Les essentiels à retenir :
- Les SCPI Pinel font partie des SCPI fiscales.
- Les SCPI de défiscalisation de type Pinel sont des placements immobiliers dits de pierre papier qui permettent de bénéficier de réductions d’impôt (comme en Pinel en direct).
- Important : le dispositif Pinel est clos aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Une SCPI ne peut donc plus “créer” de nouveaux avantages Pinel via de nouveaux investissements éligibles après cette date.
- En revanche, les investissements/souscriptions réalisés avant 2025 peuvent continuer à produire leurs effets fiscaux (si toutes les conditions Pinel sont respectées).
- Elles permettent d’investir dans l’immobilier tout en réduisant son imposition, mais avec des contraintes (durée d’engagement, règles de location, liquidité…).
- Même en prenant en compte l’avantage fiscal, ces contraintes rendent les SCPI Pinel souvent moins intéressantes pour les particuliers que les SCPI de rendement (qui visent principalement la recherche de revenus potentiels et la diversification, avec un risque de perte en capital)
Investir dans une SCPI Pinel permet d’éviter à l’investisseur les tracas de gestion en direct et la sélection de biens neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement). Attention toutefois : le dispositif Pinel est clos aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 ; on parle donc surtout aujourd’hui de SCPI Pinel déjà investies / souscriptions réalisées avant 2025, dont l’avantage fiscal peut se poursuivre si toutes les conditions sont respectées.
Certes, la SCPI Pinel permet de réduire son imposition, mais à quel prix ? (durée d’engagement, contraintes de location, liquidité potentiellement limitée, fiscalité des revenus…), ce qui la rend souvent moins flexible qu’une SCPI de rendement.
Les SCPI fiscales permettent de réduire le montant de ses impôts tout en se constituant un parc immobilier, via une société de gestion qui gère tout de A à Z.
Pour bénéficier de ces quelques privilèges, l’investisseur doit conserver ses parts plus longtemps que des SCPI de rendement. En outre, la société de gestion d’une SCPI fiscale est contrainte d’acquérir un parc immobilier de biens bénéficiant d’avantages fiscaux, contrairement aux SCPI de rendement qui peuvent investir dans de l’immobilier tertiaire souvent mieux valorisé dans le temps.
Il existe principalement 4 types de SCPI fiscales :
La SCPI Pinel
La SCPI Pinel est constituée de biens résidentiels neufs (ou assimilés) conformes aux exigences de performance énergétique et environnementale — avec, pour les opérations répondant aux critères Pinel+, des exigences renforcées (dont des critères liés à la RE2020 selon les cas) — et situés en zone tendue éligible (zones A, A bis ou B1).
Les logements doivent ensuite être loués à des particuliers entre 6 à 12 ans pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts uniquement si l’investissement / la souscription a été réalisé avant le 1er janvier 2025 (fin du dispositif pour les nouveaux investissements).
Le taux de réduction dépend de l’année et du respect (ou non) des critères Pinel+ : en 2024, hors Pinel+, la réduction est de 9 % / 12 % / 14 % (pour 6 / 9 / 12 ans), tandis que les taux “pleins” peuvent être maintenus via Pinel+ (jusqu’à 12 % / 18 % / 21 %).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
La SCPI Denormandie
Les avantages fiscaux sont quasi identiques à la SCPI Pinel. Sauf qu’ici, le dispositif Denormandie s’intéresse aux logements anciens en secteur dégradé.
La SCPI Malraux
Le portefeuille immobilier concerne les biens immobiliers à rénover en secteur sauvegardé et quartiers anciens et historiques des villes. L’investisseur réduit ses impôts de 22 à 30 % en one shot.
La SCPI foncier
La SCPI déficit foncier permet de défiscaliser tout en réalisant des travaux sur les immeubles acquis par la SCPI. Les travaux génèrent donc des charges et du déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. C’est un placement intéressant pour les contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers élevés.
Depuis de nombreuses années, les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs pour permettre aux investisseurs d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant de réductions d’impôt. Le dispositif Pinel (mis en place à partir de 2014/2015) a toutefois pris fin au 31 décembre 2024 : il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement Pinel depuis le 1er janvier 2025.
La loi Pinel permettait donc aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt avec, pour contrepartie, un engagement de location (et de conservation) sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Si l’investissement a été réalisé avant le 1er janvier 2025, l’investisseur peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à condition de respecter les règles du dispositif.
Une SCPI Pinel permettait de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement Pinel en direct et de réduire son impôt par le biais de la souscription de parts de SCPI (dans la limite des règles du dispositif et de sa période d’éligibilité).
Taux de réduction d’impôt (selon l’année d’acquisition et le respect ou non des critères “Pinel+”) :
- Acquisitions avant 2023 (ou Pinel+ sous conditions) :
- Réduction de 12 % si l’engagement de location est de 6 ans
- Réduction de 18 % si l’engagement de location est de 9 ans
- Réduction de 21 % si l’engagement de location est de 12 ans
- Acquisition en 2024 si le logement ne respecte pas les critères Pinel+ : 9 % / 12 % / 14 % (pour 6 / 9 / 12 ans).
À l’instar d’un investissement immobilier Pinel en direct, les SCPI Pinel doivent respecter des conditions clairement énumérées pour permettre à l’investisseur de défiscaliser :
- L’investisseur doit être résident fiscal français,
- L'investissement retenu est plafonné à 300 000 € par an (et 5 500 € / m²), avec 2 logements maximum par an,
- Il existe des conditions de zonage (zones A, A bis ou B1),
- Les logements en portefeuille de la SCPI Pinel doivent être loués nus (non meublés), à usage de résidence principale,
- L'investisseur doit conserver ses parts (et la SCPI respecter l’engagement de location) sur une durée de 6, 9 ou 12 ans,
- Les logements doivent respecter un niveau de performance énergétique et environnementale : depuis 2023, si l’on vise les conditions “Pinel+”, cela implique notamment des critères d’usage (surfaces minimales, extérieur, etc.) et des critères environnementaux (références à la RE2020 / DPE selon les cas).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
’inconvénient principal d’une SCPI Pinel reposait sur sa faible liquidité. Dans les faits, avant de pouvoir revendre ses parts, il fallait souvent attendre entre 6 et 12 ans. En effet, les SCPI Pinel imposaient de mobiliser longtemps son capital (conservation des parts de 6, 9 ou 12 ans) et, à défaut, l’administration fiscale pouvait remettre en cause l’avantage fiscal accordé.
En outre, rien ne garantissait qu’il y aurait une plus-value à la revente : une perte partielle ou totale du capital restait possible en fonction de la conjoncture immobilière et financière.
Par ailleurs, les frais de souscription et de gestion d’une SCPI Pinel pouvaient s’avérer élevés (souvent autour de 11 %).
Enfin, cette typologie de SCPI n’avait pas vocation à être “rentable” au sens du revenu courant : l’investisseur ne devait généralement pas s’attendre à percevoir plus de ~2 % par an en revenus, un niveau nettement inférieur au taux de distribution moyen des SCPI de rendement sur le marché (par exemple 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM).
(Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les SCPI présentent un risque de perte en capital.)
Il existe deux autres solutions qui nous semblent, chez Louve Invest, plus efficaces que les SCPI Pinel : les SCPI européennes et les SCPI en nu-propriété. En effet, elles permettent de bénéficier des taux intéressants des SCPI de rendement, tout en n’alourdissant pas la facture fiscale.
La fiscalité des SCPI européennes
Les SCPI européennes permettent de simplifier la gestion de ses actifs immobiliers, tout en mutualisant les risques locatifs et géographiques. Elles permettent aussi de bénéficier d’une fiscalité attrayante.
Les SCPI européennes font jouer les mécanismes de conventions fiscales applicables entre la France et les pays étrangers où se trouvent les biens immobiliers.
Les loyers perçus, qui proviennent des immeubles situés à l’étranger, sont taxés au niveau du pays, où est implanté le bien immobilier. Nul besoin d’être oracle pour comprendre qu'il est parfois bon d’investir en dehors de l’hexagone (réputé pour son énorme pression fiscale en matière immobilière), notamment pour les plus gros contribuables.
A l’aune de ce constat, le cas Allemand est intéressant. En effet, Outre-Rhin, les revenus fonciers sont imposés à 15,9 %. En France ce montant peut monter en fonction de sa TMI jusqu'à 45 % (hors prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) !
Par ailleurs, c’est la société de gestion qui règle cet impôt à la source. L'investisseur français va simplement régler le delta entre sa TMI et son taux moyen tout en étant affranchi des prélèvements sociaux.
Ainsi chaque associé va bénéficier d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (cas de l'Allemagne) ou un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (cas du Pays-Bas…).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
La fiscalité des SCPI en nue-propriété
En gestion de patrimoine, le démembrement de propriété consiste à séparer:
- L’usufruit, qui permet de bénéficier des revenus d’un bien.
- La nue-propriété : qui est le droit d’en disposer.
Dans l’hypothèse d’un démembrement de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI alors que le nu-propriétaire n’est que le détenteur des parts jusqu’à son terme, si ce démembrement est temporaire.
En souscrivant des parts de SCPI de rendement démembrées, vous allez tout de suite bénéficier d’un rabais sur le prix des parts. Retenez que plus la durée du démembrement est lointaine, plus la décote sera élevée.
La plupart des sociétés de gestion appliquent le barème de décote suivant :
- 20 % pour 5 ans ;
- 30 % pour 10 ans ;
- 35 % pour 15 ans ;
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu de la part de la SCPI. Cela lui permet de ne pas rajouter une pile d’impôts supplémentaires. De plus, les SCPI en nue-propriété sont exemptées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Fiscalement, c’est une aubaine pour les investisseurs lourdement taxés qui détiennent déjà un parc immobilier important.
Une fois le démembrement arrivé à son terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI, avec une plus-value conséquente non imposable. En faisant coïncider la fin du démembrement avec une baisse de son imposition (départ en retraite par exemple), on peut ainsi développer son patrimoine immobilier tout en ne subissant pas les effets de la fiscalité !
Exemple
Vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété valorisées à 1 000 € par part, à un prix décoté de 30 % (soit 700 €). Après 10 ans, vous récupérez la pleine propriété de parts d’une valeur de 1 000 € (hors revalorisation en fonction du marché immobilier). Vous gagnez immédiatement 300 € par part, sans aucune fiscalité additionnelle. Pendant 10 ans, vous n’avez pas perçu de loyers pour la détention de ces parts, elles n’ont donc pas alourdi votre imposition.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
La SCPI Pinel, qui est une SCPI fiscale, ne nous apparaissait pas comme le meilleur véhicule pour effacer une partie de son impôt. Cette solution de défiscalisation offrait certes quelques avantages, mais sans commune mesure avec l’attrait de stratégies souvent jugées plus efficaces (par exemple via certaines SCPI européennes ou des montages en SCPI démembrées en nue-propriété, selon le profil et l’objectif).
Outre des problématiques à la revente et l’obligation d’y rester de longues années, leur rendement courant et la moindre diversification (par construction, davantage concentrée sur du résidentiel éligible) par rapport aux SCPI de rendement nous semblaient rédhibitoires. Mieux valait généralement privilégier des SCPI de rendement avec des horizons de placement plus souples et une liquidité potentiellement meilleure via le marché secondaire (sans garantie de revente).
Sur la plateforme Louve Invest, il est possible d’investir en SCPI et de bénéficier d’un cashback (une rétrocession d’une partie de la commission d’intermédiation) pouvant aller jusqu’à 3 % sur les SCPI éligibles (hors usufruit, selon conditions), directement versé sur le compte bancaire.
Toutes les démarches de souscription de parts de SCPI se font en ligne, via la plateforme.
Attention, investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
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