OPCI vs SCPI : quel est le meilleur placement immobilier ?

OPCI ou SCPI ? Quel est le meilleur choix pour votre investissement immobilier ? Découvrez les différences clés et faites un choix éclairé.

OPCI vs SCPI : quel est le meilleur placement immobilier ?
Théophile Lambert
Mise à jour le 

5/4/2024

OPCI vs SCPI : quel est le meilleur placement immobilier ?
  • Investir SCPI ou OPCI : deux formules d'investissement immobilier accessibles qui permettent aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à partir d'une mise initiale relativement faible.
  • La SCPI se distingue par un risque modéré et un rendement attractif (autour de 4,5% en moyenne) provenant des loyers distribués et des éventuelles plus-values immobilières réalisées. 
  • Louve Invest est une plateforme numérique qui simplifie l'investissement immobilier. Avec Louve Invest, vous pouvez investir en SCPI, en seulement quelques clics et bénéficier d’un cashback pour chaque transaction. 

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Définition OPCI et SCPI

OPCI définition : Qu'est-ce que c'est ? 

Un OPCI, pour Organisme de Placement Collectif en Immobilier, est une structure d'investissement qui a pour but d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les particuliers et les institutions peuvent investir dans ces organismes pour bénéficier de la croissance potentielle du marché immobilier, tout en déléguant la gestion quotidienne de ces biens à des professionnels. L'OPCI se caractérise par une combinaison d'actifs immobiliers (en majorité) et financiers, ce qui lui confère une certaine stabilité et une certaine liquidité.

Exemples d'OPCI avec l'OPCI FRANCEEUROPE IMMO ou encore l'OPCPI Silver Generation (sur ce dernier lien vous trouverez aussi comment acheter l'OPCI Silver Generation)

SCPI définition : Qu'est-ce que c'est ?

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, représente un placement qui permet à des particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Comme l’OPCI, la SCPI est parfois appelée « pierre-papier », car les investisseurs achètent des parts de la société plutôt que des biens immobiliers physiques.

En pratique, la SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs qui deviennent alors associés de la société. Avec ces fonds, la SCPI acquiert et gère un parc immobilier diversifié : immobilier d'entreprise (bureaux, commerces…), immobilier résidentiel, etc.

Les revenus générés par ces biens immobiliers (principalement les loyers) sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.

Quels sont les points communs aux SCPI et OPCI ?

Bien qu'ils correspondent à deux types de placements distincts, l'OPCI et la SCPI partagent un certain nombre de points communs. Voici les principaux :

  • Investissement immobilier collectif. L'OPCI et la SCPI sont tous deux des organismes de placement collectif en immobilier. Les investisseurs achètent des parts de ces structures et partagent ainsi les bénéfices et les risques de l'investissement.
  • Gestion professionnelle. Dans les deux cas, la gestion du parc immobilier est confiée à une société de gestion professionnelle. Cela signifie que les investisseurs n'ont pas à s'occuper des problèmes courants de gestion immobilière, comme la recherche de locataires, l'entretien des biens ou la gestion des loyers.
  • Revenus immobiliers. Les OPCI et les SCPI génèrent des revenus principalement par le biais de loyers. Ces revenus sont ensuite distribués aux détenteurs de parts, proportionnellement au nombre de parts détenues.
  • Accessibilité. Les deux structures offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier avec un ticket d'entrée généralement plus accessible que l'achat en direct. Cela rend l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
  • Diversification. Enfin, l'OPCI et la SCPI autorisent une diversification de patrimoine. En effet, ces derniers investissent dans plusieurs types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiel…) et, souvent, dans différentes zones géographiques. 

Ainsi, l'OPCI et la SCPI présentent des similitudes : ils partagent l'idée fondamentale d'offrir un moyen simplifié d'investir dans l'immobilier, avec la possibilité de mutualiser les risques et de profiter d'une gestion professionnelle.

OPCI vs SCPI : comment se distinguent-ils ?

La composition de l'actif

La composition de l'actif est l'un des principaux points de divergence entre l'OPCI et la SCPI. Une SCPI investit presque exclusivement dans l'immobilier, alors qu'un OPCI dispose d’une composition hybride. Il doit comporter au moins 60% d'immobilier, mais il comprend également une partie d'actifs financiers (à hauteur de 30% maximum) et de liquidités (10%). Cela confère à l'OPCI une flexibilité supplémentaire en termes de gestion du risque et de liquidité.

Les frais : entrée, souscription et gestion

Les frais associés à la souscription et à la gestion de ces placements varient également. En général, les frais de souscription sont plus élevés pour les SCPI, qui comportent aussi des frais de gestion. En revanche, l'OPCI dispose de frais d'entrée plus accessibles et des frais de gestion qui varient en fonction de la performance du fonds. 

Performances OPCI vs SCPI : l'avantage de la SCPI en tant qu'investissement immobilier

Lorsqu'il s'agit d'évaluer les performances des OPCI et des SCPI, il est essentiel de considérer non seulement les rendements financiers, mais aussi une gamme de facteurs clés qui influence la réussite de l'investissement. En cela, les SCPI se démarquent comme un choix d'investissement immobilier attrayant grâce à des critères comme :

Le rendement

Les SCPI ont historiquement affiché des rendements supérieurs à ceux des OPCI. En se concentrant principalement sur l'immobilier, les SCPI sont en mesure de générer des revenus locatifs stables. En comparaison, les OPCI, avec leur diversité d'actifs, sont plus limités dans leur capacité à maximiser le rendement immobilier.

L’exposition à l'immobilier

Les SCPI sont, on l’a vu, totalement exposées au marché immobilier. Cette caractéristique est particulièrement recherchée par les investisseurs qui ont une conviction forte sur le marché immobilier et souhaitent pleinement en tirer parti. De son côté, l'OPCI inclut des actifs financiers et des liquidités, ce qui dilue cette exposition.

La stabilité et la prévisibilité

Les SCPI offrent également une certaine prévisibilité en termes de rendements grâce à la stabilité des revenus locatifs. De fait, les investisseurs bénéficient d'un flux de revenus plus régulier et prévisible. Les SCPI sont donc particulièrement attrayantes pour ceux qui recherchent une source de revenus complémentaire ou une stratégie d'investissement à long terme.

Le choix et la diversité

Les SCPI offrent une large gamme de choix en termes de types de biens et de secteurs, permettant ainsi une diversification plus poussée. Que vous souhaitiez investir dans des bureaux, des commerces, de l'immobilier résidentiel ou industriel, il y a probablement une SCPI qui répond à vos intérêts. De plus, certaines SCPI investissent dans l'immobilier à l'étranger, offrant ainsi une diversification géographique.

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Investir en SCPI

Fiscalité des OPCI et des SCPI : quels sont les impacts sur votre investissement ?

La fiscalité OPCI est un aspect important à prendre en compte lors de la comparaison avec les SCPI. Chaque type de placement est soumis à des règles fiscales spécifiques qui influencent le rendement net de l'investissement.

Fiscalité SCPI

En général, les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les plus-values réalisées lors de la vente de parts de SCPI sont également imposables.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut également s'appliquer si la valeur du patrimoine immobilier (incluant les parts de SCPI) dépasse un certain seuil. 

Fiscalité OPCI

Du côté des OPCI, la fiscalité est un peu plus complexe en raison de leur structure d'actifs mixte. Les revenus des OPCI sont divisés en deux catégories : les revenus fonciers (provenant de la partie immobilière) et les revenus financiers (provenant de la partie financière). Chaque type de revenu est soumis à une fiscalité différente.

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu, tandis que les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui comprend l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Toutefois, les investisseurs peuvent opter pour l'imposition au barème de l'impôt sur le revenu.

Pour les FPI (Fonds de Placement Immobilier), il faut distinguer les revenus locatifs d’un côté et les produits financiers (dividendes, intérêts et plus-values) de l’autre.

OPCI et SCPI : comparaison de la liquidité

La liquidité correspond à la facilité avec laquelle un investisseur peut vendre ses parts et convertir son investissement en cash. 

Liquidité des OPCI

Les OPCI sont généralement considérés comme plus liquides que les SCPI. En outre, les OPCI sont tenus par la réglementation de maintenir une certaine quantité de liquidités pour répondre aux demandes de rachat (10 %). 

Pour autant, il convient de noter que les conditions du marché affectent la liquidité des OPCI. Par exemple, en période de volatilité ou de stress du marché, il peut être plus difficile de vendre des parts à un prix avantageux.

Liquidité des SCPI

Pour les SCPI, la liquidité est souvent perçue comme étant plus faible. En effet, les SCPI sont principalement investies dans l'immobilier, un actif moins liquide que les actifs financiers. De plus, la vente de parts de SCPI dépend du marché secondaire, qui est parfois limité.

Toutefois, la liquidité des SCPI varie d'une société à l'autre. Certaines SCPI plus grandes et plus établies sont en capacité d’offrir une liquidité plus importante en raison de leur taille et de leur base d'investisseurs plus large.

Volatilité des OPCI et SCPI : quels risques pour son patrimoine ?

La volatilité est une mesure de l'incertitude ou du risque associé à un investissement. Les OPCI et les SCPI, bien qu'ils soient tous deux des investissements à dominante immobilière, présentent des niveaux de volatilité différents qui ont un impact sur le risque global de votre patrimoine.

En raison de leur structure d'actifs mixte, les OPCI sont soumis à une volatilité plus élevée que les SCPI. La portion d'actifs financiers de l'OPCI, qui peut comprendre des actions, des obligations et d'autres instruments financiers, est susceptible de subir les fluctuations de marché ce qui impacte mécaniquement le rendement global et la valeur de l'OPCI. Par conséquent, bien que les OPCI disposent de l'avantage de la liquidité, ils demeurent plus volatils et potentiellement plus risqués que les SCPI.

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Les questions fréquentes

Quel est le meilleur choix pour un investisseur débutant : OPCI ou SCPI ?

Le choix entre un OPCI et une SCPI dépend en grande partie de la tolérance au risque de l'investisseur, de ses objectifs d'investissement et de son horizon d'investissement. Les SCPI sont une bonne option pour les investisseurs débutants en raison de leur stabilité. Dans tous les cas, il est conseillé aux investisseurs débutants de consulter un conseiller financier avant de faire leur choix.

Peut-on investir à la fois en OPCI et en SCPI ?

Oui, il est tout à fait possible d'investir à la fois en OPCI et en SCPI. Chaque type de placement dispose de ses propres caractéristiques et avantages, et les combiner peut vous aider à équilibrer les rendements, la liquidité et le risque.

Quelle est la durée recommandée pour un investissement en SCPI et en OPCI ?

L'investissement en SCPI et en OPCI est considéré comme un investissement à long terme. La durée recommandée pour un investissement en SCPI est généralement d'au moins 8 à 10 ans. Cela permet aux investisseurs de bénéficier pleinement du potentiel de croissance des actifs immobiliers sous-jacents et de recevoir des revenus réguliers sous forme de distributions de loyers.

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