'ordres bi-mensuel puis mensuel. Les 212 272 parts en attente de cession représentent désormais 9,1 % du capital.

Sur le plan immobilier, le taux d'occupation physique ressort à 82,8 % au 31 mars 2026, en légère baisse par rapport aux 83,3 % du trimestre précédent. Plusieurs libérations en 2025 et début 2026 (Atrium Part Dieu, Shift à Issy-les-Moulineaux) pèsent sur les revenus. La distribution a reculé d'environ 37 % au T1 2026 (3,54 €/part), conformément aux anticipations de -35 % à -40 % communiquées par la société de gestion. Aucune amélioration significative n'est anticipée avant 2028.

Si vous recherchez une SCPI exposée aux bureaux, il peut être pertinent de comparer plusieurs véhicules présentant des profils différents (diversification géographique, typologie d'actifs, niveau de risque, stratégie de gestion).

Enfin, la SCPI Selectinvest 1 n’est pas commercialisée par Louve Invest.