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- La SCPI déficit foncier est une SCPI fiscale qui investit dans des biens anciens à rénover : les charges de travaux génèrent un déficit foncier déductible de vos revenus, sans entrer dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € sur la part foncière.
- Le déficit s'impute sans limite sur vos revenus fonciers existants, puis jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global, ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les contribuables avec une TMI à 41 % ou 45 % et des revenus fonciers élevés.
- Le rendement courant est faible : entre 2 et 2,5 % par an, contre 4,72 % en moyenne pour les SCPI de rendement en 2024 selon l'ASPIM. L'intérêt est fiscal, pas locatif.
- Bonne nouvelle 2026 : la loi de finances 2026 a préservé la fiscalité des revenus fonciers en location nue au taux de 17,2 % de prélèvements sociaux, contrairement aux revenus du capital financier relevés à 18,6 %.
- La durée de conservation des parts est d'au moins 3 ans après la dernière année d'imputation, pour une durée totale d'investissement de 10 à 15 ans, capital non liquide et non garanti pendant toute cette période.
- Contrairement aux autres SCPI fiscales, la SCPI déficit foncier peut être souscrite à crédit, ce qui peut amplifier l'effet fiscal si vous avez des revenus fonciers à neutraliser.
Le principe du déficit foncier
Lorsqu’un bien immobilier est mis en location, les loyers perçus par le propriétaire bailleur sont imposés au titre des revenus fonciers. Si les charges supportées dépassent les revenus récoltés, alors se crée un déficit foncier.
Le propriétaire peut opter pour le régime d’imposition au réel et déduire ce déficit de ses revenus.
La SCPI de déficit foncier, une sous-catégorie de SCPI fiscale
La SCPI de déficit foncier appartient à la catégorie des SCPI fiscales. Celles-ci permettent à leurs associés de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’une acquisition en direct, tout en se constituant un patrimoine immobilier.
La stratégie d’investissement de la SCPI de déficit foncier consiste à acquérir des biens immobiliers nécessitant d’importantes rénovations pour générer un déficit. Les associés peuvent ensuite imputer ce déficit foncier sur leurs revenus pour alléger leur imposition.
La SCPI en déficit foncier a pour objectif d’acquérir un ou plusieurs immeubles à rénover. Les biens ciblés sont essentiellement des biens anciens, à usage d’habitation et nécessitant d’importantes restaurations.
Pour être éligibles au dispositif, les travaux à réaliser devront porter sur :
- L’entretien et les réparations : ce sont les interventions nécessaires au maintien ou à la remise en état d’un bien immobilier, sans pour autant en modifier l’agencement initial ou la consistance.
- L’amélioration du logement : ce sont les travaux qui permettent de fournir des éléments de confort nouveaux ou mieux adaptés aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure du bien.
À l’inverse, les dépenses engagées dans la construction, la reconstruction, ou l’agrandissement de l’immeuble ne sont pas déductibles.
Dans un premier temps, la SCPI va donc dégager des déficits qui seront imputables sur les revenus des associés. Puis, une fois les travaux achevés, les biens rénovés seront mis en location et pourront générer des revenus aux épargnants.
Enfin, sur les dernières années d’existence de la SCPI, la société de gestion procèdera à sa liquidation en revendant un à un les biens immobiliers acquis. À cette occasion, les associés réaliseront éventuellement des plus-values.
La SCPI est transparente fiscalement. Ce sont donc les associés qui sont imposés directement des bénéfices générés par la société, en proportion du nombre de parts qu’ils détiennent.
La déduction du déficit foncier sur le revenu
Contrairement aux autres SCPI fiscales, les SCPI de déficit foncier peuvent être souscrites à l’aide d’un crédit. L’imputation du déficit sur le revenu global ou sur le revenu foncier va ainsi dépendre de la nature des charges considérées.
- Le déficit provenant de l’emprunt souscrit
Les charges financières sont imputables sur les revenus fonciers uniquement. Si les dépenses liées au crédit sont supérieures aux revenus fonciers, l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Le déficit provenant des dépenses de travaux
Les charges non financières sont imputables en priorité sur les autres revenus fonciers. Si ceux-ci sont insuffisants pour les absorber, le déficit peut s’imputer sur le revenu global dans une limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les immeubles relevant du dispositif « Cosse » ou « Perissol »).
L’excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La conservation des parts
En contrepartie de l’avantage fiscal retiré de la SCPI, le souscripteur s’engage à conserver ses parts pendant au moins 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers.
L’imposition des revenus
Lorsque la SCPI génère un résultat positif composé des revenus locatifs, les revenus fonciers des associés sont soumis à imposition au prorata des capitaux investis.
Bonne nouvelle pour 2026 : la loi de finances 2026 a préservé la fiscalité applicable aux revenus fonciers issus de la location nue. Contrairement aux revenus du capital financier, dont les prélèvements sociaux ont été relevés à 18,6 %, les revenus fonciers distribués par les SCPI restent soumis au taux de 17,2 %. Pour les porteurs de SCPI déficit foncier, la visibilité fiscale reste donc intacte pour 2026.
Pour le foyer, cela représente une économie globale de plus de 34,8 % du montant de l’investissement.
Investir dans ce type de SCPI offre donc la possibilité de déduire le déficit foncier de ses revenus et ainsi alléger son imposition. Pendant les travaux, le rendement locatif est négatif, mais le rendement financier global est positif en raison des économies d’impôts réalisées.
On retrouve également des avantages communs à tout investissement en SCPI de rendement :
- La mutualisation des risques. Les associés investissent dans un parc immobilier diversifié aux côtés d’autres épargnants. Les risques (loyers impayés, sinistres, etc.) sont ainsi mutualisés et lissés sur différents biens.
- La gestion du parc immobilier déléguée à la société de gestion de la SCPI. C’est elle qui se charge de toutes les tâches très chronophages habituellement rencontrées en investissement direct (recherche de locataires, transaction, etc.).
- L’accessibilité. Les SCPI de déficit foncier sont abordables avec quelques milliers d’euros et permettent de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement qu’en acquisition directe. De plus, il est tout à fait possible de souscrire des parts à crédit (contrairement aux autres SCPI fiscales).
Conseil de Victor : La SCPI Déficit Foncier est un outil qui ne s'adresse pas à tout le monde. Elle est vraiment pertinente pour un contribuable qui cumule deux conditions : une TMI élevée (41 % ou 45 %) ET des revenus fonciers existants à neutraliser. Si vous n'avez pas de revenus fonciers par ailleurs, l'avantage se limite à 10 700 € par an d'imputation sur le revenu global, ce qui peut être insuffisant pour justifier les contraintes de liquidité sur 15 ans.
Si la SCPI de déficit foncier offre certains atouts, elle présente également d’importants inconvénients qui ne doivent pas être négligés. L’autorité des marchés financiers appelle d’ailleurs les investisseurs à la vigilance concernant ce type de placement.
Une faible rentabilité
L’objectif d’un investissement en SCPI de déficit foncier est avant tout d’obtenir un avantage fiscal, les performances sont ainsi moins intéressantes que pour des SCPI de rendement.
En SCPI de déficit foncier, un investisseur pourra espérer un rendement qui se situe autour des 2 %. Or, la performance moyenne des SCPI atteignait 4,72 % en 2024 d’après les données recueillies par l’ASPIM-IEIF (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
Un capital non liquide et non garanti
En général, les SCPI de déficit foncier imposent une durée de conservation des parts qui tourne autour des 15 ans. Cela revient à s’engager sur une durée bien supérieure à celle de l’avantage fiscal obtenu.
Avant cette échéance, il sera très compliqué de revendre ses parts. La réduction d’impôt n’est octroyée qu’aux associés ayant souscrit lors des premières années d’existence de la SCPI, lorsqu’elle était en recherche de fonds. Quel investisseur voudrait souscrire à une SCPI affichant une simple performance à 2 %, une fois l’avantage fiscal disparu ?
Par ailleurs, comme tout placement financier, il existe un risque de perte en capital. Avec ce type de SCPI dont l’horizon d’investissement est aussi lointain, le risque est d’autant plus important. Rien ne garantit que la revente des biens permettra de rentabiliser le capital investi par les associés.
Compte tenu de ces nombreux inconvénients, nous conseillons plutôt d’opter pour un investissement permettant de bénéficier d’avantages fiscaux tout en profitant d’un rendement intéressant. C’est le cas notamment des SCPI européennes ou des SCPI en démembrement.
Les SCPI européennes
Les SCPI européennes sont des SCPI de rendement dont le parc immobilier est situé en tout ou partie à l’étranger, dans des pays de la zone européenne. De plus en plus plébiscitées par les épargnants, elles présentent de nombreux avantages.
- Un patrimoine immobilier diversifié
Les SCPI européennes ciblent tous types d’actifs (bureaux, établissements de santé, etc.) et constituent leur parc immobilier dans différents pays au fort dynamisme économique. Pour l’épargnant, c’est l’opportunité de pouvoir profiter des atouts de chaque marché et diversifier son patrimoine immobilier.
- Une fiscalité intéressante
Les revenus fonciers d’immeubles situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle appliquée en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le régime d’imposition dépend du pays concerné et c’est la société de gestion qui s’en acquitte à la source.
Grâce aux conventions fiscales conclues entre les pays, l’épargnant résidant en France ne subira pas de double imposition.
Les SCPI en nue-propriété (ou démembrement)
La nue-propriété en SCPI consiste à partager la propriété des parts entre le nu-propriétaire, qui ne recevra pas les revenus, et l’usufruitier, qui les percevra pendant toute la durée du démembrement. Investir en nue-propriété offre de nombreux avantages pour le nu-propriétaire.
Une décote sur le prix d’achat des parts
En renonçant aux loyers issus de la SCPI, le nu-propriétaire bénéficie en contrepartie d’un prix d’achat en moyenne 20 à 40 % moins élevé que le prix d’acquisition en pleine propriété.
Aucune fiscalité
Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine immobilier à terme. Pour autant, il n’est soumis à aucune fiscalité (impôts sur les revenus, prélèvements sociaux et impôts sur la fortune immobilière) pendant toute la durée du démembrement.
Une plus-value non imposable
À l’issue du démembrement, l’épargnant recouvre la pleine propriété. Grâce à la décote dont il a bénéficié à l’achat, s’il décide de vendre, il réalisera une belle plus-value. Celle-ci n’est pas soumise à imposition.
Vous l’aurez compris, nous ne conseillons pas de recourir aux SCPI de déficit fonciers. Les avantages fiscaux sont insuffisants pour compenser le faible rendement et les contraintes associées à ce type de placement financier.
Privilégiez l’investissement en SCPI démembrée ou en SCPI européennes pour profiter d’excellents rendements tout en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal. Laissez-vous guider par nos experts, optimisez votre investissement !
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Victor Déré est conseiller en gestion de patrimoine, avec une certification professionnelle à l'examen AMF. Expert SCPI chez Louve Invest et président d’Absolu Patrimoine.
Diplômé de l’IPAG Business School, il accompagne depuis plus de dix ans particuliers et dirigeants dans la structuration de leur patrimoine.
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