SCPI Malraux : une SCPI fiscale permettant une réduction d'impôt de 18% en moyenne

Découvrez les avantages fiscaux des SCPI Malraux pour investir intelligemment et réduire vos impôts. Un guide complet à ne pas manquer !

SCPI Malraux : une SCPI fiscale permettant une réduction d'impôt de 18% en moyenne
Clément Renault
Mise à jour le 

4/6/2024

SCPI Malraux : une SCPI fiscale avec des actifs en zones classées
  • Le dispositif Malraux vous permet d’investir au cœur des villes avec une réduction d'impôt significative. Pour profiter de ce dispositif, il suffit soit :
    • d'acquérir une propriété dans un bâtiment préservé et de réaliser les travaux de rénovation conformément aux exigences spécifiques.
    • d'investir dans des SCPI Malraux qui sont des SCPI fiscales.
  • Investir dans ces SCPI Malraux permet donc de bénéficier de ce dispositif sans avoir à se préoccuper de l'investissement dans un actif immobilier spécifique qui nécessite une localisation en plein centre-ville, une rénovation bien planifiée et un achat au juste prix.
  • En effet, la réduction d'impôts peut varier de 22% à 30% selon la situation de l'immeuble dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), ou en QAD (Quartiers Anciens Dégradés), ou avec PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) ...

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Comment fonctionne le dispositif Malraux ?

La loi Malraux a été mise en place en 1962 sous l'impulsion du ministre de la Culture de l'époque, André Malraux. La loi Malraux sur les secteurs sauvegardés est une loi incitative encourageant la rénovation et la préservation des bâtiments historiques situés dans les centres-villes préservés.Voici quelques points clés de la loi Malraux :

  • Objectif : préserver le patrimoine architectural.
  • Avantages fiscaux : réductions d'impôts pour les propriétaires rénovant ces bâtiments.
  • Travaux éligibles : rénovation respectant l'authenticité historique.
  • Engagement de location : location obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux.
  • Plafonds de dépenses : des limites de coûts sont fixées.
  • Zone géographique :  immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Vous souhaitez investir dans la rénovation de biens immobiliers historiques et bénéficier d’avantages fiscaux ? L’investissement Malraux est idéal !

La réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 30 % : vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des travaux de restauration et de rénovation, dans la limite de 400 000 € de travaux répartis sur une période maximale de 4 ans.

Taux de réduction d'impôt :

  • 22 % du montant des dépenses de restauration pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique (Anciennes ZPPAUP, Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager ou anciennes AVAP, Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine).
  • 30 % du montant des dépenses de restauration pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, les QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), soit les anciens secteurs sauvegardés.

Quels sont les travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation ?

Pour calculer la réduction d'impôt Malraux, il vous faudra prendre en compte les dépenses de restauration suivantes :

  • Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'immeuble.
  • Les primes d'assurance liées à l'immeuble.
  • Les impôts perçus par les collectivités locales en relation avec l'immeuble.
  • Les frais de gestion liés à la propriété, tels que les honoraires de gestionnaires ou de syndics.
  • Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration, le cas échéant.
  • Les frais des travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique dans le cadre de la restauration de l'immeuble.
  • La fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété, pour le montant effectivement utilisé par le syndic pour le paiement de ces dépenses.

Par exemple, si vous investissez 250 000 € dans des travaux en 2020, vous pouvez réduire votre imposition de 30 000 €. Ajoutez 45 000 € de réduction d'impôt en 2021 après 150 000 € de travaux supplémentaires. Au total, c'est 75 000 € de réduction d'impôt sur deux ans ! Un investissement judicieux, mais faites appel à des pros et assurez-vous d'un achat équitable.

Le dispositif Malraux est-il concerné par le plafonnement des niches fiscales ?

D'ordinaire, quand on pense défiscalisation en France, on bute sur un plafond à 10 000 euros. En d'autres termes, 10 000 euros d'impôts, c'est le maximum qu'on peut espérer effacer avec la plupart des astuces fiscales. Mais depuis 2013, les SCPI Malraux ont fait sauter ce plafond ! Néanmoins, depuis la loi de finance 2013, les SCPI Malraux ne sont plus assujetties au plafonnement global des niches fiscales. Une excellente nouvelle pour ceux qui souhaitent allier investissement immobilier et avantages fiscaux sans les contraintes du plafonnement global des niches fiscales !

Projet Malraux : quels biens immobiliers sont éligibles ?

Attention, tout n'est pas éligible à la loi Malraux ! Cette opportunité s'applique strictement aux biens anciens dans des zones spécifiques, où l'histoire, la culture et l'esthétique justifient rénovation et préservation.Pour être éligible à la loi Malraux, votre bien immobilier doit :

  • Être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).
  • Se trouver dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
  • Être dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD).
  • Appartenir à un quartier dégradé avec une forte concentration de maisons anciennes dans le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

Quelles sont les conditions pour profiter de la loi Malraux ?

En tant que propriétaire, certaines conditions doivent être remplies pour profiter des avantages offerts par la Loi Malraux :

  • Engagement de location : louez non meublé pendant 9 ans minimum, excluant les proches. La location débute dans les 12 mois suivant la fin des travaux et sert de résidence principale.
  • Restauration totale : intérieur et extérieur, sans modification du volume habitable.
  • Autorisation spéciale : obtenez l'aval de la Préfecture avant de vous lancer.
  • Supervision architecturale : Un Architecte des Bâtiments de France veille sur vos travaux.
  • Délai de réalisation : 4 ans maximum, sauf pour les fouilles archéologiques en cours.

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

Outre les SCPI de rendement, les sociétés de gestion immobilière distribuent également des SCPI fiscales. Leur mission est de constituer un parc immobilier composé de biens éligibles à des avantages fiscaux, offrant ainsi à ses associés une belle dose d'avantages. Les SCPI fiscales ou de défiscalisation représentent ainsi une opportunité en or pour investir dans l'immobilier sans soucis de gestion, tout en tirant profit des avantages fiscaux.À ce jour, il existe 4 types de SCPI fiscales :

  • les SCPI Pinel,
  • les SCPI Denormandie,
  • les SCPI de Déficit Foncier
  • et les SCPI Malraux.

Comment investir dans une SCPI Malraux ?

Investir dans une SCPI Malraux implique l'achat de parts d'une SCPI gérée par une société agréée par l'AMF. Vous mettez vos fonds au service de la renaissance d'anciens immeubles dans des zones éligibles au dispositif Malraux. En retour, vous décrochez une réduction d'impôt sur le revenu, taillée sur mesure en fonction de vos investissements dans la rénovation.

Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI Malraux ?

Généralement, entre la période d’achat du parc immobilier, la période de rénovation des bâtiments et la mise en location, la durée de détention minimale des parts de SCPI Malraux est de 15 ans.

De fait, pour être conforme aux exigences de l'administration fiscale, une SCPI Malraux doit effectivement louer les biens rénovés en tant que logements nus (non meublés) pour une durée minimale de 9 ans. De plus, cette période de location doit commencer dans la première année suivant la fin des travaux de rénovation. C'est une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux.

Ainsi, les parts de SCPI Malraux doivent être conservées jusqu'à la fin de l'engagement de 9 ans lié à la location des immeubles éligibles au dispositif Malraux. En fonction de la durée des travaux de restauration, cette période de conservation peut s'étendre de 10 à 13 ans. Il s'agit donc d'un investissement à long terme avec peu d'options de sortie pendant cette période, sous peine de devoir rembourser les réductions fiscales obtenues indûment.

Est-il possible d’acheter des parts de SCPI Malraux en démembrement ?

Il est important de noter que le démembrement de la propriété des parts de SCPI Malraux est interdit. En d'autres termes, l'achat de parts de SCPI Malraux en démembrement ne permet pas à l'acquéreur de bénéficier de la réduction d'impôt Malraux.À la fin de l'investissement, lorsque les biens sont revendus, vous récupérez votre capital initial, éventuellement augmenté des loyers perçus.

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Quels sont les avantages et les risques de la SCPI Malraux ?

Les SCPI Malraux pour une défiscalisation one-shot

La SCPI Malraux vous permet une réduction d'impôt en une seule fois, lors de la souscription, qui s'élève généralement à 18 à 20 % de l'investissement total. En zone PSMV, elle atteint 30 %, tandis qu'en zone PVAP, elle est de 22 %.Cette réduction est calculée en fonction de la part attribuée aux travaux, avec un plafond annuel de 100 000 € par foyer, sur une période de 4 ans consécutifs.

Supposons un investissement de 50 parts de SCPI Malraux à 1 000 € la part en zone PSMV :

  • Investissement total : 50 parts x 1 000 € = 50 000 €
  • Quote part des travaux réalisés : 30 000 €
  • Montant de la réduction d'impôt immédiat : 30 % x 30 000 € = 9 000 €, ce qui équivaut à environ 18 % du montant total investi.

Ainsi, la SCPI Malraux se démarque en offrant une défiscalisation unique et immédiate en une seule fois, une opportunité incomparable dans l'immobilier.

Un investissement sans contraintes de gestion

En investissant à travers la SCPI plutôt que d’acheter un bien immobilier en direct, vous faites le choix d’un placement flexible et sans contraintes de gestion !De fait, la SCPI est entièrement gérée par une société de gestion immobilière qui s’occupe de collecter le capital de départ, rechercher et acquérir les bons actifs, gérer le parc immobilier et sa gestion locative, ainsi que distribuer les dividendes sur les loyers à chaque porteur de part. Contrairement à un investissement locatif en direct, vous êtes donc libéré de toutes contraintes.

Un investissement à long-terme au capital non garanti

Il est important de noter qu'un inconvénient des SCPI Malraux réside dans le fait que le capital investi n'est pas garanti. Contrairement à certains autres types d'investissements plus sûrs, il existe un niveau de risque inhérent à ces SCPI.

La réduction d'impôt offerte par le dispositif Malraux est une incitation à investir dans des projets de rénovation immobilière, mais cela signifie que les fonds investis peuvent être utilisés pour financer des travaux, et il n'y a pas de garantie absolue de rentabilité ou de préservation du capital.  

Quelles sont les autres solutions pour moins payer d'impôt ?

Si vous cherchez à alléger votre facture fiscale en France, voici deux autres armes de choix, en plus de la redoutable SCPI Malraux :

1. Nue-propriété via les SCPI : repoussez ainsi l'impôt sur le revenu pendant une période déterminée, habituellement entre 15 et 20 ans. Pendant ce temps, les loyers et les charges fiscales sont pris en charge par l'usufruitier. À la fin de la période, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires. Un moyen intelligent de payer moins d'impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

2. SCPI Européennes : Pensez à l'international ! Les SCPI européennes investissent dans des biens immobiliers en Europe, élargissant votre horizon d'investissement. En fonction de la SCPI, vous pourriez bénéficier d'avantages fiscaux, comme des revenus exonérés d'impôts ou des crédits d'impôt.

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Les questions fréquentes

Quel est le montant de la réduction d’impôt de la SCPI Malraux ?

La réduction d'impôt d'une SCPI Malraux dépend du ratio travaux/achat, du type de biens (NPNRU, PVAP). En moyenne, elle tourne autour de 18% du montant investi dans la SCPI.

À qui s'adressent les SCPI Malraux ?

Le dispositif Malraux s’applique aux résidents fiscaux français soumis à une fiscalité importante.

Quelle est la limite de la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux ?

Les avantages fiscaux résultant des investissements dans des SCPI Malraux ne sont plus limités par le plafond global, offrant ainsi plus de flexibilité et de potentiel de réduction d'impôt pour les investisseurs.

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