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Découvrir nos meilleures SCPI résidentielles

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L’investissement résidentiel désigne tout investissement immobilier destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Il s’agit donc de la classe d’actifs la plus répandue parmi les personnes physiques : elles peuvent y investir directement dans l’ancien ou dans le neuf et éventuellement profiter d’avantages fiscaux. Cette définition de la SCPI résidentielle permet de mieux comprendre le rôle de ces véhicules dans la diversification d’un patrimoine immobilier.

L’immobilier résidentiel a été progressivement délaissé par les investisseurs institutionnels au profit de l’immobilier d’entreprise, commercial et de l’immobilier géré (résidences étudiantes, EHPAD, santé, hôtels) dans les années 1990. 

En 2010, il y a eu un rebond d'intérêt pour cette classe d'actif, n'oublions pas que le logement répond à un besoin essentiel. Les gérants de ces véhicules financiers essayent d'investir dans les zones géographiques où la demande en logement est tendue, et sur les périphéries des cœurs de ville.

En 2023, l'immobilier résidentiel a subi une crise, mais certaines SCPI résidentielles ont su bien résister grâce à la diversification de leurs biens et à la mutualisation des risques (un grand nombre de locataires sur différents biens).

Il semble aujourd’hui plus que jamais, que la première SCPI résidentielle a su se démarquer de par son rendement attractif et ses plus-values. De quoi encourager l’investissement dans les SCPI dédiées à cette classe d’actifs !

Les SCPI résidentielles sont des sociétés civiles de placement immobilier principalement composées d’actifs en immobilier d’habitation. Elles peuvent opter pour différents types de SCPI selon leur stratégie d’investissement, parmi :

• La SCPI de rendement, qui privilégie la distribution de revenus à ses associés et promet ainsi une plus forte rentabilité ;
• La SCPI fiscale a une stratégie double qui vise à maximiser les rendements locatifs au même titre que les réductions d’impôts (via des dispositifs fiscaux particuliers) ;
• La SCPI de capitalisation investit à long terme dans des biens décotés afin de dégager des plus-values qui compenseront le faible niveau de dividendes. 

Dans tous les cas, les SCPI résidentielles présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants. Et n'oublions pas que l’investissement résidentiel permet à la fois de profiter de bons rendements et de participer à la création de logements.

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Dans ces classements des meilleures SCPI résidentielles, nous avons précisé ce que représente la part résidentielle dans leur patrimoine immobilier. 

TOP 3 des meilleures SCPI résidentielles 2026

Primofamily est orientée sur des logements traditionnels résidentiels et des hôtels urbains auxquels peuvent s’ajouter des nouveaux modes d’habitats et accessoirement des actifs de commerces. Historiquement déclaré comme une SCPI résidentielle, elle ressemble plutôt aujourd'hui à une SCPI hôtelière.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.

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Investir dans les meilleures SCPI résidentielles

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Il est essentiel d’analyser le taux de rendement interne avant d’investir, car il mesure la performance globale d’une SCPI sur la durée, en intégrant revenus et valorisation du capital. Cet indicateur offre une vision plus complète du rendement d'une SCPI résidentielle, au-delà du simple taux de distribution annuel.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.

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SCPI Résidentielle N°1 : Kyaneos Pierre, la meilleure SCPI de rendement 

Créée en 2018, Kyaneos Pierre est l'une des rares SCPI de rendement résidentielles à capital variable. Près de 88,5% de son patrimoine est dédié à l'immobilier résidentiel, mais cela ne l'empêche pas d'être diversifiée entre des immeubles vides ou meublés, situés dans des grandes ou moyennes villes. Kyaneos Pierre achète de l'ancien, le rénove et le loue : la stratégie est simple. C'est une mise à l'échelle de ce que peut faire un particulier, et ça marche !

Kyaneos Pierre reste la meilleure SCPI du marché résidentiel, et de loin. La Performance Globale Annuelle 2025 s'élève à 5,25%, avec un taux de distribution de 4,35% et une revalorisation du prix de part de 0,90%. Le dividende a progressé chaque trimestre sur l'année 2025 : 2,40€, 2,41€, 2,42€ et 2,43€ au 4e trimestre. C'est d'ailleurs la stratégie d'acquisition qui est la clé de la réussite : profiter des prix bas de l'immobilier en province pour se constituer un patrimoine d'actifs décotés, rénovables à moindre coût. Au total, la SCPI s'étend désormais sur 635 actifs et 4 918 lots dans 38 départements, pour une capitalisation de 440M€ et 10 546 associés.

Une grande partie de cette performance n'est pas fiscalisée du fait de la déductibilité des travaux de rénovation et d'amélioration de l'immobilier résidentiel. Sans oublier que vous faites un investissement socialement responsable (même si Kyaneos Pierre n'a pas le label ISR), et tous ces actifs sont rénovés pour améliorer leur performance thermique.

SCPI Résidentielle N°2 : Primofamily tournée vers l’Europe

Créée en 2017, Primofamily est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Praemia REIM France. Son activité était initialement résidentielle, mais elle a profondément évolué. Son patrimoine est aujourd'hui composé à 63,4% d'hôtels, 14,3% de résidentiel, 12,9% de mixte résidentiel/commerce et 9,4% de commerce. L'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 septembre 2025 a voté en faveur du recentrage du patrimoine de la SCPI sur les actifs hôteliers, avec un objectif de taux de distribution supérieur à 5% à horizon 2 ans. Un de ses atouts réside dans sa diversification géographique européenne : la SCPI est présente en France, mais aussi en Grèce (14,9%), en Irlande (14,7%), en Belgique (5,2%), en Espagne (3,9%) et en Italie (0,3%).

La distribution totale 2025 s'établit à 7,95€ par part, soit un taux de distribution de 3,9%, en hausse par rapport à l'année précédente grâce notamment aux revenus des actifs hôteliers. Néanmoins, Primofamily souffre d'un problème de liquidité croissant : au 31 décembre 2025, les parts en attente de retrait représentaient près de 9,6% du capital de la SCPI, ce qui pousse la société de gestion à envisager des cessions d'actifs pour alimenter un fonds de remboursement. L'endettement atteint par ailleurs 30,9%, un niveau élevé que la gestion s'est fixé comme objectif de ramener en dessous de 30%.

SCPI Résidentielle N°3 : Patrimmo Croissance Impact, une SCPI de capitalisation en nue-propriété

Créée en 2014 et gérée par Praemia REIM France, Patrimmo Croissance Impact est une SCPI spécialisée dans l'immobilier résidentiel en nue-propriété. Elle ne distribue pas de dividendes : la performance repose intégralement sur la revalorisation du prix de la part au fil du remembrement des actifs. À fin décembre 2025, le patrimoine comprend 64 actifs, soit 511 lots, situés à près de 70% à Paris et en région parisienne.

Les résultats 2025 sont contrastés. Les valeurs d'expertise progressent de +0,99% sur le second semestre 2025 et de +2,23% sur l'année, signe que l'immobilier résidentiel bénéficie du mouvement de baisse des taux. Cependant, la Performance Globale Annuelle 2025 ressort à -7,68%, en raison d'une baisse du prix de souscription de -7,7% intervenue en janvier 2025. Le prix de souscription est désormais fixé à 677€, en dessous de la valeur de reconstitution établie à 699,15€, ce qui représente une décote potentiellement intéressante pour un nouvel entrant.

La durée moyenne restante du remembrement des actifs est d'environ 9,6 ans, avec un potentiel de revalorisation à venir de +32,9% sur la pleine propriété. Attention toutefois à la liquidité : 36 583 parts sont en attente de retrait au 31/12/2025, et 100% des actifs de la SCPI sont considérés non liquides. Il s'agit donc d'un placement de très long terme, réservé à des investisseurs patients qui n'ont pas besoin de récupérer leur capital à court terme.

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#Avantage 1 : Une rentabilité immédiate

Dans le cas où votre choix se porte sur une SCPI résidentielle de rendement, vous ne mettrez pas longtemps à vous décider : seul Kyaneos Pierre permet de bénéficier de performances vraiment solides. En effet, la meilleure SCPI résidentielle affiche une Performance Globale Annuelle (PGA) de 5,25% en 2025, combinant un taux de distribution de 4,35% et une revalorisation du prix de part de 0,90% (performances bien sûr non garanties dans le temps).

La Performance Globale Annuelle (PGA) est l'indicateur clé à regarder, car il mesure la rentabilité totale d'un placement en SCPI : il additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1. Contrairement au seul Taux de Distribution (TD), qui ne capte que les dividendes versés, la PGA reflète également la plus-value générée par la revalorisation des parts. C'est donc un indicateur bien plus complet pour évaluer la rentabilité réelle, dès les premières années, d'un placement en SCPI résidentielle, même si d'autres indicateurs comme le TOF ou le TRI restent utiles pour affiner l'analyse.

#Avantage 2 : Une fiscalité attractive

Les SCPI fiscales d'habitations peuvent offrir des avantages fiscaux incomparables aux contribuables fortement imposés, en particulier s’il s’agit de SCPI dites « fiscales ». En effet, ces dernières bénéficient des avantages de la SCPI classique combinés à ceux des lois de défiscalisation héritées de l’investissement locatif (loi Pinel, loi Malraux, Denormandie). En fonction du dispositif applicable et de la situation du contribuable, les réductions d’impôts générées contribuent à la performance globale nette de l’investissement de manière significative. Cet avantage fiscal peut représenter un levier essentiel pour améliorer le rendement net d’un patrimoine existant.

Celle que nous conseillons dans ce cas est la SCPI Kyaneos Denormandie 5, qui comme son nom l'indique est une SCPI fiscale vous faisant profiter du dispositif Denormandie. Mis en place par le Gouvernement en 2019, ce dispositif a pour but de redynamiser des quartiers populaires qui nécessitent des rénovations de fond. Sur ce type d'investissement, le but n'est donc pas le rendement, mais bien la défiscalisation, c'est pourquoi vous ne trouverez pas cette SCPI dans notre classement 2025 des meilleures SCPI résidentielles.

#Avantage 3 : La constitution d’un patrimoine sur le long terme

Si vous optez pour des parts dans une SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-value, vous accédez à de l’immobilier à prix décoté et vous bénéficiez ainsi de sa valorisation à long terme. Bien que ce type de placement ne génère pas de dividendes immédiats et réguliers, la rentabilité de l’investissement repose sur l’augmentation du prix de la part au fil du temps. Un excellent moyen de faire fructifier son épargne tout en se constituant un patrimoine sur le long terme, tout en assurant une diversification du risque au sein de son portefeuille immobilier !

Attention, il faut toutefois garder en tête que les SCPI résidentielles ne sont pas sans risques. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! De plus, les sociétés de gestion de SCPI résidentielles n’apportent aucune garantie en capital : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs. Si ces questions vous inquiètent, n’hésitez pas à en parler avec un expert de Louve Invest. 

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#Risque 1 : Risques de marché et de capital

Le risque immobilier implique que la valeur des parts peut fluctuer (oui, la valeur fluctuer selon le cycle) : baisses de prix, pression sur les loyers, cessions à décote. Principal inconvénient SCPI : la possible perte en capital, car le capital n’est pas garanti et la liquidité peut varier en fonction de l’évolution du marché ou de la collecte. En période de forte collecte, la société de gestion doit adapter son rythme d’achat pour maintenir la performance, tandis qu’en cas de ralentissement, elle peut ajuster sa vocation d’investissement sur des actifs de nature différente, comme des bureaux ou des résidences gérées, pour préserver le potentiel global du portefeuille.

#Risque 2 : Revenus, occupation et frais

Le risque SCPI touche aussi les revenus : la vacance d’occupation (ou retards de paiement) réduit les distributions. Les frais (entrée, gestion, arbitrages) entament le potentiel de performance et doivent être intégrés à l’objectif d’investissement (horizon, niveau de revenus, tolérance au risque). Les revenus distribués peuvent varier d’un mois à l’autre, selon les loyers encaissés, la qualité des locataires ou la part d’actifs en rénovation. Même si certaines SCPI mutualisent ces aléas grâce à une assurance loyers impayés, cela ne supprime pas le risque de baisse temporaire des rendements.

#Risque 3 : Sélection, information et alignement des objectifs

Avant que les épargnants n’investissent, il faut exiger une information claire : stratégie, pipeline, qualité locative, endettement, gouvernance. Une sélection rigoureuse peut créer de la valeur à long terme, mais seulement si l’objectif de l’investisseur reste cohérent avec le profil de risque et l’évolution possible des marchés. Les SCPI résidentielles à vocation patrimoniale ou sociale peuvent offrir un équilibre différent entre rendement et sécurité, mais leur succès dépendra toujours de la qualité de la gestion et du maintien d’un bon taux d’occupation dans la durée, mois après mois.

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Un marché résidentiel en reprise progressive après deux années difficiles

Après le creux historique de 2023 et une année 2024 encore difficile, le marché résidentiel amorce un redressement en 2025. Le volume des transactions immobilières résidentielles a chuté à 780 000 ventes en 2024, soit une baisse de 17% sur un an selon les Notaires de France.

Côté investissement institutionnel, le montant total des investissements résidentiels en bloc a atteint 3 milliards d'euros en 2024, en recul de 10% par rapport à 2023 selon ImmoStat.

Mais 2025 marque un vrai tournant. Au terme de l'année 2025, le montant global des investissements résidentiels en France atteint 4,3 milliards d'euros, soit une hausse de 29% par rapport à 2024. Toutefois, cette reprise reste à nuancer : les volumes en immobilier résidentiel classique sont stables par rapport à 2024 et n'ont pas connu le rebond attendu, la hausse étant principalement tirée par le résidentiel géré (résidences étudiantes notamment).

Une conjoncture moins favorable

L'attractivité de l'immobilier résidentiel reposait avant 2022 sur de nombreux facteurs favorables : taux d'intérêt au plancher, épargne accumulée pendant la crise sanitaire, tensions foncières et hausse des loyers. La brutale remontée des taux en 2022-2023 a grippé la machine. Depuis le pic atteint en janvier 2024 à 4,17%, le taux d'intérêt des nouveaux crédits à l'habitat a décru jusqu'à atteindre 3,20% en mars 2025.

La production de crédits à l'habitat afficherait un rebond plus net en 2025, retrouvant son niveau de 2023, avec une progression de +16% par rapport à 2024.

L'investissement en SCPI permet d'investir en cash beaucoup plus facilement, sans passer par la case crédit immobilier. Il est toutefois toujours possible d'acheter des parts de SCPI à crédit, même si les effets de levier restent plus limités qu'en période de taux bas.

Mais ce n'est pas tout ! Les SCPI spécialisées dans l'immobilier résidentiel proposent d'autres avantages non négligeables, tout en constituant une valeur refuge dans un marché encore incertain.

Un ticket d’entrée plus abordable

Contrairement à un investissement direct dans un appartement ou une maison, investir son épargne en immobilier résidentiel via des parts de SCPI ne nécessite pas plus de quelques milliers d’euros. À titre d'exemple, vous pouvez investir dans la SCPI Kyaneos Pierre avec seulement un minimum de souscription à 2 240€ la première fois (10 parts à 224€), puis par tranche de 224€ (le prix d'une part) par la suite.

Un risque mutualisé

Si l’investissement direct dans un actif immobilier résidentiel demande beaucoup d’expertise, un investisseur particulier a tout intérêt à s’orienter vers des solutions mutualisées comme les SCPI résidentielles ! En plus de déléguer toute la gestion des biens immobiliers locatifs à la société de gestion de la SCPI, l’épargnant bénéficie d’une certaine sécurité en cas de vacance locative, de travaux, d’impayés...

Une diversification intéressante

Outre leurs performances attractives et leurs taux de rendement élevés, les SCPI résidentielles permettent une diversification très intéressante sur un secteur traditionnellement peu exploré par les SCPI classiques. Ainsi, placer son épargne dans des parts de SCPI résidentielles est un très bon moyen d’enrichir un portefeuille déjà existant ! Un investisseur aguerri disposera par ailleurs de la sensibilité nécessaire pour s’assurer le meilleur suivi de la stratégie immobilière des différentes SCPI du marché.

Des stratégies d’investissement à la carte

Par rapport à un investissement direct classique, le placement en SCPI résidentielle offre la possibilité de choisir une stratégie entre privilégier les dividendes, miser sur la capitalisation ou encore opter pour des dispositifs de défiscalisation. 

Si vous souhaitez investir dans une SCPI résidentielle, Louve Invest propose un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner la SCPI résidentielle qui correspond à vos attentes. Des conseillers Louve Invest sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.

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L’investissement en SCPI est un placement collectif qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier résidentiel sans avoir à gérer les biens soi-même. L’épargnant investit un montant de son choix pour acquérir des parts, devenant ainsi associé d’une société civile détenant des immeubles. Ce mode d’investissement donne accès au droit de percevoir une quote-part des loyers perçus sur les baux en cours, souvent distribués tous les mois ou chaque trimestre.

Il existe plusieurs façons d’investir : au comptant, à crédit ou en démembrement de propriété. Ce dernier permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit, selon ses objectifs de revenus ou de transmission. Certaines SCPI proposent aussi un service d’investissement progressif pour lisser les entrées sur le marché, favorisant ainsi la croissance du patrimoine à long terme tout en limitant la contrainte de gestion directe.

Investir dans une SCPI résidentielle permet ainsi de diversifier son portefeuille, d’accéder à des actifs de qualité, parfois en rénovation ou en travaux, et de profiter d’un rendement régulier sans la lourdeur administrative d’un investissement immobilier en direct.

Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.

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