SCPI résidentielle : Pourquoi investir ? Laquelle choisir ?

• Les SCPI résidentielles peuvent avoir 3 grands types de stratégies d'investissements : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de capitalisation.
• Nous verrons en quoi les SCPI résidentielles sont avantageuses (rentabilité, fiscalité ...)
• Et enfin nous dresserons la liste de 4 SCPI que nous considérons comme les meilleures dans leur catégorie.

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Comme son nom l’indique, la SCPI résidentielle est dédiée à l’investissement immobilier locatif d’habitation principale ou secondaire (maison, appartement). En prenant la forme d’une SCPI fiscale, elle permet également d’offrir de nombreux avantages fiscaux en plus de générer des revenus importants. L’appétit des investisseurs pour l’immobilier résidentiel a permis aux SCPI résidentielles de faire preuve d’une forte résilience face à la crise sanitaire et de se positionner parmi les placements les plus attractifs du moment. Quels sont leurs avantages par rapport à un investissement immobilier classique ? Pourquoi choisir l’investissement résidentiel ? Quelles sont les meilleures SCPI du marché résidentiel ? Louve Invest répond à toutes les questions que vous vous posez sur ce placement qui semble battre tous les records depuis 2020.

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L’investissement résidentiel désigne tout investissement immobilier destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Il s’agit donc de la classe d’actifs la plus répandue parmi les personnes physiques : elles peuvent y investir directement dans l’ancien ou dans le neuf et éventuellement profiter d’avantages fiscaux.

Si l’immobilier résidentiel a été progressivement délaissé par les investisseurs institutionnels au profit de l’immobilier d’entreprise, commercial et de l’immobilier géré (résidences étudiantes, EHPAD, santé, hôtels) dans les années 1990, il semble aujourd’hui plus que jamais signer son grand retour. De quoi encourager l’investissement dans les SCPI dédiées à cette classe d’actifs !

Les SCPI résidentielles sont des sociétés civiles de placement immobilier principalement composées d’actifs en immobilier d’habitation. Elles peuvent opter pour des stratégies d’investissement différentes parmi : 

• La SCPI de rendement, qui privilégie la distribution de revenus à ses associés et promet ainsi une plus forte rentabilité ;
• La SCPI fiscale a une stratégie double qui vise à maximiser les rendements locatifs au même titre que les réductions d’impôts (via des dispositifs fiscaux particuliers) ;
• La SCPI de capitalisation investit à long-terme dans des biens décotés afin de dégager des plus-values qui compenseront le faible niveau de dividendes. 

Dans tous les cas, les SCPI résidentielles présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants.

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Un marché en pleine expansion après la crise sanitaire

À l’heure où le marché des bureaux est plus incertain à cause de la crise sanitaire, le marché immobilier résidentiel en France a plus que jamais la cote. Selon le baromètre d’ImmoStat, le montant global des investissements résidentiels en France a atteint le niveau record de 7,4 milliards € en 2021, représentant une augmentation de 7 % par rapport à 2020. Au cours de l’année 2020, une hausse de 41% avait pourtant déjà été enregistrée.

Une conjoncture plus que favorable

L’attractivité de l’immobilier résidentiel repose sur de nombreux facteurs liés à la conjoncture économique : taux d’intérêts au plus bas, masse d’épargne accumulée pendant la crise, tensions foncières et hausse continuelle des prix des loyers... L’investissement résidentiel permet à la fois de profiter de bons rendements et de participer à la création de logements.

Mais ce n’est pas tout ! Les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel proposent d’autres avantages non négligeables avant d’être une valeur refuge en période de crise.

Une rentabilité immédiate

Dans le cas où votre choix se porte sur une SCPI résidentielle de rendement, vous pourrez bénéficier d’excellentes performances, avec des bons taux de rendements. En effet, les meilleures SCPI résidentielles offrent un taux de rendement pouvant aller jusqu’à 6 %.

Depuis le 1ier Janvier 2022, le Taux de Distribution (TD) est l'indicateur, qui mesure la rentabilité. Le Taux de Distribution est le ratio entre le dividende brut de fiscalité française et étrangère, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée, pour les SCPI à capital variable. Même si il n'est pas le seul indicateur à regarder (comme le TOF, le TRI ...), il est tout de même un bon indicateur sur la rentabilité, dès les premières années, d'un placement en SCPI résidentielle.

Une fiscalité attractive

Les SCPI résidentielles peuvent offrir des avantages fiscaux incomparables aux contribuables fortement imposés, en particulier s’il s’agit de SCPI dites « fiscales ». En effet, ces dernières bénéficient des avantages de la SCPI classique combinés à ceux des lois de défiscalisation héritées de l’investissement locatif (loi Pinel, loi Malraux). En fonction du dispositif applicable et de la situation du contribuable, les réductions d’impôts générées contribuent à la performance globale nette de l’investissement de manière significative.

La constitution d’un patrimoine sur le long terme

Si vous optez pour des parts dans une SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-value, vous accédez à de l’immobilier à prix décoté et vous bénéficiez ainsi de sa valorisation à long terme. Bien que ce type de placement ne génère pas de dividendes immédiats et réguliers, la rentabilité de l’investissement repose sur l’augmentation du prix de la part au fil du temps. Un excellent moyen de faire fructifier son épargne tout en se constituant un patrimoine sur le long terme !

Attention, il faut toutefois garder en tête que les SCPI résidentielles ne sont pas sans risques. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! De plus, les sociétés de gestion de SCPI résidentielles n’apportent aucune garantie en capital : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs. Si ces questions vous inquiètent, n’hésitez pas à en parler avec un expert de Louve Invest. 

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Si vous souhaitez profiter du boom actuel du marché résidentiel, investir via l’achat de parts de SCPI reste la meilleure solution. 

Un ticket d’entrée bien plus abordable

Contrairement à un investissement direct dans un appartement ou une maison, investir son épargne en immobilier résidentiel via des parts de SCPI ne nécessite pas plus de quelques milliers d’euros. À titre d’exemple, vous pouvez investir dans la SCPI Grand Paris Résidentielle avec seulement 200 € (prix d’une part) !

Un risque mutualisé

Si l’investissement direct dans un actif immobilier résidentiel demande beaucoup d’expertise, un investisseur particulier a tout intérêt à s’orienter vers des solutions mutualisées comme les SCPI résidentielles ! En plus de déléguer toute la gestion des biens immobiliers locatifs à la société de gestion de la SCPI, l’épargnant bénéficie d’une certaine sécurité en cas de vacance locative, de travaux, d’impayés...

Une diversification intéressante

Outre leurs performances attractives et leurs taux de rendement élevés, les SCPI résidentielles permettent une diversification très intéressante sur un secteur traditionnellement peu exploré par les SCPI classiques. Ainsi, placer son épargne dans des parts de SCPI résidentielles est un très bon moyen d’enrichir un portefeuille déjà existant ! Un investisseur aguerri disposera par ailleurs de la sensibilité nécessaire pour s’assurer le meilleur suivi de la stratégie immobilière des différentes SCPI du marché.

Des stratégies d’investissement à la carte

Par rapport à un investissement direct classique, le placement en SCPI résidentielle offre la possibilité de choisir une stratégie entre privilégier les dividendes, miser sur la capitalisation ou encore opter pour des dispositifs de défiscalisation. 

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Kyaneos Pierre, la meilleure SCPI de rendement 

Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles à capital variable. 88,6 % de son patrimoine est dédié à l’immobilier résidentiel, mais cela ne l’empêche pas d’être diversifié entre des immeubles vides ou meublés, situés dans des grandes ou moyennes villes. Signe de stabilité, son taux d’occupation financier (TOF) s’est maintenu à un niveau de 93 % en 2021. La même année, la SCPI Kyaneos Pierre a enregistré un taux de distribution de 5,94 %, bien supérieur à la moyenne des SCPI (4,45 %). Le montant de sa capitalisation (en prix de souscription) atteint finalement 150 millions €, pour un minimum de souscription de 10 parts à 1 080 € la part.

Novapierre Résidentiel, la meilleure SCPI de capitalisation

Créée en 1996, Novapierre Résidentiel est spécialisée dans de l’immobilier résidentiel locatif situé majoritairement en Île-de-France (98 %). La SCPI offre de faibles dividendes (elle n’est pas destinée à distribuer des revenus) mais génère des plus-values intéressantes permettant de gonfler la revalorisation du prix des parts. Entre 2015 et 2021, le dividende par part est passé de 15 € à 31 €, quand le prix d’acquisition évoluait de 1 281 € à 1 555 €. A la fin du T1 2022, sa capitalisation s’élevait à 325,1 millions € pour un taux d’occupation financier (TOF) de 97,2 %.

Primofamily, la SCPI résidentielle tournée vers l’Europe

Créée en 2017, Primofamily est une SCPI de rendement à capital variable gérée par la société de gestion Primonial REIM. Bien que son activité principale soit résidentielle (65,1 %), la SCPI Primofamily détient également des locaux commerciaux (16,8 %) et des hôtels (18,1%). Un de ses avantages par rapport aux SPCI de sa catégorie repose sur sa diversification géographique progressive en Europe (Espagne, Belgique, Italie). En 2021, elle a offert à ses associés un taux de distribution de 3,03 % pour un taux d’occupation financier de 91,4 %. Le minimum de souscription est de 10 parts à 204 € la part. À fin décembre 2021, sa capitalisation s’élevait à 191,1 millions €. 

Patrimo Croissance, la meilleure SCPI de plus-value 

Egalement gérée par Primonial REIM, Patrimmo Croissance est une SCPI de plus-value à capital variable créée en 2014. La SCPI Patrimmo Croissance s’est spécialisée dans l’investissement résidentiel en nue-propriété, principalement en Île-de-France, dans des territoires en tension foncière (en déficit de logements). Tout comme Novapierre Résidentiel, l’objectif de Patrimo Croissance n’est pas de distribuer des revenus à ses associés, mais de capter la performance potentielle du remembrement de la pleine propriété des immeubles. C’est donc la SCPI idéale pour les profils d’investisseurs fortement imposés qui cherchent à bénéficier d’avantages fiscaux. À fin décembre 2021, le prix de souscription et la valeur de retrait s’élevaient respectivement à 698,42 € (avec un minimum d’acquisition de 10 parts), et 616,29 €. La capitalisation de la SCPI Patrimmo Croissance s’élève quant à elle à 156 millions €.

Classement SCPI résidentielle : Les meilleurs rendements

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Si vous souhaitez investir dans une SCPI résidentielle, Louve Invest propose un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner la SCPI résidentielle qui correspond à vos attentes. Des conseillers Louve Invest sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.