Les essentiels à retenir :
- Investir en SCPI, cela peut être de l’investissement immobilier locatif d’habitation principale ou secondaire (maison, appartement) avec la SCPI résidentielle. La SCPI résidentielle peut avoir 3 grands types de stratégies d'investissements : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de capitalisation.
- Ces 3 stratégies font qu'il est très difficile de regarder quelles sont les meilleures SCPI résidentielles rien qu'au taux de distribution, c'est pourquoi nous regarderons aussi un classement sur la performance globale (rendement et plus-value). En rappelant néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les SCPI résidentielles sont avantageuses (rentabilité, fiscalité ...) et en prenant la forme d’une SCPI fiscale, elle permet également d’offrir de nombreux avantages fiscaux en plus de générer des revenus importants.
L’appétit des investisseurs pour l’immobilier résidentiel a permis aux SCPI résidentielles de faire preuve d’une forte résilience lors de la crise sanitaire, puis en 2023 l'inflation et la montée des taux a fait connaître à ce secteur un ralentissement. Mais une SCPI a su garder en 2024 une stratégie dynamique et a pu se positionner parmi les placements les plus attractifs du moment.
Quels sont les avantages des SCPI résidentielles par rapport à un investissement immobilier classique ? Pourquoi choisir l’investissement résidentiel ? Quelles sont les meilleures SCPI du marché résidentiel ? Louve Invest répond à toutes les questions que vous vous posez sur ce placement.
L’investissement résidentiel désigne tout investissement immobilier destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Il s’agit donc de la classe d’actifs la plus répandue parmi les personnes physiques : elles peuvent y investir directement dans l’ancien ou dans le neuf et éventuellement profiter d’avantages fiscaux. Cette définition de la SCPI résidentielle permet de mieux comprendre le rôle de ces véhicules dans la diversification d’un patrimoine immobilier.
L’immobilier résidentiel a été progressivement délaissé par les investisseurs institutionnels au profit de l’immobilier d’entreprise, commercial et de l’immobilier géré (résidences étudiantes, EHPAD, santé, hôtels) dans les années 1990.
En 2010, il y a eu un rebond d'intérêt pour cette classe d'actif, n'oublions pas que le logement répond à un besoin essentiel. Les gérants de ces véhicules financiers essayent d'investir dans les zones géographiques où la demande en logement est tendue, et sur les périphéries des cœurs de ville.
En 2023, l'immobilier résidentiel a subi une crise, mais certaines SCPI résidentielles ont su bien résister grâce à la diversification de leurs biens et à la mutualisation des risques (un grand nombre de locataires sur différents biens).
Il semble aujourd’hui plus que jamais, que la première SCPI résidentielle a su se démarquer de par son rendement attractif et ses plus-values. De quoi encourager l’investissement dans les SCPI dédiées à cette classe d’actifs !
Les SCPI résidentielles sont des sociétés civiles de placement immobilier principalement composées d’actifs en immobilier d’habitation. Elles peuvent opter pour différents types de SCPI selon leur stratégie d’investissement, parmi :
- La SCPI de rendement, qui privilégie la distribution de revenus à ses associés et promet ainsi une plus forte rentabilité ;
- La SCPI fiscale a une stratégie double qui vise à maximiser les rendements locatifs au même titre que les réductions d’impôts (via des dispositifs fiscaux particuliers) ;
- La SCPI de capitalisation investit à long terme dans des biens décotés afin de dégager des plus-values qui compenseront le faible niveau de dividendes.
Dans tous les cas, les SCPI résidentielles présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants. Et n'oublions pas que l’investissement résidentiel permet à la fois de profiter de bons rendements et de participer à la création de logements.
Comme nous l'avons expliqué auparavant, certaines SCPI ont un stratégie plutôt basée sur la plus-value. Elles n'ont donc pas forcément des rendements (Taux de Distribution) très attractifs, c'est pourquoi nous avons fait 2 classements 2025 des meilleures SCPI résidentielles :
- Le premier basé uniquement sur le taux de distribution 2024
- Le deuxième basé sur le rendement 2024 + la revalorisation 2024 (sur la performance globale)
Dans ces classements des meilleures SCPI résidentielles, nous avons précisé ce que représente la part résidentielle dans leur patrimoine immobilier.
TOP 3 des meilleures SCPI résidentielles 2025
Primofamily est orientée sur des logements traditionnels résidentiels et des hôtels urbains auxquels peuvent s’ajouter des nouveaux modes d’habitats et accessoirement des actifs de commerces. Historiquement déclaré comme une SCPI résidentielle, elle ressemble plutôt aujourd'hui à une SCPI hôtelière.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
TOP 3 des meilleures SCPI résidentielles en performance globale 2025
Seul Kyaneos Pierre sort son épingle du jeu, les 2 autres sont nettement inférieures au rendement moyen 2024 de toutes les SCPI, qui était de 4,72%.
Il est essentiel d’analyser le taux de rendement interne avant d’investir, car il mesure la performance globale d’une SCPI sur la durée, en intégrant revenus et valorisation du capital. Cet indicateur offre une vision plus complète du rendement d'une SCPI résidentielle, au-delà du simple taux de distribution annuel.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI Résidentielle N°1 : Kyaneos Pierre, la meilleure SCPI de rendement
Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles à capital variable. Près de 88% de son patrimoine est dédié à l’immobilier résidentiel, mais cela ne l’empêche pas d’être diversifié entre des immeubles vides ou meublés, situés dans des grandes ou moyennes villes. Kyaneos Pierre achète de l'ancien, le rénove et le loue : la stratégie est simple. C'est une mise à l'échelle de ce que peut faire un particulier, et ça marche !
Kyaneos Pierre est la meilleure SCPI du marché résidentiel, et de loin. Le rendement est élevé et en plus la revalorisation des parts (la plus value) est conséquente. C'est d’ailleurs la stratégie d’acquisition qui est la clé de la réussite de cette SCPI : profiter des prix bas de l’immobilier en province pour se constituer un patrimoine d’actifs décotés qui seront par la suite rénovables à moindre coût.
Sans oublier que vous faites un investissement socialement reponsable (même si Kyaneos Pierre n'a pas le label ISR), et tous ces actifs immobiliers sont rénovés pour être en règle sur les performances thermiques (avec des DPE aux normes).
SCPI Résidentielle N°2 : Primofamily tournée vers l’Europe
Créée en 2017, Primofamily est une SCPI de rendement à capital variable gérée par la société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM). Son activité principale était résidentielle, mais elle a basculé plus sur des hôtels en majorité maintenant dans son portefeuille patrimonial (58%), la SCPI Primofamily détient également des locaux commerciaux (27%). Un de ses avantages par rapport aux SCPI de sa catégorie repose sur sa diversification géographique progressive en Europe (Espagne, Belgique, Italie).
Néammoins, Primofamily a du mal à trouver son modèle entre un versement de dividendes et une plus-value générée par ses actifs. Encore en recherche d'un modèle cohérent, sa vision reste floue et la performance faible.
SCPI Résidentielle N°3 : Novapierre Résidentiel, une SCPI de capitalisation
Créée en 1996, Novapierre Résidentiel est spécialisée dans de l’immobilier résidentiel locatif situé majoritairement en Île-de-France (98 %). La SCPI offre de faibles dividendes (elle n’est pas destinée à distribuer des revenus) mais génère des plus-values (revalorisation du prix des parts) permettant normalement de gonfler la performance globale. Mais en 2024, aucune revalorisation de la part n'a eu lieu.
Finalement, les actifs de la SCPI Novapierre Résidentiel sont peu diversifiés et c'est un signal d'alarme. Enfin, l’investissement n’est pas accessible à tous : il faut souscrire à un minimum de 5 parts (soit plus de 8000€).
#Avantage 1 : Une rentabilité immédiate
Dans le cas où votre choix se porte sur une SCPI résidentielle de rendement, vous ne mettrez pas longtemps à vous décider, seul Kyaneos Pierre permet de bénéficier de bonnes performances, avec des bons taux de rendements. En effet, la meilleure SCPI résidentielle offre un taux de rendement proche de 5% (rendement bien sûr non garanti dans le temps).
Le Taux de Distribution (TD) est l'indicateur, qui mesure le rendement. Le Taux de Distribution est le ratio entre le dividende brut de fiscalité française et étrangère, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée, pour les SCPI à capital variable. Même si il n'est pas le seul indicateur à regarder (comme le TOF, le TRI ...), il est tout de même un bon indicateur sur la rentabilité, dès les premières années, d'un placement en SCPI résidentielle.
#Avantage 2 : Une fiscalité attractive
Les SCPI fiscales d'habitations peuvent offrir des avantages fiscaux incomparables aux contribuables fortement imposés, en particulier s’il s’agit de SCPI dites « fiscales ». En effet, ces dernières bénéficient des avantages de la SCPI classique combinés à ceux des lois de défiscalisation héritées de l’investissement locatif (loi Pinel, loi Malraux, Denormandie). En fonction du dispositif applicable et de la situation du contribuable, les réductions d’impôts générées contribuent à la performance globale nette de l’investissement de manière significative. Cet avantage fiscal peut représenter un levier essentiel pour améliorer le rendement net d’un patrimoine existant.
Celle que nous conseillons dans ce cas, est la SCPI Kyaneos Denormandie 4, qui comme son nom l'indique est une SCPI fiscale qui vous fait profiter du Le dispositif Denormandie, qui a été mis en place par le Gouvernement en 2019, dans le but de redynamiser des quartiers populaires qui nécessitent des rénovations de fond. Sur ce type d'investissement, le but n'est donc pas le rendement, mais bien la défiscalisation, c'est pourquoi vous ne trouvez pas cette SCPI dans notre classement 2025 des meilleures SCPI résidentielles.
#Avantage 3 : La constitution d’un patrimoine sur le long terme
Si vous optez pour des parts dans une SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-value, vous accédez à de l’immobilier à prix décoté et vous bénéficiez ainsi de sa valorisation à long terme. Bien que ce type de placement ne génère pas de dividendes immédiats et réguliers, la rentabilité de l’investissement repose sur l’augmentation du prix de la part au fil du temps. Un excellent moyen de faire fructifier son épargne tout en se constituant un patrimoine sur le long terme, tout en assurant une diversification du risque au sein de son portefeuille immobilier !
Attention, il faut toutefois garder en tête que les SCPI résidentielles ne sont pas sans risques. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! De plus, les sociétés de gestion de SCPI résidentielles n’apportent aucune garantie en capital : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs. Si ces questions vous inquiètent, n’hésitez pas à en parler avec un expert de Louve Invest.
#Risque 1 : Risques de marché et de capital
Le risque immobilier implique que la valeur des parts peut fluctuer (oui, la valeur fluctuer selon le cycle) : baisses de prix, pression sur les loyers, cessions à décote. Principal inconvénient SCPI : la possible perte en capital, car le capital n’est pas garanti et la liquidité peut varier en fonction de l’évolution du marché ou de la collecte. En période de forte collecte, la société de gestion doit adapter son rythme d’achat pour maintenir la performance, tandis qu’en cas de ralentissement, elle peut ajuster sa vocation d’investissement sur des actifs de nature différente, comme des bureaux ou des résidences gérées, pour préserver le potentiel global du portefeuille.
#Risque 2 : Revenus, occupation et frais
Le risque SCPI touche aussi les revenus : la vacance d’occupation (ou retards de paiement) réduit les distributions. Les frais (entrée, gestion, arbitrages) entament le potentiel de performance et doivent être intégrés à l’objectif d’investissement (horizon, niveau de revenus, tolérance au risque). Les revenus distribués peuvent varier d’un mois à l’autre, selon les loyers encaissés, la qualité des locataires ou la part d’actifs en rénovation. Même si certaines SCPI mutualisent ces aléas grâce à une assurance loyers impayés, cela ne supprime pas le risque de baisse temporaire des rendements.
#Risque 3 : Sélection, information et alignement des objectifs
Avant que les épargnants n’investissent, il faut exiger une information claire : stratégie, pipeline, qualité locative, endettement, gouvernance. Une sélection rigoureuse peut créer de la valeur à long terme, mais seulement si l’objectif de l’investisseur reste cohérent avec le profil de risque et l’évolution possible des marchés. Les SCPI résidentielles à vocation patrimoniale ou sociale peuvent offrir un équilibre différent entre rendement et sécurité, mais leur succès dépendra toujours de la qualité de la gestion et du maintien d’un bon taux d’occupation dans la durée, mois après mois.
Un marché résidentiel en recul sur 2023
À la fin de l'année 2023, selon les données d'ImmoStat, le volume total des transactions immobilières résidentielles en France a atteint 2,8 milliards d'euros, marquant un recul de 52% en comparaison avec l'année précédente.
Concernant spécifiquement les biens immobiliers résidentiels traditionnels, de type intermédiaire et intergénérationnel, leur valeur cumulée en 2023 a été de 1,7 milliard d'euros, représentant une diminution de 62% par rapport à 2022.
Quant aux actifs résidentiels gérés, leur somme s'est élevée à 1,1 milliard d'euros pour l'année 2023, soit une baisse de 16% par rapport à l'année précédente.
Quelques chiffres qui rappellent la difficulté de l'investissement résidentiel en direct en 2023.
Une conjoncture moins favorable
L’attractivité de l’immobilier résidentiel reposait avant 2023 sur de nombreux facteurs liés à la conjoncture économique : taux d’intérêt au plus bas, masse d’épargne accumulée pendant la crise, tensions foncières et hausse continuelle des prix des loyers... L'inflation et la hausse des taux d'intérêt en 2023 a donc grippé la machine, moins de possibilités d'obtenir des prêts et moins de possibilités d'acheter en direct des biens immobiliers.
Alors que l'investissement SCPI permet d'investir en cash beaucoup plus facilement. À noter, qu'il vous est toujours possible de profiter d'un crédit pour acheter des parts de SCPI, même si les taux plus haut vous donneront des effets de leviers moins importants, mais il est important de savoir qu'il est toujours possible d'acheter des SCPI à crédit.
Mais ce n’est pas tout ! Les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel proposent d’autres avantages non négligeables avant d’être une valeur refuge en période de crise.
Un ticket d’entrée plus abordable
Contrairement à un investissement direct dans un appartement ou une maison, investir son épargne en immobilier résidentiel via des parts de SCPI ne nécessite pas plus de quelques milliers d’euros. À titre d’exemple, vous pouvez investir dans la SCPI Kyaneos Pierre avec seulement un minimum de souscription à 11 000€ la première fois, puis par tranche de 1 100 € (le prix d’une part) par la suite.
Un risque mutualisé
Si l’investissement direct dans un actif immobilier résidentiel demande beaucoup d’expertise, un investisseur particulier a tout intérêt à s’orienter vers des solutions mutualisées comme les SCPI résidentielles ! En plus de déléguer toute la gestion des biens immobiliers locatifs à la société de gestion de la SCPI, l’épargnant bénéficie d’une certaine sécurité en cas de vacance locative, de travaux, d’impayés...
Une diversification intéressante
Outre leurs performances attractives et leurs taux de rendement élevés, les SCPI résidentielles permettent une diversification très intéressante sur un secteur traditionnellement peu exploré par les SCPI classiques. Ainsi, placer son épargne dans des parts de SCPI résidentielles est un très bon moyen d’enrichir un portefeuille déjà existant ! Un investisseur aguerri disposera par ailleurs de la sensibilité nécessaire pour s’assurer le meilleur suivi de la stratégie immobilière des différentes SCPI du marché.
Des stratégies d’investissement à la carte
Par rapport à un investissement direct classique, le placement en SCPI résidentielle offre la possibilité de choisir une stratégie entre privilégier les dividendes, miser sur la capitalisation ou encore opter pour des dispositifs de défiscalisation.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI résidentielle, Louve Invest propose un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner la SCPI résidentielle qui correspond à vos attentes. Des conseillers Louve Invest sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.
L’investissement en SCPI est un placement collectif qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier résidentiel sans avoir à gérer les biens soi-même. L’épargnant investit un montant de son choix pour acquérir des parts, devenant ainsi associé d’une société civile détenant des immeubles. Ce mode d’investissement donne accès au droit de percevoir une quote-part des loyers perçus sur les baux en cours, souvent distribués tous les mois ou chaque trimestre.
Il existe plusieurs façons d’investir : au comptant, à crédit ou en démembrement de propriété. Ce dernier permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit, selon ses objectifs de revenus ou de transmission. Certaines SCPI proposent aussi un service d’investissement progressif pour lisser les entrées sur le marché, favorisant ainsi la croissance du patrimoine à long terme tout en limitant la contrainte de gestion directe.
Investir dans une SCPI résidentielle permet ainsi de diversifier son portefeuille, d’accéder à des actifs de qualité, parfois en rénovation ou en travaux, et de profiter d’un rendement régulier sans la lourdeur administrative d’un investissement immobilier en direct.
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
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