Comment faire du déficit foncier au travers d’une SCPI ?

Vous voulez réduire vos impôts en générant du déficit foncier en SCPI ? Découvrez nos meilleures astuces et optimisez votre investissement !

Comment faire du déficit foncier au travers d’une SCPI ?
Théophile Lambert
Mise à jour le 

5/4/2024

Comment faire du déficit foncier au travers d’une SCPI ?
  • La SCPI de déficit foncier est une SCPI fiscale qui investit dans des biens à rénover destinés à la location. Les associés peuvent ensuite déduire le montant des travaux réalisés de leurs revenus pour alléger leur imposition.
  • La performance des SCPI de déficit foncier est faible. De 2 à 2,5 % par an en moyenne, contre 4,5 % pour les autres types de SCPI.
  • Faire du déficit foncier au travers d’une SCPI n’est pas sans risque et présente de nombreuses contraintes. Découvrez nos conseils et les solutions de placement plus adaptées pour réduire votre fiscalité

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Le mécanisme appliqué aux SCPI

Le principe du déficit foncier

Lorsqu’un bien immobilier est mis en location, les loyers perçus par le propriétaire bailleur sont imposés au titre des revenus fonciers. Si les charges supportées dépassent les revenus récoltés, alors se crée un déficit foncier. 

Le propriétaire peut opter pour le régime d’imposition au réel et déduire ce déficit de ses revenus.

La SCPI de déficit foncier, une sous-catégorie de SCPI fiscale

La SCPI de déficit foncier appartient à la catégorie des SCPI fiscales. Celles-ci permettent à leurs associés de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’une acquisition en direct, tout en se constituant un patrimoine immobilier

La stratégie d’investissement de la SCPI de déficit foncier consiste à acquérir des biens immobiliers nécessitant d’importantes rénovations pour générer un déficit. Les associés peuvent ensuite imputer ce déficit foncier sur leurs revenus pour alléger leur imposition. 

Le fonctionnement de la SCPI de déficit foncier

La SCPI en déficit foncier a pour objectif d’acquérir un ou plusieurs immeubles à rénover. Les biens ciblés sont essentiellement des biens anciens, à usage d’habitation et nécessitant d’importantes restaurations. 

Pour être éligibles au dispositif, les travaux à réaliser devront porter sur : 

  • L’entretien et les réparations : ce sont les interventions nécessaires au maintien ou à la remise en état d’un bien immobilier, sans pour autant en modifier l’agencement initial ou la consistance.
  • L’amélioration du logement : ce sont les travaux qui permettent de fournir des éléments de confort nouveaux ou mieux adaptés aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure du bien.

À l’inverse, les dépenses engagées dans la construction, la reconstruction, ou l’agrandissement de l’immeuble ne sont pas déductibles.

Dans un premier temps, la SCPI va donc dégager des déficits qui seront imputables sur les revenus des associés. Puis, une fois les travaux achevés, les biens rénovés seront mis en location et pourront générer des revenus aux épargnants.

Enfin, sur les dernières années d’existence de la SCPI, la société de gestion procèdera à sa liquidation en revendant un à un les biens immobiliers acquis. À cette occasion, les associés réaliseront éventuellement des plus-values.

La fiscalité applicable à cette SCPI

La SCPI est transparente fiscalement. Ce sont donc les associés qui sont imposés directement des bénéfices générés par la société, en proportion du nombre de parts qu’ils détiennent.

La déduction du déficit foncier sur le revenu 

Contrairement aux autres SCPI fiscales, les SCPI de déficit foncier peuvent être souscrites à l’aide d’un crédit. L’imputation du déficit sur le revenu global ou sur le revenu foncier va ainsi dépendre de la nature des charges considérées. 

  • Le déficit provenant de l’emprunt souscrit

Les charges financières sont imputables sur les revenus fonciers uniquement. Si les dépenses liées au crédit sont supérieures aux revenus fonciers, l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

  • Le déficit provenant des dépenses de travaux

Les charges non financières sont imputables en priorité sur les autres revenus fonciers. Si ceux-ci sont insuffisants pour les absorber, le déficit peut s’imputer sur le revenu global dans une limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les immeubles relevant du dispositif « Cosse » ou « Perissol »). 

L’excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La conservation des parts

En contrepartie de l’avantage fiscal retiré de la SCPI, le souscripteur s’engage à conserver ses parts pendant au moins 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers.

L’imposition des revenus

Lorsque la SCPI génère un résultat positif composé des revenus locatifs, les revenus fonciers des associés sont soumis à imposition au prorata des capitaux investis.

Exemple d’investissement en SCPI de déficit foncier

Prenons l’exemple d’un foyer soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 45 %. En 2022, leur souscription en SCPI s’élève à 50 000 €. La quote-part affectée aux travaux est de 56 % imputable sur 2 ans (soit 28 % par an).

  • Revenus fonciers annuels : 20 000 €
  • Souscription : 50 000 €
  • Quote-part de travaux : 56 %, soit 28 000 €
  • TMI : 45 %
2022 2023 TOTAL
Travaux 28 % 14 000 € 14 000 € 28 000 €
Économies d’impôts sur les revenus 45 % 6 300 € 6 300 € 12 600 €
Économies de prélèvements sociaux 17,20 % 2 408 € 2 408 € 4 816 €
Économies fiscales totales 8 708 € 8 708 € 17 416 €


Pour le foyer, cela représente une économie globale de plus de 34,8 % du montant de l’investissement.

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Investir en SCPI

Les avantages de ce placement

Investir dans ce type de SCPI offre donc la possibilité de déduire le déficit foncier de ses revenus et ainsi alléger son imposition. Pendant les travaux, le rendement locatif est négatif, mais le rendement financier global est positif en raison des économies d’impôts réalisées.

On retrouve également des avantages communs à tout investissement en SCPI de rendement : 

  • La mutualisation des risques. Les associés investissent dans un parc immobilier diversifié aux côtés d’autres épargnants. Les risques (loyers impayés, sinistres, etc.) sont ainsi mutualisés et lissés sur différents biens.
  • La gestion du parc immobilier déléguée à la société de gestion de la SCPI. C’est elle qui se charge de toutes les tâches très chronophages habituellement rencontrées en investissement direct (recherche de locataires, transaction, etc.).
  • L’accessibilité. Les SCPI de déficit foncier sont abordables avec quelques milliers d’euros et permettent de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement qu’en acquisition directe. De plus, il est tout à fait possible de souscrire des parts à crédit (contrairement aux autres SCPI fiscales).

Les inconvénients des SCPI de déficit foncier

Si la SCPI de déficit foncier offre certains atouts, elle présente également d’importants inconvénients qui ne doivent pas être négligés. L’autorité des marchés financiers appelle d’ailleurs les investisseurs à la vigilance concernant ce type de placement. 

Une faible rentabilité 

L’objectif d’un investissement en SCPI de déficit foncier est avant tout d’obtenir un avantage fiscal, les performances sont ainsi moins intéressantes que pour des SCPI de rendement. 

En SCPI de déficit foncier, un investisseur pourra espérer un rendement qui se situe autour des 2 %. Or, en 2021, la performance moyenne des SCPI atteignait 4,52 % en 2023 d’après les données recueillies par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).

Un capital non liquide et non garanti

En général, les SCPI de déficit foncier imposent une durée de conservation des parts qui tourne autour des 15 ans. Cela revient à s’engager sur une durée bien supérieure à celle de l’avantage fiscal obtenu.

Avant cette échéance, il sera très compliqué de revendre ses parts. La réduction d’impôt n’est octroyée qu’aux associés ayant souscrit lors des premières années d’existence de la SCPI, lorsqu’elle était en recherche de fonds. Quel investisseur voudrait souscrire à une SCPI affichant une simple performance à 2 %, une fois l’avantage fiscal disparu ?

Par ailleurs, comme tout placement financier, il existe un risque de perte en capital. Avec ce type de SCPI dont l’horizon d’investissement est aussi lointain, le risque est d’autant plus important. Rien ne garantit que la revente des biens permettra de rentabiliser le capital investi par les associés.

Les avantages et les inconvénients de l’investissement en SCPI de déficit foncier

Les alternatives aux SCPI de déficit foncier

Compte tenu de ces nombreux inconvénients, nous conseillons plutôt d’opter pour un investissement permettant de bénéficier d’avantages fiscaux tout en profitant d’un rendement intéressant. C’est le cas notamment des SCPI européennes ou des SCPI en démembrement.

Les SCPI européennes

Les SCPI européennes sont des SCPI de rendement dont le parc immobilier est situé en tout ou partie à l’étranger, dans des pays de la zone européenne. De plus en plus plébiscitées par les épargnants, elles présentent de nombreux avantages.

  • Un patrimoine immobilier diversifié

Les SCPI européennes ciblent tous types d’actifs (bureaux, établissements de santé, etc.) et constituent leur parc immobilier dans différents pays au fort dynamisme économique. Pour l’épargnant, c’est l’opportunité de pouvoir profiter des atouts de chaque marché et diversifier son patrimoine immobilier.

  • Une fiscalité intéressante

Les revenus fonciers d’immeubles situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle appliquée en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le régime d’imposition dépend du pays concerné et c’est la société de gestion qui s’en acquitte à la source.

Grâce aux conventions fiscales conclues entre les pays, l’épargnant résidant en France ne subira pas de double imposition.

Les SCPI en nue-propriété (ou démembrement)

La nue-propriété en SCPI consiste à partager la propriété des parts entre le nu-propriétaire, qui ne recevra pas les revenus, et l’usufruitier, qui les percevra pendant toute la durée du démembrement. Investir en nue-propriété offre de nombreux avantages pour le nu-propriétaire.

Une décote sur le prix d’achat des parts

En renonçant aux loyers issus de la SCPI, le nu-propriétaire bénéficie en contrepartie d’un prix d’achat en moyenne 20 à 40 % moins élevé que le prix d’acquisition en pleine propriété. 

Aucune fiscalité

Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine immobilier à terme. Pour autant, il n’est soumis à aucune fiscalité (impôts sur les revenus, prélèvements sociaux et impôts sur la fortune immobilière) pendant toute la durée du démembrement.

Une plus-value non imposable

À l’issue du démembrement, l’épargnant recouvre la pleine propriété. Grâce à la décote dont il a bénéficié à l’achat, s’il décide de vendre, il réalisera une belle plus-value. Celle-ci n’est pas soumise à imposition.

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Vous l’aurez compris, nous ne conseillons pas de recourir aux SCPI de déficit fonciers. Les avantages fiscaux sont insuffisants pour compenser le faible rendement et les contraintes associées à ce type de placement financier.

Privilégiez l’investissement en SCPI démembrée ou en SCPI européennes pour profiter d’excellents rendements tout en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal. Laissez-vous guider par nos experts, optimisez votre investissement ! 

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Les questions fréquentes

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Lorsque les charges supportées par un propriétaire bailleur sont plus élevées que les revenus fonciers, il se crée un déficit foncier. Le propriétaire peut déduire cette somme de ses revenus soumis à imposition et ainsi diminuer sa fiscalité.

À quels investisseurs s’adressent les SCPI de déficit foncier ?

En raison de la faible liquidité du capital investi et du type d’avantage fiscal que permettent les SCPI de déficit foncier, elles s’adressent particulièrement aux contribuables fortement fiscalisés.

Combien investir en SCPI de déficit foncier ?

Il est possible de souscrire des parts à partir de 5 000 €. C’est donc un investissement plus accessible que l’acquisition d’un bien immobilier en direct.

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