Fiscalité

SCPI Pinel : pourquoi mieux vaut s’abstenir ?

Les SCPI Pinel offrent les mêmes avantages fiscaux qu’un investissement Pinel classique. Elles sont toutefois rarement une bonne option pour l’investisseur

SCPI Pinel : pourquoi mieux vaut s’abstenir ?
Louve Team

October 18, 2022

SCPI Pinel : pourquoi mieux vaut s’abstenir ?
  • Les SCPI Pinel font partie des SCPI fiscales.
  • Elles permettent d’investir dans l’immobilier tout en réduisant son imposition.
  • Même en prenant en compte leur avantage fiscal, les contraintes liées aux SCPI Pinel les rendent bien moins intéressantes pour les particuliers que les SCPI de rendement.

Les SCPI de défiscalisation de type Pinel sont ces placements immobiliers dits de pierre papier qui permettent de bénéficier de réductions d’impôt. 

Investir dans une SCPI Pinel permet d'éviter à l’investisseur les tracas de gestion en direct et la sélection de biens neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement). Certes, la SCPI Pinel permet de réduire son imposition, mais à quel prix ?

SCPI Pinel investir

Les SCPI fiscales: qu’est ce que c’est vraiment?

Les SCPI fiscales permettent de réduire le montant de ses impôts tout en se constituant un parc immobilier, via une société de gestion qui gère tout de A à Z.

Pour bénéficier de ces quelques privilèges, l’investisseur doit conserver ses parts plus longtemps que des SCPI de rendement. En outre, la société de gestion d’une SCPI fiscale est contrainte d’acquérir un parc immobilier de biens bénéficiant d’avantages fiscaux, contrairement aux SCPI de rendement qui peuvent investir dans de l’immobilier tertiaire souvent mieux valorisé dans le temps.

Il existe principalement 4 types de SCPI fiscales :

La SCPI Pinel

La SCPI Pinel est constituée de biens résidentiels neufs aux normes RE 2020 et situés en zone tendue. Les logements doivent ensuite être loués à des particuliers entre 6 à 12 ans pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts comprise entre 12 et 21 % du montant total investi.

La SCPI Denormandie

Les avantages fiscaux sont quasi identiques à la SCPI Pinel. Sauf qu’ici, le dispositif Denormandie s’intéresse aux logements anciens en secteur dégradé.

La SCPI Malraux

Le portefeuille immobilier concerne les biens immobiliers à rénover en secteur sauvegardé et quartiers anciens et historiques des villes. L’investisseur réduit ses impôts de 22 à 30 % en one shot.

La SCPI foncier

La SCPI déficit foncier permet de défiscaliser tout en réalisant des travaux sur les immeubles acquis par la SCPI. Les travaux génèrent donc des charges et du déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. C’est un placement intéressant pour les contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers élevés.

Le fonctionnement des SCPI Pinel

Depuis de nombreuses années, les gouvernements successifs ont permis aux investisseurs d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier de réductions d’impôts.

La loi Pinel de 2014, permet donc aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt avec, pour contrepartie, un engagement de conservation du bien immobilier en rapport, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Une SCPI Pinel permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement Pinel en direct et de réduire son impôt par le biais de la souscription de parts de SCPI. 

  • Réduction de 12% si l’engagement de location est de 6 ans.
  • Réduction de 18% si l’engagement de location est de 9 ans.
  • Réduction de 21% si l’engagement de location est de 12 ans.

A l’instar d’un investissement immobilier Pinel en direct, les SCPI Pinel doivent respecter des conditions clairement énumérées pour permettre à l’investisseur de défiscaliser:

  • L’investisseur doit être résident fiscal français,
  • L'investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an,
  • Il existe des conditions de zonage,
  • Les logements en portefeuille de la SCPI Pinel doivent être loués nus,
  • L'investisseur doit conserver ses SCPI pour une durée de 6, 9 ou 12 ans,
  • Les logements doivent respecter les normes RE 2020 et le label BBC.

Les inconvénients de la SCPI Pinel

SCPI Pinel et SCPI fiscale

L’inconvénient principal d’une SCPI Pinel repose sur sa faible liquidité. Dans la réalité, avant de pouvoir revendre ses parts, il faut attendre entre 6 et 12 ans. En effet, les SCPI Pinel demandent de mobiliser longtemps son capital (conservation des parts de 6, 9 ou 12 ans). A défaut le fisc pourrait remettre en cause l'avantage fiscal octroyé.

En outre, rien ne garantit qu’il y aura une plus-value à la revente. Le risque de perte partiel ou total est possible, en fonction de la conjoncture économique.

Par ailleurs, les frais de souscription et de gestion d’une SCPI Pinel peuvent s’avérer confiscatoires car ils sont de l’ordre de 11 %.

Cette typologie de SCPI n’est pas vraiment rentable. En effet , l'investisseur ne doit pas s’attendre à percevoir plus de 2 % de rémunération par an. Bien inférieur à 4,45% :qui est le rendement moyen des SCPI pour l'année 2021 (chiffres Aspim).

Les alternatives possibles aux SCPI Pinel

Il existe deux autres solutions qui nous semblent, chez Louve Invest, plus efficaces que les SCPI Pinel : les SCPI européennes  et les SCPI en nu-propriété. En effet, elles permettent de bénéficier des taux intéressants des SCPI de rendement, tout en n’alourdissant pas la facture fiscale.

La fiscalité des SCPI européennes 

Les SCPI européennes permettent de simplifier la gestion de ses actifs immobiliers, tout en mutualisant les risques locatifs et géographiques. Elles permettent aussi de bénéficier d’une fiscalité attrayante. 

Les SCPI européennes font jouer les mécanismes de conventions fiscales applicables entre la France et les pays étrangers où se trouvent les biens immobiliers. 

Les loyers perçus, qui proviennent des immeubles situés à l’étranger, sont taxés au niveau du pays, où est implanté le bien immobilier.  Nul besoin d’être oracle pour comprendre qu'il est parfois bon d’investir en dehors de l’hexagone (réputé pour son énorme pression fiscale en matière immobilière), notamment pour les plus gros contribuables. 

A l’aune de ce constat, le cas Allemand est intéressant. En effet, Outre-Rhin, les revenus fonciers sont imposés à 15,9 %. En France ce montant peut monter en fonction de sa TMI jusqu'à 45 % (hors prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) !

Par ailleurs, c’est la société de gestion qui règle cet impôt à la source. L'investisseur français va simplement régler le delta entre sa TMI et son taux moyen tout en étant affranchi des prélèvements sociaux.

Ainsi chaque associé va bénéficier d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (cas de l'Allemagne) ou un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (cas du Pays-Bas…).

La fiscalité des SCPI en nue-propriété

En gestion de patrimoine, le démembrement de propriété consiste à séparer: 

  • L’usufruit, qui permet de bénéficier des revenus d’un bien.
  • La nue-propriété : qui est le droit d’en disposer.

Dans l’hypothèse d’un démembrement de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI alors que le nu-propriétaire n’est que le détenteur des parts jusqu’à son terme, si ce démembrement est temporaire.

En souscrivant des parts de SCPI de rendement démembrées, vous allez tout de suite bénéficier d’un rabais sur le prix des parts. Retenez que plus la durée du démembrement est lointaine, plus la décote sera élevée.

La plupart des sociétés de gestion appliquent le barème de décote suivant :

  • 20 % pour 5 ans ;
  • 30 % pour 10 ans ;
  • 35 % pour 15 ans ;

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu de la part de la SCPI. Cela lui permet de ne pas rajouter une pile d’impôts supplémentaires. De plus, les SCPI en nue-propriété sont exemptées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Fiscalement, c’est une aubaine pour les investisseurs lourdement taxés qui détiennent déjà un parc immobilier important.

Une fois le démembrement arrivé à son terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI, avec une plus-value conséquente non imposable. En faisant coïncider la fin du démembrement avec une baisse de son imposition (départ en retraite par exemple), on peut ainsi développer son patrimoine immobilier tout en ne subissant pas les effets de la fiscalité !

Exemple

Vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété valorisées à 1 000 € par part, à un prix décoté de 30 % (soit 700 €). Après 10 ans, vous récupérez la pleine propriété de parts d’une valeur de 1 000 € (hors revalorisation en fonction du marché immobilier). Vous gagnez immédiatement 300 € par part, sans aucune fiscalité additionnelle. Pendant 10 ans, vous n’avez pas perçu de loyers pour la détention de ces parts, elles n’ont donc pas alourdi votre imposition.

Conclusion sur les SCPI Pinel

La SCPI Pinel, qui est une SCPI fiscale, ne nous apparaît pas comme le meilleur des véhicules pour effacer une partie de son impôts. Cette solution d’optimisation fiscale offre certes quelques avantages, mais sans commune mesure avec l’attrait des SCPI européennes ou des SCPI démembrées en nue-propriété.

Outre des problématiques dans la revente et l’obligation d’y rester de longues années, leur rendement et la moindre diversification par rapport aux SCPI de rendement nous semblent rédhibitoires. Mieux vaut opter pour des SCPI de rendement avec des horizons de placement plus courts et plus liquides, notamment sur le marché secondaire.

Chez Louve Invest, il est possible d’investir dans les meilleures SCPI de rendement en bénéficiant d’un cashback immédiat de 2,5% sur les montants investis. Toutes les démarches de souscription de parts de SCPI se font en ligne, sur notre plateforme.

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